姜昕

一、稅率下調對房地產企業(yè)收入的影響

在含稅房價不變的前提條件下，增值稅稅率下調一定程度上能夠增加房地產企業(yè)的營收。假設某房地產企業(yè)的含稅簽約營收為X，經核算后得到的實際銷售收入為X/（1+適用稅率）。由于稅率由10%下調為9%，調整后得到的增長幅度為X/（1+9%）-X/（1+10%）=X*0.83%。簡單來講就是，在不考慮其他因素的影響的前提條件下，由于一般房地產企業(yè)與客戶簽訂的《商品房買賣合同》約定的價格為含稅價，即含稅簽約收入可以保持不變，稅率的下調會導致增值稅的稅額下降，銷售收入的增加份額就是下降的稅額。另外，因為房地產企業(yè)銷售不動產增值稅納稅義務發(fā)生時間為交付當天，交付時間以《商品房買賣合同》上約定的交付時間為準，對于2019年4月1日以前取得預售收入且未交付的，也可以享受稅率下調的稅收紅利。

二、稅率下調對房地產企業(yè)成本費用的影響

成本方面，房地產企業(yè)在同供貨商或承包商簽約采購合同時，有兩種適用的定價方式，即不含稅成本定價和含稅成本定價。在按不含稅成本定價時，企業(yè)的增值稅進項稅額會受增值稅下調影響而減少，但稅率下調并不會對采購成本造成影響。在按照含稅成本定價時，稅率調整會增加房地產企業(yè)的成本。一般房地產企業(yè)根據(jù)接受上游企業(yè)服務適用的稅率不同主要可以五類：一是建筑服務，原稅率10%，現(xiàn)降為9%；二是材料及設備的采購合同，如電梯、門窗采購等，原稅率16%，現(xiàn)降為13%；三是設計服務、工程監(jiān)理等合同，適用6%稅率；四是接受小規(guī)模企業(yè)提供的服務，要求其提供稅務代開的增值稅專用發(fā)票，則適用的稅率為3%，五是發(fā)生的報建費等行政部門收費，稅率為0。

由于不同的房地產企業(yè)受開發(fā)項目情況、地方政策、甲供材比重等多因素影響，上述五類合同所占成本的比重不同，稅率調整對企業(yè)采購成本的影響程度也不同。稅率調整對房地產企業(yè)的影響舉例來說：假設某房地產企業(yè)的采購合同中第一類建筑服務占60%，第二類材料和設備合同占20%，第三類接受設計服務等占10%，第四類接受小規(guī)模企業(yè)的服務和行政部門收費各占5%，由于第三、四、五類合同不受稅率下調的影響，假設采購合同的總含稅價格為Y，且含稅價格不變，則采購成本將增加[Y/（1+13%）-Y/（1+16%）]*60%+[Y/（1+9%）-Y/（1+10%）]*20%=Y*1.54%。

費用方面，房地產企業(yè)的“三費”，即銷售費用、管理費用及開發(fā)間接費用，費用中涉及的采購合同，如房地產中介，經紀代理服務、物業(yè)管理、廣告宣傳及法律代理服務等，提供該服務的企業(yè)大多適用6%的稅率，由于本次稅率調整保持6%不變，對房地產企業(yè)的費用影響較小。另外，由于按新政策，一般納稅人購進國內旅客運輸服務可按規(guī)定方法計算進項稅額，在銷項稅額中抵扣，可以適當增加企業(yè)可抵扣的進項稅額，降低企業(yè)的費用。

三、稅率下調對房地產企業(yè)損益的影響

由于消費者所支付的價格是含稅價，因此增值稅稅率的下調對于房地產售價在短期內并不會構成什么影響，房地產企業(yè)的不含稅營收也會直接增加。除此按照《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》所規(guī)定的，納稅人取得的全部價款以及價外費用需扣除土地價款。當期所允許扣除的土地價款被用于抵扣主營業(yè)務成本，在損益表中并不能直接加入主營業(yè)務的收入中。以下是基于稅率下調，分析房地產企業(yè)的損益影響。

（一）采購合同按含稅價定價

在不考慮其他因素制約的前提條件下，采購合同若是按照含稅價定價，基于前文的收入與成本分析，本次增值稅稅額的下調對于房地產企業(yè)的銷售所造成的損益影響為：損益變動M=營銷收入的變動-成本費用的變動-稅金以及附加支出的變動-土地抵扣的變動。稅金以及*附加支出的變動=適用稅率（假設12%）*應繳增值稅稅額變動=（銷項稅額變動-進項稅額變動）*12%。

通常情況下房地產企業(yè)的銷售價格應該大于采購成本，因此損益變動必然是正數(shù)，故增值稅稅率的下調對于房地產企業(yè)銷售的損益變動更大概率是正向的影響。但有一點需要注意，由于不同企業(yè)的采購環(huán)節(jié)內控管理效率存在一定的差異，稅率調整對銷售損益的實際影響程度取決于采購合同價格、采購合同含稅價格、土地成本等占房地產銷售收入的比例。

（二）采購合同按不含稅價定價

若采購合同按照不含稅的價格定價，則營銷收入有所增加，采購成本不變，則稅率下調對房地產企業(yè)造成的銷售損益影響僅在于銷售營收的變動與土地抵扣變動以及稅金和附加支出。

如果銷售合同按照含稅價格定價，采購合同按照不含稅的價格定價，采購成本相對不變，這是的營收損益變動則為：N=營銷收入變動-增值稅附加-土地抵扣金額。

由于銷售金額往往大于土地抵扣，增值稅稅率的調整對于房地產銷售的損益也將產生一定的正向影響，稅率造成影響的具體程度則主要取決于土地的抵扣額占銷售收入的比例。當土地抵扣金額占比較小，則會導致?lián)p益變動的幅度有所增加。

四、稅率下調對房地產企業(yè)現(xiàn)金流的影響

在預繳增值稅是，一般按照銷售營收的3%繳納，如含稅簽約的收入為W，預繳的增值稅稅額在稅率下調之后就會增加W/（1+10%）*3%-W/（1+9%）*3%=W*0.025%。

在支付成本階段，在采購合同上采取含稅成本價計價不變，支付的總款項不變，現(xiàn)金流支出不受影響。相對于含稅成本而言，不含稅成本價計價則會導致企業(yè)支付的總款項下降，因此房地產企業(yè)向供貨商支付的現(xiàn)金流減少約1%～3%。

五、面對稅率下調房地產企業(yè)的應對措施建議

（一）及時健全內控制度

一般房地產企業(yè)會有專門的會計來計算繳納的增值稅額度，因此必須健全繳稅納稅的內控制度，建立科學有效的內控體系，增值稅稅率下調后，采購合同、款項結算、發(fā)票的開具等等都需要房地產企業(yè)的嚴格審核驗證，企業(yè)必須完善自身的財務核算系統(tǒng)，改進內控的薄弱環(huán)節(jié)，重視財務明細包括營收額度和增值稅的繳納情況等。

（二）加強合同管理，積極組織談判

在與供應商簽訂采購合同時，可采用不含稅成本定價法，若采用含稅成本定價法，增加在稅收調整變動情況下的應對條款。另外，房地產企業(yè)應該針對稅率的下調與供貨商進行積極溝通洽商，維持原不含稅價，并按調整后的稅率相應調整含稅合同總價。

（三）明晰增值稅的征稅范圍

基于增值稅稅率下調，要求房地產企業(yè)的工作人員仔細閱讀稅率下調后的相關要求細則，熟悉增值稅稅率下調之后所覆蓋的業(yè)務范圍，仔細計算營收和繳費等的具體數(shù)值，爭取企業(yè)利益效益最大化，合理規(guī)劃房地產項目的開發(fā)周期，實現(xiàn)企業(yè)收入穩(wěn)定增長。

六、結語

增值稅的稅率下調，是國家深化改革的重大舉措之一，是國家大力扶持實體經濟的重要表現(xiàn)，解放企業(yè)活力，推動企業(yè)發(fā)展，增值稅下調所帶來的影響是多層次多方面的，這需要房地產企業(yè)積極應對，響應國家號召，合理制定價格，早日實現(xiàn)稅收紅利。

（作者單位為長沙北辰房地產開發(fā)有限公司）

參考文獻

[1] 包燕萍.增值稅稅率下調對房地產企業(yè)的影響[J].商業(yè)會計，2018（20）：87-88.

[2] 任曉峰.簡論新稅率下“營改增”對房地產企業(yè)的稅負影響[J].納稅，2018，12（24）：10-11.