張園慶

【摘要】近些年全球經(jīng)濟(jì)呈下滑趨勢，經(jīng)濟(jì)的不景氣對我國房地產(chǎn)市場帶來了很大沖擊，暴利的時(shí)代已經(jīng)過去，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)只有優(yōu)化自身管理做好成本控制，才能穩(wěn)中求發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);成本控制;突出問題;管理

隨著近幾年全球經(jīng)濟(jì)不景氣，我國經(jīng)濟(jì)增長速度的下降，整個(gè)社會(huì)處于焦慮期，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)下滑走勢，就目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，房地產(chǎn)行業(yè)需做好成本控制及成本精細(xì)化管理問題的重視和解決。

1、房地產(chǎn)成本控制的突出問題

1.1缺乏完善的成本控制管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的好壞與否，和有沒有健全完善的成本管理體系息息相關(guān)，成本管理系統(tǒng)的不完善或者缺乏都直接影響整個(gè)企業(yè)的成本控制[1]。就目前而言，主要原因是企業(yè)缺乏相應(yīng)的專業(yè)管理人才，同時(shí)缺乏相對完善的管理體系和科學(xué)先進(jìn)的管理方法，在成本預(yù)算、項(xiàng)目開展過程中都存在問題，很多都是現(xiàn)場管理人員直接管理，無法做到有效的成本控制，造成不必要的浪費(fèi)，直接影響企業(yè)的發(fā)展。

1.2缺乏管理意識(shí)，管理技術(shù)水平不夠

（1）房地產(chǎn)成本控制管理意識(shí)方面，由于很多管理者存在個(gè)人管理意識(shí)不足，導(dǎo)致在項(xiàng)目開展過程中，各個(gè)環(huán)節(jié)把控不嚴(yán)格，很多材料物料以及人員分配不合理，造成不必要的成本浪費(fèi)。

（2）房地產(chǎn)成本控制管理缺乏先進(jìn)合理的管理技術(shù)，目前我國房地產(chǎn)項(xiàng)目大部分都是采用原來傳統(tǒng)的管理技術(shù)，缺少專業(yè)技術(shù)人員管理，財(cái)務(wù)管理體系不夠完善，財(cái)務(wù)人員的在記賬和實(shí)際賬務(wù)上出現(xiàn)記錄不全等紕漏，財(cái)務(wù)體系在前期預(yù)算和項(xiàng)目跟進(jìn)過程中沒能起到督導(dǎo)的作用，造成采購不合理等一系列不必要的浪費(fèi)，以至超出成本控制。

（3）現(xiàn)場管理混亂，造成材料物料的浪費(fèi)。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，施工周期較長，在施工過程中，若沒有專業(yè)監(jiān)管人員或監(jiān)管不當(dāng)，對施工材料物料造成不必要的浪費(fèi)，另外，現(xiàn)場管理不當(dāng)還會(huì)造成返工事件發(fā)生，返工更是一次成本的增加。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目在運(yùn)行過程中，現(xiàn)場管理人員專業(yè)、科學(xué)有序的管理也尤為重要。

1.3缺乏專業(yè)化的施工過程成本控制

施工過程中的成本控制專業(yè)化的進(jìn)行有助于落實(shí)房地產(chǎn)成本控制，房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)繁瑣且周期長的施工過程，需要各方進(jìn)行密切的溝通、協(xié)作完成，特別是設(shè)計(jì)部門和施工部門，首先，設(shè)計(jì)部門要通過對項(xiàng)目所在地勢及地方因素進(jìn)行勘察，避免設(shè)計(jì)方案在施工過程中出現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)情況偏差，造成變更設(shè)計(jì)方案等情況[2]。其次，在施工前，設(shè)計(jì)部門需要與施工部門進(jìn)行充分溝通，避免出現(xiàn)溝通不到位所造成的成本浪費(fèi)。第三，在施工期間，要盡可能避免實(shí)際情況與成本目標(biāo)之間較大差異的產(chǎn)生，而是應(yīng)朝向房地產(chǎn)成本控制的目標(biāo)進(jìn)行。

2、成本的精細(xì)化管理策略

2.1建立完善成本管理系統(tǒng)

（1）房地產(chǎn)成本預(yù)算機(jī)制的建立。健全完善良好的成本預(yù)算機(jī)制，可提升項(xiàng)目管理層的成本管理意識(shí)，也可以節(jié)省很多成本。首先，要對管理層進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)算的培訓(xùn)，管理層提高成本管理意識(shí)，充分了解各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本預(yù)算對整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要性，建立工資績效機(jī)制，使其與個(gè)人工資績效掛鉤來促使成本預(yù)算機(jī)制順利實(shí)施。其次，對財(cái)務(wù)部門進(jìn)行不定期專業(yè)的房地產(chǎn)成本核算培訓(xùn)，引進(jìn)最新、最科學(xué)的成本核算系統(tǒng)，針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行專業(yè)合理的財(cái)務(wù)核算。第三，加強(qiáng)監(jiān)管部門的監(jiān)督工作，建立健全追責(zé)制度，避免針對項(xiàng)目造成不必要的浪費(fèi)現(xiàn)象，對各部門各環(huán)節(jié)做到精細(xì)化管理。

（2）組建專業(yè)的項(xiàng)目調(diào)研團(tuán)隊(duì)。很多房地產(chǎn)開發(fā)在沒有做好充分調(diào)研的情況下就進(jìn)行建設(shè)，從而導(dǎo)致在項(xiàng)目實(shí)施中，由于當(dāng)?shù)卣?、地質(zhì)問題等等造成大量的成本浪費(fèi)。因此，專業(yè)的項(xiàng)目調(diào)研對于房地產(chǎn)成本控制尤其重要。首先，要有專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)研團(tuán)隊(duì)，對所要開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全方位的調(diào)研分析，項(xiàng)目開發(fā)之前，需要對所處的地質(zhì)屬性進(jìn)行調(diào)研分析，避開或者改造不利的地質(zhì)因素，避免因地質(zhì)問題所帶來的成本浪費(fèi)。其次，對于所處當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)政策進(jìn)行充分的解讀，和相關(guān)部門做到充分溝通，不能投機(jī)取巧，避免由于政策上的變動(dòng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目造成影響。綜合來講，調(diào)研需要在開發(fā)地段的地質(zhì)情況、經(jīng)濟(jì)情況、當(dāng)?shù)卣吆皖A(yù)期施工開展情況進(jìn)行分析，最終做出專業(yè)的可行性報(bào)告，避免不必要的成本浪費(fèi)。

（3）動(dòng)態(tài)成本管理體制。動(dòng)態(tài)成本管理體制的建立，可避免項(xiàng)目進(jìn)行中材料物料的成本浪費(fèi)，首先，要有專門的倉庫管理員，項(xiàng)目所需材料物料要合理的進(jìn)行存放，倉庫管理員要對物料資源的出入嚴(yán)格把控，并做好數(shù)據(jù)管理，對每一筆明細(xì)要及時(shí)統(tǒng)計(jì)，并及時(shí)反饋到財(cái)務(wù)部門，更好的把控物料成本，減少不必要的開支。

2.2房地產(chǎn)施工過程中的成本控制

（1）設(shè)計(jì)過程的成本控制。設(shè)計(jì)過程的控制，是房地產(chǎn)成本控制最基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)，也是控制成本最基礎(chǔ)的方式之一。這個(gè)過程對于設(shè)計(jì)人員的要求要予以提高，要求設(shè)計(jì)人員進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，在保障施工質(zhì)量的同時(shí)，更要在成本節(jié)約上多思考，在設(shè)計(jì)階段的成本控制主要包括：設(shè)計(jì)概念方案、設(shè)計(jì)方案圖、深化設(shè)計(jì)等，設(shè)計(jì)人員應(yīng)在這幾個(gè)方面著手，在設(shè)計(jì)中對房地產(chǎn)的施工成本加以控制。

（2）施工過程中的成本控制。施工過程的控制，是落實(shí)房地產(chǎn)成本控制的重要環(huán)節(jié)，把控好這一環(huán)節(jié)，可以是節(jié)約大量項(xiàng)目資金，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營利潤[3]。首先，在施工開展前，應(yīng)對施工圖紙進(jìn)行專業(yè)審核，和施工團(tuán)隊(duì)進(jìn)行深入溝通，若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)商討修改措施。其次，對施工者技術(shù)的管理也應(yīng)當(dāng)明確化，避免因施工技術(shù)問題造成材料浪費(fèi)或返工造成的成本浪費(fèi)。

（3）重視現(xiàn)場管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場管理人員應(yīng)具備較強(qiáng)的管理能力、一定的成本意識(shí)、較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等，才能在項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)中充分分析各項(xiàng)因素，從中確定影響項(xiàng)目成本的風(fēng)險(xiǎn)性因素，也能做到及時(shí)有效的應(yīng)對措施。另外，現(xiàn)場管理人員在施工現(xiàn)場可以第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)施工方式不當(dāng)現(xiàn)象，也能做到及時(shí)糾正，降低施工方式不當(dāng)可能造成的成本損失。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)只有做好成本控制及成本精細(xì)化管理，才能在嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)形勢下的今天穩(wěn)步發(fā)展。

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