夏欣怡

今年3月，加拿大政府提出了2019年的聯(lián)邦預(yù)算，將對(duì)首次購(gòu)房者在總房款上給予最低9折的優(yōu)惠，這將對(duì)加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？

“9折”購(gòu)房政策的詳細(xì)內(nèi)容

“9折”購(gòu)房政策的實(shí)際執(zhí)行者是加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）。CMHC指出，該公司預(yù)計(jì)在3年內(nèi)幫助符合條件的加拿大人獲得這項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠。如右圖所示，假設(shè)購(gòu)房者希望購(gòu)買價(jià)值40萬(wàn)加元的房屋，支付的首付款為最低要求的總房?jī)r(jià)的5%，即2萬(wàn)加元，那么就需要借貸38萬(wàn)加元的房款。但是按照新政，購(gòu)房者可以通過(guò)CMHC獲得高達(dá)4萬(wàn)加元的獎(jiǎng)勵(lì)。于是，購(gòu)房者只需要借入34萬(wàn)加元的房款。這將使購(gòu)房者每月的還貸額從1970加元降至1750加元。但是，想要享受該項(xiàng)政策，購(gòu)房者必須符合下列條件：

（1）此前從未購(gòu)置過(guò)房產(chǎn)的首次購(gòu)房者。

（2）購(gòu)房者必須申請(qǐng)了房屋抵押貸款保險(xiǎn)。

（3）符合條件的首次購(gòu)房者的家庭收入必須低于12萬(wàn)加元。

（4）房屋貸款金額和獎(jiǎng)勵(lì)金額的總數(shù)不得超過(guò)購(gòu)房者年收入的4倍。這意味著，如果買家只繳納總房款的5%～20%（符合抵押貸款保險(xiǎn)的申請(qǐng)條件）作為首付，那么他們可以購(gòu)買的房產(chǎn)總價(jià)最高只能達(dá)到50萬(wàn)～60萬(wàn)加元。

（5）只有新建房才能享受10%的房款減免，二手房只能享受5%。

（6）購(gòu)房者申請(qǐng)貸款時(shí)仍然必須符合聯(lián)邦壓力測(cè)試的資格，以保證借款人在利率提高的情況下也能償還他們的債務(wù)。

（7）這筆款項(xiàng)最終必須償還，但是償還細(xì)節(jié)還沒(méi)有發(fā)布。最大的可能性是允許購(gòu)房者在出售房產(chǎn)時(shí)償還，償還的方式可能是兩種：第一，無(wú)息模式;第二，政府根據(jù)最初提供款項(xiàng)的比例，獲得銷售價(jià)格的5%或10%。

新政對(duì)加拿大房產(chǎn)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)的影響

此項(xiàng)新政將對(duì)加拿大的房產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極和消極兩方面的影響。

加拿大房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及新政的積極影響

短期來(lái)看，新政將使得一些沒(méi)有能力的購(gòu)房者成為有競(jìng)爭(zhēng)力的買家，在一定程度上擴(kuò)大了需求，將對(duì)房?jī)r(jià)起到提升作用。同時(shí)，由于只有新房才能享受10%的優(yōu)惠，所以新政將在一定程度上帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，增加經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

但是前文已經(jīng)提到，只有總房款60萬(wàn)加元以下的房屋才有可能享受該政策優(yōu)惠，所以該新政最終可能只會(huì)促使低總價(jià)的房產(chǎn)上漲，讓剛需房的供應(yīng)變得更加緊張。而在之前各種政策的打壓下，加拿大高總價(jià)的高端房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)節(jié)節(jié)下跌，處于下降通道中。低總價(jià)、剛需房受利好政策影響價(jià)格不斷上漲，高總價(jià)、奢侈享受型房產(chǎn)受政策影響價(jià)格卻不斷下跌，這就是加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

加拿大經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及新政的消極影響

長(zhǎng)期來(lái)看，該政策將對(duì)加拿大經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一些不利影響。目前，加拿大經(jīng)濟(jì)正處于繁榮期的末端，且樓市的持續(xù)走軟也困擾著加拿大經(jīng)濟(jì)。在此背景下，加拿大政府出臺(tái)了“9折”房產(chǎn)新政，寄希望于提振樓市，從而帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向前發(fā)展。然而，這樣的購(gòu)買力可靠嗎？

前文已經(jīng)提及，享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠者是加拿大房屋抵押貸款保險(xiǎn)的購(gòu)買者。那么，什么樣的人需要購(gòu)買這份保險(xiǎn)呢？加拿大的房貸政策規(guī)定：購(gòu)房者能以最低5%的首付金額購(gòu)入房產(chǎn)，但如果首付金額不滿20%或有不良信用紀(jì)錄，就必須購(gòu)入房屋貸款保險(xiǎn)。這個(gè)保險(xiǎn)的目的是為諸如銀行等貸款機(jī)構(gòu)提供保障，如果因借款人無(wú)法還貸造成了貸款人的損失，那么將由房屋貸款保險(xiǎn)的承保公司提供賠償。也就是說(shuō)，“9折”新政的受益對(duì)象是加拿大信用不那么好的低收入人群。

于是，該房產(chǎn)新政最荒謬之處出現(xiàn)了：首付比例不到20%的低信用者能獲得購(gòu)房?jī)?yōu)惠，而首付金額超過(guò)20%且有良好信用紀(jì)錄的購(gòu)房者，反而無(wú)法獲得這項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

再回到加拿大的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)：目前正處于一輪繁榮經(jīng)濟(jì)周期的頂端，出現(xiàn)了滯漲跡象，隨之而來(lái)的將是下跌，一旦經(jīng)濟(jì)下行開(kāi)始，首先受到打擊的就是工作不那么穩(wěn)定的低收入階層，他們將有可能失去工作。此外，低總價(jià)剛需房受到以房?jī)r(jià)“9折”為代表的一系列優(yōu)惠政策扶持，目前正處于歷史高位。如果由于政策的原因，使得這些處于歷史高位的剛需房被一些低收入、低信用的人在高位接盤，那么一旦經(jīng)濟(jì)下滑，這些人失業(yè)，他們購(gòu)買的高價(jià)位剛需房就有價(jià)格崩塌的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)社會(huì)中最后的儲(chǔ)備力量也進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，那么這一輪房產(chǎn)盛宴也就真正走到了盡頭;而當(dāng)經(jīng)濟(jì)需要靠信用不那么良好的購(gòu)買力作為補(bǔ)充時(shí)，也恰恰說(shuō)明加拿大的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已難以為繼。

基于以上分析，筆者認(rèn)為，“9折”房產(chǎn)新政對(duì)加拿大經(jīng)濟(jì)短期有利，長(zhǎng)期有害。

由此來(lái)看，“9折”新政發(fā)出了一個(gè)隱蔽的信號(hào)：加拿大經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有想象中那么好，在一系列難言成功的房產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)政策之后，加拿大可能會(huì)由之前的加息周期掉頭進(jìn)入一輪新的減息周期。如果這種情況真的出現(xiàn)，可能意味著溫哥華、多倫多等加拿大一線城市的房?jī)r(jià)將重新企穩(wěn)，并進(jìn)入一輪新上升通道。而房地產(chǎn)市場(chǎng)上的先知先覺(jué)者們，想必也會(huì)在此時(shí)做出正確的選擇。