陳煒

【摘要】本文在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)狀以及房地產(chǎn)企業(yè)融資模式進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)論述了金融緊縮政策下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資策略。

【關(guān)鍵詞】金融緊縮政策? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)? 融資模式

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，因此資金鏈對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。但是由于現(xiàn)階段我國(guó)金融行業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)多依賴于銀行的貸款，融資渠道狹窄。此外我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展仍處于粗放式發(fā)展經(jīng)營(yíng)階段，資金管理利用率相對(duì)較低，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于亞健康狀態(tài)。近些年由于我國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，國(guó)家為了對(duì)房?jī)r(jià)開展宏觀調(diào)控，收緊了各大銀行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度，造成我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍處于資金緊張的狀態(tài)，部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)甚至面臨破產(chǎn)的困境。在這種形勢(shì)下，積極拓寬融資渠道對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的作用。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)狀分析

（一）金融緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控程度的不斷增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸常態(tài)。金融緊縮政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。一是在資金籌集方面面臨融資渠道全面收緊的狀態(tài)。為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展宏觀調(diào)控，我國(guó)采取了“定向?qū)捤伞钡慕鹑谡?，這在很大程度上限制了資金流向房地產(chǎn)行業(yè)，具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比重逐漸增加，貸款比例相對(duì)下降，外資利用比重相對(duì)下降。房地產(chǎn)企業(yè)在融資難度不斷增加的情況下，海外融資將是其有效緩解融資困境的主要方式之一。通過(guò)利用外資可以有效降低宏觀政策調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的影響，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理能力。二是在資金使用方面面臨土地價(jià)格較高的局面。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，土地費(fèi)用以及各種稅費(fèi)約占房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的40%左右，是房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本。近些年在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)逐漸趨于平穩(wěn)，但是地價(jià)卻表現(xiàn)為居高不下的狀態(tài)，這在很大程度上增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金壓力。三是在資金回收方面面臨樓市交易慘淡的局面。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷深入，房?jī)r(jià)下降預(yù)期逐漸增強(qiáng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)觀望狀態(tài)，造成了樓市成交量普遍下降，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)狀分析

基于上海宜居房地產(chǎn)研究院調(diào)查報(bào)告，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍處于資金偏緊的狀態(tài)，資金狀況呈現(xiàn)逐漸變差的趨勢(shì)。在我國(guó)宏觀調(diào)控政策的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率逐漸提高，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)在70%以上，逐漸喪失了融資能力。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大，償債能力逐漸降低，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金問(wèn)題越來(lái)越凸顯。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式分析

（一）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式中存在的主要問(wèn)題

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式中存在的主要問(wèn)題主要包括三個(gè)方面。一是企業(yè)融資過(guò)多依賴于銀行貸款，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源主要包括自有資金、銀行貸款以及上市融資，相對(duì)來(lái)說(shuō)信托、基金以及海外資金等所占比例較小。單一的融資渠道放大了國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。二是企業(yè)融資偏好股權(quán)融資。新優(yōu)序融資理論作為當(dāng)前最為流行的財(cái)務(wù)學(xué)界理論流派，認(rèn)為信息不對(duì)稱與財(cái)務(wù)困境成本之間具有密切的關(guān)系?；谠摾碚?，企業(yè)應(yīng)該盡量降低股權(quán)融資，在企業(yè)發(fā)展中采用自有資本和留存收益籌資來(lái)不斷提高企業(yè)的資本實(shí)力。但是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前在融資中普遍偏好股權(quán)融資，在一定程度上不利于企業(yè)的發(fā)展。三是企業(yè)融資渠道相對(duì)不靈活。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道包括銀行貸款和發(fā)行股票。國(guó)家為了控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)政策來(lái)收縮流動(dòng)性，在導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下降明顯，進(jìn)而影響了其資金快速回籠。這也有效說(shuō)明了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)的融資渠道狹窄導(dǎo)致了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)于國(guó)家宏觀政策具有較高的敏感性。四是房地產(chǎn)企業(yè)資金沉淀嚴(yán)重。資金沉淀嚴(yán)重是指我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效率較低，無(wú)效資金比重不斷增加。由于我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)觀望的狀態(tài)，樓市成交量低迷，房地產(chǎn)企業(yè)投入開發(fā)的商品沒有形成有效的產(chǎn)出回流企業(yè)，而是變成了積壓產(chǎn)品。因此資金沉淀也是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的重要原因。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題原因分析

第一，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的整體規(guī)模相對(duì)較小。雖然經(jīng)過(guò)了十余年的快速發(fā)展，我國(guó)形成了數(shù)萬(wàn)家了房地產(chǎn)企業(yè)，但是這其中絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都屬于規(guī)模和實(shí)力相對(duì)較小的房地產(chǎn)企業(yè)。它們由于企業(yè)規(guī)模以及企業(yè)信譽(yù)等原因?qū)е裸y行貸款額度受限，而上市融資也難以達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，其他融資方式也非常困難，民間融資雖然可行但是由于高成本也難以成為主要的融資方式。

第二，我國(guó)金融市場(chǎng)融資體系不完善。這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是我國(guó)間接融資制度存在缺陷?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)間接融資領(lǐng)域存在很多問(wèn)題，集中體現(xiàn)在：國(guó)有商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)原則方面過(guò)分追求經(jīng)濟(jì)利益而忽視了資金流動(dòng)性和安全性;在資金運(yùn)作方面沒有形成負(fù)債業(yè)務(wù)與信貸資產(chǎn)業(yè)務(wù)的良性互動(dòng);在支撐系統(tǒng)方面沒有形成抵押貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)，征信系統(tǒng)不完善;在宏觀環(huán)境方面，我國(guó)法律法規(guī)不健全，監(jiān)管不到位。因此構(gòu)建長(zhǎng)效性的間接融資模式對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是當(dāng)務(wù)之急。二是直接融資制度存在缺陷，目前我國(guó)由于債券市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后導(dǎo)致我國(guó)直接融資比例相對(duì)較小，直接融資結(jié)構(gòu)失衡。此外我國(guó)發(fā)展最完善的直接融資方式股票市場(chǎng)中也存在嚴(yán)重不足，我國(guó)股票市場(chǎng)融資門檻較高，對(duì)于企業(yè)資質(zhì)具有非常嚴(yán)格的要求;此外我國(guó)的股票融資成本也較高。導(dǎo)致我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)難以通過(guò)股票市場(chǎng)獲得資金支持。三是企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不合理，在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理層只是執(zhí)行股東的決策結(jié)果，不參與股東之間的決策過(guò)程，這種情況下由于企業(yè)的大股東擁有發(fā)言權(quán)，很可能出現(xiàn)大股東為了維護(hù)自身利益而導(dǎo)致中小股東或者企業(yè)的整體利益受到損害。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立有效的治理機(jī)制，以期通過(guò)科學(xué)合理的融資決策來(lái)健全融資體系。

三、金融緊縮政策下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資策略

隨著房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境不斷惡劣，同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行方面的審核和控制更為嚴(yán)格。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)融資運(yùn)作模式出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題的形勢(shì)下，積極拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道、降低資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)普遍關(guān)注的問(wèn)題。因此我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在傳統(tǒng)融資渠道的基礎(chǔ)上，積極開展房地產(chǎn)信托、債券市場(chǎng)以及房地產(chǎn)證券化等新型融資渠道。通過(guò)多元化的融資方式來(lái)最大程度降低國(guó)家宏觀政策對(duì)于房地產(chǎn)郄瑩發(fā)展的影響，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)融資信托模式

在我國(guó)房地產(chǎn)信托模式屬于新型的融資模式，雖然起步時(shí)間較短，但是發(fā)展速度較快。信托模式主要是指民眾、企業(yè)或者團(tuán)體將資金委托給信托公司，在資金數(shù)量達(dá)到一定規(guī)模后由信托公司將資金投入到房地產(chǎn)企業(yè)或者當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目，將投資獲得的回報(bào)交給委托人的一種融資模式。信托公司作為一種典型的金融機(jī)構(gòu)，具有便捷的融資渠道和投資渠道，可以通過(guò)資金信托計(jì)劃開展貸款、租賃以及股權(quán)投資等多種方式。通過(guò)信托公司模式設(shè)計(jì)合適的資產(chǎn)信托產(chǎn)品，在一定程度上可以有效緩解金融政策變化對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)所帶來(lái)的不利影響。房地產(chǎn)信托模式資金來(lái)源廣泛，資金運(yùn)用靈活，但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)信托模式融資成本較高以及償還周期較短是其發(fā)展的主要問(wèn)題。

（二）房地產(chǎn)債券融資模式

債券融資是房地產(chǎn)企業(yè)融資的有效方式。房地產(chǎn)企業(yè)基于產(chǎn)業(yè)周期長(zhǎng)、資金運(yùn)轉(zhuǎn)慢等特點(diǎn)可以針對(duì)性的發(fā)行中長(zhǎng)期債券，來(lái)獲得企業(yè)發(fā)展所需要的資金支持。相對(duì)來(lái)說(shuō)，在國(guó)外成熟的證券市場(chǎng)上，債券融資是企業(yè)發(fā)展首先考慮的融資方式，整體來(lái)說(shuō)債券融資規(guī)模是股票融資規(guī)模的3-10倍?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)債券市場(chǎng)發(fā)展還處于起步階段，因此房地產(chǎn)企業(yè)債券融資規(guī)模相對(duì)較小，遠(yuǎn)不及股票融資規(guī)模。此外我國(guó)債券市場(chǎng)相對(duì)不成熟，存在債券發(fā)行程序不規(guī)范以及債券評(píng)級(jí)不可信等諸多問(wèn)題，在一定程度上影響了企業(yè)債券融資的規(guī)模。

（三）加快房地產(chǎn)證券化的步伐

除了上述房地產(chǎn)融資信托模式以及房地產(chǎn)融資債券模式外，房地產(chǎn)證券化也是房地產(chǎn)企業(yè)有效解決融資問(wèn)題的重要途徑。房地產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流通市場(chǎng)的重要前提條件，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化之后，便可以對(duì)巨額的房地產(chǎn)資產(chǎn)開展分割交易，有效提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性?，F(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)來(lái)說(shuō)信用風(fēng)險(xiǎn)較小，房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量較高，因此房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化將會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要方式。

四、結(jié)束語(yǔ)

基于以上分析，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對(duì)單一，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策具有較高的敏感性。因此房地產(chǎn)企業(yè)為了最大程度降低國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，實(shí)現(xiàn)自身的長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展，便應(yīng)該積極拓展多元化的融資渠道，比如地產(chǎn)融資信托模式、房地產(chǎn)融資債券模式以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等。

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