陶建平

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)一向是我國經(jīng)濟中占比較大的一部分，所以它的變動對于整個社會都有不小影響，而這一行業(yè)的發(fā)展也會明顯干涉到社會福利水平的浮動。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)的管理清算就顯得尤為重要了，本文以廣西遠辰地產(chǎn)集團有限公司為例，分析了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算管理存在的問題，研討如何優(yōu)化清算管理，并希冀能為將來此行業(yè)的蓬勃發(fā)展貢獻力量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；所得稅；清算和管理；工作探析

近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房價居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是中國財政收入中不可忽視的經(jīng)濟收入。房地產(chǎn)項目開發(fā)費時、資金密集、規(guī)模大、工作過程復雜，導致房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收比較復雜。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅清算管理過程中存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入和成本確認時間不一致

這一行業(yè)的特異之處就在周期長方面，戰(zhàn)線拉得太長就難免會擴大發(fā)生意外的概率，等到能夠獲得收益的時候已經(jīng)是痕跡以后，所以相應的財稅管理也與其他行業(yè)有所區(qū)別。其次，在稅法中對于收入時間是有明確規(guī)定的，但是這與實際上的時間卻有出入，比方說在稅法中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要簽訂銷售合同的時候確定所得，并要求其按稅率來明確利潤，得到具體數(shù)字以后還要納入繳稅所得額里面。而在會計進行核算的時候，預售房地產(chǎn)所得資金不符合會計準則中收入的要求，所以很難作為營業(yè)收入。除了這一點，項目因為是一年算一次建設(shè)期，等到開發(fā)完畢，已經(jīng)過去了很長時間，究竟根據(jù)哪一時期來進行稅收計算也是一個問題。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本結(jié)轉(zhuǎn)扣除方法不合理

我國的稅法對于怎么減稅是有明確的規(guī)定，而且不同的地區(qū)到底減多少也各有不同。例如，在省級、自治區(qū)或者直轄市人民政府房地產(chǎn)開發(fā)項目中，毛利率稅費不能夠少于15%，但是情況在地級市中就有所變化，15%會降低到10%。如此來看算是給這一行業(yè)減稅減負了，但這無疑也造成了不公的情況，給這一行業(yè)太多便利會使得行業(yè)畸形發(fā)展，也會造成其承受風雨的能力變差，最終釀成惡果。

（三）清算單位方面

考慮到近年來房地產(chǎn)行業(yè)的高熱值和房地產(chǎn)項目類型復雜，清算單位在企業(yè)所得稅清算中也較為復雜。企業(yè)所得稅是對企業(yè)事業(yè)單位取得的經(jīng)濟利益和其他收入征收的稅，如果清算單位出現(xiàn)錯誤，將不可避免地導致企業(yè)所得稅的會計處理失誤，企業(yè)就沒有辦法正常繳納所得稅。我國有確切的相關(guān)制度規(guī)定：企業(yè)的所得稅清算單位需要嚴格遵守行政管理部門在這一方面出具的詳細審計項目來開展制定，并且在進行清算的時候需要考慮到項目的實際過程。當前來看，我國的相關(guān)制度并不完善，管理也多有漏洞，使得情況更加復雜，經(jīng)常出現(xiàn)商業(yè)與公益混雜，盈利與虧損交織的情況，導致清算更加困難。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強所得稅清理管理的對策與研究

（一）要及時建立稅源監(jiān)控制度

源頭治理向來能發(fā)揮不錯的效果，對于稅收也是一樣，如果想要做好稅收的工作，就要從開始的地方抓起，也就是稅源。項目的情況總是各有差別，但是只要詳細了解項目的位置、開發(fā)資金、資金支出，總能對項目有一定的把握，在進行計算的時候就能夠有的放矢。另一方面，可以使用建立臺賬的方式來實時了解項目的資金流動，同時還能夠建立起一個良好的資金監(jiān)管體系，采用良好的企業(yè)財務(wù)管理模式優(yōu)化財務(wù)管理模式，以確保財務(wù)狀況的穩(wěn)定和安全，用明確的責任部門來完成監(jiān)管方面的工作，保障相關(guān)業(yè)務(wù)順利有效進行。

（二）做好項目成本報備工作

國家規(guī)定企業(yè)應當在進行施工之前就進行好相關(guān)成本報備的工作，這些報備的內(nèi)容包括了此項目的工作范圍、實施方位以及開展條件等方面，而這些報備上去的材料都將成為最后評估的依據(jù)，評估方根據(jù)這些初始階段的材料，不僅能夠全方位地掌握好項目的內(nèi)容，還能夠考量項目有沒有達到預期的效果。做好報備工作，需要嚴謹科學地開展工作，對項目的性質(zhì)進行細致劃分，然后再向稅務(wù)機關(guān)提交報告。完成這一系列工作有助于提高項目的規(guī)范性，只有做好的報備，項目才具備了一個不錯的開端，才能保障后續(xù)工作平穩(wěn)開展，同時也有利于相關(guān)部門對需要獲得幫助的企業(yè)項目提供助力。

（三）不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目的納稅證明管理模式

每一筆納稅款項都應該有相應的證明，作證每一筆款項都已經(jīng)發(fā)揮了其作用，這是納稅工作順利完成的必要條件，因此需要加強這方面的管理工作。比如說對開具的證明加強保存，一式兩份由雙方保存，現(xiàn)如今是網(wǎng)絡(luò)社會，所以證明還可以增加一份電子文檔留作備用。再比如說優(yōu)化證明的特殊性，利用更加先進的技術(shù)做好機密性工作，對于相關(guān)印章的使用進行登記，做到每一次用章都能夠追責到人，對于開具證明和審核證明的工作人員都需要明確要求，讓他們在這方面嚴格管控。

（四）明確房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)

所得稅的繳納要與具體的項目相結(jié)合，所以需要明確項目開發(fā)的相關(guān)工作。首先一個項目的開發(fā)務(wù)必要與具體地區(qū)的行政管理部門相配合，符合規(guī)定，明確單位。其次要找到清算單位，了解開發(fā)項目的分期驗收具體情況，如果是多個項目一起進行的開發(fā)工作，那就需要根據(jù)相關(guān)制度進行多項目清算。最后，清算工作的開展應當合理規(guī)劃，在盡可能短的時間內(nèi)完成任務(wù)，提高效率，不影響其他工作的展開。

（五）嚴謹審核項目票據(jù)

如上文提到的納稅證明，項目審核票據(jù)的問題也有很多，解決這方面的問題需要嚴格加強管控。比如說票據(jù)上面是有許多明確的數(shù)據(jù)的，這些數(shù)據(jù)體現(xiàn)了此票據(jù)是何時何地用于何處，這些信息都是后續(xù)核對票據(jù)時的關(guān)鍵信息。票據(jù)之間又有不同，用于不同項目不同方面的票據(jù)在開具方法上就有所差別，因此，必須要嚴格對票據(jù)的開具進行管控，防止發(fā)生票據(jù)混亂和票據(jù)亂開的問題，影響到整個項目的正常運行。

（六）規(guī)范收入計算確定收入總額

清算中會出現(xiàn)許多問題，其中出現(xiàn)得較為頻繁的問題是隱瞞收入，也可以簡單理解為偷稅漏稅現(xiàn)象，這通常表現(xiàn)為收入的水平與當?shù)氐膶嶋H收入不相符合。對于這方面的問題，現(xiàn)在提倡采用分析推算法來解決，利用這種方法會得到相關(guān)收入數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)會作為審查依據(jù)，來判斷企業(yè)是否有隱瞞收入的情況。

（七）具體費用扣除審查項目

在房地產(chǎn)公司的發(fā)展中，成本扣除項目變得越來越復雜。當檢查扣除項目，有關(guān)部門要嚴格檢查大規(guī)模的扣除項目，研究具體項目的原始憑證，進行分析和評估，確定具體開發(fā)項目的成本，并結(jié)合場分析是否存在認為控制范圍與金額的不符合。

結(jié)語：房地產(chǎn)企業(yè)作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，是中國稅收的重要組成部分，甚至可能影響到整個社會的經(jīng)濟發(fā)展。但是，由于房地產(chǎn)公司在項目開發(fā)過程中的實際復雜性，流程繁雜，所得稅的清算需要從各個方面進行市場調(diào)查和分析，還需要嚴格的標準體系才能確保中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定而不影響財務(wù)稅收。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算中存在的問題，并提出了一些建議，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅結(jié)算提供一些幫助，使我國經(jīng)濟能夠更快的發(fā)展。

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