李朝暉

摘 要：房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位，與其他經(jīng)濟部門密切相關。房地產(chǎn)泡沫有其自身客觀條件，與其他經(jīng)濟泡沫一樣具有積極意義，但也可能帶來對當?shù)亟?jīng)濟的影響甚至引發(fā)經(jīng)濟、金融危機。任何負責任的政府都想抑制過熱的房地產(chǎn)市場，但泡沫本身的特點使其措施也有自身的缺陷，如果不能妥善處理價格泡沫，可能會導致經(jīng)濟崩潰和政治上的動蕩。

關鍵詞：日本房地產(chǎn)泡沫 中國經(jīng)濟 SADF GSADF

20世紀90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅導致了迄今為止世界上最大和最深的房地產(chǎn)危機。中國和日本也有這樣的現(xiàn)象：資金流入房地產(chǎn)市場，由于貨幣政策失去，價格迅速上漲，但不同的是，兩國的發(fā)展處于不同的階段，人口老齡化和城市化率是也不同。中國人會重復日本的錯誤，還是中國的地產(chǎn)泡沫可以通過各種政策來消化掉，這是學者們一直在爭論的問題所在。因此，本文通過分析日本房地產(chǎn)崩盤的故事，來引發(fā)對未來中國房地產(chǎn)業(yè)的啟示。

首先，我們需要定義泡沫期?；诖?，我們可以先確定膨脹的房價和泡沫期。由于理性預期模型解決方案存在不確定性，所以可能會出現(xiàn)合理的房價泡沫。代理商今天準備支付的房價取決于未來某個時期的預期房價，但一般而言，不能排除房價可能系統(tǒng)地偏離其基本價值的可能性。即使風險中性代理人是完全理性的，實際房價也可能包含泡沫因素，因此房價與其基本價值之間可能存在差異。由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫會有一個向上擴大趨勢促使房價上漲，然后突然崩潰。

根據(jù)國家統(tǒng)計局（NBS）的定義，房地產(chǎn)價格指數(shù)反映了一定時期的商品房銷售價格的變化程度和趨勢，并且是通過上升和下降的百分比形式價格反映出來，因此在本篇文章中我們使用房地產(chǎn)價格指數(shù)來研究泡沫經(jīng)濟。我們使用了1993年至2015年東京房地產(chǎn)價格指數(shù)的月度數(shù)據(jù)來檢驗日本房地產(chǎn)市場的泡沫（數(shù)據(jù)來源是日本房地產(chǎn)研究所）?；跒?993年6月至2015年8月，每月觀察數(shù)為267次。這是由日本政府選出、日本房地產(chǎn)市場最具代表性的城市。東京是日本的首都，東京擁有1300萬人口東京是日本的政治和文化中心，同時它也是日本的陸，海，空交通蓬勃發(fā)展的大都市區(qū)，由于日本的主要公司都集中在這里，這就使得它形成了日本著名的工業(yè)區(qū)，包括Kanagama和Chiba地區(qū)。其主要產(chǎn)業(yè)包括鋼鐵，造船，機械制造，化學工業(yè)，電子，皮革，電氣和纖維，石油，出版和精密儀器等，東京的金融業(yè)和業(yè)務發(fā)達，內(nèi)部和外部業(yè)務活動都很頻繁。

繼而，我們使用SADF和GSADF方法來檢驗時間價格序列，樣本來自于1993年6月至2015年8月的267個房地產(chǎn)價格指數(shù)月度數(shù)據(jù)。根據(jù) Phillips（2012）確定的最小有效窗口，我們選擇。

通過圖中的比較，我們發(fā)現(xiàn)價格有3個泡沫區(qū)間，1997年9月到1998年2月為第一個泡沫區(qū)間，2007年4月開始的第二個泡沫并與2008年1月破裂。第三個泡沫開始于2015年2月，在同年6月消失。

SADF測試涵蓋了數(shù)據(jù)更多的子樣本，并具有更大的靈活性窗口。我們在1997年—2015年間找到泡沫的起止時間段，東京的泡沫數(shù)量是三個。主要原因要歸因于亞洲經(jīng)濟的動蕩。1997年6月，亞洲發(fā)生金融危機，發(fā)展危機過程非常復雜。1997年7月2日，亞洲金融危機橫掃泰國，泰銖貶值。1997年11月中旬，韓國也爆發(fā)了東亞金融危機，17日，韓元兌美元跌至創(chuàng)紀錄的1008：1。21日，韓國政府不得不向國際貨幣基金尋求幫助，暫時控制危機。但截至12月13日，韓元兌美元也跌至1737.60：1。韓國危機襲擊了日本的金融業(yè)，1997年下半年，一系列銀行和證券公司被日本銀行控制。然后，東南亞金融風暴演變?yōu)閬喼藿鹑谖C。東南亞和東亞的金融危機嚴重影響了日本經(jīng)濟，使得東亞和南亞經(jīng)濟體的生產(chǎn)體系遭到破壞。日本在東亞和韓國的投資的十億美元的貸款一直無法收回，這些壞賬帳使日本金融業(yè)遭受了霜凍。

鑒于中日兩國經(jīng)濟的相似性，以及日本泡沫經(jīng)濟帶來的巨大危機使得日本經(jīng)濟失去十年的巨大成果，我們應該借鑒日本房地產(chǎn)泡沫時代的教訓，規(guī)范中國的房地產(chǎn)對策，防止房地產(chǎn)泡沫帶來的金融風險。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，要求地產(chǎn)行業(yè)能夠進一步了解金融機構的政策，避免在泡沫開始時采取了不正確的應對措施，進一步導致產(chǎn)生更大的地產(chǎn)泡沫。