李寶善

摘 要 本文重點(diǎn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制進(jìn)行分析，從中挖掘出存在的主要問題，從而提出優(yōu)化措施，幫助房地產(chǎn)行業(yè)盡可能避免相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，為行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供保障。

關(guān)鍵詞 全過程管理 房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目管理 成本控制

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)成本控制存在的弊端

（一）決策環(huán)節(jié)的成本管理預(yù)算并未重視

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)只要立項(xiàng)過后，就會著手進(jìn)行各項(xiàng)工作的準(zhǔn)備，但是整個(gè)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中對于成本管理預(yù)算的決策并沒有特別重視，往往存在忽略的情況。盡管決策環(huán)節(jié)涉及的成本管理內(nèi)容是比較少的，但是對于之后項(xiàng)目落實(shí)過程中的成本管理有著極為關(guān)鍵的作用。當(dāng)下許多房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程在決策環(huán)節(jié)并沒有對成本管理進(jìn)行嚴(yán)格的控制，通常只是進(jìn)行大概的資金預(yù)算，沒有考慮到資金在配置到各個(gè)施工單位之后成本控制的難度。而且也無法體現(xiàn)出整個(gè)項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)的作用。

（二）項(xiàng)目施工質(zhì)量與成本控制缺乏平衡

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中安全、質(zhì)量等一直是首要問題，因此房地產(chǎn)企業(yè)愈發(fā)注重安全與質(zhì)量，就會不惜成本的加強(qiáng)安全、質(zhì)量管理。但是對于項(xiàng)目施工質(zhì)量與項(xiàng)目成本控制之間嚴(yán)重失衡，對于成本的控制存在極大的難度，往往施工單位在索求資金問題上都是以項(xiàng)目質(zhì)量作為借口，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠獨(dú)立的派遣人員進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)控，在為整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量、安全提供保障的情況下進(jìn)行成本控制，也不要一味地增加成本，畢竟房地產(chǎn)企業(yè)也需要經(jīng)濟(jì)效益保證其運(yùn)轉(zhuǎn)。

（三）單一重視項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)是核心環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)企業(yè)對于項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的成本控制十分重視，但是造成了房地產(chǎn)企業(yè)過于重視項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的成本控制，對于其他項(xiàng)目成本控制環(huán)節(jié)有所忽略。主要是由于施工環(huán)節(jié)多數(shù)都是承包給其他建筑企業(yè)進(jìn)行施工，因此房地產(chǎn)企業(yè)對于該環(huán)節(jié)的成本控制是極為嚴(yán)格的，同時(shí)也具有極高的效率以及嚴(yán)格的監(jiān)督的機(jī)制。但是往往在其他項(xiàng)目環(huán)節(jié)的成本控制的忽略才給房地產(chǎn)企業(yè)造成極大的浪費(fèi)。諸如在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，將項(xiàng)目設(shè)計(jì)分包給企業(yè)，對于整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本沒有進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，這也是造成整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制難度較高的原因。

（四）招標(biāo)工作落實(shí)力度不大

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，對于項(xiàng)目中各個(gè)環(huán)節(jié)的工作應(yīng)該是根據(jù)招標(biāo)環(huán)節(jié)，通過市場競爭來達(dá)到成本控制的最大目標(biāo)。但是房地產(chǎn)企業(yè)總會運(yùn)用不同的形式，規(guī)避公開招標(biāo)，將各項(xiàng)目承包給內(nèi)定的企業(yè)。正是這種流于形式的招標(biāo)形式，致使房地產(chǎn)企業(yè)無法通過招標(biāo)將成本控制落到實(shí)處。甚至某些管理層人員直接運(yùn)用手中的權(quán)力干預(yù)招標(biāo)結(jié)果，這也是嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)企業(yè)的利益。

從上述房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制存在的問題來看，仍然有許多環(huán)節(jié)能夠完善，通過合理的優(yōu)化措施提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的質(zhì)量，從而為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供保障。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制優(yōu)化的對策建議

（一）項(xiàng)目開發(fā)前的成本控制

決策環(huán)節(jié)成本控制需要結(jié)合項(xiàng)目設(shè)計(jì)、應(yīng)用以及資金投入進(jìn)行充分結(jié)合，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)前，需要進(jìn)行充分準(zhǔn)備決策分析工作，是為項(xiàng)目少投資、少消耗提供保障。主要就是在決策環(huán)節(jié)要對所有施工環(huán)節(jié)進(jìn)行資金預(yù)算，在進(jìn)行項(xiàng)目施工時(shí)要嚴(yán)格依據(jù)該資金預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行落實(shí)。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)工作，同時(shí)也是項(xiàng)目投資需要投入較多資金的環(huán)節(jié)，因?yàn)轫?xiàng)目設(shè)計(jì)的水平不僅會影響到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工工作，同時(shí)也是影響施工竣工后的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益。因此，為了能夠保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)要落實(shí)好設(shè)計(jì)工作，同時(shí)確保項(xiàng)目質(zhì)量。成本控制上就需要在實(shí)際設(shè)計(jì)中，首先可以運(yùn)用限額設(shè)計(jì)控制成本，根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目投資預(yù)算與設(shè)計(jì)責(zé)任書的具體準(zhǔn)則，保障項(xiàng)目所有性能都能夠滿足，在此前提下用最低額度完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)。其次就是將設(shè)計(jì)投標(biāo)與工程造價(jià)進(jìn)行結(jié)合，主要的優(yōu)勢在于能夠?qū)⒃O(shè)計(jì)不規(guī)范、不合理的情況進(jìn)行避免，同時(shí)在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)就構(gòu)建成本控制觀念，在后續(xù)的調(diào)整中要在能夠?qū)崿F(xiàn)其功能的前提下，采用最低的成本投入。招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制則需要將各項(xiàng)工作進(jìn)行具體的落實(shí)，而且各級管理層無法對該項(xiàng)目的招投標(biāo)流程進(jìn)行干預(yù)，也就是說要保障招投標(biāo)部門獨(dú)立性。而且對于所有參與該項(xiàng)目的供應(yīng)商要嚴(yán)格考察其資質(zhì)以及競標(biāo)資格；同時(shí)與其簽訂相關(guān)反賄賂協(xié)議，通過各種約束將招投標(biāo)流程進(jìn)行嚴(yán)格的落實(shí)，實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格的成本控制。

（二）施工環(huán)節(jié)的成本控制

第一，設(shè)計(jì)變更的控制。不同的設(shè)計(jì)企業(yè)以及設(shè)計(jì)人員具備的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)不同，在施工圖上極有可能存在弊端，而且要想項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖是完美無瑕的是很難實(shí)現(xiàn)的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目施工前對于其中的弊端進(jìn)行修改，整個(gè)環(huán)節(jié)要加強(qiáng)對設(shè)計(jì)企業(yè)的監(jiān)督，確保能夠降低施工后的變更概率，將成本盡可能控制。第二，材料設(shè)備的成本控制。項(xiàng)目開發(fā)過程中，所應(yīng)用的設(shè)備以及材料成本大約占到整個(gè)項(xiàng)目的60%，因此對于材料、設(shè)備成本進(jìn)行控制十分有必要。首先對于所有材料供應(yīng)商進(jìn)行市場考察，確保能夠掌握所利用材料的市場價(jià)格，同時(shí)對其價(jià)格的進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。其次在采購工作方面要選擇性價(jià)比最高的供應(yīng)商，保證能夠長期穩(wěn)定地提供相同價(jià)位的原材料，對沖風(fēng)險(xiǎn)。

（三）竣工環(huán)節(jié)的成本控制

工程造價(jià)環(huán)節(jié)的重要構(gòu)成部分主要是對工程造價(jià)進(jìn)行確定，必須要加持當(dāng)下應(yīng)用的工程造價(jià)管理規(guī)章作為主要依據(jù)，結(jié)合雙方項(xiàng)目合同，對任何變更環(huán)節(jié)進(jìn)行仔細(xì)核對，確保其嚴(yán)格遵守實(shí)事求是的原則。工程結(jié)算審查時(shí)，要對全部結(jié)算資料進(jìn)行審查，保證其完整性、準(zhǔn)確性以及真實(shí)性。各項(xiàng)材料、文件都要能夠追溯，確保整個(gè)工程造價(jià)的核算是符合實(shí)際情況的。

（作者單位為南京維泓置業(yè)有限公司）

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