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摘要：我國房地產(chǎn)企業(yè)近年來獲得了飛速發(fā)展，已經(jīng)逐漸成為了我國支柱型產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日益激烈的發(fā)展形勢(shì)下，企業(yè)提高了對(duì)成本的關(guān)注度，因?yàn)橐雽?shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營利益最大化就必須對(duì)成本進(jìn)行嚴(yán)格控制。本文就當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中的問題進(jìn)行探討，并提出一些針對(duì)性意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本核算;問題與對(duì)策

在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不斷加大的情況下，各大企業(yè)紛紛加強(qiáng)了對(duì)會(huì)計(jì)成本的控制。科學(xué)合理的會(huì)計(jì)成本核算是能直接客觀反映房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理、經(jīng)營成效以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益的有效手段，換言之，規(guī)范化的會(huì)計(jì)成本核算有助于房地產(chǎn)企業(yè)迅速健康的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）成本核算對(duì)象的建立缺乏統(tǒng)一性

一方面由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品本身就具有規(guī)模大、形態(tài)多樣化、周期長等復(fù)雜性的特點(diǎn)，這些客觀因素的存在讓房地產(chǎn)成本核算對(duì)象難以統(tǒng)一;另一方面就實(shí)際操作情況而言，大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)都采用分期滾動(dòng)開發(fā)產(chǎn)品的形式，因?yàn)榉慨a(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)要涉及到獲得土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、竣工驗(yàn)收和物業(yè)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)的工作，而面對(duì)較大范圍的土地，要保證開發(fā)管理工作鏈接的緊密性，尤其是人力、物力和財(cái)力上的跟進(jìn)與支持，目前最好的方式就是實(shí)施分期滾動(dòng)開發(fā)，這樣才能避免產(chǎn)品開發(fā)期限被延長。而分期滾動(dòng)開發(fā)就極大的影響了成本核算對(duì)象的統(tǒng)一性[1]。

（二）會(huì)計(jì)成本費(fèi)用歸類缺乏合理性

成本費(fèi)用的歸類效果會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的準(zhǔn)確性和嚴(yán)謹(jǐn)性，就目前大多數(shù)房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)成本歸類上缺乏合理性，具體表現(xiàn)在以直接成本和間接成本對(duì)所有費(fèi)用進(jìn)行隨意劃分，房地產(chǎn)企業(yè)過于重視企業(yè)整體的會(huì)計(jì)成本核算，忽視了對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行項(xiàng)目分項(xiàng)，因此時(shí)常出現(xiàn)總成本投入與實(shí)際情況不吻合的情況。

（三）會(huì)計(jì)成本核算周期不穩(wěn)定

從客觀上講，成本核算需要按照嚴(yán)格的生產(chǎn)周期進(jìn)行，這樣才能保證企業(yè)及時(shí)準(zhǔn)確的得知經(jīng)營利潤以及需要繳納的稅金，進(jìn)而對(duì)已有的經(jīng)營業(yè)績作出科學(xué)評(píng)價(jià)。但就當(dāng)前實(shí)際情況而言，很多房產(chǎn)項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收后都為及時(shí)的進(jìn)行竣工結(jié)算，擾亂了開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)算周期[2]。加之房產(chǎn)企業(yè)過多的重視工程決算，對(duì)項(xiàng)目結(jié)算報(bào)以忽視的態(tài)度，這些方方面面的原因都導(dǎo)致了會(huì)計(jì)核算周期不穩(wěn)定。

（四）忽視開發(fā)項(xiàng)目決算

將過多關(guān)注放在工程決算方面，而忽略了項(xiàng)目的結(jié)算是在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題。由于工程決算都是在施工完成后開展的，有明確的時(shí)間點(diǎn)，不容易出現(xiàn)拖延的情況，但項(xiàng)目決算涉及多種配套設(shè)施的建設(shè)問題，這些建設(shè)內(nèi)容的延遲是導(dǎo)致項(xiàng)目決算久拖不決的主要原因。這嚴(yán)重影響成本、利潤、企業(yè)所得稅和土地增值稅的計(jì)算，且涉稅風(fēng)險(xiǎn)較大。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對(duì)策

（一）確定并統(tǒng)一成本核算對(duì)象

就房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品本身性質(zhì)而言，是具有多樣性和復(fù)雜性的，加之被廣泛應(yīng)用的分期滾動(dòng)開發(fā)產(chǎn)品的方式有進(jìn)一步強(qiáng)化了產(chǎn)品的多樣化特征。針對(duì)這種情況企業(yè)需要確定好認(rèn)定成本核算對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)和原則，在項(xiàng)目開發(fā)前期就提前做好調(diào)查工作，全面深入的了解核算對(duì)象，保證成本對(duì)象的統(tǒng)一性。對(duì)于開發(fā)量較大的情況，需要企業(yè)對(duì)核算對(duì)象進(jìn)行同質(zhì)或者同類的分類處理。只有在清晰的確立要求和原則下，才能明確的劃分成本核算對(duì)象，從而提高成本核算效率。

（二）調(diào)整會(huì)計(jì)成本核算費(fèi)用整理工作

將直接與間接成本的分類法應(yīng)用于成本核算費(fèi)用整理中從理論上是正確的，但就實(shí)際上的實(shí)施情況而言，這樣的分類法不夠注重細(xì)節(jié)，大量實(shí)踐也證明了這樣的做法后期會(huì)出現(xiàn)諸多問題影響到成本核算的整體質(zhì)量。對(duì)此企業(yè)除了要進(jìn)一步強(qiáng)化直接、間接的成本分類法以外，還需通過建立對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)來將成本核算類型做細(xì)化處理，既有細(xì)節(jié)分類也有整體分類，這樣的方式才能保證成本核算工作能靈活的應(yīng)用合理的方法對(duì)多種項(xiàng)目進(jìn)行成本費(fèi)用計(jì)算[4]。

（三）明確企業(yè)成本核算周期

一方面需要相關(guān)部門建立并完善與房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算有關(guān)的規(guī)章制度，保證后期工作的開展有法可依、有章可循;另一方面需要房地產(chǎn)企業(yè)就成本核算工作成立專門的工作小組，調(diào)整開展結(jié)算工作的時(shí)間，在開發(fā)工程項(xiàng)目還未完全竣工時(shí)，接近工程尾期就開始，專門設(shè)置一個(gè)“預(yù)提費(fèi)用”擁有記錄項(xiàng)目尚未完工的工程，科目將預(yù)算支出費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，項(xiàng)目預(yù)算便能按計(jì)劃進(jìn)行，成本核算周期一也能更為固定，降低核算的工作量，提高核算效率。

（四）提高對(duì)項(xiàng)目竣工決算的重視度

由于影響項(xiàng)目竣工的因素太多，導(dǎo)致很多企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目決算的時(shí)間都拖得很嚴(yán)重。對(duì)于這種現(xiàn)象，可以使用與明確核算周期一樣方式，設(shè)置“預(yù)提費(fèi)用”會(huì)計(jì)科目來記錄尚未完工的工程預(yù)算成本，保證了工程能按照項(xiàng)目預(yù)算如期進(jìn)行，只需在項(xiàng)目竣工后根據(jù)實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本即可[5]。而對(duì)于項(xiàng)目竣工后的成本轉(zhuǎn)結(jié)核算，需要根據(jù)成本核算對(duì)象多歸集的一切費(fèi)用來計(jì)算，在遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則下，計(jì)提與之對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用，在結(jié)轉(zhuǎn)完所有實(shí)際總成本后，再分別計(jì)算各個(gè)獨(dú)立核算對(duì)象的成本明細(xì)。

五、結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本核算工作是一個(gè)長期又艱巨的任務(wù)，對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力和必須具備的業(yè)務(wù)知識(shí)水平有著較高的要求。影響房產(chǎn)企業(yè)成本核算的因素有很多，但只要抓住重點(diǎn)進(jìn)行對(duì)癥下藥，還是能取得一定的工作成效，進(jìn)而提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉紅元.房地產(chǎn)成本核算與成本控制措施[J].建筑建材裝飾，2016 （2）.

[2]田雯，葉昀昊.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算的若干問題探討[J].中州建設(shè)，2017 （15）：76-77.