王楠　陳龍

[提要] 近年來，河北省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速，隨之而來的是金融機(jī)構(gòu)，特別是商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的迅速增長，而隱藏其中的房地產(chǎn)金融風(fēng)險，不僅會抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，甚至?xí)绊懙饺〗?jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。本文通過分析河北省房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，指出其面臨的風(fēng)險，并提出防范對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融;金融風(fēng)險;現(xiàn)狀;防控措施

本文為河北省社科發(fā)展民生調(diào)研項(xiàng)目：“新常態(tài)下河北省房地產(chǎn)金融風(fēng)險有效防控策略研究”（Z20180117）

中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2019年3月4日

一、引言

自2015年以來，在房地產(chǎn)去庫存政策、京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)設(shè)立等作用下，河北省房地產(chǎn)業(yè)呈爬坡式快速增長。特別是在2016年，河北省房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了量價雙雙創(chuàng)歷史新高的火熱行情，與此同時金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款也迅速增長，而其中所隱藏的金融風(fēng)險，不僅會抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至?xí)绊懙饺〗?jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。所以，分析金融風(fēng)險出現(xiàn)的原因，總結(jié)具體的防范措施便顯得尤為重要。

二、河北省房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)增長。地產(chǎn)企業(yè)屬于融資密集型企業(yè)，由于周轉(zhuǎn)周期長，一直是負(fù)債經(jīng)營的典型。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月30日上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為79.46%，創(chuàng)下了自2005年以來的新高。其中，魯商置業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率最高，達(dá)到94.35%，其他參與統(tǒng)計(jì)的148家上市公司，有39家公司超過行業(yè)均值。萬科、保利、綠地作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，其資產(chǎn)負(fù)債率都在75%以上。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高，說明企業(yè)資金來源于債務(wù)的資金多，而來源于所有者投入的資金較少。房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)增長的高資產(chǎn)負(fù)債率，不僅使得企業(yè)融資成本加劇，同時會導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險相對較高。如果企業(yè)現(xiàn)金流不足，不能及時償債，使得資金鏈斷裂，就會導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。作為貨幣聚集地的金融業(yè)，是房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的重要融資渠道，兩者之間存在著密切的利益聯(lián)系。金融行業(yè)作為房地產(chǎn)融資的主要渠道，承擔(dān)著其融資風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，金融業(yè)蒙受的損失也是巨大的。

（二）河北省多市房價下降明顯。從2018年的房價走勢來看，與年初1月份相比，截止到12月份，河北省11個城市中，7個城市房價下跌，其中保定跌幅最大，達(dá)到了8.84%。2018年河北省各市房價增減變動具體情況如表1和表2所示。（表1、表2）

造成河北省大部分城市房價下跌的主要原因是由于2015～2016年房價漲幅較大，之后隨著限購限售等調(diào)控政策的出臺，投資需求被抑制，市場出現(xiàn)觀望情緒。對于過去房價大漲的城市，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成認(rèn)為房價小幅下跌是好事，可以滿足自住剛需。但是也要注意到，房價的下降會引起房地產(chǎn)企業(yè)股價的下降，如果控制不好，進(jìn)而會形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險。房地產(chǎn)金融風(fēng)險一旦形成會迅速蔓延到其他金融市場，給整個金融體系帶來嚴(yán)重危害，從而影響河北省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（三）河北省房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況指標(biāo)同比下降明顯。根據(jù)河北省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年河北省房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況與2017年相比均有所下降，涉及的主要指標(biāo)和變化率如表3所示。（表3）

造成2018年河北省房地產(chǎn)市場下行趨勢明顯、投資增速持續(xù)下降、銷售遇冷的主要原因是調(diào)控政策從嚴(yán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個人按揭貸款等資金來源受到約束。受市場供求關(guān)系和庫存等因素的影響，商品房銷售額和銷售面積同比分別下降12.8%和18.3%，銷售的下降也給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來消極影響。2018年房屋竣工面積為2，390.4萬平方米，同比下降30%，也是降幅最大在一個指標(biāo)。這是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，進(jìn)而導(dǎo)致周轉(zhuǎn)困難、資金流緊張等情況，影響到工程建設(shè)，使得房屋竣工面積大幅度下降。商品房待售面積為918.1萬平方米，同比下降13.1%，顯示行業(yè)去庫存現(xiàn)象相對明顯。

三、河北省房地產(chǎn)金融面臨的風(fēng)險

（一）融資渠道單一，過分依賴商業(yè)銀行。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高，負(fù)債經(jīng)營是其生存法則，這就導(dǎo)致河北省房地產(chǎn)行業(yè)間接融資渠道比重大。根據(jù)河北省統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4，784.4億元，由國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金這四部分組成。其中國內(nèi)貸款580.4億元，利用外資金額為0元，自籌資金為2，834.9億元，其他資金1，369.1億元。當(dāng)前統(tǒng)計(jì)口徑下的“自籌資金”和“其他資金”主要由購房者的定金、預(yù)付款和個人按揭貸款三部分構(gòu)成。而大部分購房者也是通過向商業(yè)銀行貸款購買住房，所以導(dǎo)致這類資金約60%也來源于銀行貸款。由此可見，河北省房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源主要是向商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款為主，而且融資的渠道非常單一。再加上河北省多市房價下跌和商品房銷售情況同比下降等因素的影響，這就給河北省房地產(chǎn)金融帶來了很大的風(fēng)險。只要房地產(chǎn)企業(yè)和居民出現(xiàn)了資金鏈斷裂，就會形成房地產(chǎn)金融風(fēng)險。商業(yè)銀行作為主要參與者從而波及，承受巨大的損失，進(jìn)而影響金融系統(tǒng)，給河北省的經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重破壞。

（二）“去庫存”方式隱藏風(fēng)險。河北省從2016年開始實(shí)施房地產(chǎn)“去庫存”政策，截止到2018年底，商品房待售面積持續(xù)較大幅度下降，效果非常顯著。措施主要有加大金融信貸支持力度，如下調(diào)購房首付比例等相對寬松的信貸政策。河北省11個城市，其中石家莊和唐山為二線城市，其他城市為三、四線城市?！叭齑妗闭叩闹饕康氖墙鉀Q三四線城市及部分二線城市的庫存壓力。但在政策的影響下，購房者很容易“加杠桿”購房，從而導(dǎo)致二線房價出現(xiàn)“非理性”上漲，而三四線城市房地產(chǎn)市場更加疲軟。在過去的十幾年里，房地產(chǎn)市場已經(jīng)積累的泡沫還未消化，大量的房屋囤積在投機(jī)者手里。一旦市場預(yù)期發(fā)生變化，在恐慌心理的作用下，會出現(xiàn)大量拋售房屋現(xiàn)象。從而又引起房價快速下跌，這就導(dǎo)致商業(yè)銀行壞賬急劇增加。相對于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)的上、下游行業(yè)較多，要考慮其他行業(yè)，如鋼鐵業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)在去庫存過程中出現(xiàn)的破產(chǎn)、失業(yè)問題，避免“去庫存”對河北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生消極影響。

（三）房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)管和預(yù)警體系不健全。目前為止，河北省有關(guān)房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)管和預(yù)警方面的法律法規(guī)和相關(guān)文件較少，整體的監(jiān)管和預(yù)警框架尚未完成。這就使得房地產(chǎn)金融市場各參與主體缺乏規(guī)范性，主要涉及三個方面：一是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取貸款資金時。房地產(chǎn)企業(yè)在對商業(yè)銀行提交審批材料和企業(yè)信息時，可能會有所保留或是有所隱瞞，使得放貸金融機(jī)構(gòu)無法對其進(jìn)行合理的放貸評估，進(jìn)一步會對后續(xù)的還貸等產(chǎn)生影響，進(jìn)而產(chǎn)生金融危機(jī);二是消費(fèi)者的個人信用問題。金融機(jī)構(gòu)由于信息不對稱無法充分了解貸款者的信譽(yù)問題而造成的影響也會對房地產(chǎn)金融危機(jī)產(chǎn)生一定的影響;三是房產(chǎn)中介故意抬高房價。一些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用已購買或者掌握的房源，抬高房價以獲取大量中間差價和中介費(fèi)，推動房價上漲，形成惡性循環(huán)，引發(fā)金融危機(jī)產(chǎn)生。

四、河北省房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范措施

（一）創(chuàng)新金融工具，分散金融風(fēng)險。河北省房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要依賴商業(yè)銀行的貸款。金融機(jī)構(gòu)作為最主要的參與者，承擔(dān)著非常大的風(fēng)險。而且隨著河北省房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，其資金的需求量將會越來越大，僅依靠商業(yè)銀行來為其提供融資服務(wù)，將難以滿足其資金需求。所以要降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險，必須要創(chuàng)新金融工具，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠從多種渠道，以多樣化的方式進(jìn)行融資。一是擴(kuò)充房地產(chǎn)企業(yè)上市融資規(guī)模，發(fā)展良好的房地產(chǎn)企業(yè)可以借殼上市;二是發(fā)展房地產(chǎn)信托融資方式，投資者通過購買信托的方式進(jìn)行投資，這種投資方式屬于長期的持有投資，既滿足了房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，減輕商業(yè)銀行的壓力，又有利于穩(wěn)定市場，緩解房地產(chǎn)供求關(guān)系，但是需要政府給予稅收方面的政策扶持;三是加快房地產(chǎn)企業(yè)融資債券的發(fā)展。短期融資債券可以解決房地產(chǎn)企業(yè)臨時性、季節(jié)性短期的資金需求，中長期融資債券為房地產(chǎn)企業(yè)提供穩(wěn)定的資金來源，減少信貸政策對企業(yè)的融資影響，降低融資成本。

（二）因地制宜，降低“去庫存”政策風(fēng)險。對于房地產(chǎn)“去庫存”過程中可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險，河北省可以根據(jù)各市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)庫存狀況出臺相應(yīng)的貨幣政策和住房信貸政策。對于石家莊和唐山這兩個二線城市，要大力預(yù)防和抑制投機(jī)炒房的現(xiàn)象;對于其他三四線城市而言，房地產(chǎn)政策應(yīng)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展政策相結(jié)合，比如與鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略協(xié)調(diào)一致，以推動住宅庫存的有序消化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展。

（三）健全房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)測和預(yù)警系統(tǒng)。中國人民銀行河北省分行與河北省金融監(jiān)管部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)信息的收集、整理和分析，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)以及風(fēng)險監(jiān)測結(jié)果，分析研究房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況和存在的問題，據(jù)此采取有效的防控措施，達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，以此來分析房地產(chǎn)市場供求整體走勢，充分考慮房地產(chǎn)市場價格下跌等原因帶來的各種風(fēng)險，制定預(yù)案，防止風(fēng)險積累。對于房地產(chǎn)貸款中抵押物的變現(xiàn)能力以及實(shí)際價值情況要進(jìn)行定期評估，如果出現(xiàn)抵押物大幅降價無法有效擔(dān)保，可以要求借款人追加擔(dān)保以彌補(bǔ)其缺口。對于某些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)哄抬房價的行為進(jìn)行制止并處以相應(yīng)的處罰。強(qiáng)化金融機(jī)構(gòu)對于信用風(fēng)險的防控。房地產(chǎn)企業(yè)貸款的審核和發(fā)放，可以結(jié)合企業(yè)的信用記錄。對于信用良好的企業(yè)，在審批速度和貸款額度上可以給予優(yōu)惠措施。對于信用不好的企業(yè)，可以降低貸款額度或者不對其發(fā)放貸款。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)金融風(fēng)險，不僅會抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至?xí)绊懙胶颖笔〗?jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。本文通過分析河北省房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀，客觀提出新常態(tài)下河北省房地產(chǎn)金融面臨的風(fēng)險主要有三個方面：融資渠道單一，過分依賴商業(yè)銀行;“去庫存”方式隱藏風(fēng)險;房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)管和預(yù)警體系不健全。針對河北省房地產(chǎn)金融面臨的風(fēng)險，本文給出相應(yīng)的對策：第一，創(chuàng)新金融工具，分散金融風(fēng)險;第二，因地制宜，降低“去庫存”政策的風(fēng)險;第三，健全房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)測和預(yù)警系統(tǒng)。以此來促進(jìn)河北省房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)。

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