孫克青

摘 要 隨著城市居民對(duì)居住環(huán)境要求的提高，住宅小區(qū)建設(shè)的高檔化與高端物業(yè)公司進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，對(duì)商品房售價(jià)具有正面影響效應(yīng)，顯示了物業(yè)管理對(duì)新建商品房定價(jià)與二手房估價(jià)的影響力度。本文從物業(yè)管理對(duì)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格兩個(gè)方面，闡述了物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格的影響。

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 房地產(chǎn) 價(jià)格 影響

一、物業(yè)管理公司的作用

（一）物業(yè)管理公司對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的支持作用

房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極其激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商極盡能事創(chuàng)造房地產(chǎn)熱賣點(diǎn)，而良好的物業(yè)管理公司的管理，則是越來越成了商品住宅的熱賣點(diǎn)。人們?cè)谶x購(gòu)商品房時(shí)，同樣是要先了解住宅小區(qū)有沒有物業(yè)管理，如果有物業(yè)管理，它的服務(wù)范圍以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又是如何，任何一個(gè)購(gòu)房者都在關(guān)注小區(qū)的物業(yè)管理情況，并成為消費(fèi)者選購(gòu)商品房的重要條件。

（二）對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的助推作用

物業(yè)公司的管理就是按照服務(wù)合同約定，以一系列的管理活動(dòng)和服務(wù)行為，確保業(yè)主房屋得以正常、方便和舒適地利用與使用，確保房屋配套設(shè)施與設(shè)備安全得以持續(xù)和高效地運(yùn)轉(zhuǎn)，最終不會(huì)使房屋貶值而達(dá)到其保值增值目的。所以，小區(qū)物業(yè)管理公司管理活動(dòng)與服務(wù)行為的優(yōu)劣，對(duì)房屋的一、二級(jí)市場(chǎng)客觀而合理估價(jià)均有重要的影響，并使之成為房屋估價(jià)的重要因素。小區(qū)的物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)的銷售具有越來越大的助推作用，物業(yè)管理已然成為商品房的品牌延續(xù)以及對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行有效傳播的軟實(shí)力。

二、物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

（一）物業(yè)管理對(duì)一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格的影響

物業(yè)管理公司對(duì)一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格的影響，作用于房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商身上，其影響的特殊性則是在于：當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商以及建筑商通過了一定程度的投入以后，并使商品房達(dá)到了我國(guó)法規(guī)的相關(guān)銷售要求時(shí)，他們方可制訂面向一級(jí)市場(chǎng)的對(duì)外銷售價(jià)格，但商品房對(duì)外的銷售價(jià)格往往又都可以進(jìn)行量化；可是，扮演房地產(chǎn)服務(wù)商角色的物業(yè)管理公司，盡管在期房還未成就時(shí)，也沒對(duì)未形成入住格局的期房小區(qū)開始進(jìn)行管理服務(wù)時(shí)，它卻對(duì)期房的銷售價(jià)格卻已經(jīng)產(chǎn)生了影響。但物業(yè)公司的這種影響則還是難以形成的量化式影響。由此可以看到，房地產(chǎn)服務(wù)商（物業(yè)管理）公司對(duì)一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格的影響，并非是它已經(jīng)提供了什么樣的管理或服務(wù)，而僅僅還是通過它的企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)當(dāng)中所建樹的企業(yè)品牌，使期房購(gòu)買者對(duì)未來小區(qū)的物業(yè)管理充滿信心，以在期房購(gòu)買者心目中所產(chǎn)生的，對(duì)未來居住房屋的良好預(yù)期愿望而實(shí)現(xiàn)對(duì)期房?jī)r(jià)格的良性影響。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商在制訂面向一級(jí)市場(chǎng)期房銷售價(jià)格時(shí)，就已經(jīng)將未來的物業(yè)管理因素給予了充分的考慮，并以其影響對(duì)期房?jī)r(jià)格進(jìn)行了正確地評(píng)估。

（二）物業(yè)管理對(duì)二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售價(jià)格的影響

欲售商品房（二手房）所在小區(qū)房地產(chǎn)服務(wù)商（物業(yè)管理公司）管理與服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣對(duì)欲售商品房（二手房）的折舊額度卻是有非常大的影響。在對(duì)欲售商品房（二手房）的實(shí)際估價(jià)當(dāng)中，既需要考慮欲售商品房（二手房）物質(zhì)折舊因素，又要考慮它的功能折舊因素，還要考慮它的經(jīng)濟(jì)折舊因素。

第一，欲售商品房（二手房）的物質(zhì)折舊，與房地產(chǎn)服務(wù)商（物業(yè)管理公司）有直接關(guān)系，如果他們提供的管理與服務(wù)確能保證房屋一直是處在正常使用狀態(tài)下，而又確保了房屋的設(shè)施設(shè)備安全，并能一再保持它的持續(xù)而高效地運(yùn)轉(zhuǎn)，最終不能因物業(yè)管理而使房屋自身貶值。所以，因物業(yè)管理而未減少房屋的意外破壞毀損，亦無杜絕延遲維修而致?lián)p壞殘存的現(xiàn)象，它將會(huì)降低物質(zhì)上的折舊額度。

第二，在二手房功能折舊方面，如果房屋功能出現(xiàn)某些殘缺或者是房屋設(shè)施設(shè)備落后而不適用最高最佳使用時(shí)，因其造成的房屋價(jià)值損失，有時(shí)是可以通過優(yōu)良的物業(yè)管理給予彌補(bǔ)。比如從在市場(chǎng)上一直得到持續(xù)熱賣的小戶型二手房來看，凡是物業(yè)管理水平高和服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)的住在小區(qū)，相比那些無物業(yè)管理與服務(wù)小區(qū)或有物業(yè)管理和服務(wù)，但管理與服務(wù)質(zhì)量又較差小區(qū)，其二手房的市場(chǎng)售價(jià)均相對(duì)高許多，這就充分說明了良好物業(yè)管理與服務(wù)對(duì)二手房并不怎么嚴(yán)重的功能性缺損，不但不是影響房?jī)r(jià)降低的因素，反倒是使房?jī)r(jià)增值的原因。

第三，至于二手房的經(jīng)濟(jì)折舊，同樣與小區(qū)物業(yè)管理難脫干系。假如因物業(yè)管理不到位而引起小區(qū)居住環(huán)境惡化，使小區(qū)空氣污染嚴(yán)重，甚至有噪聲現(xiàn)象出現(xiàn)，都會(huì)加大二手房經(jīng)濟(jì)折舊的額度。因?yàn)槟壳叭藗儗?duì)居住環(huán)境的要求較高，愈加關(guān)注自己居住環(huán)境質(zhì)量，所以，只有良好物業(yè)管理小區(qū)才能盡可能保持居民居住環(huán)境的良性治理?？梢?，二手房所在小區(qū)的物業(yè)管理水平，是影響二手房經(jīng)濟(jì)折舊的重要因素。從一定意義上說，二手房小區(qū)的物業(yè)管理水平與房屋市場(chǎng)估價(jià)近乎為正比例關(guān)系。

三、結(jié)語(yǔ)

不論是一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是二級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為房地產(chǎn)開發(fā)商或建筑商，或是二手房業(yè)主，在對(duì)所售商品房進(jìn)行估價(jià)時(shí)，均可將物業(yè)管理水平影響因考慮其中，以便對(duì)新建商品房或二手房進(jìn)行科學(xué)合理的定價(jià)或估價(jià)，以物業(yè)管理因素拉動(dòng)商品房快速進(jìn)入市場(chǎng)銷售渠道。

（作者單位為青島國(guó)清管理培訓(xùn)學(xué)校）

參考文獻(xiàn)

[1] 黃麗娟.房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問題和對(duì)策研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2016（27）.