摘 要 伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的人成為有車一族，小區(qū)車位車庫就變得越發(fā)緊張，小區(qū)車位車庫歸屬的矛盾越來越多。本文主要從小區(qū)車位車庫的定性與分類著手，分析了小區(qū)車位車庫歸屬的法律性質(zhì)和學(xué)術(shù)界的觀點。通過對國內(nèi)外法律法規(guī)、司法解釋和司法實踐的分析，結(jié)合我國《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，提出了幾點關(guān)于解決小區(qū)車位車庫的歸屬建議。

關(guān)鍵詞 小區(qū)車位 車庫 業(yè)主優(yōu)先

作者簡介：張竹欣，西北政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院。

中圖分類號：D923.3 ???????????????????????????????????????????????????????文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ???????????? ???????????DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.04.029

一、小區(qū)車位車庫的歸屬概況

（一）小區(qū)車位車庫的定性與類型

小區(qū)車位是指用于停放車輛而被設(shè)置于住宅小區(qū)地上或地下的開放性場所。車庫是用于停放車輛而被建在小區(qū)內(nèi)的附屬建筑物，是一個封閉的空間。小區(qū)車位的建造成本小，只需要通過簡單的劃線即可形成，而車庫則相對封閉，投資成本比較大。我國小區(qū)的車位車庫主要分為地面車位、地下車位、獨立車庫、利用人防工程改建的停車位、立體車位等。地面車位顧名思義就是在地面上建造的停車位，主要通過對路線進(jìn)行劃分而得，這種車位屬于業(yè)主共有，一般爭議不大。地下車位是指不占有地表面積而在地下建成的停車位，主要包括開發(fā)商自己建造的地下車庫和利用人防工程改建的地下車位。開發(fā)商自己建造的停車位依投資成本分?jǐn)偟牟煌譃闃I(yè)主所有和開發(fā)商所有。對于人防工程改建的停車位來說，《人民防空法》規(guī)定地下人防工程可以軍民兩用，根據(jù)這個規(guī)定不能明確看出人防工程改造的地下車庫的所有權(quán)。從主物與從物的方面來看，獨立車庫是可以單獨轉(zhuǎn)讓的車庫，這類車庫個別業(yè)主擁有所有權(quán)。立體停車位又稱機(jī)械式停車設(shè)備，是指利用電器和機(jī)械系統(tǒng)控制的，專門用于存取車輛的設(shè)備。

（二）小區(qū)車位車庫歸屬的法律性質(zhì)

從建筑物區(qū)分所有權(quán)的角度來看小區(qū)車位車庫歸屬問題主要存在兩個方面。其一，車位車庫通過單獨的買賣來確定其所有權(quán)的歸屬;其二，根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定，業(yè)主享有共有所有權(quán)，所以小區(qū)車位車庫為小區(qū)業(yè)主共有。這一理論不僅有效的化解了人口不斷增加和土地面積不可再生之間的尖銳矛盾，而且大幅度提高了土地的使用效率。 從主物和從物的角度來看，如果把車位車庫作為房屋的從物，比照從物隨主物的原則，車位車庫不能單獨作為獨立的物進(jìn)行買賣;從添附的角度看，車位車庫和房屋結(jié)合在一起構(gòu)成一個新的物，同時也具有了結(jié)合在一起的法律屬性，業(yè)主通過購買房屋取得了這個新物的所有權(quán)。

二、我國現(xiàn)行立法關(guān)于小區(qū)車位車庫歸屬的相關(guān)規(guī)定及幾點思考

（一）我國現(xiàn)行《物權(quán)法》及其司法解釋關(guān)于車位車庫歸屬的規(guī)定

我國《物權(quán)法》第74條從三個方面說明了小區(qū)車位車庫的歸屬問題。其一，在建筑區(qū)劃內(nèi)的車位車庫首先應(yīng)該滿足業(yè)主的需要;其二，建筑區(qū)劃內(nèi)小區(qū)車位車庫可以通過合同的方式進(jìn)行買賣、出租;其三，占用小區(qū)內(nèi)的共同道路建造的車位車庫屬于業(yè)主共有。關(guān)于《審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用的司法解釋》第5條實際上是將《物權(quán)法》第74條做了一個細(xì)化，認(rèn)為在建筑區(qū)劃內(nèi)車位車庫被建設(shè)單位以出售附贈或者出租的方式處分給業(yè)主的，就認(rèn)定為首先滿足了業(yè)主的需要。該司法解釋還認(rèn)為《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定的車位特指占用業(yè)主道路或者其他場地增設(shè)的車位。

（二）對我國現(xiàn)行《物權(quán)法》第74條關(guān)于車位車庫歸屬的幾點思考

1.對《物權(quán)法》第74條第1款中首先“滿足業(yè)主需要”這一規(guī)定的思考

首先滿足業(yè)主需要并不等于優(yōu)先滿足業(yè)主需要，優(yōu)先滿足需要具備相同的條件、遵循相同的市場規(guī)則。首先滿足是一種無條件的滿足，任何時候只要有需要就應(yīng)該滿足。如果把首先滿足業(yè)主需要看作是優(yōu)先滿足業(yè)主需要，這樣是對業(yè)主非常不利的。有些業(yè)主沒有能力購買車位車庫，開發(fā)商就愿意以更高的價格賣給第三人，從而業(yè)主的權(quán)利得不到保障。在現(xiàn)階段，配置比例能基本公平地實現(xiàn)首先滿足業(yè)主需要這一規(guī)定。按照房屋與車位車庫的配置比例，建設(shè)相應(yīng)的車位車庫，這是開發(fā)商的一種義務(wù)。開發(fā)商違背國家規(guī)定的配置比例，就要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。如果按照配置比例為1：1進(jìn)行配置完成后，多建造的車位車庫不能出賣給第三人，但可以出租給第三人，這樣就可以保證首先滿足業(yè)主的需要。同時，將車位車庫出租給第三人能在一定時間內(nèi)獲得更大的收益。有些業(yè)主現(xiàn)在可能沒有車或者只有1輛車，但那并不代表在將來業(yè)主不會擁有2輛以上的車。此時，如果把配置比例之外的車位車庫賣給第三人，就違背了首先滿足業(yè)主需要的規(guī)定。首先滿足業(yè)主的需要，是不管業(yè)主現(xiàn)實的需要還是將來的需要都應(yīng)該得到滿足?！笆紫葷M足業(yè)主”是否需要規(guī)定一定的期限，個人認(rèn)為既然法條的立法精神給我們體現(xiàn)出的是一種無條件的滿足，那就不應(yīng)該規(guī)定一定的期限。其次，為了更好地保障“首先滿足業(yè)主的需要”這一規(guī)定，我們可以借鑒美國的法律，禁止將小區(qū)車位車庫賣給第三人。車位車庫本來就屬于小區(qū)內(nèi)附屬設(shè)施的一部分，是附屬于小區(qū)的居住便利而建造的，應(yīng)該服務(wù)于小區(qū)中購買專有部分業(yè)主的需要。 最后，首先滿足業(yè)主的需要應(yīng)該做一個擴(kuò)大解釋，解釋為全體業(yè)主的需要或者說是最廣大業(yè)主的需要，而不是極少數(shù)的業(yè)主需要。

2.對《物權(quán)法》第74條第3款中“其他場所”和“車位”的思考

首先，這條規(guī)定里的其他場所界定不明確，有學(xué)者認(rèn)為建筑區(qū)劃外的其他場所應(yīng)該是指建造的共有土地; 還有學(xué)者認(rèn)為，“是否納入建筑區(qū)劃”和“土地”不應(yīng)該作為判斷其他場所的唯一標(biāo)準(zhǔn)，只要在表述的意義上與土地是同一個意思也應(yīng)該包括在內(nèi)，包括首層架空層、結(jié)建人防工程等。 其次，應(yīng)該注意對車位和車庫的區(qū)分，在這條規(guī)定中所講的車位被認(rèn)為是規(guī)劃建設(shè)之外的車位，而不是建設(shè)之內(nèi)的車位。這里的車位指在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上或地下的停放機(jī)動車的開放式場所，主要依靠簡單劃線即可構(gòu)成。

三、我國車位車庫歸屬的司法實踐現(xiàn)狀

在現(xiàn)實生活中車位車庫歸屬爭議主要存在于地下車庫的歸屬問題上。地面車庫由于占用業(yè)主共有的道路而屬于業(yè)主共有，一般爭議不大。我國法院在處理地下車庫的歸屬問題時，一般是將車位車庫作為一個獨立的法律關(guān)系進(jìn)行處理的。當(dāng)然，不同的地區(qū)也會有所不同。

上海的做法是地下車庫可以買賣，這就意味著承認(rèn)了小區(qū)車位車庫的獨立性。但是該規(guī)定對小區(qū)車位車庫的買賣對象做了限制，僅限于小區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)利人。 北京和上海不同的是，北京要求對地下車位車庫進(jìn)行登記的同時還要擁有獨立的權(quán)利證書。廣州地區(qū)的做法是嚴(yán)格限制車位車庫的數(shù)量，一戶只能購買一個車庫。

在西安的一些小區(qū)，開發(fā)商按照規(guī)劃建設(shè)的地下車庫在首先滿足業(yè)主需要的前提下，開發(fā)商可以將多余的車庫出租、出售給第三人。對于外來車輛來說，只允許通過繳費的方式來使用地面車位，通常按小時計費。雖然小區(qū)內(nèi)的地面車輛屬于小區(qū)業(yè)主共有，但是在實踐中，業(yè)主使用時也要遵循先來后到的順序繳費使用，一般一天5塊不等。

實踐中與屋頂相連的車位車庫歸屬問題也存在很大的爭議，在確定其歸屬時，應(yīng)該綜合考慮外墻、承重結(jié)構(gòu)等因素。由于與屋頂相連的車位車庫占用的土地使用權(quán)是業(yè)主共有的，所以在沒有其他證據(jù)的前提下，一般認(rèn)為與屋頂相連的車位車庫應(yīng)該歸屬于業(yè)主共同所有。同時，如果將這部分車位車庫進(jìn)行出租，所獲得的資金也屬于業(yè)主共同所有。

《物權(quán)法》第74條規(guī)定的車位車庫只限于建筑規(guī)劃內(nèi)的車位車庫，實際生活中還存在大量的建筑區(qū)劃外的車位車庫，有些利用閑置的土地，當(dāng)這些車位車庫發(fā)生爭議時不適用于我國《物權(quán)法》的規(guī)定。在實踐中，項目建設(shè)之初按照規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)成的車位車庫，屬于當(dāng)事人的約定范圍，所以在發(fā)生爭議時，首先要看當(dāng)事人之間是否存在合同或者其他協(xié)議的約定。如果當(dāng)事人之間不能達(dá)成協(xié)議的，那么按照規(guī)劃批準(zhǔn)建造的車位車庫應(yīng)歸開發(fā)商所有。建設(shè)單位在車位車庫建造完成后還沒有出售房屋之前，或者已經(jīng)出售房屋又增加了新的車位車庫，新增加的車位車庫的歸屬問題發(fā)生爭議時應(yīng)該由建設(shè)單位承擔(dān)舉證責(zé)任。

實踐中的地面車位車庫的歸屬問題一般爭議不大，地面車位車庫屬于業(yè)主共同所有，所有在出現(xiàn)爭議時物業(yè)公司往往通過兼顧公平的原則進(jìn)行處理，考慮整體業(yè)主的利益。在這過程中可能會犧牲小部分業(yè)主的利益。如果業(yè)主互相站在對方的立場上考慮問題，地面車位車庫的爭議也就迎刃而解了。很顯然，這種想法在現(xiàn)實中很難實現(xiàn)，大多數(shù)時候我們還是通過物業(yè)公司進(jìn)行調(diào)解而解決地面車位的歸屬糾紛。

四、對完善小區(qū)車位車庫歸屬的建議

（一）對車位車庫進(jìn)行明確的區(qū)分，同時通過登記的方法確定車位車庫的歸屬

同時車位車庫也必須實名登記。 進(jìn)行登記后的車位車庫作為業(yè)主的專有物而被個別業(yè)主擁有。在我國《物權(quán)法》中，不動產(chǎn)登記是一個極為重要的機(jī)制，如果把不動產(chǎn)登記應(yīng)用到車位車庫的歸屬上，可以極大減少矛盾發(fā)生的機(jī)率。在登記手續(xù)前還可以設(shè)置一個預(yù)登記程序，更好的配合登記制度的實施。在登記的過程中我們需要對登記的范圍和手續(xù)加以明確。明確地說明什么樣車位車庫可以進(jìn)行登記。

（二）鼓勵開發(fā)商多建車位車庫

經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，買車的人越來越多，而車位車庫卻顯得不足，因此需要鼓勵開發(fā)商多建車位車庫。當(dāng)我們在建造車位車庫的時候要考慮經(jīng)濟(jì)成本的問題，同時還要考慮土地使用權(quán)的問題。我們應(yīng)鼓勵有關(guān)部門利用公共綠地的地下空間建設(shè)地下車位車庫。目前，我國許多城市規(guī)劃要求綠地空間充足，很多建筑物附近出現(xiàn)了若干的綠地、公園，通過利用綠地和公園的地下部分建造車位車庫，可緩解小區(qū)車位車庫的矛盾。公園、綠地屬于業(yè)主共同所有，利用這些公共空間建造車位車庫，能充足地實現(xiàn)資源的最大效用。還有未開發(fā)的城市公共廣場的地下空間，政府應(yīng)該組織統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理。獨立經(jīng)營的車位車庫在權(quán)屬確定的基礎(chǔ)上可以自由處分，不受到任何權(quán)利限制。

（三）對車位車庫進(jìn)行正常的估價來確保公平

現(xiàn)實生活中開發(fā)商與業(yè)主是出于一個不平等的地位，開發(fā)商將車位車庫賣給業(yè)主后索要不合理的高價，提高車位車庫的成本，很多開發(fā)商都利用自己優(yōu)勢地位，以高于成本的價格將車位車庫賣給業(yè)主或者第三人，這明顯違背了民法的公平原則。我們可以通過完善信息公開制度，將車位車庫的價格透明化，進(jìn)而來保護(hù)業(yè)主的利益。

注釋：

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