黃松青

摘要：文章主要探討DCGE模型下的房地產(chǎn)價(jià)格上漲效應(yīng)，通過對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)價(jià)格上漲研究現(xiàn)狀分析，建立適合房地產(chǎn)發(fā)展研究的DCGE模型，依靠模型分析明確房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入分配、貧富分化等方面的影響。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；收入分配；貧富分化；DCGE模型；房地產(chǎn)價(jià)格上漲

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲明顯，盡管不同地區(qū)采取了貨幣調(diào)控、地方行政、限購(gòu)限貸等多元化調(diào)控手段，但是我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)面積及投資額仍然在不斷上漲。根據(jù)國(guó)內(nèi)統(tǒng)計(jì)資料顯示，1998年，我國(guó)房屋施工總面積為24.6億平方米，開發(fā)投資額達(dá)到3614億元。2012年，我國(guó)房屋施工總面積為116.7億平方米，開發(fā)投資額達(dá)到71804億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增加提高了房地產(chǎn)在整個(gè)社會(huì)投資中的比例，并帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，比如：鋼鐵行業(yè)、水泥行業(yè)、機(jī)械設(shè)備制造與安裝等。伴隨房地產(chǎn)發(fā)展同時(shí)也出現(xiàn)了一些新興行業(yè)，比如物業(yè)管理、房屋中介等。房地產(chǎn)發(fā)展也有效的改善了個(gè)人住房條件，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料顯示，1978年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積6.7平方米，2016年全國(guó)居民人均住房建筑面積40.8平方米，其中除了城鎮(zhèn)居民，還包括了農(nóng)村居民。這些數(shù)據(jù)的變化充分說明了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，然而房地產(chǎn)發(fā)展同時(shí)存在的高房?jī)r(jià)問題也產(chǎn)生了諸多社會(huì)問題，比如：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入分配、貧富分化，本文通過建立DCGE模型，探討房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入分配與貧富分化等方面的影響，相關(guān)內(nèi)容分析如下：

一、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀分析

（一）國(guó)外研究現(xiàn)狀分析

國(guó)外學(xué)者多傾向于研究經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響，而在房地產(chǎn)上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的研究相對(duì)較少，關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)地影響多局限于理論分析。隨著經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定以及金融方面的影響愈加明顯。關(guān)于這一方面的研究也逐漸增多，較為典型的比如：1933年Fisher提出的“債務(wù)-緊縮”理論，1982年Mishkin提出的“金融脆弱性”假說。綜合國(guó)外現(xiàn)有研究分析，房地產(chǎn)上漲對(duì)多方面的研究主要集中在簡(jiǎn)單地統(tǒng)計(jì)學(xué)分析以及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，系統(tǒng)化的研究較少。后續(xù)相關(guān)研究也指出經(jīng)濟(jì)運(yùn)行會(huì)受到投資波動(dòng)以及房?jī)r(jià)影響，并有學(xué)者指出，非住宅投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響遠(yuǎn)不如住宅投資。當(dāng)然房地產(chǎn)波動(dòng)對(duì)居民生活的影響較為顯著，比如：財(cái)富分配的不均勻、財(cái)富的集中化等。

（二）國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀分析

我國(guó)較國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展開始時(shí)間較遲，因而關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)等多方面的影響研究也較少。根據(jù)國(guó)內(nèi)這一方面的研究，較為典型的如基于變參數(shù)計(jì)量模型，研究認(rèn)為GDP增長(zhǎng)和住房投資存在均衡關(guān)系，也有研究指出房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響可持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。鑒于不同文獻(xiàn)中采取的研究數(shù)據(jù)以及研究方法存在差異性，因而研究結(jié)論存在差異性。

隨著國(guó)內(nèi)研究文獻(xiàn)的增多，房?jī)r(jià)波動(dòng)研究方面可采用的模型逐漸增多，比如基于靜態(tài)CGE模型、基于DSGE模型等，研究認(rèn)為房?jī)r(jià)適度上漲會(huì)對(duì)GDP、就業(yè)以及總產(chǎn)出等產(chǎn)生影響。當(dāng)然房地產(chǎn)在發(fā)展同時(shí)還會(huì)帶動(dòng)上游或者下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不過較發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生的效應(yīng)主要局限于原材料、加工型產(chǎn)業(yè)等。此后關(guān)于房地產(chǎn)上漲對(duì)家庭收入、財(cái)富分配等方面的研究也逐漸增多。

不管是國(guó)外研究還是國(guó)內(nèi)研究，當(dāng)前相關(guān)研究過于理論，建立的模型中考慮因素較少，忽視了房地產(chǎn)價(jià)格上漲是一個(gè)持續(xù)性的動(dòng)態(tài)過程，現(xiàn)有研究深度與廣度與現(xiàn)實(shí)存在一定的不相符。

二、DCGE模型構(gòu)建

GCGE模型對(duì)應(yīng)的漢語意思為動(dòng)態(tài)可計(jì)算一般均衡模型，這一模式較其他研究模型，存在明顯優(yōu)勢(shì)，比如：有系統(tǒng)化的理論體系，能夠提出經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的均衡性；研究中充分考慮到不同行業(yè)關(guān)聯(lián)性，具有較高的政策評(píng)價(jià)可信度。常規(guī)CGE模型具有開放性特點(diǎn)，本文在常規(guī)CGE模型基礎(chǔ)上充分考慮到房地產(chǎn)方面的相關(guān)因素，構(gòu)建符合房地產(chǎn)發(fā)展的DGCE模型。DGCE模型構(gòu)建過程中充分考慮到房地產(chǎn)方面的因素，具體包括：生產(chǎn)和貿(mào)易、價(jià)格系統(tǒng)、機(jī)構(gòu)、系統(tǒng)約束、跨期鏈接-遞推動(dòng)態(tài)模塊。充分考慮到社會(huì)關(guān)系中的多項(xiàng)因素。

生產(chǎn)和貿(mào)易中主要是分析與房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的市場(chǎng)供需關(guān)系，也就是綜合國(guó)內(nèi)和國(guó)外供需保證房地產(chǎn)的發(fā)展；價(jià)格系統(tǒng)中主要從要素價(jià)格、產(chǎn)品價(jià)格方面進(jìn)行闡述；機(jī)構(gòu)方面涉及到家庭、政府、企業(yè)等不同主體的收入情況與支出情況；系統(tǒng)約束是對(duì)不同關(guān)系的均衡；跨期鏈接主要是設(shè)定部分變量增長(zhǎng)率，比如假設(shè)勞動(dòng)力增長(zhǎng)率是固定值，綜合上述不同條件建立符合房地產(chǎn)發(fā)展的DCGE模型。

三、數(shù)據(jù)分析處理

（一）設(shè)置社會(huì)核算矩陣（SAM），其中包括存量住房相關(guān)財(cái)產(chǎn)收入

本研究中房地產(chǎn)房?jī)r(jià)上漲影響效應(yīng)中同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入分配與貧富分化，標(biāo)準(zhǔn)SAM不符合要求，需要對(duì)SAM進(jìn)行設(shè)置和說明，將“住房活動(dòng)”、“住房商品”以及“住房要素”等分別增加到原有SAM賬戶中活動(dòng)、商品以及要素等賬戶下，保證了SAM中有存量房相關(guān)的賬戶信息。設(shè)置的三個(gè)賬戶屬于“虛擬賬戶”，反映的是存量住房財(cái)產(chǎn)收入，也就是上述增加的項(xiàng)目不會(huì)產(chǎn)生新的收入。賬戶收支方面，住房活動(dòng)通過住房要素服務(wù)得到住房要素，住房要素通過要素收入支配進(jìn)入家庭，家庭通過儲(chǔ)蓄方式獲得資本，獲取的資本通過投資升級(jí)為住房商品，通過住房服務(wù)購(gòu)買再次循環(huán)到住房活動(dòng)。最終形成了一個(gè)收支循環(huán)過程。不同個(gè)體在存量房持有時(shí)間以及持有量方面的差異性造成了不同房屋持有者在收入和財(cái)富分配方面存在差異性。

（二）SAM編制的相關(guān)說明

SAM編制中的提出以下幾點(diǎn)說明：（1）考慮到“房地產(chǎn)”和“房地產(chǎn)服務(wù)”之間的差異性，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中納入的住房建設(shè)以及建筑業(yè)部分均參照《中國(guó)建筑業(yè)統(tǒng)計(jì)年鑒2008》，根據(jù)其中建筑業(yè)總產(chǎn)值與住房建筑產(chǎn)值比例關(guān)系做出調(diào)整，保證研究對(duì)象為“房地產(chǎn)”；（2）房?jī)r(jià)上漲影響收入貧富差距方面，將整個(gè)城鎮(zhèn)家庭分為7個(gè)類型，同時(shí)將投入產(chǎn)出中涉及到的行業(yè)重新組合，合并為9個(gè)大的類型，包括農(nóng)業(yè)、輕工業(yè)、重工業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、公用事業(yè)、服務(wù)業(yè)、公共服務(wù)業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)；（3）新增賬戶數(shù)據(jù)。新增加賬戶中相關(guān)數(shù)據(jù)均參照《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)投入產(chǎn)出表》、《中國(guó)城（鎮(zhèn)）市生活與價(jià)格年鑒》。

（三）相關(guān)參數(shù)設(shè)定

DGCE模型中涉及到較多數(shù)據(jù)，其中不同投入、產(chǎn)出對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)換彈性、替代彈性等依據(jù)1999年Lofgren提出的取值。其中的份額參數(shù)、稅率、轉(zhuǎn)移參數(shù)等通過校準(zhǔn)法設(shè)定，同時(shí)規(guī)定上述參數(shù)在周期保持恒定。外生變量方面：人力資本存量年增長(zhǎng)率設(shè)定為2.5%，技術(shù)進(jìn)步率2.0%，資本折舊率5.0%。

四、房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入分配與貧富分化影響分析

建立模型以及設(shè)定相關(guān)參數(shù)，然后將整理的相關(guān)參數(shù)代入建立的DGCE模型中，通過模型分析，研究結(jié)果顯示，隨著房?jī)r(jià)的上漲，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響會(huì)進(jìn)一步加大，但是隨著時(shí)間推移，這種影響效應(yīng)會(huì)逐漸削弱。房?jī)r(jià)上漲對(duì)GDP的影響較為明顯。房?jī)r(jià)上漲對(duì)不同產(chǎn)業(yè)的影響具有差異性，其中房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、重工業(yè)等產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較為明顯，但是對(duì)于其中的公共服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)以及農(nóng)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)不明顯，造成非住房投資出現(xiàn)擠出效應(yīng)，這可能是房地產(chǎn)與上述產(chǎn)業(yè)之間關(guān)系不緊密，房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)影響到居民的消費(fèi)行為和儲(chǔ)蓄行為。

房?jī)r(jià)上漲同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生分配效應(yīng)，造成政府部門、企業(yè)單位、個(gè)人家庭等收入改變。房?jī)r(jià)上漲過程中，政府與企業(yè)的收入增加較為明顯，房?jī)r(jià)上漲會(huì)刺激并提高居民收入增速，房?jī)r(jià)上漲過程中不同家庭的收入差距明顯增加。造成不同人群之間的收入出現(xiàn)明顯差異。

五、結(jié)語

通過建立DCGE模型，并分析了房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入分配與貧富分化的影響，研究認(rèn)為房地產(chǎn)上漲能夠刺激房地產(chǎn)業(yè)膨脹，帶動(dòng)政府、企業(yè)以及居民收入，但同時(shí)也加大了不同居民的貧富差距。

參考文獻(xiàn)：

[1]顧海峰，張?jiān)?貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控：理論與中國(guó)經(jīng)驗(yàn)[J].經(jīng)濟(jì)研究，2014（01）.

[2]胡曉.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲背后的制度性因素——兼論房地產(chǎn)價(jià)格泡沫[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2014（07）.

[3]郭生南.基于多元回歸模型房地產(chǎn)價(jià)格上漲因素分析——以2002-2009數(shù)據(jù)為例[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2013（22）.

[4]唐根年，韓方娟，陳多長(zhǎng).房地產(chǎn)價(jià)格上漲的基礎(chǔ)支撐面及其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究——基于Granger檢驗(yàn)與突變模型的視角[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)家，2010（06）.

（作者單位：山東省臨沂市國(guó)土資源局）