摘要：選取上海“螞蟻工房“聯(lián)明雅苑小區(qū)的公租房建設(shè)為案例，確定公租房的準(zhǔn)入退出條件，整理準(zhǔn)入退出流程，分析公租房的制度建設(shè)路徑。

關(guān)鍵詞：公租房;準(zhǔn)入;退出

一、引言

因廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房三者之間不能實(shí)現(xiàn)對(duì)接，突現(xiàn)收入超過(guò)廉租住房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、但無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人群和收入超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、但無(wú)力購(gòu)買商品房的人群，公共租賃住房作為有別于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房的一種新型保障性住房概念提出，旨在滿足這部分城市中等收入偏下的家庭的住房需求。而上海閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)聯(lián)明村建立的聯(lián)明雅苑小區(qū)作為最早一批開(kāi)展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的地區(qū)之一，是政府和企業(yè)聯(lián)合建設(shè)的首批集體用地公租房，出租率高，投資回報(bào)率高，目前發(fā)展情況良好，對(duì)了解并滿足“夾心層”人群的住房需求有重要意義。

二、聯(lián)明雅苑公租房準(zhǔn)入制度

1.政府制度篩選

根據(jù)《公共租賃住房管理辦法》第七條申請(qǐng)公共租賃住房，并結(jié)合上海地區(qū)在2018年的最新政策中的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）具有本市常住戶口或持有《上海市居住證》兩年以上，并連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金（含城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）達(dá)到一年以上。（2）已與上海市就業(yè)單位簽訂一定年限的勞動(dòng)或工作合同。（3）在上海市無(wú)自有住房或人均住房建筑面積低于15平方米。（4）申請(qǐng)時(shí)未享受上海市其他住房保障政策。

2.企業(yè)篩選推薦機(jī)制

上海聯(lián)明雅苑小區(qū)周圍集中了上海聯(lián)明實(shí)業(yè)總公司的子公司等多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，勞動(dòng)力密集，且大多為外來(lái)務(wù)工人員，從事第二產(chǎn)業(yè)工資水平相對(duì)較低，在上海暫無(wú)穩(wěn)定住所。因此，企業(yè)在充分了解員工的住房需求后，可以企業(yè)的名義承租公租房，將其作為員工宿舍，申請(qǐng)入住的員工同企業(yè)簽訂住房協(xié)議。同時(shí)，可優(yōu)先推薦本企業(yè)的員工，為員工開(kāi)具介紹信、推薦信，縮短初步審查的時(shí)長(zhǎng)與步驟，為本企業(yè)的員工提供住房?jī)?yōu)先待遇。

3.自我排查及程序篩選

（1）申請(qǐng)公租房的群體根據(jù)相關(guān)管理辦法的條件，向社區(qū)居委會(huì)或所在單位提交相關(guān)證明、證件與申請(qǐng)，由社區(qū)居委會(huì)或所在單位進(jìn)行初步審核后轉(zhuǎn)交，或個(gè)人直接將材料遞交至區(qū)住房保障部門。企業(yè)可同時(shí)申請(qǐng)多套住房，作為員工宿舍。聯(lián)明雅苑公租房附近的企業(yè)具有推薦企業(yè)員工優(yōu)先入住的權(quán)利，員工持有企業(yè)推薦，則可直接進(jìn)入復(fù)審。

（2）區(qū)住房保障部門應(yīng)當(dāng)自收到或者受理申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同區(qū)民政、社會(huì)保障、工商、公安、稅務(wù)等部門以及街道辦事處，對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)和申報(bào)材料以及戶籍、收入、財(cái)產(chǎn)和住房狀況等進(jìn)行審查。

（3）經(jīng)審查合格的，由區(qū)住房保障部門予以公示，公示期不少于15日。

（4）區(qū)住房保障部門應(yīng)當(dāng)將審查合格的住房保障申請(qǐng)及有關(guān)申報(bào)材料一并報(bào)市住房保障部門，由市住房保障部門會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行審核。

（5）經(jīng)審核符合條件的，由市住房保障部門予以公示，公示期不少于15日。

（6）經(jīng)公示無(wú)異議或者有異議但經(jīng)核實(shí)異議不成立的申請(qǐng)人，按照輪候規(guī)則列入輪候冊(cè)進(jìn)行輪候。輪候到位的申請(qǐng)人可以在住房保障部門提供的住房范圍內(nèi)，自行選定具體的住房，并簽訂租賃協(xié)議。

三、聯(lián)明雅苑公租房退出制度

公共租賃住房的退出機(jī)制有主動(dòng)退出和被動(dòng)退出兩種類型：

1.主動(dòng)退出：到期自動(dòng)退出。上海市公共租賃住房的租賃期原則上不能超過(guò) 6 年，即 6 年租賃期滿，無(wú)論什么情況均應(yīng)退租，即為主動(dòng)退出。

2.被動(dòng)退出：指公共租賃住房的承租人的行為符合規(guī)定的任何一項(xiàng)退出條件后，承租人按要求退出公共租賃住房的情況。上海市規(guī)定“對(duì)承租人發(fā)生將所承租的公租房出借、轉(zhuǎn)租或閑置的，擅自改變承租住房居住用途的，享受其他住房保障政策的，違反物業(yè)管理公約拒不整改的，以及其他違反租賃合同約定情況的，出租單位可與其解除租賃合同”，即被動(dòng)退出。

要保證退出機(jī)制發(fā)揮作用，懲罰條款是必不可少的。租賃合同到期后承租人不愿騰退的，各公租房運(yùn)營(yíng)公司可以要求其工作單位配合，督促其退出;仍然拒不退出的，可尋求司法途徑解決，并在一定的范圍內(nèi)予以通報(bào)。同時(shí)，各級(jí)房管部門還應(yīng)將這種破壞信用的情況作為個(gè)人信用記錄的污點(diǎn)予以登記，并以此記錄作為今后 5 年內(nèi)不給其享受住房保障政策的依據(jù)。

上海聯(lián)明雅苑小區(qū)公租房退出機(jī)制的特色之處在于，對(duì)于已經(jīng)符合公共租賃住房退出條件的承租人，從人本主義的角度考慮，在退出機(jī)制中設(shè)定 “緩沖期”，申請(qǐng)人可在租賃總年限期滿前3個(gè)月向公租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)提出按市場(chǎng)化租金過(guò)渡居住的申請(qǐng)。經(jīng)核查住房狀況符合過(guò)渡居住申請(qǐng)條件的，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)可與其簽訂市場(chǎng)化住房租賃合同，租期1年，租賃價(jià)格由運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估后按照市場(chǎng)租金水平確定。合同到期，經(jīng)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)同意并通過(guò)住房狀況核查后可續(xù)簽1年，租金水平進(jìn)一步提高;續(xù)簽合同期滿應(yīng)當(dāng)退出該套住房，不得再續(xù)訂。

參考文獻(xiàn)：

[1]武中哲.保障房退出的政府動(dòng)機(jī)、執(zhí)法成本與制度建構(gòu)[J].山東財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2016，28（6）：26-33.

[2]李寶龍.博弈視角下公租房退出機(jī)制研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2016，37（1）：75-78.

作者簡(jiǎn)介：

趙沛琪（1998- ?），女，漢族，浙江紹興人，本科，研究方向：公共事業(yè)管理。