毛和正

摘要：改革開放以后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展以及城市化進(jìn)程的推動下取得了非常大的成就，其在解決人民住房難題的同時，也在一定程度上幫助地方政府解決了部分財政問題。不可否認(rèn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了巨大的促進(jìn)作用，但其在發(fā)展過程中也難免存在一些急需解決的問題。本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵入手，分析了影響其發(fā)展的因素，并就其更好的發(fā)展提供相應(yīng)對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);影響因素;發(fā)展策略

得益于社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的逐漸深入，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)自20世紀(jì)90年代以來異軍突起，一舉成為推動我國經(jīng)濟(jì)增長的中流砥柱，對各個地區(qū)的財政收入和GDP增長率中都有較大貢獻(xiàn)。十八大召開以后，我國加快了社會改革深化的進(jìn)程并且積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。為推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱之一，房地產(chǎn)的發(fā)展受政府的監(jiān)管力度、國民經(jīng)濟(jì)的整體狀態(tài)和金融市場的承受能力等多種因素的影響。借助創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)改革手段來減少泡沫經(jīng)濟(jì)以保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的正向有序發(fā)展是我國目前在該產(chǎn)業(yè)的主要目標(biāo)。

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的含義

所謂房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，即以房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)經(jīng)濟(jì)關(guān)系為研究對象，結(jié)合了房地產(chǎn)生產(chǎn)力與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系[1]，具有商品性、社會性和公有性三個特征：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的商品性在于在我國經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，與食品、衣物等商品相似，房地產(chǎn)同樣具備商品經(jīng)濟(jì)的屬性;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的社會性指的是其在我國經(jīng)濟(jì)中是一個最基本和極具社會性的部分，人們的社會生產(chǎn)和平時生活都離不開它;房地產(chǎn)的公有性表現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)問題，目前來說我們國家的土地歸屬集體或者國家，因此“公有”也是房屋所有權(quán)的主要形式。

1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在拉動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的同時也帶動了下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)《中華人民共和國2017年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2017年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占我國國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的15%。（1）同時，房地產(chǎn)業(yè)也是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表，在很大程度上反映了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢。反過來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康良好發(fā)展也是國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的有力保障。在國家提出“房住不炒”的大背景下，特別是多個熱點(diǎn)城市出臺了一系列的調(diào)控政策后，我國房地產(chǎn)市場逐漸趨于理性，價格走勢回歸平穩(wěn)[2]。2019年初，由安居客和58同城聯(lián)合發(fā)布的《新周期：樓市迎來換擋期——2018年樓市總結(jié)》表明，2018年前十一個月我國商品房的銷售面積高達(dá)14.86億平方米，比2017年增長1.4%，同時銷售額達(dá)12.95萬億元，相較上年有12.1%的增長（2）。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響因素

影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的因素有很多，本文主要從以下幾個方面進(jìn)行分析：

2.1 政策調(diào)控的影響

政府的宏觀調(diào)控在我國的經(jīng)濟(jì)中起到了重要作用，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行一定的政策調(diào)控可有效改善其市場環(huán)境。中國的住房政策重心1978年至今從“國家保障”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆袌鼋ㄔO(shè)”，接著從“市場建設(shè)”向“社會保障”發(fā)展。住房的供應(yīng)模式也有“公共租賃”、市場出售、“市場租賃”和建設(shè)補(bǔ)助、租房補(bǔ)助等幾個階段，最終以租房補(bǔ)貼和市場出售為主的供應(yīng)方式得以成型。但就目前情況來看，我國政策制定跟不上大環(huán)境的變化從而制約了市場的變化發(fā)展，稅收政策、土地政策等相關(guān)政策仍不完善，存在不配套性和制約性，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展形成障礙。

2.2 市場的影響

市場環(huán)境的質(zhì)量與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，規(guī)范有序的市場環(huán)境可很好的推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，反之亦然，惡劣的市場環(huán)境也會阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程以及加劇其風(fēng)險。除市場環(huán)境之外，市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、信用體系和市場監(jiān)管機(jī)制等因素也會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于價值規(guī)律的作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的土地價格會產(chǎn)生變化，一旦其變化幅度使得市場無法承載，則會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。加強(qiáng)政府的監(jiān)管力度和逐步完善我國社會信用體系是保證有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境的關(guān)鍵。

2.3 社會需求變化的影響

在剛開始房地產(chǎn)改革時，由于房產(chǎn)的緊缺，價格的升高并不會過分抑制消費(fèi)者對其的需求，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中賣方占據(jù)絕對優(yōu)勢。經(jīng)營者只要跨進(jìn)賣方門檻，就在與買家的交涉過程中占有一定優(yōu)勢。從我國目前市場狀況來看，消費(fèi)者對于房地產(chǎn)的需求正由“絕對剛需”進(jìn)入“相對剛需”階段[3]，人們也愈發(fā)注重改善性住房的消費(fèi)，對住房的便捷、環(huán)保以及位置等條件的要求越來越高。這對開發(fā)商提出了更高要求，促使其由單純的“開發(fā)、建設(shè)、買賣”模式向深度經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變。

2.4 經(jīng)濟(jì)因素的影響

由名稱來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，自然帶有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)屬性，經(jīng)濟(jì)因素對其的影響很大。在目前來說，人們熟知的經(jīng)濟(jì)因素包括居民收入、銀行利率、市場物價和消費(fèi)者結(jié)構(gòu)等。在這些因素當(dāng)中，對消費(fèi)者購房活動影響最大的應(yīng)屬居民收入，可以說居民的收入水平?jīng)Q定了其購房意向和購房標(biāo)準(zhǔn)。若居民的收入水平高，資金相對充裕，其在購房過程中會尋求條件較好的房地產(chǎn)，相對來說也不那么計較房地產(chǎn)價格的高低。如果居民的收入水平很低，其購買房屋的欲望可能并不高。同時，購房貸款利率也會對消費(fèi)者的購房活動產(chǎn)生影響。貸款利率高會使消費(fèi)者的購房成本增加，從而澆滅消費(fèi)者的購房熱情。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段已進(jìn)入了穩(wěn)定淘汰期，未來一段時間需要房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)社會需求，廣開思路，讓企業(yè)更快更好地發(fā)展。

3.1 政府加強(qiáng)監(jiān)管

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)體系的組成部分，應(yīng)該與整體社會發(fā)展水平相適應(yīng)。幾十年來，房地產(chǎn)業(yè)充當(dāng)了國家經(jīng)濟(jì)火車頭的作用，拉動了國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。從市場供求關(guān)系來看，房地產(chǎn)業(yè)已從“絕對剛需”過渡為“相對剛需”，并帶來資金鏈的絕對壓力，商業(yè)銀行的風(fēng)險也在逐漸加大。政府應(yīng)通過宏觀調(diào)控，調(diào)整商業(yè)銀行的信貸結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格個人貸款審核，加強(qiáng)客戶信用狀況審核，同時建立多元化的房地產(chǎn)融資通道，通過金融監(jiān)管，降低融資風(fēng)險，保證有實(shí)力的房地產(chǎn)商在健康的環(huán)境中良好發(fā)展[4]。除此之外，政府還應(yīng)加強(qiáng)對土地價格的調(diào)控，完善土地儲備制度，規(guī)范房地產(chǎn)市場中土地出讓行為，正確引導(dǎo)發(fā)揮土地資源的作用。

3.2 調(diào)整市場供應(yīng)模式

針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失衡的現(xiàn)狀，政府應(yīng)采取措施把控土地的供應(yīng)數(shù)量，協(xié)調(diào)不同等級、不同層次住房的比例，使民眾的剛性需求得到有效滿足。另外，政府還可以合理拓展土地資源，從而擴(kuò)展房屋規(guī)模，滿足不同階層民眾的購房需求。

3.3 完善廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的供給政策

政府應(yīng)把關(guān)審核，使符合條件的無力購買住房的居民的權(quán)益得到保障。目前為止，以北京為代表的一線城市率先推出“共有產(chǎn)權(quán)”住房，改善了中低收入家庭的住房需求，是保障民生的一大舉措，代表了政府的態(tài)度和決心，可將此措施在其他城市逐步推廣。但同時開發(fā)商應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量，加大科技創(chuàng)新力度，利用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，使用環(huán)保材料。

3.4 完善房地產(chǎn)業(yè)管理制度

就目前實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)亂象叢生，售后維護(hù)管理不到位、誠信缺失、經(jīng)營不規(guī)范等現(xiàn)象成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有序發(fā)展道路上的攔路虎[5]。要使房地產(chǎn)業(yè)管理制度更加完善，政府應(yīng)采取措施加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為的規(guī)范化進(jìn)程，完善對其的監(jiān)督考核機(jī)制，對表現(xiàn)好的機(jī)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)獎勵，對操作不規(guī)范的機(jī)構(gòu)也給予相應(yīng)懲罰，在發(fā)展過程中逐步淘汰不負(fù)責(zé)任的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。與其他商品不同，房地產(chǎn)的售后維護(hù)管理是必不可少的部分，政府應(yīng)盡快建立相對完備的房地產(chǎn)售后質(zhì)量維護(hù)體系，在房地產(chǎn)企業(yè)的信用監(jiān)督體系中將房產(chǎn)的售后服務(wù)保障問題作為考察的一部分。

4 總結(jié)

作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中難免受到其他因素的影響，并出現(xiàn)一定問題。政府應(yīng)通過加強(qiáng)監(jiān)管、調(diào)整市場供應(yīng)模式、完善廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給政策、完善房地產(chǎn)業(yè)管理制度等手段科學(xué)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)，使其經(jīng)濟(jì)、科學(xué)、健康發(fā)展，與社會經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展水平相適應(yīng)，為建設(shè)新形勢下的社會主義增添和諧。

注釋：

國家統(tǒng)計局《中華人民共和國2017年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2018

http：//www.gov.cn/xinwen/2018-02/28/content_5269506.htm

安居客和58同城《新周期：樓市迎來換擋期——2018年樓市總結(jié)》，2019

https：//baijiahao.baidu.com/s？id=1621633530895902201&wfr=spider&for=pc

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