林東彬

摘 要：近年來，隨著經濟發(fā)展和城市化的不斷發(fā)展，農村人口涌入城市，農村住宅空置直接導致了城鄉(xiāng)之間宅基地交易的快速發(fā)展。法律問題也出現(xiàn)了，涉及宅基地商業(yè)合同的糾紛引發(fā)了作者的思考。眾所周知，根據(jù)“中華人民共和國土地管理法”第8條第（2）款和第63條，農村住宅用地由農民集體所有，農民擁有的土地使用權不得轉讓或轉讓。然后，如果出售宅基地的合同被視為無效，則應當單獨處理中介合同中介費的處理問題。

關鍵詞：合同法;居間合同;宅基地使用權

一、宅基地買賣居間合同的法律效力問題

案例：2011年5月12日，買賣徐氏家園的主要代理人孫某（甲方）與被告人張某（乙方）簽訂合約，協(xié)商買賣宅基地。協(xié)議的具體內容是“甲方委托乙方”。賣自己的宅基地雙鳳豐中社區(qū)獨棟別墅，總價35萬，乙方需要3萬元人工費，甲方獲得32萬元?！?011年6月10日，徐某與外地高人簽署了”宅基地轉讓協(xié)議“，并表示徐和他的家人同意分發(fā)位于雙鳳鎮(zhèn)某處的宅基地。轉讓給外國人高某，協(xié)議由雙方簽署，并由張某作為證人簽字。簽署協(xié)議當天，張某收到2萬元并簽發(fā)了收據(jù)。由于上述宅基地轉讓協(xié)議的非法轉讓合同無效，高某無法建房。許和外地高某于4月14日駁回上述宅基地轉讓協(xié)議，為此，2013年8月1日當天，徐某將中介張某作為被告人進入太倉市人民法院，要求被告人返還臨時勞務費2萬元并承擔案件的訴訟費用。被告辯稱，在上述宅基地的轉讓協(xié)議之前和之后需要三到四個月，這花費了他很多錢。高某是他正在尋找的第四個買主，被告付出了的勞動力故應收取人工費。

“中華人民共和國土地管理法”第八條第二款和第六十三條規(guī)定，宅基地由農民集體所有，農民集體所有的土地使用權不得轉讓，轉讓或者出租。用于非農業(yè)建筑。同時，根據(jù)“合同法”第五十二條第五款關于違反法律，行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效的規(guī)定，宅基地商業(yè)交易合同的標的物為農村宅基地，而且內容違反了法律。因此規(guī)定合同無效。在上述情況下，雖然原告的請愿書是基于宅基地轉讓協(xié)議的無效性，但是局外人高無法建造房屋，被告被要求歸還中間人的勞務成本。然而，承包商認為宅基地轉讓協(xié)議無效，但宅基地交易合同也無效，因為合同內容違反了法律的強制性規(guī)定，這是基于中介合同的無效性而不是隨后的宅基地轉讓協(xié)議。中間人應該返還中間人的勞動力成本。

二、宅基地買賣居間合同和宅基地買賣合同的關系問題

筆者認為，中介合同與買賣合同是兩個獨立的法律關系。首先，根據(jù)“中華人民共和國合同法”第424條（以下簡稱“合同法”）的規(guī)定：“中間合同是中介人向客戶報告合同的機會或者是提供合同媒體服務，委托人支付報酬。中介合同由委托人和中介人簽字，銷售合同由買賣雙方簽訂。因此，兩份合同的簽字機構不同，第二，合同內容不同，賣方委托中介人進行中介活動為主要內容，委托內容主要包括中介活動的類型，范圍和要求，數(shù)量，方法和支付報酬的時間。宅基地銷售合同是根據(jù)賣方提供的宅基地所有權轉移，買方支付價格作為主要內容;最后，雖然宅基地交易合同和宅基地銷售合同的最終目標是希望促進宅基地使用權的最終轉讓，但很明顯，宅基地合同是為了后續(xù)的買賣合同，并且建立銷售合同的基礎不是建立中介合同。

在上述情況下，由于違反合同，出售和購買宅基地的合同以及出售宅基地的合同已經簽訂合同，但合同無效。然而，前者的無效性并不直接導致后者的無效性，即后者的無效性與前者的無效性無關。兩份合同的獨立性對彼此的法律效力沒有任何影響。

三、宅基地買賣居間合同無效后，因該合同而取得的居間報酬應當如何返還

宅基地商業(yè)交易合同無效，因為內容違反了法律禁令。根據(jù)合同法的有關規(guī)定，合同無效后，合同取得的財產歸還。如果雙方都有過錯，他們應承擔相應的責任。原告作為村民出售自己的宅基地。他知道宅基地屬于農民集體，不給予或轉讓。原告對合同無效也負有不可推卸的責任。原告如何歸還被告人的勞動力以促進貿易關系的建立，如果退回，應該退回多少？筆者認為，如果中介機構不方便設立合同，雖然不能要求付款，但在中介活動中，中介機構將了解相關合同信息，業(yè)務信息以及相關人員的信用狀況和信譽。基于此情況發(fā)生的情況和必要的費用可以向委托人，即賣方索賠。由于沒有相關法律法規(guī)作為命令的依據(jù)，有多少索賠的問題只能由法官根據(jù)案件的具體情況來判斷。在上述案件中，根據(jù)原件的情況和被告的過錯以及被告的賠償，法院官員最終判決被告人返還1萬元的中介報酬。

四、幾點建議

目前，中國的房地產業(yè)有一定的發(fā)展，但總的來說，房地產業(yè)仍然比較混亂，主要有以下特點：一是規(guī)模小，自身實力弱，往往由少數(shù)中介機構第二是中介從業(yè)人員的素質不同，包括全職和兼職。似乎只要有足夠的聯(lián)系，他們就可以成為中間人。缺乏專業(yè)性和弱法律意識的特點尤為突出。最常見的做法是混亂的收費方法，包括收取固定費率，賺取超額價格和收取傭金。這導致消費者無法清楚地了解消費，也給中間產業(yè)帶來了困難。從這些現(xiàn)象可以看出，中國房地產業(yè)的中介作用和市場競爭機制尚未充分發(fā)揮，法律法規(guī)尚不完善。為了減少房地產合同糾紛，筆者提出以下建議：

首先，加強和完善房地產業(yè)的法律法規(guī)。只有通過嚴格規(guī)范房地產行業(yè)的經營規(guī)則，才能充分適應中國房地產市場當前的發(fā)展需求。因此，完善的政策法規(guī)是對房地產業(yè)非標準和違法的有力調整。在提升中介產業(yè)形象的同時，也要積極借鑒發(fā)達國家的先進經驗，只有這樣才能使中國房地產業(yè)的快速有序發(fā)展。

其次，規(guī)范員工素質，提高員工的專業(yè)服務意識。目前，我國房地產中介服務人員的專業(yè)門檻較低，往往導致人員素質參差不齊，加強管理，確保專業(yè)化。標準化，我們應進一步加強管理規(guī)范，完善房地產中介服務人員資格認證制度，除法定義務外還從事中介服務，還應根據(jù)交易習慣，公共秩序和履行職責，履行職責。良好的習慣，如在中介過程中，為客戶提供必要的專業(yè)建議，解釋房地產交易的政策和法規(guī)，并對客戶提供的各種材料進行專業(yè)審查，以確保所提供信息的真實性和合法性由客戶。

再次，完善實施子項目收費標準。由于中國房地產中介市場收費方式的混亂，故一些非法中介人員有機會利用這個漏洞，因此糾紛也產生了大量糾紛以至于影響了房地產中介的信譽。如果采用服務項目收費，并且中介服務中的單獨服務鏈接需要另外收費，客戶可以根據(jù)需要選擇不同的服務項目和內容，同時可以更好實現(xiàn)風險控制。