馮華

摘要：風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，風(fēng)險(xiǎn)管理不僅是一門(mén)新興的管理學(xué)科，同時(shí)也是一門(mén)獨(dú)立的管理系統(tǒng)。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展以及社會(huì)體制的逐步穩(wěn)定，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理也逐步成為當(dāng)前企業(yè)管理的重要支撐。但在實(shí)際的企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于各種因素的影響，特別是在現(xiàn)階段市場(chǎng)相對(duì)開(kāi)放、法規(guī)解禁、產(chǎn)品創(chuàng)新等因素的背景下，更是極大程度的提升了企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性。而從實(shí)際管理情況來(lái)看，良好的風(fēng)險(xiǎn)管理不僅能有效的降低企業(yè)決策錯(cuò)誤率，避免企業(yè)損失過(guò)重的同時(shí)，還能在某種程度上提升企業(yè)的自身附加價(jià)值。借此，本文主要從預(yù)算的校對(duì)對(duì)物業(yè)掛辦理企業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行研究與分析，以便更好的提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;預(yù)算;風(fēng)險(xiǎn)管理;風(fēng)險(xiǎn)因素

從現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來(lái)看，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的逐步深入與完善，物業(yè)管理企業(yè)在這樣的改革與發(fā)展機(jī)遇并存的大環(huán)境下，怎樣才能更好的提升自身經(jīng)營(yíng)管理水平與模式的轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)拓展，怎樣才能在現(xiàn)階段如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中做大做強(qiáng)，怎樣才能有效的提升企業(yè)自身預(yù)算管理與風(fēng)險(xiǎn)管理水平等都是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)所面臨的重大課題。同時(shí)在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如此復(fù)雜以及法律保障體系逐步完善和走向成熟的關(guān)鍵時(shí)期，物業(yè)管理企業(yè)要怎樣才能更好的保證自身利益不受環(huán)境的影響，都是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)所面臨的重要問(wèn)題[1]。

一、物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)性分析

通常情況下，所謂的物業(yè)管理企業(yè)主要是指性質(zhì)為企業(yè)型經(jīng)濟(jì)實(shí)體，服務(wù)特性為綜合性有償服務(wù)的一種依照法定程序設(shè)立而從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)類型。從企業(yè)特性來(lái)看，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧等都是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)所具備的必要條件，它是一種具有獨(dú)立企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織。它的存在是按合法程序，在滿足相關(guān)資質(zhì)條件的前提下經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)，能獨(dú)立承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任和履行社會(huì)義務(wù)的市場(chǎng)組成部分，對(duì)促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定均有一定的推動(dòng)性[2]。

二、預(yù)算的相關(guān)性分析

（一）預(yù)算的基本概念：預(yù)算（Budget），不僅僅是單純的預(yù)測(cè)。通常情況下預(yù)算主要是指經(jīng)相關(guān)法定程序?qū)徍伺鷾?zhǔn)的國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人年度集中性財(cái)政收支計(jì)劃。從當(dāng)前我國(guó)預(yù)算管理來(lái)看，預(yù)算不僅極大程度的規(guī)定了國(guó)家、企業(yè)財(cái)政收入的來(lái)源和數(shù)量、同時(shí)也在某種程度上規(guī)定和反映了國(guó)家乃至企業(yè)以及個(gè)人財(cái)政支出的各項(xiàng)用途和數(shù)量，它對(duì)反映國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人的財(cái)務(wù)收支情況具有較強(qiáng)的指導(dǎo)作用。同時(shí)在某種程度上還代表了企業(yè)或個(gè)人未來(lái)的某段時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)、資本、財(cái)務(wù)等各方面的收入、支出、現(xiàn)金流的總體計(jì)劃，而從這個(gè)角度來(lái)看的話，超預(yù)算作為國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，每一個(gè)責(zé)任中心都有一個(gè)預(yù)算，它的存在是借助于為執(zhí)行以國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人為中心一項(xiàng)財(cái)務(wù)關(guān)鍵計(jì)劃，它的任務(wù)就是完成財(cái)務(wù)目標(biāo)所需的各種資產(chǎn)的財(cái)務(wù)計(jì)劃，并通過(guò)貨幣的形式將各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)出來(lái)。

（二）預(yù)算的作用分析：在企業(yè)管理中預(yù)算是最為常見(jiàn)也最廣泛的技術(shù)性活動(dòng)，它的存在不僅關(guān)系到整個(gè)企業(yè)的某幾個(gè)部門(mén)是否運(yùn)行正常，同時(shí)還關(guān)系到企業(yè)是否能保持良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。一個(gè)預(yù)算就是一種定量計(jì)劃。首先，預(yù)算不僅是用來(lái)幫助協(xié)調(diào)和控制給定期內(nèi)企業(yè)整體資源的獲得、配置和使用;同時(shí)通過(guò)編制預(yù)算還可以更科學(xué)、更合理、更有效的才看出企業(yè)的各種利益整合情況與運(yùn)行狀態(tài)，而通過(guò)種種更加優(yōu)化的資產(chǎn)配比，更能有效的反映出企業(yè)的既定目標(biāo)和判定目標(biāo)的可行性。其次，預(yù)算是貫穿企業(yè)正式組織機(jī)構(gòu)與非正式組織機(jī)構(gòu)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的預(yù)算與控制責(zé)任中心，通過(guò)預(yù)算，除了可以更好的測(cè)定績(jī)效管理水平，還能有效的實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)算體系各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展[3]。

（三）預(yù)算的基本預(yù)算形式與時(shí)間的關(guān)系：在當(dāng)前預(yù)算管理中，長(zhǎng)期預(yù)算和短期預(yù)算是常見(jiàn)的兩種預(yù)算形式，而區(qū)分兩種預(yù)算的關(guān)鍵性因素則在于時(shí)間，簡(jiǎn)而言之則是指，無(wú)論何種情況下，預(yù)算使用者均會(huì)受到常規(guī)會(huì)計(jì)年度因素的適當(dāng)影響，因此長(zhǎng)期預(yù)算與短期預(yù)算實(shí)施的有效性則在于它的預(yù)算內(nèi)容是否能被企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略所采納。例如，某物業(yè)管理企業(yè)某個(gè)管理項(xiàng)目的生命周期從它被引入期到淘汰期均有一定的時(shí)間界限。從很多方面來(lái)說(shuō)，典型的預(yù)算是以年度為基礎(chǔ)來(lái)編制的，然而由于報(bào)告、時(shí)間和控制等因素的影響，使得預(yù)算在實(shí)際的日歷期間，也就是說(shuō)在自然預(yù)算期內(nèi)是與銷售、生產(chǎn)和財(cái)務(wù)計(jì)劃聯(lián)系在一起的。但還應(yīng)注意的問(wèn)題是，在企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，實(shí)際預(yù)算期在很大程度上取決于企業(yè)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的能力好壞。當(dāng)然企業(yè)預(yù)算時(shí)間的在很大程度上又會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)的實(shí)際需求被分解為更小的時(shí)間間隔，例如企業(yè)生產(chǎn)和銷售活動(dòng)中的半年、季度、月份甚至是周等[4]。

三、當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題分析

自1981年我國(guó)誕生第一家物業(yè)管理企業(yè)以來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展便逐漸拉開(kāi)了帷幕，但真正的物業(yè)管理發(fā)展卻是在上世紀(jì)90年代開(kāi)始的。從當(dāng)前我國(guó)物業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，它所存在的問(wèn)題主要包括以下幾方面：

（一）管理與運(yùn)行規(guī)范不到位：一是角色錯(cuò)位，從當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理的實(shí)際情況來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)的角色錯(cuò)位主要有以下情況，即同一物業(yè)管理機(jī)構(gòu)存在多重身份，例如某某物業(yè)管理企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但同時(shí)卻將物業(yè)管理也納入到自身的經(jīng)營(yíng)管理范圍內(nèi)，同時(shí)還以母公司的形式來(lái)干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)，而未形成良好的委托或代理關(guān)系。二是我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的在實(shí)際的管理中存在某種意義上的超前性和設(shè)施不配套性。簡(jiǎn)單點(diǎn)的說(shuō)就是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理常常與物業(yè)的實(shí)際需求存在偏差，且以超前的方式與業(yè)主及委員會(huì)組織往來(lái)，這種現(xiàn)象在某些起步較晚的物業(yè)管理企業(yè)中極為明顯，而這種方式在很大程度上嚴(yán)重的干擾了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的委托與代理權(quán)益。三是不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，從當(dāng)前對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)來(lái)看，不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)在物業(yè)管理中是普遍存在的，其一是在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中以不正當(dāng)?shù)男问降蛢r(jià)位爭(zhēng)取客戶，其二是在對(duì)物業(yè)管理企業(yè)管理過(guò)程中明面上搞招標(biāo)，實(shí)際卻是以內(nèi)定的方式對(duì)自己組建的企業(yè)進(jìn)行特殊照顧，這在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中是極其不利的[5]。

（二）經(jīng)費(fèi)管理不到位或不充分：從當(dāng)前的對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，經(jīng)費(fèi)管理不打破位或不充分的因素主要包括以下幾點(diǎn)：一是開(kāi)發(fā)商所支付的管理基金長(zhǎng)出現(xiàn)拖欠現(xiàn)象，繼而導(dǎo)致各項(xiàng)對(duì)物業(yè)管理不能完全落實(shí);二是對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)費(fèi)管理方面，特別是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、期限、方式等不規(guī)范的現(xiàn)象極為嚴(yán)重;三是在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所接管的物業(yè)驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)補(bǔ)貼等項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)不到位現(xiàn)象[6]。

四、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的基本構(gòu)成要素

在其他企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中，風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括五個(gè)基本要素，而在物業(yè)管理企業(yè)中，管線管理則在其他企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)上增加了幾種，一是內(nèi)部環(huán)境、二是目標(biāo)設(shè)定，三是事項(xiàng)識(shí)別，四是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、五是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，六是控制活動(dòng)，七是信息與溝通，八是風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。其中物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中，內(nèi)部環(huán)境是物業(yè)管理企業(yè)的基本組織基調(diào)，它對(duì)企業(yè)的整體結(jié)果有某種程度上的約束作用的同時(shí)，還影響企業(yè)的戰(zhàn)略制定、目標(biāo)策劃、經(jīng)營(yíng)組織和組織識(shí)別以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。而從物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)管理理念、風(fēng)險(xiǎn)偏好、董事會(huì)等都是企業(yè)內(nèi)部環(huán)境中常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

五、物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對(duì)策略分析

（一）確立科學(xué)、合理、有效的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)：通常情況下，風(fēng)險(xiǎn)管理作為一項(xiàng)有目的的管理活動(dòng)，它的有效開(kāi)展必須建立在目標(biāo)明確的基礎(chǔ)上，才能有效的發(fā)揮物業(yè)管理的作用，如果脫離這種管理模式或狀態(tài)，風(fēng)險(xiǎn)管理就流于形式，失去實(shí)際意義，當(dāng)然它的實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果與價(jià)值就無(wú)法得到評(píng)價(jià)與鑒定。簡(jiǎn)而言之則是物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際的風(fēng)險(xiǎn)管理中，其目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)最為簡(jiǎn)單的方式就是以最小的成本獲取最大的安全保障。因此對(duì)涉及企業(yè)財(cái)務(wù)、安全、設(shè)備、物流、技術(shù)等管理是必須建立一套或多套完整的方案，使其形成一個(gè)系統(tǒng)工程，將風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)與風(fēng)險(xiǎn)管理主體聯(lián)合起來(lái)，確定管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的客觀性與可能性，明確目標(biāo)管理原則與實(shí)施方案，并對(duì)其效果進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)[7]。

（二）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與引進(jìn)相應(yīng)的處理方法：在實(shí)際的物業(yè)管理企業(yè)中，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的過(guò)程在很大程度上就是估算和衡量風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是由風(fēng)險(xiǎn)管理人運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)所掌握的各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)統(tǒng)計(jì)資料、風(fēng)險(xiǎn)信息及風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)進(jìn)行系統(tǒng)性的分析和研究，確保物業(yè)管理企業(yè)中各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生頻度和強(qiáng)度，為最終的風(fēng)險(xiǎn)處理方法的選擇提供適當(dāng)?shù)膮⒖家罁?jù)。一是提升預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的概率，二是加強(qiáng)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)度。而所謂的引進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)管理處理方法主要包括，避免風(fēng)險(xiǎn)：比如為了更好的避免火災(zāi)可能給物業(yè)管理企業(yè)所造成的各種不良影響，將房屋出售或?yàn)榱吮苊夂娇帐鹿实陌l(fā)生，將物業(yè)管理的某些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目以陸路運(yùn)輸?shù)姆绞竭M(jìn)行運(yùn)輸?shù)?。預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)：例如為了防止水災(zāi)導(dǎo)致倉(cāng)庫(kù)進(jìn)水，可適當(dāng)?shù)脑黾臃篮殚T(mén)、加高防洪堤等。自保風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。例如適當(dāng)?shù)囊M(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本用于企業(yè)的收益補(bǔ)償。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)：在風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生前，通過(guò)實(shí)施各種不同的轉(zhuǎn)移手段出售、轉(zhuǎn)讓、保險(xiǎn)等將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去[8]。

（三）建立物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)管理體系，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全面滲透，物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)概率也逐步加大，無(wú)論是從長(zhǎng)期發(fā)展還是短期發(fā)展而言，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展都是不利的。因此在物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際管理過(guò)程中，必須根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，繼而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別、評(píng)估、反應(yīng)。加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理：從當(dāng)前物業(yè)管理的實(shí)際情況來(lái)看，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的途徑主要包括以下幾方面：一是加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)據(jù)管理平臺(tái)數(shù)據(jù)分析、處理與應(yīng)用，將來(lái)自內(nèi)部和外部系統(tǒng)的各種信息資料、來(lái)自云端的流化數(shù)據(jù)和非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)等進(jìn)行更加科學(xué)、合理、有效的簡(jiǎn)化管理，如降低企業(yè)財(cái)務(wù)和銀行合作伙伴之間的實(shí)體連接點(diǎn)數(shù)量，簡(jiǎn)化付款和現(xiàn)金報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)等。二是對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)存在方式進(jìn)行分析，將原始數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為企業(yè)信息。同時(shí)還可適量的對(duì)自助服務(wù)條例進(jìn)行有效的配置，對(duì)用戶和合作者進(jìn)行數(shù)據(jù)的可視化和獨(dú)特化管理，安全地與他們共享風(fēng)險(xiǎn)管理成果[9]。

六、結(jié)語(yǔ)

無(wú)論是在物業(yè)管理企業(yè)中，還是在其他行業(yè)中，風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上是客觀存在的，任何企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)均可分為內(nèi)部或外部風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的存在不僅極大程度的影響了企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也極大程度的增加了企業(yè)的整體負(fù)擔(dān)，因此為了更好的推進(jìn)企業(yè)的全面發(fā)展和降低風(fēng)險(xiǎn)概率，物業(yè)管理企業(yè)管理者必須進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。首先，提高物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況醫(yī)護(hù)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力承接項(xiàng)目，在承接項(xiàng)目時(shí)必須做好承接的項(xiàng)目的評(píng)估制度，盡量避開(kāi)和放棄風(fēng)險(xiǎn)因素較大的項(xiàng)目目標(biāo)，有多少人接多少項(xiàng)目，杜絕好高騖遠(yuǎn)，盲目自大現(xiàn)象，這樣才能有效避免物業(yè)管理企業(yè)中的各種不利因素，如人員不到位、人員與投標(biāo)不符、資質(zhì)低等。其次，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極引進(jìn)精細(xì)化、規(guī)范化和制度化管理模式，根據(jù)企業(yè)的自身情況科學(xué)、合理、有效的規(guī)章制度、崗位責(zé)任制。其三，針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀態(tài)完善的監(jiān)督檢查機(jī)制，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理;物業(yè)管理企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)務(wù)部門(mén)必須對(duì)實(shí)際經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行檢查與指導(dǎo)，加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通與交流，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)。只有這樣才能更好的推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的全面發(fā)展，降低可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)概率，使物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中更好的參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)[10]。

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