于曉娜

【摘 要】 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要一環(huán)，不能僅僅只是房地產(chǎn)開發(fā)的延伸，而是應(yīng)該貫穿項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的始終，這對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、進(jìn)一步提升物業(yè)管理均有著重要的意義。

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理 前期介入 房地產(chǎn)

1.物業(yè)管理前期介入的階段和意義

物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、營銷策劃等階段，就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度為房地產(chǎn)公司提出合理化建議，協(xié)助房地產(chǎn)公司完善產(chǎn)品，以達(dá)到提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、降低管理成本、促進(jìn)物業(yè)項(xiàng)目保值增值的目的。

1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入，促進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理，提高業(yè)主滿意度

作為物業(yè)的日常管理者和維修維護(hù)者，物業(yè)公司更熟悉管理過程中可能出現(xiàn)的問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否符合實(shí)際使用需求、是否便于日后物業(yè)管理，如果在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段由物業(yè)公司從物業(yè)管理者、維護(hù)者、使用人的多角度出發(fā)，提出合理性建議，如：材料的經(jīng)久耐用、維修空間的預(yù)留、管線的走向、安保系統(tǒng)的設(shè)置等，可以有效避免因規(guī)劃設(shè)計(jì)的缺陷而帶來的管理和使用方面的麻煩，從而提高業(yè)主滿意度。

1.2施工建設(shè)階段介入，協(xié)助提高施工質(zhì)量，降低物業(yè)管理成本

建設(shè)施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)重中之重的階段，盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司，但監(jiān)理和開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對(duì)物業(yè)后期使用過程中經(jīng)常出現(xiàn)的墻磚脫落、裂縫、滲漏等細(xì)小質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽略。物業(yè)公司在這一階段介入，協(xié)助監(jiān)理做好施工質(zhì)量的監(jiān)督，保證項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和施工安裝符合規(guī)范，可以有效地減少使用中的后遺癥，降低管理成本。同時(shí)，物業(yè)公司也可以更好的掌握建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、隱蔽工程、設(shè)備功能特點(diǎn)及維保要領(lǐng)，為日后的管理維護(hù)打下良好的基礎(chǔ)。

1.3竣工驗(yàn)收以及交付階段介入，提升服務(wù)品質(zhì)，利于項(xiàng)目增值

物業(yè)公司在竣工驗(yàn)收階段介入，按照物業(yè)管理規(guī)范技術(shù)要求，重點(diǎn)關(guān)注消防、電梯、給排水、通風(fēng)以及照明等各方面的安裝和調(diào)試，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求施工單位整改，不僅有助于提高工程竣工驗(yàn)收質(zhì)量、便于后期設(shè)備設(shè)施維護(hù)工作的順利開展，同時(shí)，與施工各方形成良好的協(xié)作關(guān)系，也可以更好的提高保修期內(nèi)的物業(yè)維修及時(shí)率，有利于房產(chǎn)地項(xiàng)目的保值增值。

1.4銷售階段介入，樹立良好品牌形象，提高物業(yè)銷售

隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目售前、售中、售后的服務(wù)要求也越來越高。物業(yè)管理貫穿整個(gè)銷售過程，包括制定詳細(xì)的物業(yè)管理方案、明確各項(xiàng)收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)、展示未來物業(yè)的管理狀況、配合案場(chǎng)為客戶提供咨詢服務(wù)等，可以更好的提升服務(wù)品質(zhì)，提高消費(fèi)者對(duì)品牌的關(guān)注度和信任度，樹立良好的企業(yè)形象和品牌形象，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額。

2.物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀與存在問題

2.1物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范

目前多數(shù)情況下，物業(yè)公司的確定仍是通過開發(fā)商與物業(yè)公司私下協(xié)商，或者所選用的物業(yè)公司本身就是房地產(chǎn)開發(fā)公司的下屬子公司，沒有真正意義的市場(chǎng)化招投標(biāo)。物業(yè)公司在缺乏對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工安裝了解的情況下，無法對(duì)今后的管理運(yùn)營成本做出準(zhǔn)確的測(cè)算，有些公司為了贏得項(xiàng)目，不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，接管后達(dá)不到承諾的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)普遍不滿。

2.2缺乏與業(yè)主以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的溝通

房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，開發(fā)商考慮更多的是建設(shè)成本和施工便利性，很少考慮后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行以及長期使用問題。而當(dāng)前，大部分物業(yè)公司是在房地產(chǎn)項(xiàng)目即將交付使用時(shí)才開始介入，物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開發(fā)的延伸，一些修改意見和建議不能及時(shí)有效地反映給開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位和施工單位，這樣很容易使房屋功能布局存在各種缺陷，導(dǎo)致日后管理漏洞，難以彌補(bǔ)。

2.3忽視人力資源的準(zhǔn)備和培訓(xùn)

物業(yè)管理前期介入，對(duì)人員的專業(yè)性和綜合素質(zhì)要求很高，需要具備豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，掌握建筑工程、設(shè)備設(shè)施等方面的知識(shí)。當(dāng)前，物業(yè)公司考慮到人員儲(chǔ)備成本問題，通常是在物業(yè)項(xiàng)目交付前夕才開始招聘客服、工程維修、秩序維護(hù)、保潔甚至包括管理人員，通過簡(jiǎn)單的培訓(xùn)就走上工作崗位，在工作中逐漸熟悉、摸索、適應(yīng)。如果接管初期遇到集中交房，物業(yè)服務(wù)的短板和差距則立馬顯現(xiàn)。

2.4相應(yīng)的法律法規(guī)有待健全

現(xiàn)階段，物業(yè)管理前期介入在制度建設(shè)、收費(fèi)政策、職能定位等方面缺乏相應(yīng)的法律、法規(guī)依據(jù)，盡管好處顯而易見，但實(shí)際上并不普遍。

3.關(guān)于物業(yè)管理前期介入的幾點(diǎn)建議

3.1扭轉(zhuǎn)觀念，將物業(yè)管理前期介入制度化

政府相關(guān)部門應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策積極推行物業(yè)管理前期介入制度，引導(dǎo)開發(fā)商與物業(yè)公司正確認(rèn)識(shí)前期介入的重要意義，轉(zhuǎn)變觀念，把“售后服務(wù)”思想轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭^程服務(wù)”，逐步建立健全相應(yīng)的法律、法規(guī)，將物業(yè)前期介入管理有法可依，有據(jù)可查。

3.2規(guī)范行為，進(jìn)一步加強(qiáng)前期物業(yè)招投標(biāo)管理

行業(yè)主管部門進(jìn)一步完善物業(yè)管理招投標(biāo)監(jiān)管機(jī)制，規(guī)范招投標(biāo)方、招標(biāo)代理公司和評(píng)標(biāo)專家的行為，加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作，嚴(yán)懲各種違規(guī)行為，營造公正、公開、公平的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境。

3.3提高素質(zhì)，做到物業(yè)管理實(shí)質(zhì)性前期介入

全面實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理前期介入，擁有物業(yè)管理專業(yè)人才和復(fù)合型人才是根本。企業(yè)除了內(nèi)部培養(yǎng)、外部招聘專業(yè)人員外，還可以借助行業(yè)及物業(yè)協(xié)會(huì)力量，聘請(qǐng)專家或咨詢公司參與物業(yè)管理前期介入。

【參考文獻(xiàn)】

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