劉光宇

2018年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了反常的現(xiàn)象，一方面是房地產(chǎn)專家聲稱房屋仍然供不應(yīng)求，另一方面確實(shí)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)趨勢(shì)，似乎顯示房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已到。本文試圖對(duì)這種反常現(xiàn)象進(jìn)行分析，以探索中國(guó)房屋緊缺和房?jī)r(jià)下跌的真實(shí)原因。

一、中國(guó)缺乏普通民眾買得起的房子

2018年11月21日，恒大研究院發(fā)布題為《中國(guó)住房存量測(cè)算：過(guò)剩還是短缺？》的報(bào)告。恒大研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平等在文中指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)仍有較大發(fā)展空間，預(yù)計(jì)到2030年城鎮(zhèn)化率達(dá)70%時(shí)城鎮(zhèn)人口將再增加約2億，2018-2030年中國(guó)城鎮(zhèn)年均住房需求大致為11-13億平方米，人均住房面積未來(lái)存在至少20%的提升空間。

中國(guó)的房屋真的緊缺嗎？單看2016-2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱銷現(xiàn)象，房子確實(shí)緊缺，但是買了房之后有多少是用來(lái)住的？其實(shí)，很多都是用來(lái)投資的，否則也就不會(huì)有“房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的”這個(gè)定位了。

有些專家和開(kāi)發(fā)商認(rèn)為要解決房屋緊缺問(wèn)題，政府應(yīng)該多供給土地，其實(shí)是在為高房?jī)r(jià)找合理借口。供給再多土地恐怕也滿足不了住房需求，因?yàn)橹灰袊?guó)民眾以住房為家庭載體的觀念沒(méi)變，炒房者就會(huì)利用這一點(diǎn)制造緊缺。

供地很重要，但是供的地用到了哪里？如今在房住不炒的定位下，房子應(yīng)該供給給真正用來(lái)居住的人，而不是炒房的人?？墒浅捶康娜斯室舛诜?，當(dāng)他們積壓過(guò)多庫(kù)存時(shí)也需要盡快銷售，否則會(huì)面臨資金壓力，所以他們必須共同維護(hù)房?jī)r(jià)大漲，否則炒房還有什么意義？這就是一個(gè)局。炒房者在利用剛需無(wú)房的痛苦來(lái)做缺德的事。

任澤平實(shí)際上認(rèn)為房子還很缺，房地產(chǎn)還有很大發(fā)展空間，很多人也解讀為房?jī)r(jià)還有很大上漲空間。

鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉卻表示，中國(guó)房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去;中國(guó)人今天已經(jīng)不缺房子，戶均比已達(dá)1.05;人均居住面積達(dá)36平米，和日本水平差不多;核心問(wèn)題在于住宅產(chǎn)品供應(yīng)和人口變化之間的實(shí)際差異巨大。也就是說(shuō)，中國(guó)的人均住房已經(jīng)夠住，可能未來(lái)要回到存量房市場(chǎng)。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹出席財(cái)新峰會(huì)時(shí)舉例說(shuō)：目前中國(guó)的國(guó)有資產(chǎn)為66.5萬(wàn)億人民幣，這就意味著中國(guó)的所有國(guó)產(chǎn)跟房地產(chǎn)相比較，有著7倍的差距。

中信證券房地產(chǎn)首席分析師陳聰?shù)挠^點(diǎn)更加客觀一些，他認(rèn)為，我們國(guó)家的住房形態(tài)不一樣，整個(gè)市場(chǎng)從總量上還是有過(guò)剩的，結(jié)構(gòu)上還是有發(fā)展空間的，一方面城鎮(zhèn)化的進(jìn)展過(guò)程，人口正在從一些低能級(jí)的城市向高能級(jí)的城市流動(dòng)。高能級(jí)的城市哪怕是一線城市，核心區(qū)也有更新改造的空間。這種物理空間和人群遷移方面的特點(diǎn)，也決定了未來(lái)精細(xì)化的開(kāi)發(fā)活動(dòng)，核心城市的運(yùn)營(yíng)行為，其實(shí)還是非常值得期待的事情。

中國(guó)城鎮(zhèn)化程度確實(shí)不高，還有很大發(fā)展空間，我們的房地產(chǎn)也是如此。但不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展就得出房?jī)r(jià)大漲的結(jié)論。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，未來(lái)應(yīng)該是更加注重城市的改造和更新，更加注重房子的品質(zhì)和服務(wù)。

房地產(chǎn)還有很大提升空間，但不是高房?jī)r(jià)的很大提升空間，而應(yīng)該是普通民眾買得起的高質(zhì)量房子還有很大提升空間。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)已經(jīng)明確

房地產(chǎn)發(fā)展至今，未來(lái)判斷基本上沒(méi)有懸念，房?jī)r(jià)走勢(shì)也非常明確，越來(lái)越多的人對(duì)調(diào)控不會(huì)放松逐漸接受，特別是“房子是用來(lái)住的而不是用來(lái)炒的”這個(gè)新定位已經(jīng)深入人心，“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制”作為今后房地產(chǎn)大局方向也已確定。

對(duì)于具體的走向，最近樓市又有了一些新的變化，而這些變化或許能對(duì)開(kāi)發(fā)商和買房者有一些方向性的指導(dǎo)。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者都應(yīng)該調(diào)整下新的思路，認(rèn)識(shí)當(dāng)下的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

1、樓市穩(wěn)定大局下房?jī)r(jià)可以適度下跌。

如果說(shuō)以前我們的目標(biāo)是為了遏制房?jī)r(jià)上漲的話，那么這種調(diào)控已經(jīng)取得一定成效，未來(lái)將會(huì)在穩(wěn)定房?jī)r(jià)大局下，防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下跌。

目前房地產(chǎn)的新格局已經(jīng)確立，在樓市調(diào)控不會(huì)放松的預(yù)期下，我們的房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭被遏制住了，而且為了穩(wěn)定樓市，并且回歸合理，那么一些過(guò)快上漲的城市就面臨房?jī)r(jià)回落的壓力。

上海市參事、中歐陸家嘴國(guó)際金融研究院常務(wù)副院長(zhǎng)、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成認(rèn)為，關(guān)于房?jī)r(jià)在2019年將會(huì)反彈甚至報(bào)復(fù)性上漲的言論恐怕將成為一紙空談，房?jī)r(jià)在2019年甚至未來(lái)幾年內(nèi)都將保持相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有報(bào)復(fù)性反彈的基礎(chǔ)。目前我國(guó)房?jī)r(jià)平穩(wěn)或小幅下降是好事。

經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)屢次表態(tài)，表示經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不會(huì)受到房地產(chǎn)降溫的影響，而且房地產(chǎn)也不會(huì)出現(xiàn)大的問(wèn)題。房?jī)r(jià)是可以降的，降價(jià)實(shí)際上是保證房地產(chǎn)化解風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，但不會(huì)大幅下跌。

就目前來(lái)看，市場(chǎng)降溫還不會(huì)止步，特別是一些上漲過(guò)快的城市還會(huì)在調(diào)控嚴(yán)厲執(zhí)行下繼續(xù)回歸。

2、二三四線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始從上漲趨于降溫。

2018年12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“2018年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，一二三線城市新房?jī)r(jià)格同比累計(jì)平均漲幅均比去年同期回落，前期熱度不減的二三線城市環(huán)比漲幅則趨于穩(wěn)定。

之前，在嚴(yán)厲調(diào)控下，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)穩(wěn)定甚至小幅回落，此刻，一直難以控制的二三四線城市房?jī)r(jià)也有了穩(wěn)定趨勢(shì)。

從上漲較快的城市來(lái)看，由于一線及熱點(diǎn)二線城市調(diào)控較為嚴(yán)格，市場(chǎng)熱度得到控制，而呼和浩特，大理等三四線城市，由于調(diào)控政策較弱，房?jī)r(jià)漲幅較大，或許也與統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)滯后有一定關(guān)系。

由此看來(lái)，調(diào)控是有用的，那些房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市不排除會(huì)有調(diào)控出現(xiàn)。

3、房地產(chǎn)從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量過(guò)渡。

新一輪房地產(chǎn)調(diào)控之下，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率開(kāi)始減弱，雖然不能否認(rèn)房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，但是不可能再由房地產(chǎn)來(lái)綁住經(jīng)濟(jì)，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫并不必然拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而未來(lái)更加追求房地產(chǎn)的質(zhì)量。房地產(chǎn)已經(jīng)從高速路上下來(lái)，追求更加平穩(wěn)。

作為雙刃劍，必須對(duì)房地產(chǎn)態(tài)度有所調(diào)整，更不能再過(guò)度依賴房地產(chǎn)并被房地產(chǎn)所綁，所以我們的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)首先是比較好的，并沒(méi)有差到哪里，所以也沒(méi)必要過(guò)分依靠房地產(chǎn)繼續(xù)拉動(dòng)。

三、結(jié)論

由于中國(guó)房屋整體上已經(jīng)不再緊缺，因此房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)就是合理的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)市場(chǎng)追漲殺跌的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，購(gòu)房者必須理性購(gòu)房，否則將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)商如果還在用短期目光追求絕對(duì)規(guī)模，這是有問(wèn)題的，任何業(yè)務(wù)不能以賺夠最后一分錢為主。

炒房者也是如此，別太貪婪，否則必將承擔(dān)虧損的后果。當(dāng)前環(huán)京樓市不少炒房者在2017年高點(diǎn)入手后，現(xiàn)在被套牢就是最好的例證。