姚海威

摘? 要：經(jīng)濟全球化步伐的加快，各行業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟迅猛發(fā)展，提高了人們對生活的需求度。房地產(chǎn)企業(yè)是一直和人們生活聯(lián)系最為密切的職業(yè)。文章概述了房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化管理體系的構(gòu)成、分析了房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化管理的現(xiàn)狀、沿著項目精細化的研究思路、提出了有效探究房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化管理的途徑，為我國房地產(chǎn)企業(yè)為轉(zhuǎn)變發(fā)展模式提供理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);工程項目;精細化管理

在一定程度上來看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有其他行業(yè)不可比擬的優(yōu)勢，它涉及了人們生活的方方面面，住房、工作、教學(xué)、娛樂以及餐飲等都占據(jù)著人們生活、工作等衣食住行的各個層面。成為社會大眾維持正常生活的基本保障。精細化的管理工作是為了將市場責(zé)任明確可行化，滿足工程項目對人們的服務(wù)作用，將管理工作進行靈活的量化，保證了房地產(chǎn)企業(yè)工程項目在精細化的模式下更好進行對人們、對社會的服務(wù)工作。

1.房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化管理體系構(gòu)成

1.1精細化管理內(nèi)容

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化管理已經(jīng)深入管理工作的各方面，這種全覆蓋的管理方式，為精細化的管理提供新的途徑。首先要將操作程序進行精細化的管理，要求工作人員嚴格按照規(guī)范進行操作，其次是精細管理控制，對整個流程遵循計劃、核實、實施、檢查回顧程序運作。還要對企業(yè)的賬目、財務(wù)憑證等進行登記記賬、審查稽核，發(fā)現(xiàn)賬實不符的現(xiàn)象要及時解決，確保整個財務(wù)管理的過程真實有效。還要有分析決策精細化，通過搜集數(shù)據(jù)信息、建立模型科學(xué)評估出決策的可行性。最后，是對目標(biāo)進行精細化調(diào)整，企業(yè)的決策領(lǐng)導(dǎo)層要根據(jù)本年度完成的利潤情況，及時調(diào)整計劃目標(biāo)，保證企業(yè)規(guī)劃的順利實施[1]。

1.2精細化管理原則

要想實現(xiàn)有效的資源配置，要對工程項目的實際活動和擁有的資源進行精細化管理。更好的實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的管理質(zhì)量規(guī)劃，企業(yè)不僅是聯(lián)系各部門之間的中轉(zhuǎn)站，而且還要遵循現(xiàn)有的資源滿足顧客的需求，要想將房地產(chǎn)企業(yè)工程項目的各動態(tài)過程融合成一個可控規(guī)范化流程。這樣就實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)工程項目高效率的精細化原則。通過可控制的方式對系統(tǒng)不斷進行考核，尋求發(fā)展更好的機遇，更好的開展精細化管理工作。

1.3精細化管理目標(biāo)

在房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化管理中，精細化的管理目標(biāo)主要包括以下四種，第一：將原來工作中的預(yù)算、招標(biāo)、購置、生產(chǎn)管理等工作加以清晰可見的界限和聲明，細化管理工作。第二：通過流程圖的方式，完成工作環(huán)節(jié)和人員職責(zé)分配的工作化管理流程;第三，要完成標(biāo)準(zhǔn)化的當(dāng)天應(yīng)該完成的工作量，綜合各環(huán)節(jié)的工作分配數(shù)據(jù)化的指標(biāo)，進行完成日工作量或者月、季度工作量的監(jiān)督。第四，將工作進行定量的信息化，在信息發(fā)展的時代，信息化在房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化管理中占據(jù)著舉足輕重的地位。在精細化工作中融入信息化方便各個部門之間實現(xiàn)數(shù)據(jù)信息的共享，提高各部門之間的合作。

2.房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理現(xiàn)狀

目前，雖然人們對住房的需求量較大，但是房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)緩慢發(fā)展態(tài)勢。首先，對于房地產(chǎn)企業(yè)施工項目的地理位置來說，一旦選取該區(qū)域作為開發(fā)對象，更換位置可能性幾乎為零。因此，對工程項目的選擇地要綜合考慮各地理因素。其次，眾所周知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程施工周期長，從開始的勘查用地。到施工、竣工等所需時間更長。它受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響，因為房地產(chǎn)的過度開發(fā)可能不利于社會的穩(wěn)定發(fā)展，出現(xiàn)的房屋壟斷會造成嚴重的危機。最后就是目前的房地產(chǎn)企業(yè)沒有明確的制度要求，財務(wù)管理、項目質(zhì)量、成本模式等都存在一系列亟待改善的問題[2]。

3.房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理的思路

在房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化管理工作中，要想確保精細化管理的有效開，就要梳理房地產(chǎn)精細化管理的思路。第一，要確定影響房地產(chǎn)精細化的風(fēng)險因素。第二，要運用先進的信息技術(shù)手段，搜集房地產(chǎn)企業(yè)工程項目建設(shè)的資料，規(guī)避在實際施工過程受風(fēng)險沖擊較大。第三，依據(jù)以上相關(guān)資料、知識的存儲，撰寫項目施工可行性報告、施工執(zhí)行的計劃書等下達各部門的任務(wù)職責(zé)分配，確保房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化管理工作的順利進行。

4.房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理探究途徑

4.1完成精細化管理目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化管理目標(biāo)貫穿項目施工的全過程。在工程項目標(biāo)決策階段，要對市場經(jīng)濟下對消費者或者潛在的消費者進行需求分析，在了解對方的基礎(chǔ)上確立工程的發(fā)展規(guī)劃和目標(biāo)。在項目工程的準(zhǔn)備進行階段，房開企業(yè)進過政府部門的審核批準(zhǔn)，遵守法律規(guī)范的基礎(chǔ)上進行施工方案圖的規(guī)劃。在項目實施階段，要加強對項目質(zhì)量按照目標(biāo)實施的標(biāo)準(zhǔn)、項目的把控、監(jiān)督、改進等，在圖紙設(shè)計、施工質(zhì)量、顧客滿意度融合多方面的因素對工程目標(biāo)進行精細化管理。在完成竣工階段。在規(guī)定的年限內(nèi)遵循住房的保修制度確保項目質(zhì)量。在每個階段實施精細化的管理，不僅滿足業(yè)主住房需求，而且實現(xiàn)企業(yè)利益價值最大化的管理目標(biāo)[3]。

4.2實現(xiàn)精細化工程的推廣

對于房地產(chǎn)企業(yè)中精細化技術(shù)是嚴格按照國家規(guī)定的“精品化項目”進行創(chuàng)建。首先就要針對房地產(chǎn)開發(fā)商把自行研發(fā)設(shè)計的圖紙及時交遞給項目施工的指揮管理人員，以便對質(zhì)量進行嚴格的技術(shù)把控;其次，在購入原材料、固定資產(chǎn)等設(shè)備時，要具備合格證書、建材的檢驗報告等，對安全等級要求高的材料，要把供應(yīng)商的信息交由審核部門。最后，強化施工過程的掛牌制度，對管理者、施工人員、建設(shè)工程的時間做準(zhǔn)確無誤的文字記錄，實現(xiàn)責(zé)任到人的精細化責(zé)任管理制度。在指定的建筑區(qū)域建設(shè)樣板的時候，竣工的實際效果要和樣板間展示的質(zhì)量相等同，或者完工時高于樣板的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

4.3加大精細化監(jiān)理管控制度

精細化監(jiān)管的主體是實現(xiàn)對人員的管控，一方面，在規(guī)定時間內(nèi)，相關(guān)承包項目建設(shè)的單位、個人要遞交工作管理人員履歷和聯(lián)系方式、在現(xiàn)場的職責(zé)、擁有的專業(yè)技術(shù)職稱、允許施工的從業(yè)資格證、項目管理結(jié)構(gòu)表。另一方面還要組織項目負責(zé)人和建設(shè)、監(jiān)管等部門的見面會，保證后續(xù)工作的順利開展。確保管控人才的專業(yè)化也是實現(xiàn)精細化質(zhì)量管理的途徑之一，有專業(yè)的技術(shù)人才做技術(shù)和管理的堅實基礎(chǔ)是精細化管理強有力的后盾。質(zhì)量監(jiān)管除了要保障上述施工過程的規(guī)范，還要有制度的支撐。要嚴格按照《監(jiān)理合同》、經(jīng)過評審以后的《監(jiān)理規(guī)劃、細則》、以及相關(guān)《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》等進行監(jiān)管[4]。

4.4確保精細化驗收體系完整

在精細化管理竣工驗收的環(huán)節(jié)，要做好隱蔽工程工作的驗收，不僅要向項目監(jiān)理工程師遞交報驗表，還要攝影留樣，留用后續(xù)檢查;還要做好綠化、消防、防雷電、環(huán)保、室內(nèi)空氣等相關(guān)和人體健康相關(guān)的專項驗收;實施相關(guān)項目工程的施工單位、監(jiān)理部門、設(shè)計工程部等都要完成單位工程的驗收;其中最具重要意義的就是竣工的驗收，在施工部們、監(jiān)理部門、工程部門檢查合格后，成立相關(guān)竣工驗收機構(gòu)，遞交驗收竣工通知書，確保每一個精細化工程項目的完整。

結(jié)語

依據(jù)上述內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化管理滲透管理內(nèi)容的各個層面，加強對房地產(chǎn)企業(yè)精細化質(zhì)量工作的管理、在容易忽視的區(qū)域進行嚴格的制度把控、提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場當(dāng)中的競爭力，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化發(fā)展的重要目標(biāo)。

參考文獻

[1]梁焰興.房地產(chǎn)企業(yè)工程項目精細化管理的分析[J].裝飾裝修天地，2018，（15）：89.

[2]王曉芳.精細化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程管理中的應(yīng)用[J].中華民居，2014，（21）：405，406.

[3]趙永彬.建設(shè)工程項目施工的精細化管理途徑[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2018，（6）：117.

[4]董莉.建筑工程精細化施工管理探討[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2017，（2）：86.