■歐陽(yáng)志剛，李夢(mèng)丹，朱林可

不同地區(qū)房?jī)r(jià)的影響因素存在差異，為有效調(diào)控房?jī)r(jià)，除了國(guó)家實(shí)施統(tǒng)一的政策外，因地施策也是重要的調(diào)控措施。本文利用因子分析法將房?jī)r(jià)影響因素分為四大類，即需求、供給、成本、收入，并引入投機(jī)、市場(chǎng)預(yù)期因素，在此基礎(chǔ)上建立面板回歸模型來(lái)分析六大因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，衡量地方監(jiān)管政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果。研究表明：限貸政策對(duì)一、二線城市房?jī)r(jià)具有抑制效果；限購(gòu)政策能有效調(diào)控一、二、三線城市住宅價(jià)格，且具有時(shí)滯效應(yīng)；限價(jià)政策僅對(duì)二線城市有效，對(duì)一、三線城市調(diào)控效果不顯著。研究還發(fā)現(xiàn)：從東、中、西部城市看，限貸政策對(duì)東部具有延遲效應(yīng)，需要兩期的傳導(dǎo)時(shí)間；限購(gòu)政策能抑制東、中、西部房?jī)r(jià)的上漲；限價(jià)政策對(duì)中部的調(diào)控在第四期才產(chǎn)生效果，東、西部的限價(jià)政策效果不顯著。

一、引言與文獻(xiàn)綜述

近年來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，促使中央政府和地方政府出臺(tái)了許多嚴(yán)監(jiān)管措施，最為典型的監(jiān)管是限貸、限購(gòu)和限價(jià)政策。然而，隨著嚴(yán)厲的三限政策出臺(tái)，各地房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭并沒(méi)有得到有效遏制，由此本文提出問(wèn)題：各城市的房?jī)r(jià)變動(dòng)的主要影響因素是什么？地方政府三限調(diào)控政策對(duì)住房?jī)r(jià)格的監(jiān)管是否有顯著的效果？系統(tǒng)回答上述問(wèn)題為本文的研究動(dòng)機(jī)。

引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素有很多，如收入、銀行信貸、土地價(jià)格、人口數(shù)量以及供需等。Favara&Imbs（2015）認(rèn)為住房貸款對(duì)房?jī)r(jià)有正向作用，即在信貸擴(kuò)張的同時(shí)，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上漲，且上漲速度會(huì)加快。劉佳等（2017）以內(nèi)蒙古12個(gè)盟市為研究對(duì)象，將12個(gè)盟市劃分為東、中、西三個(gè)區(qū)域，并對(duì)三個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素開(kāi)展了差異性研究，結(jié)果表明，地方GDP對(duì)西部房地產(chǎn)價(jià)格的影響最大，其次是中部，最不顯著的是東部。黃妍妮等（2017）認(rèn)為土地財(cái)政在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中占據(jù)了重要地位，其構(gòu)建面板聯(lián)立方程模型檢驗(yàn)了土地財(cái)政與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系，結(jié)果顯示，土地財(cái)政與房?jī)r(jià)存在正向的非線性關(guān)系。劉曉莉（2018）認(rèn)為土地價(jià)格、房地產(chǎn)投資過(guò)熱會(huì)導(dǎo)致住宅價(jià)格上漲。郭娜和吳敬（2016）認(rèn)為人口年齡結(jié)構(gòu)的改變是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的關(guān)鍵因素，這些學(xué)者從總體上對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)變動(dòng)原因進(jìn)行了分析，但很少針對(duì)各大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)原因的差異性進(jìn)行研究。

目前國(guó)家層面應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的措施總體有貨幣政策和財(cái)政政策，而各城市調(diào)控房?jī)r(jià)的具體措施有限購(gòu)、限貸、限價(jià)等。學(xué)者們也從這兩個(gè)角度對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)管效果開(kāi)展研究。例如：在貨幣政策與財(cái)政政策上，Wiley&Sons（2013）建立動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)面板模型分析了貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，其認(rèn)為貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有影響；韓克勇和阮素梅（2017）將指標(biāo)法與模型法結(jié)合，研究了貨幣政策與財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用，結(jié)果顯示，貨幣供應(yīng)量的增加、利率降低以及財(cái)政支出增加、土地財(cái)政均會(huì)推動(dòng)或?qū)е路康禺a(chǎn)價(jià)格變動(dòng)；Vandenbussche（2015）檢驗(yàn)了歐洲中、東以及東南部房?jī)r(jià)調(diào)控政策的實(shí)施效果，結(jié)果表明資本充足率、限貸政策以及對(duì)外國(guó)資本的流動(dòng)性約束對(duì)房?jī)r(jià)抑制作用是有效的。還有一些學(xué)者從限購(gòu)、限貸的視角對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控效果做了分析。褚超孚和鄭景齡（2012）通過(guò)實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)限購(gòu)政策要實(shí)施一至一年半后，才會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生抑制效果，而由于各城市之間的異質(zhì)性，限購(gòu)政策在不同城市間的效果也存在明顯差異，其還表示，僅依賴限購(gòu)政策，無(wú)法保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。Hilber&Vermeulen（2014）認(rèn)為監(jiān)管約束對(duì)房?jī)r(jià)收入彈性有正向影響，土地的稀缺性對(duì)房?jī)r(jià)收入彈性的正向作用主要局限于高度城市化地區(qū)。黃昕等（2018）對(duì)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)進(jìn)行了分析，結(jié)果表明限購(gòu)限售限貸政策均有滯后效應(yīng)。劉江濤等（2013）認(rèn)為，限購(gòu)政策對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)存在降低作用，但長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)走勢(shì)與限購(gòu)政策的執(zhí)行期限、執(zhí)行力度有關(guān)。如果限購(gòu)政策在短期內(nèi)取消，則取消限購(gòu)時(shí)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)陡然升高。Du&Zhang（2014）研究了房產(chǎn)稅與限購(gòu)政策對(duì)北京、重慶、上海的影響，其表示限購(gòu)政策能降低北京的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，房產(chǎn)稅會(huì)降低重慶的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率，而房產(chǎn)稅對(duì)上海的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率沒(méi)有影響。

綜上所述，很少有學(xué)者研究“三限”政策對(duì)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的調(diào)控效果。鑒于此，本文建立面板回歸模型按兩種分類方法將35個(gè)大中城市分為三大類研究房?jī)r(jià)影響因素的差異性，以及限貸、限購(gòu)、限價(jià)政策對(duì)各城市的監(jiān)管效果，以期對(duì)十九大提出的“因城施策”的調(diào)控策略提供參考。本文的貢獻(xiàn)主要體現(xiàn)在：首先，以往文獻(xiàn)都是選取具有代表性變量來(lái)分析變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響，這種變量選取方法容易遺漏解釋變量，導(dǎo)致解釋變量的內(nèi)生性，故而為避免過(guò)多解釋變量帶來(lái)多重共線性問(wèn)題，本文使用因子分析法將房?jī)r(jià)的影響因素分類后再引入模型進(jìn)行實(shí)證分析。其次，聚焦地方政府出臺(tái)的三限政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果進(jìn)行實(shí)證研究。再者，本文在限貸政策中虛擬變量的引用上，沒(méi)有使用傳統(tǒng)方法，而是將不同比例分別令其為1～5，這種方法減少了虛擬變量個(gè)數(shù)，簡(jiǎn)化了模型。

二、模型設(shè)定與變量選取

（一）模型設(shè)定

本文著重分析各地區(qū)收入、住宅供求及成本對(duì)各地區(qū)房?jī)r(jià)的影響。由于35個(gè)大中城市的收入、房?jī)r(jià)以及房?jī)r(jià)調(diào)控政策存在較大差異，為反映這種地區(qū)差異，衡量房?jī)r(jià)調(diào)控政策的監(jiān)管效果，本文以35個(gè)大中城市為橫截面單位，運(yùn)用因子分析法將房?jī)r(jià)影響因素分類，在此基礎(chǔ)上運(yùn)用面板回歸分析來(lái)研究各因子對(duì)房?jī)r(jià)的影響以及調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的監(jiān)管效果。具體變量包括：HPit表示i城市t時(shí)期住宅價(jià)格；Incomeit表示各城市收入狀況、Supplyit表示各城市住宅供給；Demandit表示各城市住宅需求；Costit表示各城市住宅成本；LCit表示各城市限貸政策；LPit表示各城市限購(gòu)政策；PLit表示各城市限價(jià)政策；Indexit表示國(guó)房景氣指數(shù)；αi表示橫截面異質(zhì)的固定效應(yīng)。這樣，模型設(shè)定為：

（二）變量選取

基于數(shù)據(jù)可得性，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)，本文采用的是來(lái)自Wind數(shù)據(jù)庫(kù)和各城市房地產(chǎn)年報(bào)的商品住宅價(jià)格的月度數(shù)據(jù)來(lái)代表35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格。同時(shí)，將每個(gè)季度的數(shù)據(jù)做簡(jiǎn)單算術(shù)平均得到當(dāng)季數(shù)據(jù)，并對(duì)住宅價(jià)格的季度數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)參與建模分析。研究窗口為2008年一季度～2017年四季度，共40個(gè)樣本數(shù)據(jù)。在房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素的指標(biāo)選取上，本文主要從各城市經(jīng)濟(jì)狀況、市場(chǎng)供給、需求、房地產(chǎn)成本、投機(jī)和市場(chǎng)預(yù)期方面來(lái)選取房地產(chǎn)價(jià)格的影響指標(biāo)，選取14個(gè)指標(biāo)構(gòu)建35個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)。為衡量房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策的有效性，本文選取各城市的限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策為變量。

1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。采用35個(gè)大中城市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）以及各城市居民可支配收入（PDI）的季度數(shù)據(jù)來(lái)衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，數(shù)據(jù)來(lái)自Wind數(shù)據(jù)庫(kù)。

2.市場(chǎng)供給與需求狀況。采用35個(gè)大中城市商品住宅竣工面積（JG），住宅完成投資額（Invest）、土地交易數(shù)量（Quantity）、土地成交面積（Carea）、住宅施工面積（SGarea）和住宅新開(kāi)工面積（KGarea）反映商品住宅的供給現(xiàn)狀，以及各城市的常住人口數(shù)量（PP）、住宅銷售額（Sales）和住宅銷售面積（Salesarea）衡量商品住宅的需求。數(shù)據(jù)來(lái)自Wind數(shù)據(jù)庫(kù)。

3.房地產(chǎn)成本。選取每單位土地樓面均價(jià)（DJ）衡量房地產(chǎn)的土地購(gòu)買成本。數(shù)據(jù)來(lái)自Wind數(shù)據(jù)庫(kù)。

4.投機(jī)、預(yù)期因素。引入國(guó)房景氣指數(shù)（Index）度量投機(jī)與預(yù)期因素。其中，國(guó)房景氣指數(shù)是綜合反映房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展景氣狀況的總體指數(shù)，其從土地、資金、開(kāi)發(fā)量、市場(chǎng)需求等角度刻畫(huà)房地產(chǎn)行業(yè)基本運(yùn)行狀況、波動(dòng)幅度和預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì)。因此，國(guó)房景氣指數(shù)能很好反映房地產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期狀況以及市場(chǎng)的投機(jī)需求。數(shù)據(jù)來(lái)自中經(jīng)網(wǎng)。

5.房地產(chǎn)調(diào)控政策。采用各城市二套房首付比例和限購(gòu)政策、限價(jià)政策。本文引入虛擬變量LC代表限貸政策。其中，LC=1～5，分別表示二套房首付比例不低于20%、30%、40%、50%、60%。將實(shí)施限購(gòu)政策記為“1”，不實(shí)施限購(gòu)政策記為“0”，用虛擬變量LP表示是否實(shí)施限購(gòu)政策。將實(shí)施限價(jià)政策記為“1”，不實(shí)施限價(jià)政策記為“0”，用虛擬變量PL表示是否實(shí)施限價(jià)政策。

三、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

（一）房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的提取方法

由于不同指標(biāo)對(duì)35個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格的影響存在差異，故而為了更清晰地反映35個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格影響因素上的差異，抓住各地區(qū)房?jī)r(jià)的主要影響因素，本文引入因子分析法抽取房?jī)r(jià)共同影響因子，并借鑒鄭兵云（2008）的方法將多指標(biāo)面板數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)有軟件能處理的數(shù)據(jù)類型。因子分析結(jié)果得到的KMO等于0.813，大于0.5。此外，Bartlett的球形檢驗(yàn)的顯著性水平為0.000，表明房?jī)r(jià)影響因素指標(biāo)之間是相互獨(dú)立的假設(shè)不成立，說(shuō)明所選擇的指標(biāo)之間存在較高的相關(guān)性。因此，這些指標(biāo)適合做因子分析。

為了能較好反映原有變量的信息，本文采用主成分法，根據(jù)方差累積貢獻(xiàn)率來(lái)確定公因子個(gè)數(shù)，選取累積貢獻(xiàn)率達(dá)到90%以上的各公因子，從最終結(jié)果中提取了4個(gè)公共因子，累積解釋率達(dá)到97.1%。本文采用最大方差正交旋轉(zhuǎn)變換，使各變量在某個(gè)因子上產(chǎn)生高載荷值，在其余因子上產(chǎn)生較低載荷值。旋轉(zhuǎn)因子載荷矩陣結(jié)果如表1所示。其中：因子1在lnPP（人口數(shù)量）、lnSales（住宅銷售額）、lnSalesarea（住宅銷售面積）3個(gè)變量的載荷值較大，這三個(gè)指標(biāo)都反映了商品住宅的需求狀況，故將其命名為需求因子；因子2在lnJG（住宅竣工面積）、lnInvest（住宅完成投資額）、Quantity（土地交易數(shù)量）、Carea（土地成交面積）、SGarea（住宅施工面積）、KGarea（住宅新開(kāi)工面積）上的載荷值很大，在其他變量上的值都很小，這個(gè)變量反映了城市商品住宅的供給，故將其命名為供給因子；因子3在lnDJ（土地價(jià)格）上的載荷值很大，故將其命名為成本因子；因子4在lnGDP（地區(qū)生產(chǎn)總值）、lnPDI（居民人均可支配收入）上的載荷值很大，這兩個(gè)指標(biāo)是反映城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的主要變量，故將該因子命名為收入因子。

表1 旋轉(zhuǎn)因子載荷矩陣

（二）實(shí)證結(jié)果分析

為分析35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)影響因素的差異性以及監(jiān)管政策對(duì)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)調(diào)控效果，本文用兩種分類方式將35個(gè)大中城市劃分為三類，分類結(jié)果如表2所示，并據(jù)此分別對(duì)三類城市進(jìn)行面板數(shù)據(jù)回歸分析。

表2 35個(gè)大中城市分類

表3 固定效應(yīng)實(shí)證結(jié)果

固定效應(yīng)實(shí)證結(jié)果（表3）表明：第一，一、二、三線城市住宅需求的系數(shù)均為正，且系數(shù)值顯著，表明一、二、三線城市市場(chǎng)需求對(duì)商品住宅價(jià)格有顯著的正效應(yīng)，市場(chǎng)需求會(huì)推動(dòng)住宅價(jià)格上漲。其中，二線城市需求系數(shù)值大于1，說(shuō)明二線城市住宅價(jià)格受需求的影響較大，二線城市房?jī)r(jià)相對(duì)一、三線城市來(lái)說(shuō)，其對(duì)需求較敏感。第二，一、二、三線城市住宅供給的系數(shù)值均為負(fù)，且P值小于5%，表明市場(chǎng)上房地產(chǎn)供給可以適當(dāng)降低商品住宅價(jià)格。第三，一、二、三線城市住宅成本的系數(shù)均為負(fù)，二、三線城市成本系數(shù)在1%的水平上顯著，而一線城市系數(shù)不顯著，表明住宅成本對(duì)二、三線城市的房?jī)r(jià)具有推動(dòng)作用，成本對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的影響不顯著。第四，一線城市收入的系數(shù)為正，且P值小于0.01，表明收入對(duì)住宅價(jià)格有正效應(yīng)，二、三城市的收入系數(shù)值為負(fù)，僅二線城市在1%的水平下顯著，表明收入對(duì)二線城市住宅價(jià)格有負(fù)效應(yīng)。第五，一、二、三線城市投機(jī)、預(yù)期因素的系數(shù)值均為正，且在1%的水平上顯著，表明市場(chǎng)投機(jī)需求與預(yù)期會(huì)推動(dòng)各城市住宅價(jià)格上漲。第六，一線城市限貸政策滯后一期的系數(shù)為負(fù)，且在10%的水平上顯著，但系數(shù)值很小，說(shuō)明限貸政策具有延遲效應(yīng)，其對(duì)住宅價(jià)格有輕微的抑制作用；二線城市的限貸政策滯后二期的系數(shù)值為負(fù)，系數(shù)值相對(duì)一線城市較大，說(shuō)明限貸政策對(duì)二線城市房?jī)r(jià)具有時(shí)滯效應(yīng)，限貸政策的效果需要經(jīng)過(guò)兩期才實(shí)現(xiàn)傳導(dǎo)，其對(duì)二線城市房?jī)r(jià)的上揚(yáng)有一定的抑制效果；三線城市限貸政策系數(shù)值均不顯著，表明限貸政策對(duì)三線城市的房?jī)r(jià)調(diào)控沒(méi)有顯著效果。第七，一線城市限購(gòu)政策當(dāng)期以及滯后一期的系數(shù)值均為負(fù)，且滯后一期的系數(shù)值顯著大于當(dāng)期的系數(shù)值，表明一線城市限購(gòu)政策在政策實(shí)施后的第二期效果更佳；二線城市限購(gòu)政策滯后一期的系數(shù)為負(fù)，且P值小于0.01，表明限購(gòu)政策對(duì)二線城市房?jī)r(jià)的實(shí)施效果需要有一期的傳導(dǎo)時(shí)間；三線城市限購(gòu)政策滯后二期的系數(shù)值為負(fù)，且在1%的水平上顯著，說(shuō)明限購(gòu)政策的實(shí)施要在第二期才對(duì)房?jī)r(jià)起到抑制作用。第八，一線城市限價(jià)政策的系數(shù)值均不顯著；二線城市限價(jià)政策滯后三期的系數(shù)值為負(fù)，且在10%的水平上顯著，表明限價(jià)政策對(duì)二線城市住宅價(jià)格有滯后效應(yīng)；三線城市限價(jià)政策滯后一期的系數(shù)值為負(fù)，但不顯著，表明限價(jià)政策僅對(duì)二線城市房?jī)r(jià)有顯著調(diào)控效果，對(duì)一三線城市房?jī)r(jià)調(diào)控效果不明顯。

固定效應(yīng)實(shí)證結(jié)果（表4）表明：第一，東、中、西部住宅需求的系數(shù)均為正且在1%的水平上顯著，表明東、中、西部市場(chǎng)需求均對(duì)商品住宅價(jià)格有顯著的正效應(yīng)。其中，東部需求系數(shù)值最大，即住宅需求對(duì)商品住宅價(jià)格上漲的推動(dòng)較大。第二，東、中、西部住宅供給的系數(shù)值均為負(fù)，且系數(shù)值均在1%的水平上顯著，表明市場(chǎng)上房地產(chǎn)供給可以適當(dāng)降低商品住宅價(jià)格，東部的供給系數(shù)值較大，表明市場(chǎng)供給的增加對(duì)東部城市房?jī)r(jià)降低作用更顯著。第三，東、中、西部住宅成本的系數(shù)均為正，且P值小于1%。其中，中部系數(shù)值最大，東部次之，西部最小，說(shuō)明成本的增加會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，中部成本的增加對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用更大。第四，東、中、西部收入的系數(shù)均小于0，且P值遠(yuǎn)大于10%，表明東、中、西部收入對(duì)住宅價(jià)格負(fù)效應(yīng)不顯著，東、中、西部經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用不顯著。第五，市場(chǎng)投機(jī)需求與預(yù)期對(duì)東中西部城市房?jī)r(jià)均起著推動(dòng)作用。第六，東部限貸政策滯后二期的系數(shù)值為負(fù)，且P值小于0.01，說(shuō)明限貸政策對(duì)東、中部城市住宅價(jià)格起到了抑制作用，只是政策效果需要二期的時(shí)間傳導(dǎo)；中、西部限貸政策在滯后三期系數(shù)值為負(fù)，但均未通過(guò)10%的顯著水平，表明限貸政策對(duì)中、西部調(diào)控效果不顯著。第七，東、中、西部限購(gòu)政策均在滯后一期的系數(shù)為負(fù)，且在5%的水平下顯著，表明限購(gòu)政策對(duì)東、中、西部商品住宅價(jià)格有降低作用且具有時(shí)滯效應(yīng)，其效果需要一期的時(shí)間傳導(dǎo)。第八，東、西部限價(jià)政策效果不顯著，而中部限價(jià)政策滯后三期的系數(shù)值為負(fù)，且系數(shù)值顯著，說(shuō)明限價(jià)政策對(duì)中部城市住宅價(jià)格起到了調(diào)控作用。

表4 固定效應(yīng)實(shí)證結(jié)果

（三）穩(wěn)健性檢驗(yàn)

為了進(jìn)一步檢驗(yàn)前文中實(shí)證結(jié)果的可靠性，本文以住宅價(jià)格（HP）為被解釋變量，對(duì)回歸結(jié)果進(jìn)行穩(wěn)健性檢驗(yàn)，結(jié)果如表5所示。

表5 穩(wěn)健性檢驗(yàn)結(jié)果

結(jié)果顯示：一、二、三線城市穩(wěn)健性檢驗(yàn)結(jié)果與前文實(shí)證結(jié)果基本一致。一、二、三線城市的住宅銷售面積與住房?jī)r(jià)格的相關(guān)系數(shù)均為正，驗(yàn)證了大中城市市場(chǎng)需求與住房?jī)r(jià)格的正相關(guān)關(guān)系，表明35個(gè)大中城市的住宅需求會(huì)促使住宅價(jià)格上漲。一、二、三線城市竣工面積與住房?jī)r(jià)格的系數(shù)值均為負(fù)，驗(yàn)證了市場(chǎng)供給與住宅價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系。三類城市的土地價(jià)格與住房?jī)r(jià)格的相關(guān)系數(shù)均為正，而一線城市的系數(shù)值不顯著，表明一線城市的成本與住宅價(jià)格的關(guān)系在統(tǒng)計(jì)上不顯著，二、三線城市成本對(duì)住宅價(jià)格有推動(dòng)作用。一線城市居民可支配收入與住房?jī)r(jià)格的相關(guān)系數(shù)為1.19，且在1%的水平上顯著，驗(yàn)證了一線城市收入與住房?jī)r(jià)格的正相關(guān)關(guān)系，表明一線城市收入水平提高的同時(shí)，住房?jī)r(jià)格也隨之上漲。二、三線城市GDP的系數(shù)值均為負(fù)，驗(yàn)證了二、三線城市收入與房?jī)r(jià)負(fù)相關(guān)關(guān)系，表明二、三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高可以降低住宅價(jià)格，對(duì)住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)有一定抑制作用。一、二、三線城市市場(chǎng)預(yù)期與投機(jī)的系數(shù)值均為正，這與前文的市場(chǎng)投機(jī)預(yù)期因素會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的結(jié)論相一致。一線城市限貸政策滯后一期的相關(guān)系數(shù)為-0.058，且在5%的水平上顯著，驗(yàn)證了一線城市限貸政策的實(shí)施一定程度上會(huì)抑制住宅價(jià)格的上漲。二線城市的限貸政策具有滯后效應(yīng)，驗(yàn)證了二線城市限貸政策對(duì)住宅價(jià)格有調(diào)控效果，三線城市限貸政策效果不顯著，這與前文結(jié)論相符。35個(gè)大中城市的限購(gòu)政策均有滯后效應(yīng)，驗(yàn)證了一、二、三線城市限貸政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控具有延遲效應(yīng)。二線城市限價(jià)政策具有時(shí)滯效應(yīng)，而一、三線城市限價(jià)政策的調(diào)控效果不顯著，驗(yàn)證了上文結(jié)論。

東、中、西部城市實(shí)證結(jié)果具有穩(wěn)健性。東、中、西城市的住宅銷售面積與住房?jī)r(jià)格的相關(guān)系數(shù)均為正，驗(yàn)證了大中城市市場(chǎng)需求與住房?jī)r(jià)格的正相關(guān)關(guān)系，表明35個(gè)大中城市的住宅需求會(huì)促使住宅價(jià)格上漲。東、中、西城市竣工面積與住房?jī)r(jià)格的系數(shù)值均為負(fù)，且在1%的水平上顯著，驗(yàn)證了市場(chǎng)供給與住宅價(jià)格負(fù)相關(guān)的關(guān)系，且供給對(duì)住宅價(jià)格的作用在東部城市顯著。三類城市的土地價(jià)格與住房?jī)r(jià)格的相關(guān)系數(shù)均為正，且在1%的水平下顯著，表明東、中、西部城市成本對(duì)住宅價(jià)格的影響微弱，驗(yàn)證了實(shí)證結(jié)果。東部城市可支配收入系數(shù)值為正，驗(yàn)證了收入的增加會(huì)推動(dòng)?xùn)|部城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)，中、西部城市可支配收入系數(shù)值為負(fù)，表明中、西部收入的增加可以適當(dāng)?shù)囊种谱≌瑑r(jià)格，這與前文結(jié)果相符。東、中、西部的市場(chǎng)投機(jī)、預(yù)期系數(shù)值均大于零且顯著，驗(yàn)證了市場(chǎng)預(yù)期會(huì)推動(dòng)住宅價(jià)格上漲。東、中、西部城市限貸政策的實(shí)施效果均需一定的傳導(dǎo)時(shí)間，驗(yàn)證了東、中、西部城市限貸政策的實(shí)施一定程度上會(huì)抑制住宅價(jià)格上漲。東、中、西部城市的限購(gòu)政策滯后一期的系數(shù)值均為負(fù)，說(shuō)明政策實(shí)施需要一段時(shí)間才能起效，這與前文結(jié)論一致。東、中、西部限價(jià)政策系數(shù)值不顯著，驗(yàn)證了前文結(jié)果。

四、研究與政策建議

（一）研究結(jié)論

本文研究發(fā)現(xiàn)：從一、二、三線城市看，第一，一線城市的收入、住宅需求、市場(chǎng)投機(jī)、預(yù)期會(huì)推動(dòng)一線城市住宅價(jià)格上漲，而市場(chǎng)住宅供給可以抑制一線城市住宅價(jià)格上漲，成本對(duì)一線城市房?jī)r(jià)推動(dòng)作用不顯著，并且一線城市價(jià)格上漲的主推力是住宅需求，而抑制該類城市住宅價(jià)格的主力軍是市場(chǎng)住宅供給；三限政策中，限貸、限購(gòu)政策達(dá)到了降低房?jī)r(jià)的政策效果，且限購(gòu)政策的對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大，而限價(jià)政策的調(diào)控效果不顯著。第二，二線城市的住宅需求、成本、市場(chǎng)投機(jī)、預(yù)期對(duì)二線城市住宅價(jià)格有著推動(dòng)作用，而二線城市的收入狀況（經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r）、市場(chǎng)住宅供給可以抑制二線城市住宅價(jià)格上漲；限貸、限購(gòu)、限價(jià)政策的政策效果具有延遲效應(yīng)。第三，三線城市住宅需求、成本、市場(chǎng)預(yù)期、投機(jī)因素會(huì)推動(dòng)一線城市住宅價(jià)格上漲，而市場(chǎng)收入、住宅供給可以抑制三線城市住宅價(jià)格上漲；三限政策中，限購(gòu)政策均具有時(shí)滯效應(yīng)，限貸與限價(jià)政策對(duì)三線城市房?jī)r(jià)的調(diào)控效果與預(yù)期有差異。

從東、中、西部城市看，第一，東部城市的收入、住宅需求、成本、市場(chǎng)投機(jī)、預(yù)期會(huì)推動(dòng)?xùn)|部城市住宅價(jià)格上漲，而市場(chǎng)住宅供給可以抑制東部城市住宅價(jià)格上漲，東部城市價(jià)格上漲的主推力是住宅需求，而抑制該類城市住宅價(jià)格的主力軍是市場(chǎng)住宅供給；三限政策中，限貸、限購(gòu)政策達(dá)到了降低房?jī)r(jià)的政策效果。第二，中部城市的住宅需求、成本、市場(chǎng)預(yù)期會(huì)推動(dòng)住宅價(jià)格上漲，而市場(chǎng)住宅供給、收入可以抑制中部城市住宅價(jià)格上漲，需求的系數(shù)值大于供給的系數(shù)值；三限政策中，限購(gòu)、限價(jià)政策達(dá)到了降低房?jī)r(jià)的政策效果，且均具有時(shí)滯效應(yīng)。第三，西部城市的住宅需求、成本、市場(chǎng)預(yù)期與投機(jī)因素會(huì)推動(dòng)西部城市住宅價(jià)格上漲，而市場(chǎng)住宅供給、收入可以抑制西部城市住宅價(jià)格上漲；“三限”政策中，限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控有效。

（二）政策建議

對(duì)于一、二、三線城市來(lái)說(shuō)，需合理引導(dǎo)一線城市住房的投資性需求，完善土地供給機(jī)制并優(yōu)化土地財(cái)政，限貸、限購(gòu)政策可以繼續(xù)實(shí)施，可以考慮取消抑制需求的行政調(diào)控措施（限價(jià)政策）。其中，二線城市需要實(shí)施長(zhǎng)期、穩(wěn)定且連續(xù)的限貸、限購(gòu)政策，但二線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高、供給增加可以降低房地產(chǎn)價(jià)格，故而為保持住房?jī)r(jià)格在合理的區(qū)間波動(dòng)，不僅應(yīng)改變以抑制住房需求為主的調(diào)控方式，還應(yīng)改善住房供給，加快二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，并正確引導(dǎo)人們的投資觀念，緩解住房有效供給不足現(xiàn)象。三線城市的住宅需求是住宅價(jià)格上漲的主要推手，而供給和收入水平會(huì)降低房?jī)r(jià)，故而限購(gòu)政策長(zhǎng)期是有效的，短期對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著，應(yīng)延長(zhǎng)限購(gòu)政策執(zhí)行時(shí)間，而限貸、限價(jià)政策效果不顯著，可以適當(dāng)取消限價(jià)政策。實(shí)證結(jié)果表明經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在一定程度上能控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，故而需大力發(fā)展三線城市的經(jīng)濟(jì)，使住房?jī)r(jià)格與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平同步上漲，使人們的收入與住房需求對(duì)等，從而推動(dòng)住房市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行。

對(duì)于東、中、西部城市來(lái)說(shuō)，需合理引導(dǎo)住房需求，改善住房供給，增加居民的投資渠道，抑制住房市場(chǎng)的投機(jī)性需求。同時(shí)，還應(yīng)完善土地供給機(jī)制，優(yōu)化土地財(cái)政，推進(jìn)財(cái)政體系改革，使地方政府不再過(guò)度依賴土地財(cái)政，降低地價(jià)，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)。中、西部城市的收入增加一定程度上會(huì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。而東部收入的增加會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，可能是因?yàn)槿藗兪杖胨教岣叽碳ち俗》啃枨?。三限政策中，限貸政策在東部城市可以繼續(xù)實(shí)施，限購(gòu)在東中西部需要長(zhǎng)期實(shí)施，而東、西部可以考慮取消限價(jià)政策，轉(zhuǎn)而采取更加市場(chǎng)化的調(diào)控措施來(lái)抑制房?jī)r(jià)的上漲。