摘要：現(xiàn)如今我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)步階段，各行各業(yè)逐漸度過所謂的快速發(fā)展階段，正在向著現(xiàn)代化、科學(xué)化的方向發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目中，同樣隨著社會的進(jìn)步與發(fā)展，需要拋棄之前的雜亂無章的成本管理模式，采用現(xiàn)代化、科學(xué)化的管理方式，利用現(xiàn)代化專業(yè)技術(shù)進(jìn)行估算，才能真正意義上實(shí)現(xiàn)投資成本的控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；全面成本；管理與控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制的前提是：保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身的質(zhì)量以及開發(fā)所消耗的合理時間。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前提保證的情況下，進(jìn)行全面成本管理與控制才能做到效益最佳。在全面成本管理與控制的過程之中，首先要做到的就是全過程進(jìn)行合理的監(jiān)督，其次就是全方面的對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程之中的數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)化的整理和分析。對任何其他以外的因素要做到快速性的排除，避免以小失大，從而影響到整體性的成本控制。

1. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本特點(diǎn)

1.1 土地及建筑安裝費(fèi)用

對于土地及建筑安裝費(fèi)用來說，一般分為兩部分，分為土地成本和土地基建以及相關(guān)設(shè)備的安裝。正常的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理在此階段，主要在土地基建以及相關(guān)設(shè)備的安裝方面進(jìn)行成本控制。

房地產(chǎn)項(xiàng)目中土地成本占成本的重要比例，一般要占到百分之六十到百分至七十，但是土地直接由政府進(jìn)行拍賣，所以以至于開發(fā)商的在此環(huán)節(jié)很難做到成本控制，土地價格的彈性過小，同時在房屋拆遷以及土地補(bǔ)償?shù)确矫娴馁M(fèi)用也無法有效控制。

所以在此階段主要的成本控制節(jié)點(diǎn)在于土地基建以及相關(guān)設(shè)備的安裝上，土地基建以及相關(guān)設(shè)備的安裝以工程整體預(yù)算為基礎(chǔ)。但是在施工過程之中，根據(jù)實(shí)際的施工環(huán)境會在工程設(shè)計(jì)上做出一定的改變，所以工程造價的預(yù)算并不是穩(wěn)定不變的。

1.2 配套及其他收費(fèi)支出

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)配套費(fèi)用主要是針對房地產(chǎn)周圍以及內(nèi)部的生活必須設(shè)施、小區(qū)綠化、小區(qū)道路設(shè)施等，相對于一些高檔的小區(qū)建設(shè)還有相應(yīng)的小型醫(yī)院、公園等環(huán)境建設(shè)等配套建筑，這些都屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套費(fèi)用。相對于其他收費(fèi)支出來說，其主要部分就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的報建費(fèi)用，大部分的報建費(fèi)用的性質(zhì)都屬于押金性質(zhì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)在此方面對于押金的回收的相關(guān)策略并不是很完善。同時報建費(fèi)用一般都是由政府或者相關(guān)企業(yè)單位采取強(qiáng)制性的手段收取，一般的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較高，占取房地廠項(xiàng)目開發(fā)總成本的百分之十左右。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程之中應(yīng)采取各種必要性的正確的手段減少這方面費(fèi)用的支出以及押金回收，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

1.2 項(xiàng)目管理的費(fèi)用和籌資成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)不同于其他項(xiàng)目，其建設(shè)周期較長，資金投資大，回收較慢，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程之中所需要的管理費(fèi)用較多，大部分的企業(yè)在開發(fā)的過程之中都通過銀行貸款來實(shí)現(xiàn)資金鏈的不間斷周轉(zhuǎn)。但是在銀行貸款就會產(chǎn)生利息，銀行所產(chǎn)生的利息也成為項(xiàng)目開發(fā)成本的一部分。所以企業(yè)在進(jìn)行房地廠項(xiàng)目開發(fā)的過程之中，需要提前進(jìn)行較為準(zhǔn)確的項(xiàng)目費(fèi)用估算，以此為基礎(chǔ)，從而制定合理的籌資方案，在一定程度上降低項(xiàng)目成本，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)效益的效果。

2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全面成本管理的措施

2.1 投資決策階段

（1）加強(qiáng)市場調(diào)研工作

首先要做到的就是面對我國現(xiàn)如今的房地產(chǎn)開發(fā)的形勢做出準(zhǔn)確的預(yù)測，其次根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)的社會需求做出相應(yīng)的調(diào)整，以保證市場需求。其次對所建設(shè)的產(chǎn)品進(jìn)行市場評估，相對應(yīng)的對產(chǎn)品的價格以及市場前景進(jìn)行預(yù)測，同時對產(chǎn)品投入市場之后所產(chǎn)生的市場競爭力做出相應(yīng)的策略以應(yīng)對。最后根據(jù)目前企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、建設(shè)實(shí)力以及一定的社會影響力擬定良好的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)模效益化。

（2）合理確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

我國現(xiàn)如今的貧富差距逐漸的縮小，但是依舊有一定的貧富差距。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程之前，因?qū)Ξ?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)消費(fèi)水平以及社會群體的分布等做出相應(yīng)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

（3）認(rèn)真編制投資估算

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程之中，對于項(xiàng)目的投資估算，所做的就是必須實(shí)事求是。避免項(xiàng)目投資過大，造成建筑材料或建筑產(chǎn)品積壓，造成資金浪費(fèi)等現(xiàn)象。也不能過低的估算項(xiàng)目費(fèi)用，造成項(xiàng)目后期進(jìn)行投資追加，從而打亂整體的投資計(jì)劃，造成混亂的現(xiàn)象。

2.2 規(guī)劃及設(shè)計(jì)階段的成本控制

（1）要考慮的就是工程造價，其次更重要的就是設(shè)計(jì)方案，兩者采取相結(jié)合的方式。從而保證建筑建設(shè)的造型以及建筑使用功能，同時能夠有效的降低工程造價。要求設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)費(fèi)用與建筑造價限額呈反比關(guān)聯(lián)，保證設(shè)計(jì)的實(shí)用性。在必要的時候。采用第三方的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行優(yōu)化，不僅能夠保證項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量，而且在一定的程度上能夠降低成本。

（2）成本效益結(jié)合法。所謂的成本效益法就是在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程的質(zhì)量以及功能的前提下，以經(jīng)濟(jì)效益為基礎(chǔ)準(zhǔn)則進(jìn)而選擇設(shè)計(jì)方案，從而所見項(xiàng)目總成本。

3. 施工階段

3.1控制施工成本

在施工階段控制施工成本，主要是對施工工藝以及施工組織方面。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本管理過程之中，針對管理人員必須做到的就是實(shí)地性的考察、專業(yè)性提問、多方位的綜合思考。成本管理人員在實(shí)地性的考察過程之中，要熟悉工程項(xiàng)目中的各項(xiàng)工藝流程，根據(jù)現(xiàn)場的實(shí)際情況進(jìn)行成本管理。對于一些不常出現(xiàn)在工程中的預(yù)算，聽取相關(guān)人員的意見，進(jìn)行相關(guān)方面的提問，保證不盲目。多方位的思考就是面對現(xiàn)如今市場不斷變化的現(xiàn)象，進(jìn)行多方面的思考，保證施工工藝的質(zhì)量和時間。

3.2嚴(yán)格把控施工所需材料

把控施工材料主要在于兩個方面，一是控制材料用量，在施工過程之中，建立完善的材料供應(yīng)系統(tǒng)，對于部分子工程的材料用量以及其他用量要詳細(xì)登錄在冊。二是準(zhǔn)確把握材料的市場價格，企業(yè)自身必須建立針對市場變動的采購部，時刻關(guān)注市場走向，對于工程所需要的各類材料要有明確的報表登記。政府一般公布的市場價格居于中等水平，這就要求企業(yè)采購過程之中要建立完善的市場信息共享系統(tǒng)，在保證材料質(zhì)量的同時，減少采購支出。

3.3做好反索賠工作

施工單位的索賠在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程之中是正?，F(xiàn)象，以至于很多開發(fā)商一直致力于應(yīng)對施工單位的索賠，而忽視了反索賠條例。在具體的施工過程之中，例如施工單位由于自身的作業(yè)不規(guī)范，導(dǎo)致施工時間延期；施工垃圾的不及時清理，阻礙其他工作的進(jìn)行；針對這些現(xiàn)象成本管理人員根據(jù)政策可以進(jìn)行反索賠，但是同時需要收集確鑿的證據(jù)，保存施工現(xiàn)場的圖片，在施工過程之中，進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督。

4. 竣工階段的成本管理

工程竣工階段是項(xiàng)目成本管理的最后階段，也是重要的階段。在審核工程款的時候，要將各類合同、工程的預(yù)算和費(fèi)用定額、竣工工程的各項(xiàng)資料以及國家地方法律法規(guī)相結(jié)合。以當(dāng)?shù)卣恼咭罁?jù)，對送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價。結(jié)算審計(jì)是造價控制的最后階段，如果整個項(xiàng)目的造價控制能夠按前面的程序來進(jìn)行的話，造價人員在結(jié)算階段遵循如下的原則進(jìn)行即可。

4.1 合同協(xié)議及造價變更資料的時效性、合法性、簽字完備性.

4.2 對于最后階段的索賠事項(xiàng)責(zé)任的清理，一旦施工單位出現(xiàn)不合理的要求，成本管理單位要按照最低標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理，保證成本合理管理，也就是按照最不利于施工單位的策略進(jìn)行處理。

4.3熟悉規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文及合同中的規(guī)定，防止施工方無中生有渾水摸魚。在最后的竣工結(jié)算工作過程之中，將相關(guān)詳細(xì)數(shù)據(jù)匯入完備的數(shù)據(jù)庫之中，為以后的項(xiàng)目開發(fā)過程中提高參考資料。

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[2]李小菲. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[D].山東農(nóng)業(yè)大學(xué)，2017.

作者簡介：李鵬，男，漢族，身份證號碼：6529011985xxxx0419 陜西，本科，助理工程師（目前）研究方向：（評中級職稱）工程管理。

（作者身份證號碼：6529011985xxxx0419）