趙何培

摘要：隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也獲得了前所未有的發(fā)展契機和發(fā)展動力，逐步成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在整個國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。建設周期長、投入資金多、財務杠桿高和經(jīng)營風險大等是房地產(chǎn)企業(yè)較其他企業(yè)所獨有的特點，這就決定了房地產(chǎn)會計核算的特殊性。本文主要探討新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算。

關鍵詞：新會計準則;房地產(chǎn)企業(yè);會計核算;信息

一、房地產(chǎn)簡介

所謂房地產(chǎn)，主要是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和運營管理的以營利為目的的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)和運營管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行的房屋建設、轉讓房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品或者銷售、出租商品房或者其他基礎設施建設的活動。

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)的主要業(yè)務活動有：房屋的開發(fā)與經(jīng)營、土地的開發(fā)與經(jīng)營、公共配套設施的開發(fā)及代建工程的開發(fā)和城市基礎設施。不管是上述業(yè)務活動中的哪一類，都必須以城市的規(guī)劃范圍為基準，嚴格按照規(guī)劃、征地和工程管理等一系列的原則開展。在開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)一般以設立項目公司為開始，在經(jīng)過可行性研究、取得項目用地、前期準備、建設施工、銷售及物業(yè)服務等多個階段。其中，前期準備階段又包括項目規(guī)劃設計、報建登記和各種許可證的辦理。一個開發(fā)項目經(jīng)過必需階段后，一般需要幾年的時間才能完工，因此與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有建設、運營周期長，經(jīng)營業(yè)務較為復雜等特點。而在整個開發(fā)建設、運營過程中，需要投入大量的資金，巨額資金運轉鏈貫穿了各個階段，各個環(huán)節(jié)。從資金來源來看，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)項目自有資金占比很小，多數(shù)企業(yè)僅能滿足銀行融資項目資本金最低要求，大部分建設、運營資金依靠金融信貸，所以房地產(chǎn)企業(yè)財務杠桿比率較高，經(jīng)營風險較大。面對房地產(chǎn)企業(yè)建設周期長、投入資金多、財務杠桿高和經(jīng)營風險大的特點，更需要企業(yè)做好會計核算工作，合理分配各項成本、費用，全面、真實的反映企業(yè)盈利水平，同時實時掌控資金運轉，防范財務風險，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算主要執(zhí)行的制度

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算是以貨幣為主要計量尺度，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金運動進行的全面反映。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算制度也隨之日趨完善，其發(fā)展史同我國會計制度的改革、發(fā)展緊密聯(lián)系主要執(zhí)行過以下核算制度：《基本建設簡易會計制度》、《國營建設單位會計制度—會計科目和會計報表》、《國營城市建設綜合開發(fā)企業(yè)會計制度—會計科目和會計報表》、《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則》及《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》。其中實施自1993年7月1日的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》將資金平衡表體系變更為資產(chǎn)負債表體系，不僅打破了原有的計劃經(jīng)濟基礎，同時還對房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算制度進行了統(tǒng)一規(guī)范;2005年企業(yè)全面實行統(tǒng)一《企業(yè)會計制度》標志著房地產(chǎn)行業(yè)核算體系的日趨完善;2006年2月15日財政部發(fā)布了《企業(yè)會計準則》，自2007年1月1日起施行。2012年財政部在發(fā)布了一系列的征求意見稿之后，在2014年新增了三項企業(yè)、修訂了五項會計準則以保持與國際財務報告準則的趨同。2017年，財政部又對14號、16號、22號、23號、24號、37號企業(yè)會計準則進行了修訂，并印發(fā)了42號企業(yè)會計準則，現(xiàn)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都以新《企業(yè)會計準則》作為核算依據(jù)的主要制度。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會計核算內容及意義

房地產(chǎn)會計核算主要的核算重點在于成本核算，成本的確認和計量，歸集和分配都是核算工作的重點，關系到整個房地產(chǎn)項目核算的準確性。房地產(chǎn)行業(yè)成本核算包括項目開發(fā)過程中所發(fā)生的一切費用，主要包括土地成本、開發(fā)成本、資金成本、開發(fā)費用、稅費及后續(xù)銷售費用，其中開發(fā)成本又包括前期工程費、建安費、基礎設施費、公共配套費及開發(fā)間接費。

會計核算作為企業(yè)管理的重要工具之一，特別是當前，國家對房地產(chǎn)行業(yè)不斷調控，抑制房價上漲，大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間，加劇了行業(yè)競爭。如果沒有有效的會計核算體系對收入、成本、利潤進行精準的確認、計量，必將嚴重影響企業(yè)經(jīng)營決策，引發(fā)財務風險。房地產(chǎn)企業(yè)要想在當前不斷政策調控的宏觀環(huán)境下，在日趨激烈的市場競爭中“活下去”就必須根據(jù)自身情況不斷完善會計核算體系，提供高效高質的會計信息，為管理層提供高效的決策依據(jù)。

（三）新企業(yè)會計準則—收入準則對房地產(chǎn)會計核算的影響

2017年7月5日，財會[2017]22號文修訂發(fā)布了《企業(yè)會計準則第14號——收入》，并規(guī)定自2018年1月1日起施行。此次準則修訂的內容主要包括：收入確認時點判斷標準由風險報酬轉移變更為控制權轉移;將建造合同與現(xiàn)行收入兩個準則納入統(tǒng)一的收入確認模型;對于一些特定交易或事項以及多重交易安排的合同都給予了明確規(guī)定。在這些修訂內容中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大影響的無疑是收入確認時點判斷的變更?，F(xiàn)行收入準則強調在將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方時確認銷售商品收入，修訂后的收入準則要求企業(yè)在履行合同中的履約義務，即客戶取得相關商品（或服務）控制權時確認收入。那么，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銷售收入確認時點將有所變化?，F(xiàn)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工驗收、辦妥房屋移交手續(xù)前，不論是否簽訂了正式購銷合同，收取預售房款，一律不確認收入，待開發(fā)項目完工驗收合格，辦理交房后，再確認收入。但根據(jù)最新修訂后的收入確認準則，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房收入確認時點可以提前。新準則立足于合同權利和履約義務，更多是站在客戶的角度，重點考慮商品控制權是否轉移。房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房，與客戶簽訂購房合同在住房保障和房屋管理部門進行備案，即客戶已獲得了商品的控制權。當然，目前房地產(chǎn)銷售還是采用的預售制，預售時項目的大多數(shù)成本還未發(fā)生，無法準確計量，若此時確認收入，配比的成本費用計量可能存在較大偏差，造成收益計量、稅收繳納等一系列問題。故在新的收入準則下，如何結合企業(yè)、業(yè)務的實際情況，合理確認房地產(chǎn)銷售收入是一個值得深入探討的問題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)信息披露

房地產(chǎn)行業(yè)是個具有復雜性、特殊性、高風險性的行業(yè)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)披露的會計信息需要更加真實、全面，這才能有效的支持管理層進行經(jīng)營決策，外部投融資者合理評估企業(yè)價值。高質的會計信息是建立在先進、準確、合理、扎實的會計核算基礎之上的，而這需要企業(yè)不斷完善自身的會計核算體系，加強會計人員專業(yè)素質的培養(yǎng)。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)會計信息的內部披露僅停留在三大報表，且確認、計量的局限性，并不能提供精準的會計信息，導致管理層經(jīng)營決策的失衡，進一步引發(fā)資金周轉風險，讓企業(yè)陷入困境。而對于許多上市房地產(chǎn)企業(yè)外部披露，披露信息有所局限，對于全口徑信貸信息、土地儲備信息等核心信息披露不足，導致關鍵性風險沒有提前警示。健康的房地產(chǎn)行業(yè)不僅需要會計核算體系的不斷完善，更需要不斷提高信息披露的含金量。

當前我國房地產(chǎn)行業(yè)在國家宏觀調控政策的影響下，不可避免的需要自我調整。在土地、資金、市場各方壓力下，更需房地產(chǎn)企業(yè)從企業(yè)內部各個方面進行變革，以適應新時代的變化。加強會計核算體系的建設是促進企業(yè)適應變革，持續(xù)發(fā)展的關鍵因素之一。我們財會人要不斷提高自身專業(yè)修養(yǎng)，以更加積極的工作態(tài)度和熱情面對新時代的挑戰(zhàn)。

參考文獻：

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