翟澤瀚

摘要：近年來(lái)，隨著人們生活水平的提高，旅游住宿的要求也由標(biāo)準(zhǔn)化飯店轉(zhuǎn)向了更有文化特色、更具個(gè)性化的客棧、民宿、主題酒店等細(xì)分住宿業(yè)態(tài)。 2019年春節(jié)自由行比例由 2016年不足30%上升至40%，其中51%的人群選擇拋棄“冷冰冰”的酒店，而預(yù)訂更有“人情味兒”的城市民宿。城市民宿作為一種有別于傳統(tǒng)酒店、飯店、賓館，給游客溫馨親切的家的感覺的旅游接待設(shè)施，是人們體驗(yàn)旅游地風(fēng)俗和文化的載體。城市民宿，是城市旅游的重要組分，是完善城市旅游的重要途徑。旅游地民宿（如拉薩、麗江、烏鎮(zhèn)） 則是旅游者住宿、飲食甚至了解旅游地的重要方式。

關(guān)鍵詞：城市;民宿;證券化;趨勢(shì)研究

一、國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀、水平及發(fā)展趨勢(shì)

1、國(guó)內(nèi)民宿旅游研究現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)對(duì)于民宿的理論研究起步較晚，對(duì)于民宿的界定還沿用著國(guó)外民宿的概念。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)民宿的研究經(jīng)歷了兩個(gè)階段。第一階段為2001-2006年，此階段國(guó)內(nèi)民宿研究更偏向于理論分析，主要包括民宿的行程路徑、條件，民宿的經(jīng)營(yíng)管理方式等的理論探討。第二階段為2007年至今，在研究方法上更偏向于實(shí)證分析，研究?jī)?nèi)容主要包括民宿旅游者體驗(yàn)、游客角度的民宿經(jīng)營(yíng)管理策略。

理論分析。主要以定性研究方法進(jìn)行行業(yè)層面的研究。陳琦認(rèn)為，我國(guó)民宿將首先從廣大民宿農(nóng)家樂開始。楊麗提出經(jīng)營(yíng)者自身的態(tài)度、不規(guī)范的管理、游客觀念的落后等都是我國(guó)民宿發(fā)展的制約因素。呂建中指出國(guó)家、省級(jí)政策等上游政策的頒布是推動(dòng)民宿發(fā)展的重要因素。實(shí)證分析。鄒益民指出，我國(guó)民宿理論研究的薄弱環(huán)節(jié)在于民宿旅游動(dòng)機(jī)、民宿旅游體驗(yàn)、游客忠誠(chéng)度等的研究。至此，國(guó)內(nèi)進(jìn)入了民宿研究的第二階段，研究者紛紛引入社會(huì)學(xué)調(diào)查方法對(duì)民宿進(jìn)行相關(guān)研究。各類基于游客體驗(yàn)和游客旅游動(dòng)機(jī)的實(shí)證模型如雨后春筍般紛紛建立。胡麗花建立了民宿游客動(dòng)機(jī)、滿意度與忠誠(chéng)度結(jié)構(gòu)方程模型。掌慶琳等提出五個(gè)游客的動(dòng)機(jī)主要因素，它們分別是文化探索、文化體驗(yàn)與學(xué)習(xí)、社會(huì)化、新奇以及尋找評(píng)價(jià)。褚蓓通過從宏觀環(huán)境、政策支持、宣傳渠道、區(qū)域特色和機(jī)會(huì)成本等多個(gè)角度對(duì)比分析了民宿民宿比城市民宿更具有吸引力。張競(jìng)予找出了民宿博客營(yíng)銷關(guān)鍵因素。王雪芳著重分析了民宿住客的旅游特征。龍肖毅采用問卷調(diào)查方法，對(duì)游客進(jìn)行差異性的對(duì)比研究。

同時(shí)在比較性研究方面國(guó)內(nèi)也獲得較大的突破。至此，國(guó)內(nèi)對(duì)于民宿旅游行業(yè)的研究經(jīng)歷了前期的對(duì)民宿概念的界定、發(fā)展路徑分析、民宿產(chǎn)生條件的研究，然后以定性研究方法深層次分析民宿旅游行業(yè)層面的規(guī)范、國(guó)家政策等上層建筑，繼而運(yùn)用實(shí)證分析方法探討各影響因子對(duì)游客決策行為的影響程度，從而建立以民宿旅游動(dòng)機(jī)、民宿游客滿意度、游客忠誠(chéng)度等基礎(chǔ)的結(jié)構(gòu)方程模型，開始關(guān)注游客本身的服務(wù)質(zhì)量和滿意度。整體而言，國(guó)內(nèi)對(duì)于民宿旅游的研究逐步深入，從市場(chǎng)到關(guān)注游客本身服務(wù)質(zhì)量和游客忠誠(chéng)度，是國(guó)內(nèi)民宿發(fā)展的一大進(jìn)步。

民宿最早發(fā)源于上世紀(jì)60年代，英國(guó)、日本、法國(guó)都是民宿發(fā)展較好、對(duì)民宿管理較為規(guī)范的國(guó)家。臺(tái)灣民宿從80年代開始最先在墾丁國(guó)家公園興起，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，逐漸成為了臺(tái)灣旅游業(yè)的重要住宿業(yè)態(tài)。而我國(guó)民宿最早是2000年左右伴隨著周邊游的發(fā)展以“農(nóng)家樂”的形式出現(xiàn)，最近幾年，隨著人們從觀光游到休閑游、從團(tuán)隊(duì)游到自助游的轉(zhuǎn)變，城市民宿作為具有濃厚地方特色的住宿業(yè)態(tài)受到了游客的追捧，城市民宿投資也得到了井噴式的發(fā)展，僅在攜程網(wǎng)上線的客棧民宿就有40余萬(wàn)家。2015年11月，民宿迎來(lái)了政策的春天。國(guó)務(wù)院正式提出“積極發(fā)展綠色飯店、主題飯店、客棧民宿、短租公寓、長(zhǎng)租公寓、有機(jī)餐飲、快餐團(tuán)餐、特色餐飲、農(nóng)家樂等滿足廣大人民群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)”，民宿首次出現(xiàn)在官方正式文件中。2016 年 4 月中國(guó)飯店協(xié)會(huì)成立了客棧民宿委員會(huì)，意味著從政府層面正式承認(rèn)了民宿的合法性。2016年5月4日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上確定了支持住房開展租賃業(yè)務(wù)、鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房等住房租賃市場(chǎng)的舉措。國(guó)家旅游局也計(jì)劃出臺(tái)中國(guó)文化主題旅游飯店、旅游民宿、精品飯店等旅游住宿業(yè)細(xì)分業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)。這意味著民宿將作為旅游住宿業(yè)中的一種特殊產(chǎn)品實(shí)行特定的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，這與國(guó)際普遍做法也是一致的。實(shí)際上，在我國(guó)民宿發(fā)展比較發(fā)達(dá)的地區(qū)如德清、廈門等地，也已經(jīng)由地方政府出臺(tái)了民宿管理辦法，由地方政府發(fā)放民宿經(jīng)營(yíng)許可證，將其納入到常規(guī)管理之中。不過需要指出的是上述地方管理辦法都限定于鄉(xiāng)村地區(qū)，而城市地區(qū)的規(guī)定還是處于相對(duì)空白的狀態(tài)。

2、國(guó)外民宿旅游研究現(xiàn)狀

國(guó)外對(duì)民宿旅游的研究早與國(guó)內(nèi)。在研究伊始，國(guó)外一般以B&B（Bed and Breakfast）的代表民宿或者民宿旅游。多位學(xué)者開始對(duì)新誕生的民宿這一概念加以論文，形成最初民宿理論研究的依據(jù)。Morrison等人認(rèn)為，民宿是民宿所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)一致的產(chǎn)權(quán)人將多余的房屋以出租的形式進(jìn)行的租賃業(yè)務(wù)。對(duì)民宿這樣的界定形成最初世界公認(rèn)的民宿定義。隨著民宿產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，更多學(xué)者開始關(guān)注民宿的管理和營(yíng)銷方面的研究。Barbara Koth對(duì)民宿開辦的動(dòng)機(jī)和民宿形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模的原因進(jìn)行了深入研究。 MarcLubetkin在1996年至1997年的兩年間，對(duì)美國(guó)50個(gè)州的198位B&B經(jīng)營(yíng)者和300位客人進(jìn)行了調(diào)查研究，認(rèn)為口頭傳達(dá)、互聯(lián)網(wǎng)、旅游指南是最容易被客戶接受的，同時(shí)也是B&B經(jīng)營(yíng)者最常用的營(yíng)銷方式。繼而，國(guó)外學(xué)者開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)給政策的頒布帶來(lái)的影響，紛紛開始研究，指導(dǎo)政府對(duì)相關(guān)政策的頒布。

英國(guó)民宿的發(fā)展通常認(rèn)為起源于上世紀(jì)60年代的英國(guó)西南部和中部人口較少的農(nóng)村地區(qū)，采用B&B（ Bed and Breakfast） 的經(jīng)營(yíng)方式。后來(lái)隨著市場(chǎng)需求的增加，經(jīng)營(yíng)范圍逐漸擴(kuò)大至露營(yíng)地、度假平房，80年代在民間成立了“農(nóng)場(chǎng)假日協(xié)會(huì)”，將民宿服務(wù)加以分級(jí)。英國(guó)政府規(guī)定凡是要實(shí)行對(duì)外經(jīng)營(yíng)的民宿必須取得政府的經(jīng)營(yíng)許可證，并且根據(jù)客容量設(shè)置了消防、衛(wèi)生等各種準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和稅收標(biāo)準(zhǔn)，一旦客容量超過6人則有嚴(yán)厲的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和較重的課稅，從而一般經(jīng)營(yíng)者都將其控制在6人以下。

法國(guó)民宿起源于上世紀(jì)50年代法國(guó)農(nóng)村，1951年法國(guó)第一個(gè)農(nóng)村民宿開張，1955年法國(guó)民宿聯(lián)合會(huì)成立，法國(guó)民宿從農(nóng)莊到城堡形式多樣，目前有近五萬(wàn)六千家民宿。2000年以后，法國(guó)政府修改了民宿管理辦法，規(guī)定房間數(shù)最高是五間，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立必須符合消防、建筑及食品衛(wèi)生等安全規(guī)范，同時(shí)必須為旅客辦理保險(xiǎn)。

日本民宿起源于1959至1960年間，流行于上世紀(jì)70年代。日本民宿最先是洋式民宿（ Pension） ，即民間具有一技之長(zhǎng)的白領(lǐng)階級(jí)轉(zhuǎn)業(yè)投資，并采取全年性專業(yè)經(jīng)營(yíng)，其后部分農(nóng)場(chǎng)也以副業(yè)方式經(jīng)營(yíng)旅館業(yè)形成農(nóng)家民宿（ Stay home on farm） ，稱為“體驗(yàn)民宿”，強(qiáng)調(diào)農(nóng)業(yè)生活體驗(yàn)才是民宿的根本。

臺(tái)灣民宿仿效日本民宿，上世紀(jì) 70 年代起源于墾丁國(guó)家公園，并于2001年出臺(tái)了臺(tái)灣的《民宿管理辦法》，將民宿定義為“利用自用住宅空閑房間，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動(dòng)，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營(yíng)，提供旅客鄉(xiāng)野生活之住宿處所”。

二、城市民宿的發(fā)展現(xiàn)狀

1、城市民宿快速向二三線城市發(fā)展

城市民宿作為新生事物，更符合年輕人群的審美消費(fèi)品味，而且長(zhǎng)租租金和短租租金的剪刀差客觀存在，在中期內(nèi)不會(huì)消失，回報(bào)相較于酒店的大成本投入更有誘惑力會(huì)吸引很多二三線小B入局。在有流量支撐的地點(diǎn)，其針對(duì)年輕人主力消費(fèi)群體的競(jìng)爭(zhēng)力比酒店強(qiáng)，所以必然會(huì)擠壓二三四線城市單體酒店的生存空間。

2、城市民宿的核心競(jìng)爭(zhēng)力是運(yùn)營(yíng)

城市民宿企業(yè)核心還是在運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)的好自然是會(huì)吸引更多玩家加入進(jìn)來(lái)，在城宿房源拓展的過程中就有投資圈、金融圈人士以及酒店業(yè)主加入進(jìn)來(lái)，做好服務(wù)，做好運(yùn)營(yíng)，有錢可賺，是規(guī)模擴(kuò)張的關(guān)鍵所在，同時(shí)也需要地產(chǎn)企業(yè)、酒店業(yè)主這樣的大B玩家加入進(jìn)來(lái)，才會(huì)推進(jìn)的更快，他們有房源我們有專業(yè)得運(yùn)營(yíng)服務(wù)，能實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)。

3、城宿民宿必然由分散化向集中化過度

當(dāng)前中國(guó)短租民宿市場(chǎng)上部分房源存在管理分散，服務(wù)水平不一的現(xiàn)象，而專業(yè)城市民宿運(yùn)營(yíng)企業(yè)是當(dāng)下環(huán)境催生的業(yè)務(wù)之一，可以部分解決民宿痛點(diǎn)的管理難題。但對(duì)于民宿托管市場(chǎng)來(lái)說，現(xiàn)在還處于早期的階段，至少還需要3-5年的時(shí)間才能形成頭部企業(yè)，預(yù)計(jì)在2020格局會(huì)初現(xiàn)。因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)的供應(yīng)鏈規(guī)模是百萬(wàn)套級(jí)別，市場(chǎng)空間巨大。

三、城市民宿的發(fā)展趨勢(shì)

第一是高端化。隨著消費(fèi)升級(jí)，民宿已經(jīng)不再是傳統(tǒng)意識(shí)里的青旅和農(nóng)家樂，高品質(zhì)成為行業(yè)主流，低品質(zhì)將被市場(chǎng)淘汰。

中國(guó)大陸民宿產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型民宿為主（97.4%，64360家），經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品市場(chǎng)覆蓋率極大，一定程度體現(xiàn)了民宿較標(biāo)準(zhǔn)住宿設(shè)施便宜的特征。舒適型（2.0%，1312家）、高檔型（0.5%，337家）、和豪華型（0.1%，36家）民宿市場(chǎng)總占比不足3%，但隨著中國(guó)大陸民宿市場(chǎng)的發(fā)展成熟，高品質(zhì)發(fā)展將是民宿發(fā)展的突破口和發(fā)展趨勢(shì)。

第二是規(guī)?；?。隨著城市民宿競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，個(gè)體獨(dú)自經(jīng)營(yíng)目前較難獲利，只有將優(yōu)秀的民宿平臺(tái)集體管理并加以不斷推廣才是符合整體行業(yè)趨勢(shì)的。

第三是專業(yè)化。雖然傳統(tǒng)家庭式管理仍占比64%，是民宿行業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象，但是現(xiàn)在已經(jīng)越來(lái)越多專業(yè)的基金和人才進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，整體趨于專業(yè)化。

四、城市民宿證券化得可行性

1、景點(diǎn)的民宿用線上平臺(tái)的方式將他們集合起來(lái)，這不同于短租平臺(tái)的 C2C，就可以解決個(gè)體民宿無(wú)法償還貸款時(shí)也能夠通過一定區(qū)域內(nèi)總體經(jīng)營(yíng)收入來(lái)平均承擔(dān)相應(yīng)的償還責(zé)任，這就降低了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)訂單融資模式是游客一般都會(huì)提前訂購(gòu)旅游產(chǎn)品以便于制定行程安排，這就可以使旅游供應(yīng)商將訂單盤活，以此解決旅游企業(yè)備貸資金問題。這也是根據(jù)民宿行業(yè)的特點(diǎn)所形成的，即淡旺季訂單差異明顯，民宿平臺(tái)可以根據(jù)訂單的數(shù)量情況向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)訂單融資業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)訂單的真實(shí)性和一定比例向融資企業(yè)提供融資款。訂單融資模式會(huì)遇到訂單退單或者是因?yàn)楫a(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量問題造成賠償，故一般情況下，金融機(jī)構(gòu)會(huì)按照一定比例金融融資來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)付款融資模式可以理解為“未來(lái)存貨的融資”，民宿作為旅游行業(yè)的一部分，稀缺資源需要提前進(jìn)行訂購(gòu)，這時(shí)候一般處于淡季尚未形成訂購(gòu)訂單。針對(duì)此類情況，預(yù)付融資模式緩解了此類的資金壓力，幫助行業(yè)鎖定資源，增加供應(yīng)商黏性，形成良好的資金流動(dòng)。當(dāng)然這種模式需要行業(yè)能夠進(jìn)行預(yù)測(cè)和準(zhǔn)確地把控市場(chǎng)行情。

2、有效解決城市民宿各方的利益關(guān)系（平臺(tái)、B端線下運(yùn)營(yíng)方、小房東、房屋真實(shí)持有者、顧客）

隨著文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，共享經(jīng)濟(jì)理念的流行和消費(fèi)需求的不斷升級(jí)，民宿行業(yè)得到快速的發(fā)展，各類民宿運(yùn)營(yíng)平臺(tái)也應(yīng)運(yùn)而生，民宿行業(yè)也由過去的“單打獨(dú)斗”逐漸向?qū)I(yè)化、品牌化和連鎖化的方向發(fā)展。但是，由于民宿行業(yè)尚處在發(fā)展初期，缺乏行業(yè)監(jiān)管措施及標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化管理，導(dǎo)致行業(yè)問題頻繁滋生。為了能在行業(yè)發(fā)展初期搶占市場(chǎng)資源，提高市場(chǎng)占有率，不少民宿運(yùn)營(yíng)商將發(fā)展重心放在市場(chǎng)拓展上，一味追求房源數(shù)量的增加和市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，忽略了民宿的落地運(yùn)營(yíng)，使得不少民宿設(shè)計(jì)粗糙，裝修偷工減料，上線后服務(wù)響應(yīng)不及時(shí)，嚴(yán)重影響住客的入住體驗(yàn)，導(dǎo)致入住率持續(xù)下降，投資人的利益得不到保障，行業(yè)口碑也出現(xiàn)了兩極分化的現(xiàn)象。

民宿行業(yè)之所以能夠在短短幾年內(nèi)興起并吸引到資本的關(guān)注和認(rèn)可，其主要原因在于民宿作為一種極具個(gè)性化體驗(yàn)的住宿新形式，為住客提供了區(qū)別于傳統(tǒng)住宿更加新奇獨(dú)特、更能滿足住客多元化需求、更加充滿人文情懷的住宿體驗(yàn)。而這些功能的實(shí)現(xiàn)需要依賴于民宿的日常運(yùn)營(yíng)管理，可以說高品質(zhì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)是促進(jìn)民宿行業(yè)發(fā)展的核心動(dòng)力，任何一間優(yōu)質(zhì)民宿都離不開運(yùn)營(yíng)者的精心運(yùn)營(yíng)。

3、城市民宿品牌化建設(shè)

很多城市民宿從業(yè)者都是憑借個(gè)人情懷進(jìn)人這個(gè)領(lǐng)域，品牌意識(shí)淡薄，沒有形 成正確的品牌理念。根據(jù)邁點(diǎn)研究院發(fā)布的《2016年度中國(guó)客棧民宿品牌發(fā)展報(bào)告》顯示，目前多數(shù)民宿經(jīng)營(yíng)者品牌意識(shí)不強(qiáng) ，數(shù)據(jù)顯示目前僅有6%左右的民宿對(duì)其品牌較為重視，仍有94%談不上“品牌”。通過對(duì)小豬短租的檢索顯示，北京民宿以單體經(jīng)營(yíng)主，客房體量較小，人員配備不齊全，大部分缺乏品牌建設(shè)意識(shí)。由于市場(chǎng)還處于蓬勃發(fā)展階段，潛在需求大，各大在線民宿平臺(tái)紛紛通 過燒錢補(bǔ)貼搶占市場(chǎng)。此時(shí)，旅客在高額優(yōu)惠券的刺激下選擇人住民宿，而民宿只 要依賴在線平臺(tái)引流和補(bǔ)貼就可以獲得收益。在這種情況下，民宿主往往會(huì)過于依賴單一的平臺(tái)渠道，忽視在市場(chǎng)開拓、營(yíng)銷渠道構(gòu)建等方面的投人。而一旦在線平 臺(tái)面臨風(fēng)險(xiǎn)，民宿正常運(yùn)營(yíng)將陷人困境。

五、獨(dú)創(chuàng)或新穎之處

城市民宿和金融證券化都具有廣闊的市場(chǎng)前景，兩者的高效結(jié)合，不僅能夠解決民宿融資難的問題，也促使金融業(yè)在各個(gè)行業(yè)得到廣泛的應(yīng)用。本文從城市民宿證券化一創(chuàng)新型金融服務(wù)的角度，通過調(diào)查研究民宿行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，了解消費(fèi)者對(duì)民宿行業(yè)發(fā)展的需求，結(jié)合融資平臺(tái)的要求，分析金融與民宿行業(yè)發(fā)展的相關(guān)性，積極發(fā)揮金融證券化可以滲透到產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程的作用，尋求提升民宿服務(wù)，深度拓展房源供應(yīng)鏈的方法以降低民宿融資難度，使得民宿行業(yè)從分散的自營(yíng)模式向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

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