崔向麗

摘 要：不動產統(tǒng)一登記工作的主要內容就是整理存量數(shù)據(jù)，其整理質量直接影響到項目順利實施。有鑒于此，本文分析不動產統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)整理的重要性，闡述做好存量數(shù)據(jù)整理的措施與方法，提高不動產統(tǒng)一登記質量。

關鍵詞：不動產;統(tǒng)一登記;存量數(shù)據(jù)整理

我國政府推動智能轉變的主要改革任務就是不動產統(tǒng)一登記制度的建立與實施，收到社會各界的廣泛關注。不動產統(tǒng)一登記的基礎就是數(shù)據(jù)資源，數(shù)據(jù)整合的質量與效率直接影響到不動產統(tǒng)一登記政策的順利實施。本文選擇以房產為切入點，探討相關測繪數(shù)據(jù)計算與整理的方法。

一、房產測繪分析

房產測繪受到政策性影響較大，實際測繪中要關注政策變化。隨著相關法律規(guī)定的不斷頒布，房產測繪基礎服務的重要性不斷明確。另一方面，隨著人們生活水平以及知識水平的提高，對房產測繪的要求也在不斷升高。房產測繪會受到諸多因素的影響，整個測繪流程較為復雜，根據(jù)具體內容劃分成內業(yè)、外業(yè)、審核等環(huán)節(jié)，其中內業(yè)政策性最強。

做好房屋建筑面積測算工作的關鍵內容在兩個方面：第一，做好共有建筑面積的認定工作;第二，科學合理的確定分攤原則。隨著相關政策規(guī)定的出臺，核心筒、樓梯、電梯的分攤成為人們關注的焦點內容。每棟建筑樓房的共有設施都主要體現(xiàn)在核心筒、樓梯和電梯等三個方面。因此在實際管理和使用中應該做好規(guī)定，從而提前做好住戶電梯、樓梯以及核心筒的分攤處理，避免產權糾紛。

二、房產飄窗面積計算

1.計算飄窗面積的基本依據(jù)

房產測繪，通過測繪方式獲取房產的相關數(shù)據(jù)信息，并以此為基礎做好相關工作，包括開發(fā)、管理、產權登記等內容。為進一步推動我國房屋面積測繪工作的順利性，我國相繼頒發(fā)了《房產測量規(guī)范》等標準。該文件也成為房屋面積測繪工作的重要依據(jù)。隨著時代的發(fā)展，規(guī)范中的內容隨著時代的發(fā)展，其中的內容與目前的測繪方式也存在一定的不足，主要體現(xiàn)為：原則性較高、可操作性薄弱的缺點。此外，不能全面理解測繪規(guī)范內容，或是對部分內容理解出現(xiàn)偏差，直接影響到房產測繪工作的順利推進?？梢哉f，房產測繪數(shù)據(jù)的真實與否，直接影響到測繪工作的準確性與公正性，也是管理的主要內容。

（1） 嵌入到墻體內側的飄窗。處于房屋建筑墻體內側的飄窗，飄窗面積計算前應該先確定其是否滿足設計標準。通常情況下，墻體內側的飄窗可以分成兩類情況：①窗臺結構與樓面的地板相同，窗臺一般利用磚類物質堆砌而成，基于構造角度分析這種窗臺不承重;而飄窗屬于房屋主體結構的一部分，計算時根據(jù)房屋測繪的實際情況進行;②窗臺結構與樓面的地板不同，這時基于內地板利用混凝土澆筑而成的，窗戶底端并未與房屋內部聯(lián)通，這就可以直接判斷其為飄窗，要依據(jù)飄窗面積測繪的具體標準進行計算，保證結果的真實性與有效性。

（2）對于凸出外側飄窗的計算。對于凸出外側飄窗面積的計算，如果飄窗底端與地板之間的高度差大于30公分，但主墻體的外側部分的超過標準規(guī)定的60公分以內。對于這種形式的飄窗，由于沒有專門的界定標準，需要進行重新的界定后進行計算。這種飄窗在設計本身上明顯違背了飄窗定義的設計范圍，一旦飄窗窗臺的設計太寬，將會導致樓間距降低，容易存在一定的不穩(wěn)定因素，針對這種情況，我國在房地產建筑開發(fā)過程中已經(jīng)進行過明令禁止。因此對飄窗面積進行實際測算過程中需要抹去多余標準的部分。

2.房產測繪中核心筒、電梯、樓梯分攤問題及解決

某商業(yè)住宅樓包括一層商業(yè)建筑和10層的住宅區(qū)域，住宅的戶型相同。一層門廳、樓梯間、電梯井全部為住宅服務，同時在一層的商業(yè)建筑上設有專門的臨街進出口。

（1）方案一?？梢詫⒄麄€建筑房屋分為一層商業(yè)區(qū)和2-11層住宅區(qū)，由于住宅區(qū)的功能區(qū)相同，因此可以在住宅功能的區(qū)域設置成一個分攤區(qū)。按照誰使用誰分攤的原則進行計算，發(fā)現(xiàn)一層的門廳、樓梯間、電梯井以及管道全部由住宅功能區(qū)進行分攤，半墻也作為全樓分攤。

（2）方案二。同樣將一層和2-11層分為商業(yè)功能區(qū)和住宅功能區(qū)。住宅功能區(qū)同樣設立成一個分攤區(qū)域。其中將一層商業(yè)功能區(qū)分成兩個部分：第一個是垂直穿越一層和2層之間的樓梯間、電梯井、管道井，另一部分是剩下的另一部分。1層的門廳由住宅區(qū)進行分攤計算，半墻同樣參與全樓分攤。

（3）兩種測繪原則的對比分析。通過對計算數(shù)據(jù)的進一步對比發(fā)現(xiàn)，兩種計算方式會存在比較明顯的差異。由于建筑本身結構簡單，共有的面積相對較少，1層的商業(yè)功能區(qū)域沒有獨立分攤的共用設施，不會對商業(yè)功能區(qū)造成影響。但對只有1層存在穿越功能區(qū)的樓梯間、電梯井、和管道井對住宅的產權面積的影響卻非常明顯。方案一中住宅分戶建筑面積平均每戶比方案二中要大將近多1個多㎡。因此可以初步發(fā)現(xiàn)，采用第一種測繪原則進行計算，對于相對復雜的建筑而言，計算結果與方案二的差異將會更加明顯。

三、結語

總而言之，本文分析不動產統(tǒng)一登記中房產測繪要點，旨在提高房產測繪質量與效率，以供借鑒。