李圣潔

摘 要：隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之高速運行著，傳統(tǒng)的管理模式已無法適應(yīng)外部環(huán)境的發(fā)展，項目的成功實施更要依賴于科學(xué)的項目管理方法。在此背景下，精細化管理理念日漸深入人心，是提升企業(yè)競爭力的必經(jīng)之路，也是是企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。本文將對企業(yè)精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的運用進行探究分析。

關(guān)鍵詞：企業(yè)精細化管理;房地產(chǎn);運用分析

0引言

經(jīng)濟社會的發(fā)展也帶動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在城市建設(shè)的過程中，科技進步在帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時也使產(chǎn)業(yè)發(fā)展日趨多樣化。傳統(tǒng)的管理模式無法適應(yīng)外部環(huán)境的發(fā)展，項目的成功實施更要依賴于科學(xué)的項目管理方法。因此，精細化管理的重要性也日益的體現(xiàn)。研究結(jié)果表明，將精細化管理引入房地產(chǎn)項目的建設(shè)中是項目成功執(zhí)行、房地產(chǎn)企業(yè)尋求更好發(fā)展的必然要求，企業(yè)必須以精細化管理為基礎(chǔ)，制定規(guī)范、科學(xué)、可行的管理制度，促進房地產(chǎn)項目運行的標(biāo)準(zhǔn)化和制度化。

1. 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)精細化管理的必要性

1.1內(nèi)部環(huán)境的改變

隨著房地產(chǎn)市場日益規(guī)范化，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，中小型房企很容易被淘汰出局，房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間已經(jīng)從以往的豐厚型發(fā)展到如今普通型。房地產(chǎn)行業(yè)的門檻一度降低，市場需求擴大，產(chǎn)品的供不應(yīng)求使開發(fā)商不重視房產(chǎn)品的制造以及后續(xù)客戶服務(wù)的精細化，而僅僅把土地與資本運營當(dāng)作發(fā)展的重點。由于項目開發(fā)成本大幅度加大、利潤空間不斷縮小、財務(wù)風(fēng)險不斷擴大，特別是消費者的成熟，所以要求開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)生轉(zhuǎn)變，從外延性擴張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵性發(fā)展，即以市場為導(dǎo)向，以產(chǎn)品為核心，認(rèn)真、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、精細、專業(yè)的做房地產(chǎn)業(yè)，這是提升產(chǎn)品價值、企業(yè)價值的唯一手段。

1.2外部環(huán)境的改變

改革開放后，國家放低行業(yè)門檻，推行寬松的土地、資金政策，同時供不應(yīng)求的需求現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)企業(yè)對產(chǎn)品、服務(wù)和管理精細化的忽視。最主要的是現(xiàn)在土地資源緊缺、銀行貸款政策收緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張，這就需要利用好投資的每一分錢，用每一分錢創(chuàng)造出最大的經(jīng)濟效益。所以目前來看，整個開發(fā)過程都采用精細化管理，在保證建設(shè)項目質(zhì)量的前提下，降低開發(fā)成本，花最少的錢去取得最大的利潤的做法是必要的。

1.3房地產(chǎn)購買者需求的變化

早期房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的最主要的原因是消費者的購房需求。傳統(tǒng)觀念上來說，我們認(rèn)為在一個地方生存的根本是有一套自己的房子，因此房地產(chǎn)業(yè)的房產(chǎn)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。后來，國家加強了對房地產(chǎn)的管理，消費者不再盲目地為了購房而購房，購買熱情也慢慢轉(zhuǎn)化成為成熟對待，開始考慮家庭的實際需求等因素更理性地購房。這都促使房地產(chǎn)行業(yè)必須放棄粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)為精細型發(fā)展，運用精細化管理來滿足消費者的購買需求，增強企業(yè)的核心競爭力。

2.房地產(chǎn)業(yè)對企業(yè)精細化管理的運用

2.1企業(yè)精細化管理的內(nèi)容

（1）操作程序方面：嚴(yán)格遵守企業(yè)的規(guī)定進行操作，確保每一個環(huán)節(jié)的操作流程都符合操作規(guī)范。

（2）管理和控制方面：這是這一管理模式的重要內(nèi)容，它規(guī)定，企業(yè)的各個環(huán)節(jié)的運行都需要有一個可以有效控制的過程，便于工作的審核和管理，要最大限度的減少操作失誤和非規(guī)范的操作，要不斷的增強工作人員的責(zé)任意識。

（3）賬目管理方面：要加強對賬目的管理和控制，每一筆資金都要做好詳細的記賬工作，確保企業(yè)的經(jīng)營狀況都在管理層的掌控之中，防止出現(xiàn)資金的漏斗和入不敷出的問題，維護企業(yè)的切身利益。

（4）分析決策方面：這是企業(yè)開展市場競爭的的一項重要內(nèi)容，把握好對企業(yè)的分析和管理，才有機會獲得更多的市場份額。因此，企業(yè)必須要重視這一方面的內(nèi)容，不斷的根據(jù)具體的經(jīng)營情況分析問題、發(fā)現(xiàn)問題并解決優(yōu)化。

（5）規(guī)劃調(diào)整方面：企業(yè)在發(fā)展的過程中，要留意市場的動向，關(guān)注消費者消費傾向的變化和發(fā)展，此外，還要根據(jù)自身的經(jīng)濟實力和經(jīng)營情況，制定企業(yè)未來的發(fā)展計劃，這一計劃的制定要結(jié)合自身實際。

2.2企業(yè)精細化管理現(xiàn)狀中的不足

2.2.1過分強調(diào)數(shù)字、數(shù)據(jù)

企業(yè)管理中為了實現(xiàn)細節(jié)的精確化、數(shù)據(jù)化，從而為管理者進行決策提供參考和依據(jù)，使決策具有科學(xué)性和可操作性，需要數(shù)字的支持。但是一些企業(yè)為了精細化，過分強調(diào)數(shù)字和數(shù)據(jù)的重要性，沉迷于數(shù)字假象，主要是數(shù)字的真實性、有效性問題突出，對于一些相互矛盾的數(shù)字，不知道如何取舍和平衡，導(dǎo)致精細化管理出現(xiàn)偏差。

2.2.2精細化管理的執(zhí)行問題

企業(yè)實施精細化管理，最終要落到實處，這就離不開人的執(zhí)行。但是，從實踐來看，一些設(shè)計比較精良的管理細則，卻沒有很好地落實，主要是由于操作性設(shè)計不夠合理，不注重執(zhí)行人因素?；蛘呤菆?zhí)行人不愿意，或者是能力不足等，從而導(dǎo)致精細化管理只能紙上談兵，無法落到實處。

2.2.3傳統(tǒng)管理與精細化管理的沖突

在房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理中貫徹精細化管理是一個系統(tǒng)的、長期的工程，需要調(diào)動企業(yè)的所有資源，實施起來難度較大。且精細化管理與傳統(tǒng)管理具有不同的特點，精細化管理的實施對人們傳統(tǒng)的行為方式有很大沖擊，也造成了在精細化管理的實施過程中，所建立的各種規(guī)章、制度和流程等受人為的干擾和影響較大。另外，在精細化管理的實施過程中，缺乏對員工的培訓(xùn)，也導(dǎo)致了員工對精細化管理的認(rèn)識不足。人們思想和行為習(xí)慣上的轉(zhuǎn)變需要較長時間的適應(yīng)和嚴(yán)格的執(zhí)行及監(jiān)督。

2.3房地產(chǎn)業(yè)如何更好地應(yīng)用企業(yè)精細化管理

2.3.1在以人為本的前提下實施管控的精細化

管控從內(nèi)涵層面來講是對人的行為進行控制。雖然我們提倡的精細化管理要以人為本，但是這并不意味著管理要軟性化或者自由化，更加不是任性化，而是給予員工一定的自由，為員工的工作創(chuàng)造良好的氛圍和工作環(huán)境，讓所有的員工一起努力創(chuàng)造企業(yè)的優(yōu)良文化，并依靠企業(yè)文化帶領(lǐng)員工努力工作，致力于企業(yè)業(yè)績的提升和個人的長遠發(fā)展。

2.3.2 促使決策的科學(xué)化和精細化

房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展，決定性因素在于管理決策的科學(xué)化和精細化。企業(yè)管理者進行決策的時候，一方面，要經(jīng)過深入、充分、全面的調(diào)查研究，結(jié)合市場實際，從市場需要出發(fā)，從消費者的需求入手，另一方面，還要為廣大員工提供充分的參與決策的權(quán)利和途徑，從而為制定和實施企業(yè)決策打好良好基礎(chǔ)。此外，要以企業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃來確定企業(yè)的戰(zhàn)略決策，以企業(yè)的短期發(fā)展目標(biāo)來確定企業(yè)的戰(zhàn)術(shù)決策，并且圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)堅定不移地展開。只有這樣，才能實現(xiàn)精細化管理，促進企業(yè)管理水平的提高。

2.3.3建立和推行企業(yè)精細化管理制度

企業(yè)的精細化管理要有充分的制度保障，制度在管理過程中具有非常重要的作用。制度作為一種很好的管理手段，如果沒有制度保障，精細化管理必然陷入混亂和高成本的境地。因此，要建立和推行一個長期不變或者能在較長一段時期內(nèi)能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展要求的精細化管理制度。要考慮到各種因素，通過反復(fù)論證，根據(jù)生產(chǎn)一線的實際情況，逐步推行，切忌閉門造車。

3.結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)的逐步發(fā)展和完善，使精細化管理已成為各企業(yè)的必然選擇。房地產(chǎn)業(yè)的精細化管理不僅能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在有效的成本控制下實現(xiàn)利益的最大化，而且也會促使其往更精、更細的方向發(fā)展，在愈加激烈的競爭中更好的發(fā)展壯大。在上文中我們對房地產(chǎn)企業(yè)的精細化管理的必要性、現(xiàn)狀的不足之處及如何更好地運用進行了淺析，希望對需要的朋友有所幫助。

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