何煌

【摘 要】 隨著我國經(jīng)濟及互聯(lián)網(wǎng)技術的飛速發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術與業(yè)務活動的結合更加緊密。房地產(chǎn)企業(yè)利用供應鏈管理，整合利用企業(yè)內(nèi)部和外部資源，建立戰(zhàn)略合作伙伴關系，以達到控制和降低開發(fā)成本，增強企業(yè)核心競爭能力。

【關鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè) 供應鏈管理 戰(zhàn)略集采

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈的情況下，要保持競爭優(yōu)勢，需提高精細化管理水平以及盈利能力。房地產(chǎn)行業(yè)已進入白銀時代，將供應鏈管理理念融入房地產(chǎn)企業(yè)管理，在轉型升級過程中，提出房地產(chǎn)業(yè)供應鏈管理及戰(zhàn)略集采的一點思考及建議，通過整合資源、形成戰(zhàn)略合作，達到合作共贏。

一、房地產(chǎn)業(yè)供應鏈管理

1、供應鏈是三個或更多的實體（組織或個人）直接參與到上游和下游的產(chǎn)品、服務、財務和/或信息從采購到消費者的活動;從基本的原料開始至成品到最終消費者結束的過程中，供應鏈將眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)系在一起;在原材料獲得和產(chǎn)成品配送至終端用戶的物流過程中，物料、信息和資金的交換;所有的供應商、服務提供商和客戶都是供應鏈上的節(jié)點。

2、供應鏈管理是通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部及外部伙伴之間的協(xié)同，計劃、組織和控制，從原材料采購到最終產(chǎn)品及服務的生產(chǎn)和交付全過。從供應鏈的角度來研究整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運營模式，其主要思路是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心企業(yè)，在項目的建設中通過與其它供應鏈合作伙伴之間加強溝通交流，有效整合各方面資源合作開發(fā)，以達到提高開發(fā)質量、效率，降低開發(fā)成本，同時提升企業(yè)自身的管理水平。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場競爭的主體之一，它只是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的一個環(huán)節(jié)，即房地產(chǎn)市場的供應鏈中的一個鏈。企業(yè)要根據(jù)自身的核心競爭力選擇戰(zhàn)略性合作伙伴，形成一條供應鏈，這是供應鏈管理重點所在。這些戰(zhàn)略伙伴會包括設計商、材料設備供應商、建筑商、金融機構、銷售代理機構及物業(yè)管理公司等。供應鏈合作關系形成的原因往往就是為了降低供應鏈總成本、增強信息共享 ;通過這種合作伙伴關系，將非核心競爭項目分包出去，開發(fā)企業(yè)可以充分利用相關企業(yè)的信息資源和能力，共同抵御市場風險，使得各方獲取更高的利潤水平。

二、全程供應鏈的管理者

從根本上講，全程供應鏈管理是一種專為加快對客戶變化的響應時間、能有效縮短供應商對客戶的響應周期，從而使客戶的個性化需求得到精準而又及時地滿足的一種管理模式。全程供應鏈管理重新進行了供應鏈的分工，合作、風險分擔、利益共享的經(jīng)營模式，企業(yè)的工作重心轉移到整合供應鏈內(nèi)部資源，判定供應鏈的內(nèi)部分工標準，分配價值活動，傳遞需求信息，制定供應鏈管理的整體戰(zhàn)略。開發(fā)商的投資收益多源于市場分析研究、取得土地等路徑，基于競爭激烈程度日益加深的大環(huán)境下，開發(fā)商一定要和構成房地產(chǎn)供應鏈的各要素實施價格上的探討，力求獲得更多讓利，從而最大限度地增加自身利益。由于房地產(chǎn)市場競爭的激烈化發(fā)展以及土地供應的市場化發(fā)展，市場漸漸向買方逐步轉變，房地產(chǎn)企業(yè)務必要在依托供應鏈的優(yōu)勢增加利潤的同時，努力使消費者的個性化需求得到充分滿足，從而由此確保自身的既得利益得到有效維護。同時，還需積極地優(yōu)化變革自身的經(jīng)營方式與思維理念，充分為全程供應鏈管理者著想，轉變競爭方向，將核心競爭對手由供應鏈內(nèi)部轉向其他房地產(chǎn)供應鏈，和承建商、設計商、供應商及與最終客戶密切接觸的下游環(huán)節(jié)建立起合作關系。

三、房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略集采的思考

（一）供應鏈管理對戰(zhàn)略集采的啟示

供應鏈管理的精髓是對價值鏈的分解、外包與管理，對于非核心競爭力的業(yè)務外包，供應鏈上的每個企業(yè)專心致力于做優(yōu)做強自己的核心業(yè)務，從而實現(xiàn)整個供應鏈競爭力的提升。供應鏈管理的本質是資源的整合，包括外部內(nèi)部資源的集成、合作關系的建立與信息共享等。

房地產(chǎn)企業(yè)實施供應鏈管理，就是應建立以房地產(chǎn)企業(yè)為核心、與上下游企業(yè)特別是下游的供應商形成長期穩(wěn)定的合作鏈，從而實現(xiàn)整體利益最大化。從采購管理角度出發(fā)，實施供應鏈管理必然要整合內(nèi)外資源，有助于發(fā)揮戰(zhàn)略集采的“規(guī)模效應”，從而達到降低采購成本，對于提質增效有重大意義。。

（二）房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略集采的思考及建議

1、積極探索、尋求房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略集采的突破

國有資金投資的房地產(chǎn)項目招標采購具有以下特點：（1）受房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策規(guī)定限制，處于供應鏈關鍵位置的勘察、設計、監(jiān)理、施工以及重要設備、材料等的采購，都需要進行公開招標;（2）建設工程實行屬地化管理，房地產(chǎn)項目的施工招標一般要經(jīng)項目當?shù)亟ㄔO工程招標投標管理辦公室備案，在當?shù)赜行谓ㄖ袌觯ń灰字行模┻M行招標采購;（3）在合約體系設計的時候，需要將專業(yè)分包、重要材料設備都納入總承包合同范圍內(nèi)，開發(fā)企業(yè)和專業(yè)分包、材料設備供應商直接簽訂合同的情況存在政策風險。

鑒于以上特點在房地產(chǎn)企業(yè)實施集團戰(zhàn)略采購時，應重點解決幾個問題：

按公開招投標的要求，潛在投標人為不特定群體，而開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略供應商（包括戰(zhàn)略承包商）為特定群體，在不限制不特定群體的情況下如何保證特定群體的合作落地;材料設備一般由總承包商、或者分包商采購，開發(fā)企業(yè)作為采購主體存在政策風險;開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略供應商和總承包商、甚至分包商的供應商存在利害關系，最基本的價格體系的設計，如何定價，如何實施，現(xiàn)實中也是一個突出的問題。

2、建立完善適合房地產(chǎn)行業(yè)的采購平臺以及配套制度

在電子通訊業(yè)發(fā)展迅猛的今天，傳統(tǒng)的集中采購顯得效率低下，管理成本高，

供應鏈的管理鏈條較長，利用信息技術與電子商務的應用，建立適合房地產(chǎn)行業(yè)的電子集采平臺，使得集中采購更高效、更便捷、管理成本更低，并制定配套的管理制度以及作業(yè)指導。

3、戰(zhàn)略集采模式創(chuàng)新

為減少招標程序，提高采購效率，建議除法定招標項目外，材料設備采購盡量含在施工總承包或相應專業(yè)分包招標中。需主導材料設備的二次招標，并在戰(zhàn)略供應商庫中選取，嚴禁完全由施工總承包或專業(yè)分包單位自行確定戰(zhàn)略集采管控的材料設備。在戰(zhàn)略供應商庫內(nèi)進行公開招標，促進戰(zhàn)略合作單位之間的競爭。

4、提前介入，做好采購項目合約規(guī)劃及招采計劃

在設計階段就考慮各部品的招標及選型，避免后續(xù)變更、非標等問題。項目必須有與工程進度相匹配的采購策劃及采購計劃，對實際發(fā)生采購進行準確統(tǒng)計。做好項目采購的合約規(guī)劃，有利于招采工作的實施。

5、充分發(fā)揮好集中功能，做好供應鏈管理

企業(yè)的集采度越高，其從外部獲取資源的能力、市場議價能力和風險控制能力就越強。集中采購更有利于供應鏈管理，可以更好的穩(wěn)定和調(diào)和雙方的關系，使供應鏈管理在更廣、更大、更深的空間內(nèi)實施。搭建集中采購平臺的運作模式，使得采購商與供應商之間在供應鏈中不單單是買賣關系，而是一種戰(zhàn)略伙伴關系。通過戰(zhàn)略合作，發(fā)揮各自優(yōu)勢，形成產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質品牌之間的交相呼應，最終實現(xiàn)強強聯(lián)手，合作共贏。

結束語

房地產(chǎn)行業(yè)隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點，去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源，運用供應鏈管理理論培育自己的核心競爭力，通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關行業(yè)關系，使得整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達到控制和降低成本的目的，獲取核心競爭力，獲得可持續(xù)發(fā)展。

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