摘 要 相比其他法律，債法有其獨特的人文關(guān)懷，在合同法、侵權(quán)責任法、不當?shù)美o因管理等方面均有體現(xiàn)。本文以買賣不破租賃原則為例，首先概述買賣不破租賃原則的淵源、適用條件及承租人的優(yōu)先購買權(quán)；其次介紹適用買賣不破租賃原則的例外情形；最后從承租人的優(yōu)先購買權(quán)和買賣不破租賃原則的四個例外情形兩方面闡述債法的人文關(guān)懷在買賣不破租賃原則中的體現(xiàn)。

關(guān)鍵詞 買賣不破租賃 承租人 優(yōu)先購買權(quán) 非法轉(zhuǎn)租

作者簡介：龔玉潔，湖北大學政法與公共管理學院2018級法學碩士研究生。

中圖分類號：D923.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.02.100

一、我國買賣不破租賃原則概述

（一）我國買賣不破租賃原則的淵源

買賣不破租賃規(guī)則最初是在德國民法典中確立的，其適用對象主要指土地、房屋等不動產(chǎn)。一般認為，德國法上的“買賣不破租賃”規(guī)則適用于住房使用的租賃關(guān)系、土地使用的租賃關(guān)系、除住房以外的房屋使用租賃關(guān)系以及已登記船舶使用的租賃關(guān)系。之后這一規(guī)則被其他國家廣泛應用，適用對象也由不動產(chǎn)擴大到動產(chǎn)，同時一些國家包括我國臺灣地區(qū)對適用該規(guī)則的前提條件也做出了具體規(guī)定。

我國法律沒有明確規(guī)定“買賣不破租賃”規(guī)則，而是在《合同法》第 229 條中規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同效力。”任何一個法律規(guī)則都由假定條件、行為模式和法律后果三部分組成，但我國《合同法》第229條中并沒有規(guī)定適用該條款的前提條件，故只能將該條款作為一項法律原則適用。

在法律適用過程中，法律規(guī)則因其明確具體、可操作性強的特點被直接應用于司法實務，而法律原則往往體現(xiàn)某一立法精神，帶有抽象模糊的特點，因此法律原則不能直接適用，需要法官結(jié)合案情，在沒有可以適用的具體法律規(guī)則的前提下審慎適用。此外，買賣不破租賃原則的立法本意是保護承租人的合法權(quán)益，因為承租人在出租人與買受人的買賣合同關(guān)系中處于弱勢地位。

（二）我國買賣不破租賃原則的適用條件

關(guān)于“買賣不破租賃”原則的適用條件，我國學者們有不同的看法，有的主張“四要件”說，有的主張“三要件”說。但大多數(shù)主張“三要件”說，具體包括以下三部分：（1）存在合法且生效的租賃合同；（2）租賃物已經(jīng)交付給承租人使用；（3）所有權(quán)人將租賃物合法出賣給承租人以外的第三人。由于我國法律沒有對買賣不破租賃的適用條件、具體操作做出明確規(guī)定，故理論界和司法實務界對這一問題存有分歧。另外，根據(jù)我國 《合同法》第229條的規(guī)定，買賣不破租賃原則的適用對象為“租賃物”，沒有限定為“不動產(chǎn)”，但是否需要對“租賃物”做廣義解釋，學者們有不同意見。主張應該對“租賃物”做廣義解釋的學者認為：對承租人有特殊意義的作為租賃物的動產(chǎn)被出租人出賣時，承租人的權(quán)利應受到保護。而反對將“租賃物”做廣義解釋的學者認為：動產(chǎn)的流動性遠大于不動產(chǎn)，且動產(chǎn)本身具有較高的可替代性。

本人支持將“租賃物”做廣義解釋，把動產(chǎn)納入“租賃物”的范圍。首先，隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，越來越多的動產(chǎn)也逐漸成為租賃的對象，比如船舶、飛機、首飾珠寶等；其次，對承租人有特殊意義的動產(chǎn)往往就不具有可替代性，同時某些動產(chǎn)價值不菲。因此，對動產(chǎn)承租人進行保護是很有必要的，有利于減少締約成本，實現(xiàn)物盡其用。此外，我國《合同法》第229條規(guī)定的是租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，租賃合同的效力不受影響。該條款中的“所有權(quán)變動”不僅指買賣，還包括抵押、贈與、互易等行為，故出租人將租賃物向第三人出賣、抵押、贈與、互易引起的所有權(quán)變動均不得對抗承租人的租賃權(quán)。

（三）承租人的優(yōu)先購買權(quán)

與《合同法》第229條配套適用的是《合同法》第 230 條，即“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！痹摋l款又被稱為“承租人的優(yōu)先購買權(quán)”。

二、我國買賣不破租賃原則的例外情形

根據(jù)理論界對買賣不破租賃原則適用條件的主流觀點，買賣不破租賃原則的適用存在以下幾個例外情形：

（一）未履行的租賃合同不適用買賣不破租賃原則

買賣不破租賃原則存在于兩個合同關(guān)系之中，其一是出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系，其二是出租人與受讓人之間的買賣合同關(guān)系，這兩個合同關(guān)系雖然不分主次，是并列存在的，但租賃合同關(guān)系是前提，買賣合同關(guān)系是后于租賃關(guān)系產(chǎn)生的。出租人與承租人之間的租賃關(guān)系不僅要合法有效，還要實際履行，具體指出租人將租賃物交付給承租人使用。未履行的租賃合同尚不能在出租人和承租人之間形成租賃關(guān)系，即不存在適用買賣不破租賃原則的前提。

（二）租賃物未經(jīng)公示不適用買賣不破租賃原則

在日常生活中，我們都會遇到“占有人不是所有人”的情形，按照一般人的思維邏輯可做出這樣的判斷：物的占有人即其所有權(quán)人。但這不是絕對的，因為基于借用、保管、質(zhì)押、留置等行為占有他人之物的占有人并不是占有物的所有權(quán)人。同理，僅靠交付租賃物于承租人尚不能發(fā)生物權(quán)變動的公示效果。隨著市場經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，人與人之間的信賴逐漸降低，通過物權(quán)變動公示的方式增強不動產(chǎn)交易安全，保護雙方當事人的權(quán)利，維護社會的交易秩序具有重要意義。物權(quán)公示是產(chǎn)生對抗效力的前提基礎，若租賃物未經(jīng)公示，且出租人沒有證據(jù)證明受讓人知悉租賃權(quán)的存在，則受讓人可以自己不知情為理由對租賃權(quán)進行抗辯。

（三）受讓人是善意第三人不適用買賣不破租賃原則

承租人享有的租賃權(quán)可以對抗的受讓人必須是在其與出租人訂立買賣合同時就知悉租賃權(quán)的存在，受讓人知悉租賃權(quán)的方式可以是因租賃物進行了物權(quán)公示而知曉，也可以是在與出租人（租賃物的所有權(quán)人）進行磋商過程中出租人告知其租賃權(quán)的存在。若租賃物未進行公示且出租人未告知受讓人租賃權(quán)的存在，則受讓人為“善意第三人”，出于保護當事人合法權(quán)益，維護交易安全，減少交易成本的目的，此時更應保護作為“善意第三人”的受讓人，而承租人因此遭受的損失只能基于租賃合同關(guān)系請求出租人承擔違約責任。

（四）承租人非法轉(zhuǎn)租租賃物，次承租人不適用買賣不破租賃原則

我國《合同法》第224 條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同?！痹摋l款是針對承租人未經(jīng)出租人同意擅自將租賃物轉(zhuǎn)租給他人做出的，其中明確規(guī)定非法轉(zhuǎn)租無效，出租人可以此為由解除其與承租人之間的租賃合同。

若出租人同意承租人轉(zhuǎn)租，該轉(zhuǎn)租期限應在出租人與承租人的租賃期的剩余期限內(nèi)，超出剩余期限的轉(zhuǎn)租合同視為非法轉(zhuǎn)租行為。由此可見，承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租是違法行為，次承租人不能憑借轉(zhuǎn)租合同對抗租賃物的買受人。換言之，買賣不破租賃原則不適用于未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同，也不適用于經(jīng)出租人同意但超過剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租合同。

三、承租人的優(yōu)先購買權(quán)體現(xiàn)債法的人文關(guān)懷

買賣不破租賃原則賦予承租人享有“優(yōu)先購買權(quán)”，這正好體現(xiàn)出債法對在債權(quán)債務關(guān)系中處于弱勢地位的承租人的人文關(guān)懷。正如我們所知，債權(quán)與物權(quán)的最大區(qū)別是：債權(quán)具有相對性，是對人權(quán)。一般情況下，基于合同關(guān)系形成的債權(quán)債務關(guān)系，享有合同債權(quán)的一方只能請求合同的相對方履行合同義務。但我國《合同法》第229條規(guī)定租賃物在租賃期間發(fā)生物權(quán)變動的，租賃權(quán)不受影響。即承租人基于與出租人的租賃合同享有的承租權(quán)，可以對抗租賃物的受讓人，同時承租人在和出租人之外的第三人相同條件下，享有租賃物的優(yōu)先購買權(quán)。這一規(guī)定可以被視為是對債權(quán)相對性原則的突破，但本人認為其立法目的更多是想保護與出租人、受讓人相比處于弱勢地位的承租人的居住權(quán)，同時也直接體現(xiàn)出債法的人文關(guān)懷。

四、買賣不破租賃原則的例外條件體現(xiàn)債法的人文關(guān)懷

前文介紹了買賣不破租賃原則的四個例外條件：1.未履行的租賃合同不適用買賣不破租賃原則；2.租賃物未經(jīng)公示不適用買賣不破租賃原則；3.受讓人是善意第三人不適用買賣不破租賃原則；4.承租人非法轉(zhuǎn)租租賃物，次承租人不適用買賣不破租賃原則。以上四個例外原則均不同程度地體現(xiàn)出債法的人文關(guān)懷。

第一，適用買賣不破租賃原則的前提條件是出租人和承租人之間的租賃合同已經(jīng)實際履行，即出租人將租賃物交付承租人占有、使用、收益。如果出租人和承租人的租賃合同未實際履行，而租賃物的受讓人仍要代替出租人對承租人履行租賃合同的給付義務，顯然增加了受讓人的負擔。所以未履行的租賃合同不適用買賣不破租賃原則體現(xiàn)出債法對受讓人的人文關(guān)懷。

第二，由于在實踐中經(jīng)常會出現(xiàn)“占有人不是所有人”的情形，所以適用買賣不破租賃原則要求租賃物發(fā)生物權(quán)變動前要進行公示。這一要求有利于承租人在主張優(yōu)先購買權(quán)有合法證據(jù)，同時也便于出租人之外的第三人在受讓租賃物前充分了解租賃物的物權(quán)形態(tài)，做出自愿承擔出租人對承租人的適租義務的真實選擇。所以這一例外原則體現(xiàn)出債法分別對承租人和受讓人的人文關(guān)懷。

第三，在民商事領(lǐng)域，基于合理信賴原則，大多數(shù)情況下都會優(yōu)先保護善意第三人的合法權(quán)益。而在買賣不破租賃原則的適用條件中也對受讓人的主觀心態(tài)做了明確規(guī)定，即要求受讓人在受讓標的物之前對該標的物上已經(jīng)存在的租賃權(quán)是知情的。因此，如果出租人在出讓標的物前未告知受讓人該標的物已被出租的事實，以致于受讓人構(gòu)成“善意第三人”，則承租人不享有對抗善意受讓人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人只能基于租賃合同請求出租人承擔違約責任。從這一例外原則可以看出，債法也優(yōu)先保護“善意第三人”的合法權(quán)益，同時直接體現(xiàn)出債法的人文關(guān)懷。

第四，買賣不破租賃原則的立法目的是保護承租人的居住權(quán)。在現(xiàn)實生活中，很多人都無法擁有屬于自己的房子，尤其是在大城市奮斗的年輕一代人，他們因為生活成本較高、房價較高而無法負擔一套房子，所以會選擇租房居住。對于承租人來說，出租人在租賃期間擅自將租賃物出讓給第三人的行為無疑是侵害其居住權(quán)，如果此時不保護承租人的承租權(quán)，就沒有辦法保證承租人“安居”，那何談“樂業(yè)”呢？但是若承租人在租賃期間未得到出租人同意的情況下將租賃物轉(zhuǎn)租，該行為被視作“非法轉(zhuǎn)租”。這種非法轉(zhuǎn)租行為侵害了出租人對租賃物的所有權(quán)，如果此時次承租人仍享有像承租人一樣的優(yōu)先購買權(quán)，無疑是與“買賣不破租賃原則”保護承租人的居住權(quán)相背，同時承租人將租賃的房屋轉(zhuǎn)租給他人，說明承租人對該租賃房屋沒有較強需求，即不會侵害承租人的居住權(quán)。因此，承租人非法轉(zhuǎn)租租賃物，次承租人不適用買賣不破租賃原則。這一例外原則從立法目的層面體現(xiàn)出：債法對債權(quán)債務關(guān)系中真正弱勢的當事人給予人文關(guān)懷。

五、結(jié)論

法律的終極目標是保障人的基本權(quán)利和特殊權(quán)利，作為民法分支的債法也毫不例外，同時債法也在很多方面體現(xiàn)出它獨特的人文關(guān)懷。本文主要以買賣不破租賃原則為例，從承租人的優(yōu)先購買權(quán)、買賣不破租賃原則的例外情形兩方面闡述債法的人文關(guān)懷在買賣不破租賃原則中的體現(xiàn)。出于保護承租人的居住權(quán)而賦予承租人的優(yōu)先購買權(quán)雖然表面上有突破債的相對性的傾向，但其實質(zhì)體現(xiàn)出了債法對在債權(quán)債務關(guān)系中處于弱勢地位的當事人給予人文關(guān)懷；“買賣不破租賃原則”的四個例外情形則不同程度、不同方面地體現(xiàn)出在特定情形下債法對承租人、受讓人分別給予的人文關(guān)懷。因此，“買賣不破租賃原則”充分體現(xiàn)出債法相比其他法律擁有的獨特的人文關(guān)懷。

參考文獻：

[1]王利明.論“買賣不破租賃”.中州學刊.2013（9）.

[2]季金華.買賣不破租賃原則限制適用的條件分析.政法論叢.2016（8）.