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        淺析海南自貿(mào)區(qū)(港)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)實施路徑

        2019-04-01 06:10:16鄭涵文
        商情 2019年9期
        關(guān)鍵詞:實施路徑

        鄭涵文

        【摘要】房地產(chǎn)信托投資基金(以下簡稱“REITs(Real Estate Invest-ment Trusts)”作為海南自貿(mào)區(qū)(港)建設(shè)投資基金的重要組成內(nèi)容和產(chǎn)品工具,對于建設(shè)投資基金發(fā)起設(shè)立等工作有重要參考意義。同時,海南REITs的發(fā)展運營能夠有針對性的緩解“限售、限購”等政策引發(fā)的海南省房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨的突出問題,有利于海南省房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,本文梳理國內(nèi)外REITs發(fā)展現(xiàn)狀及經(jīng)驗,針對海南省房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及需求,提出海南省自貿(mào)區(qū)(港)REITs設(shè)立方案及政策建議。

        【關(guān)鍵詞】海南自貿(mào)區(qū) REITs 實施路徑

        2018年是海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)30周年,習(xí)近平總書記為核心的黨中央和國務(wù)院的高度重視海南的發(fā)展。習(xí)總書記4月13日在“慶祝海南建省辦經(jīng)濟特區(qū)30周年大會”上作出重要講話(以下簡稱“4.13”講話)。新華社4月14日授權(quán)發(fā)布《中共中央國務(wù)院關(guān)于海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》(中發(fā)(2018312號)(以下簡稱“中央12號文”)。國務(wù)院10月16日發(fā)布《中國(海南)自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》(以下簡稱《方案》)。上述三大文件對海南省提出了全新的戰(zhàn)略定位,即建設(shè)“全面深化改革開放試驗區(qū)、國家生態(tài)文明試驗區(qū)、國際旅游消費中心和國家重大戰(zhàn)略服務(wù)保障區(qū),把海南島打造成為我國面向太平洋和印度洋的重要對外開放門戶”。

        一、海南自貿(mào)區(qū)(港)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)設(shè)立原則

        根據(jù)海南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實際及政府財力狀況,我們建議海南自貿(mào)區(qū)(港)建立REITs的設(shè)立原則如下:

        政府引導(dǎo),市場化運作?;饑?yán)格遵守財政部關(guān)于“政府投資基金不得投資房地產(chǎn)”的政策規(guī)定,緊跟省委、省政府調(diào)控方向,不參與投機行為。

        政府出資不承諾兜底、不增加政府債務(wù)。政府僅以出資額為限對基金運營成果承擔(dān)有限責(zé)任,不給予其他投資人任何保本保收益承諾,不承擔(dān)基金出資以外的任何債務(wù)。

        盤活存量資產(chǎn)、提高資產(chǎn)使用效率。通過向機構(gòu)或公眾發(fā)行REITs產(chǎn)品,將不動產(chǎn)進行租賃經(jīng)營,產(chǎn)生的經(jīng)營收益與資產(chǎn)增值收益由社會資本持有,讓購買REITs的投資人獲得合理回報。通過市場化手段盤活并運營優(yōu)質(zhì)存量不動產(chǎn),提高資產(chǎn)使用效率,促使房地產(chǎn)回歸居住、運營等屬性。

        規(guī)范基金投資運作,嚴(yán)守風(fēng)險底線?;鸾⒔∪L(fēng)險防控、投資決策、存續(xù)期管理與信息披露的制度體系,規(guī)范投資風(fēng)險評估與投后管理。財政部門對基金開展績效評價;財政與審計部門對基金運行開展審計、監(jiān)督,堅決守住不發(fā)生房地產(chǎn)風(fēng)險向金融風(fēng)險轉(zhuǎn)變的底線。

        二、海南自貿(mào)區(qū)(港)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)運作模式

        一是通過設(shè)立不動產(chǎn)投資收購基金,對省內(nèi)出現(xiàn)流動性困難的不動產(chǎn)項目進行收購;二是對資產(chǎn)加以改造運營提升,使其成為符合資產(chǎn)證券化條件的資產(chǎn);三是通過在證券交易所發(fā)行REITs的方式實現(xiàn)退出,形成“不動產(chǎn)收購

        資產(chǎn)培育

        證券化退出”的良性運營模式,培育合理租售比市場,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

        基金主要投向:符合海南省調(diào)控房地產(chǎn)指導(dǎo)方向且能產(chǎn)生穩(wěn)定經(jīng)營收益的項目,主要包括能以REITs方式實現(xiàn)退出的長租公寓、總部經(jīng)濟辦公、綜合商業(yè)設(shè)施、酒店度假村、醫(yī)療養(yǎng)老經(jīng)營性資產(chǎn)以及新型城鎮(zhèn)化項目。

        先期可以設(shè)立人才租賃住房REITs,打通不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化退出渠道,形成基金投資運作良性循環(huán)。結(jié)合海南自貿(mào)區(qū)(港)建設(shè)百萬人才引進需要和資本市場大力發(fā)展租賃住房、基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化的政策契機,不動產(chǎn)投資收購基金可以海南人才租賃住房作為前期重點投資領(lǐng)域,盡快探索形成“基金收購資產(chǎn)+持有經(jīng)營REITs證券化退出”的投資運作良性循環(huán),建基金運營長效機制。

        三、海南自貿(mào)區(qū)(港)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)實施步驟

        在中國證監(jiān)會的監(jiān)管要求下,不動產(chǎn)投資信托基金采用“項目公司+私募基金+資產(chǎn)支持專項計劃”的架構(gòu)模式。

        發(fā)起人層面,可以聯(lián)合海南省發(fā)展控股有限公司(簡稱“海發(fā)控”),發(fā)揮其核心作用,包括:收購項目,成為原始權(quán)益人;設(shè)立項目公司;整租并運營管理房屋,使房屋租金滿足交易所的現(xiàn)金流要求;認(rèn)購產(chǎn)品次級份額;提供增信支持等。

        基金層面,私募基金管理人可以由多家企業(yè)合資設(shè)立。合資公司完成設(shè)立及管理人資格登記前,可由多家企業(yè)共同管理。公司董事長由可由海發(fā)控委派,總經(jīng)理由股東推薦行業(yè)資深專家或第二大股東選派頁內(nèi)資深專家、董事會聘任,總經(jīng)理需常駐海南(一半以上時間在海南)開展具體工作。

        專項計劃層面,確定專項計劃管理人;確定銀行作為基石投資人、托管行和監(jiān)管行。

        四、海南自貿(mào)區(qū)(港)房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)實施的政策發(fā)展

        (一)加強頂層設(shè)計,合理設(shè)計要素

        立足實際、考慮長遠、科學(xué)推動,形成REITs運營的科學(xué)方案。一是推動制定專門、統(tǒng)一的REITs標(biāo)準(zhǔn),及時出臺相應(yīng)的規(guī)范性文件,盡快解決阻礙REITs發(fā)展的問題,確立統(tǒng)一的發(fā)行、上市和交易規(guī)則,為REITs的發(fā)展提供合理、規(guī)范的制度框架;二是設(shè)立防止利益沖突條款,避免基礎(chǔ)資產(chǎn)上市交易中可能產(chǎn)生的道德風(fēng)險,嚴(yán)格約束發(fā)行方對投資者所承擔(dān)的長期責(zé)任,防止利用掛牌變相的圈錢套現(xiàn);三是在REITs的整個運作環(huán)節(jié)中,要明確發(fā)行人等的勤勉盡責(zé)義務(wù),建立對各類主體的誠信檔案,做好持續(xù)性的信用管理,嚴(yán)厲處理失信違規(guī)行為,努力推動市場的健康發(fā)展。

        以規(guī)避行業(yè)風(fēng)險、保護中小投資者為核心目標(biāo),設(shè)立嚴(yán)格要素條件,約束REITs運行。從美國、新加坡和我國香港REITs的成功經(jīng)驗來看,各個國家和地區(qū)都對REITs的股權(quán)結(jié)構(gòu)、投資范圍、投資主體、債務(wù)結(jié)構(gòu)和投資主體等都做了嚴(yán)格的法律規(guī)定,以規(guī)范REITs的運行。

        (二)深化協(xié)同合作,明晰治理結(jié)構(gòu)

        相關(guān)部門要明晰海南省REITs的治理結(jié)構(gòu),為規(guī)范運營奠定基礎(chǔ)?;鸸芾砉咀鳛榘l(fā)起人設(shè)立REITs,投資者(中小投資者和機構(gòu)投資者)以委托人的形式購買REITs份額并將資金投向REITs,基金管理公司以受托人的形式將資金投向房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn),并將投資收益扣除管理費用后,按份額分配給REITs持有人:托管人(和基金管理公司相互獨立)。托管人行使REITs的保管和對基金管理公司的監(jiān)督,以保護REITs持有人的利益。投資者、托管人和管理人以三方之間的信托合同作為REITs的運作基礎(chǔ),各自行使自己的權(quán)利并履行自己的義務(wù),形成“三權(quán)分立”的治理結(jié)構(gòu)。在REITs的運營過程中還要涉及到房地產(chǎn)管理公司和中介機構(gòu)等,資產(chǎn)管理公司聘請房地產(chǎn)管理公司管理房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn),并將收益扣除管理費用后按份額派息給REIIs持有者,律師事務(wù)所和會計師事務(wù)所對REITs運營的合規(guī)性和財務(wù)進行審計。

        (三)成立交易中心,創(chuàng)新推動方式

        由于REITs運作中流程較多,涉及多個領(lǐng)域?qū)I(yè)的操作,并涉及眾多法律法規(guī),隨著未來REITs規(guī)模和數(shù)量不斷增多,建議海南省成立中國首個REITs交易中心。REITs交易中心的落成將有助于探索適合我國REITs的發(fā)展模式、管理模式,保障海南房地產(chǎn)行業(yè)健康運行,開啟我國房地產(chǎn)金融改革新篇章。

        (四)加強風(fēng)險管控,建立退出機制

        風(fēng)險隔離是開展REITs的要求與保障,需要在REITs中設(shè)計科學(xué)合理的風(fēng)險分配框架,讓最合適的一方承擔(dān)最合適的風(fēng)險。在實際操作過程中,一方面要強化真實出售、破產(chǎn)隔離等機制設(shè)計,將REITs與項目運營之間的風(fēng)險相隔離,另一方面也要努力實現(xiàn)風(fēng)險的合理分配,防止風(fēng)險過度轉(zhuǎn)嫁,尤其要避免REITs成為社會資本的快速“退出”渠道。

        海南在發(fā)展REITs的初期,應(yīng)明確規(guī)定REITs的終止與退出機制,以規(guī)范REITs的運行和增加流動性,當(dāng)REITs的運行過程中出現(xiàn)以下情形時,REITs應(yīng)該終止。一是設(shè)立條件不符合,REITs在設(shè)立之初就有嚴(yán)格的條件設(shè)置,如果在REITs的運行過程中,出現(xiàn)與法規(guī)不符的地方,如借貸比例超過凈資產(chǎn)的30%,應(yīng)按要求對REITs的要素結(jié)構(gòu)做出整改,逾期者應(yīng)終止REITs的運行。二是信息披露不健全,REITs在運營過程中如果出現(xiàn)披露虛假信息或者信息不健全,證券交易所有權(quán)要求REITs管理人在規(guī)定期限內(nèi)做出改正,仍不達標(biāo)者,應(yīng)終止REITs的運行。三是監(jiān)管部門規(guī)定的其他情形。REITs作為一種上市交易的受益憑證,其退出機制可以有下兩種:一是證券市場上出售,當(dāng)投資需求改變時,投資者可在證券市場上交易,以實現(xiàn)流動性。二是公司回購,在REITs的設(shè)立之初,由于投資者對REITs認(rèn)識不全面,為增加投資者投資REITs的積極性,應(yīng)設(shè)立公司回購REITs份額機制。

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