李夢(mèng)蝶 姬建磊

四川大學(xué)商學(xué)院

一、研究背景與研究意義

隨著國(guó)家對(duì)樓市的進(jìn)一步調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈，各個(gè)房地產(chǎn)紛紛通過招聘高層次高學(xué)歷管理人員，引進(jìn)戰(zhàn)略投資者等措施獲取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有利條件，為了使企業(yè)持續(xù)發(fā)展而不被淘汰，就需要從內(nèi)部分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，杜邦分析法便成為了企業(yè)投資者和企管理者對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)以及績(jī)效的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。目前看來，常用的財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)體系主要有平衡計(jì)分卡、EVA財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和杜邦分析法等，在我國(guó)針對(duì)績(jī)效評(píng)價(jià)應(yīng)用最多的是杜邦財(cái)務(wù)分析體系。

二、企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法

財(cái)務(wù)報(bào)表的主要分析方法有：比率分析法、比較分析法、趨勢(shì)分析法、因素分析法、綜合分析法，其中綜合分析法中比較常用的就是杜邦分析法。

（一）比較分析法

比較分析法是財(cái)務(wù)報(bào)表分析的基本方法之一，是通過某項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)與性質(zhì)相同的指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比，對(duì)企業(yè)特定時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)債務(wù)狀況，特定時(shí)間段的現(xiàn)金流量及盈利水平做出評(píng)價(jià)的分析方法。例如，比較的企業(yè)的資產(chǎn)總額、市場(chǎng)占有率、核心技術(shù)專利數(shù)量等。

（二）趨勢(shì)分析法

財(cái)務(wù)報(bào)表的趨勢(shì)分析，是基于企業(yè)近幾年的財(cái)務(wù)指標(biāo)和會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行企業(yè)資產(chǎn)狀況、現(xiàn)金流量、利潤(rùn)水平的縱向的時(shí)間比較，趨勢(shì)分析往往根據(jù)本企業(yè)與行業(yè)整體情況進(jìn)行比較，以驗(yàn)證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，在實(shí)務(wù)中應(yīng)用較為直觀和廣泛。

三、基于杜邦分析法分析龍湖地產(chǎn)的財(cái)務(wù)績(jī)效

（一）龍湖地產(chǎn)集團(tuán)現(xiàn)狀介紹

龍湖地產(chǎn)有限公司，于1993年在重慶成立，2009年成功登陸香港證券聯(lián)合交易所主板，現(xiàn)有員工20000余人，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)三大板塊。

（二）龍湖地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)績(jī)效分析

1.總資產(chǎn)收益率

總資產(chǎn)收益率是判斷企業(yè)盈利能力的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)指標(biāo)，總資產(chǎn)收益率高不僅表示企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)用效率高，而且可以體現(xiàn)出一個(gè)企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)管理水平。

表3-2 總資產(chǎn)收益率

通過分析公式和表3-2可以看出，總資產(chǎn)收益率同時(shí)受銷售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的影響。所以接下來將分別對(duì)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和銷售凈利率進(jìn)行分析。

（1）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的重要指標(biāo)之一，通常而言，企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)越快，資產(chǎn)利用效率越高，獲取的利潤(rùn)就越多，俗稱為“轉(zhuǎn)得快”。2013年至2015年，龍湖地產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.29、0.30、0.26，可以看出，企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在此三年間的變化并不是很大，這就說明企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力沒有發(fā)生比較明顯的改變，但作為影響總資產(chǎn)收益率的因素之一，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2014年的緩慢上升并未使總資產(chǎn)收益率上升，而2015年的下降趨勢(shì)卻與總資產(chǎn)收益率相一致。說明總資產(chǎn)收益率在2014年的下降更多的受銷售凈利率的影響，故下面將重點(diǎn)對(duì)銷售凈利率進(jìn)行分析

（2）銷售凈利率

銷售凈利率是企業(yè)實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)占銷售收入的比重大小，是衡量企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)獲利能力的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)，俗稱為“利潤(rùn)空間”。從龍湖地產(chǎn)2013年至2015年審計(jì)報(bào)告中可以得出，其銷售凈利率從2013年的19.36%降至2014年的16.38%，幅度較大有2.98個(gè)百分點(diǎn)（即對(duì)總資產(chǎn)收益率產(chǎn)生了下降的影響），但2015年又上升2.21個(gè)百分點(diǎn)至18.59%（該變化與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率2015年的下降相比，效果并不明顯）。近三年企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本率均保持在70%，由此可以推斷出企業(yè)的期間費(fèi)用在近三年并未有較大幅度的改變，因此主要原因在于營(yíng)業(yè)收入的規(guī)模缺乏起色。

2.權(quán)益乘數(shù)

權(quán)益乘數(shù)往往意味著企業(yè)合理運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿的能力，即通過建立合理的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，達(dá)到利潤(rùn)最大化的目的。2013年末至2015年末，龍湖地產(chǎn)權(quán)益乘數(shù)分別為3.90、3.52、3.34；資產(chǎn)負(fù)債率分別為72.41%、70.10%、66.07%。由此可知，企業(yè)2015年的負(fù)債總額較2013年上漲16.50%，但資產(chǎn)負(fù)債率卻是逐年下降，說明企業(yè)負(fù)債總額占總資產(chǎn)的比例下降。與資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)應(yīng)的是權(quán)益乘數(shù)卻呈現(xiàn)出逐年遞減的趨勢(shì)，說明企業(yè)的總資產(chǎn)中越來越多的比例來自投資者而不是負(fù)債，因此企業(yè)并沒有發(fā)揮好財(cái)務(wù)杠桿的功能。