羅婷彭 魏莉慧 盧玲

摘要：隨著老齡化人口比重增長(zhǎng)日益加快，養(yǎng)老房地產(chǎn)作為老齡化社會(huì)的催生品，逐漸進(jìn)入人們的視野中。本論文以南昌市居民購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老房地產(chǎn)意愿及參與行為的調(diào)查資料為基礎(chǔ)，運(yùn)用SPSS軟件對(duì)南昌市居民購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老房地產(chǎn)意愿及參與行為的調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行因子分析，最后針對(duì)調(diào)查結(jié)果所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，從開(kāi)發(fā)商和政府兩個(gè)方面提出促進(jìn)養(yǎng)老房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老房地產(chǎn)；老齡化；開(kāi)發(fā)商；政府

一、引言

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)顯示，我國(guó)老齡化進(jìn)程逐步加快，到2030年，中國(guó)65歲以上人口占比將超過(guò)日本，成為全球人口老齡化程度最高的國(guó)家。養(yǎng)老房地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生，它是高品質(zhì)地產(chǎn)與優(yōu)良服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從日常起居到醫(yī)療保健等各種設(shè)備一應(yīng)俱全。然而，在我國(guó)對(duì)于養(yǎng)老房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)意愿卻不高，為此我們有必要去了解現(xiàn)在老年人的養(yǎng)老現(xiàn)狀以及對(duì)未來(lái)養(yǎng)老房地產(chǎn)的需求是怎樣的。本文運(yùn)用SPSS軟件對(duì)南昌本地的中老年人進(jìn)行的需求狀況進(jìn)行因子分析，對(duì)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)深度挖掘，來(lái)探討未來(lái)養(yǎng)老房地產(chǎn)該怎樣進(jìn)一步發(fā)展。

二、問(wèn)卷設(shè)計(jì)

（一）量表指標(biāo)選取

在設(shè)計(jì)問(wèn)卷的過(guò)程中，我們提取了22個(gè)指標(biāo)來(lái)分析對(duì)于養(yǎng)老房地產(chǎn)軟硬件設(shè)施的重要程度。

（二）質(zhì)量檢驗(yàn)

1. 信度檢驗(yàn)

本文采用內(nèi)部一致性指標(biāo)，利用SPSS22.0對(duì)問(wèn)卷的22項(xiàng)重要程度量表進(jìn)行初步信度檢驗(yàn)。由表可知，本次研究Cronbachs AlPha系數(shù)為0.944，問(wèn)卷信度表現(xiàn)良好。

2. 效度檢驗(yàn)

本文對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行KMO和Bartlett檢驗(yàn)，得出KMO值為0.953，大于 0.5；同時(shí)Bartlett檢驗(yàn)的P值小于0.05，可以認(rèn)為總體上該評(píng)價(jià)體系的內(nèi)在效度較為理想，具有分析可行性。

三、因子分析

（一）使用體驗(yàn)因子提取及命名

1. 使用體驗(yàn)因子提取

（1）可行性檢驗(yàn)。表1中KMO統(tǒng)計(jì)量的值為0.953，接近于1，說(shuō)明數(shù)據(jù)適合做因子分析。同時(shí)，Bartlett檢驗(yàn)的P值明顯小于0.05，應(yīng)該拒絕原假設(shè)，說(shuō)明此數(shù)據(jù)適合作因子分析。

（2）提取公因子。表2中反映出了各因子能夠解釋原始變量總方差的情況。根據(jù)提取公因子的特征值大于1的原則，從中提取了三個(gè)公因子，其特征值的最初值分別為10.372、1.443、1.283，三個(gè)公因子的累積貢獻(xiàn)率達(dá)到了59.536%，因子分析效果還算理想。

2.因子的命名解釋

未旋轉(zhuǎn)因子載荷矩陣各個(gè)載荷值之間的差距不是很明顯，為了達(dá)到比較好的效果，本文采用因子旋轉(zhuǎn)的方法，使因子載荷值出現(xiàn)兩極分化，經(jīng)過(guò)旋轉(zhuǎn)后的因子更有實(shí)際意義。

采用方差極大法對(duì)因子載荷矩陣正交旋轉(zhuǎn)得到表3，可以看到：緊急呼叫按鈕、道路和房屋地面等進(jìn)行防滑處理、公共設(shè)施和房屋內(nèi)部設(shè)置高低扶手、無(wú)死角智能化監(jiān)控、減少臺(tái)階、增加坡道、專業(yè)的醫(yī)療及保健服務(wù)、開(kāi)關(guān)、門(mén)鈴、門(mén)窗等設(shè)施的位置適當(dāng)降低、電梯按照醫(yī)用電梯標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、住宅、廚房、衛(wèi)生間等入口面積增大、床頭設(shè)置供氧系統(tǒng)、道路色彩具有區(qū)分度這十一個(gè)變量可以歸為第一類，將其命名為社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施因子；智能化網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)這六個(gè)變量可以歸為第二類，將其命名為智能化網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)因子；家政服務(wù)、送餐服務(wù)、建設(shè)老年大學(xué)、戶內(nèi)休閑俱樂(lè)部、戶外活動(dòng)場(chǎng)所這七個(gè)變量可以歸為第三類，將其命名為社區(qū)內(nèi)服務(wù)建設(shè)因子。

（二）軟硬件服務(wù)設(shè)施因子分析

1.社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施因子分析

專業(yè)的醫(yī)療及保健服務(wù)的均值為4.33，表明大多數(shù)人對(duì)專業(yè)的醫(yī)療及保健服務(wù)較為看重，即認(rèn)為養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)提供專業(yè)的醫(yī)療及保健服務(wù)的重要程度介于比較重要和非常重要之間；緊急呼叫按鈕及無(wú)死角智能化監(jiān)控的均值都在4以上，對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理，安防設(shè)施，大多數(shù)人都覺(jué)得比較重要。

2.智能化網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)因子分析

在六項(xiàng)給出的智能化網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)提供的服務(wù)中，均值都比較高，在3.72以上，說(shuō)明被調(diào)查者對(duì)該網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)的建設(shè)大都表示支持。其中均值較高的是智能化網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)提供醫(yī)療服務(wù)，即大多數(shù)人認(rèn)為該服務(wù)比較重要。

3.社區(qū)內(nèi)服務(wù)建設(shè)因子分析

戶外活動(dòng)場(chǎng)所的平均值最高，為4.07，中位數(shù)也較高，可以看出大多數(shù)人認(rèn)為戶外活動(dòng)場(chǎng)所在養(yǎng)老房地產(chǎn)軟件服務(wù)中比較重要；其次為家政服務(wù)，均值為3.63，眾數(shù)為3，由此可知，大多數(shù)被調(diào)查者認(rèn)為家政服務(wù)是一般重要的；而在建設(shè)老年大學(xué)這一項(xiàng)目上的均值較低，僅為3.33。

四、對(duì)策建議

（一）對(duì)養(yǎng)老房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建議

作為專業(yè)型的養(yǎng)老房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)居民的需求來(lái)建設(shè)相關(guān)設(shè)施，大力建設(shè)專業(yè)醫(yī)療設(shè)施及服務(wù)；在開(kāi)發(fā)智能化網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)時(shí)，應(yīng)考慮功能的完整性以及界面的簡(jiǎn)潔性，保證居民的使用效率及便利；對(duì)于道路色彩具有區(qū)分度這類居民認(rèn)同度不高的可以減少投資成本。

（二）對(duì)政府的建議

1.控制入市標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)與相關(guān)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)控制入市標(biāo)準(zhǔn)。由于養(yǎng)老房地產(chǎn)的出現(xiàn)可以很大程度上改善中國(guó)人口老齡化現(xiàn)象，因此，對(duì)開(kāi)發(fā)商方面，政府可以與符合標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)商合作，提供一些如稅費(fèi)優(yōu)惠等政策以及進(jìn)行一定的資金投資來(lái)加快養(yǎng)老房地產(chǎn)的建設(shè)，降低成本，做到互利共贏。

2.提供購(gòu)房補(bǔ)貼

對(duì)中老年購(gòu)房者提供購(gòu)房補(bǔ)貼。我國(guó)現(xiàn)有的以房屋反向抵押貸款的形式雖然可以讓中老年人獲得入住養(yǎng)老房地產(chǎn)的權(quán)利，但這樣的付費(fèi)形式在中老年人中接受度并不高，因此國(guó)家可以考慮適當(dāng)加大中老年人的貸款年齡上限，或是在中老年人購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老房地產(chǎn)時(shí)提供一定的購(gòu)房補(bǔ)貼，完善社會(huì)保障體系。

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作者簡(jiǎn)介：

羅婷（1997- ），女，漢族，江西南昌人，華東交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)學(xué)專業(yè)2015級(jí)本科在讀，研究方向：經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)；

彭魏莉慧（1997- ），女，漢族，江西九江人，華東交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)學(xué)專業(yè)2015級(jí)本科在讀，研究方向：經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)；

盧玲（1996- ），女，漢族，江西贛州人，華東交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)學(xué)專業(yè)2015級(jí)本科在讀，研究方向：經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)。