魏巍

摘 要：從保障承租人利益的角度，我國(guó)現(xiàn)行法律明確賦予租賃房屋的承租人以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但同時(shí)也不可避免的出現(xiàn)承租人因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)而導(dǎo)致承租人利益受損的情形，且依據(jù)我國(guó)《合同法》，賦予承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)遭受侵害的類(lèi)型以及其該權(quán)利遭受侵害后可要求侵權(quán)人承擔(dān)的損害賠償?shù)姆秶o(wú)具體規(guī)定?；A(chǔ)目前在立法上的規(guī)定缺陷以及為了保護(hù)承租人的利益，筆者將對(duì)承租人擁有此項(xiàng)權(quán)利過(guò)程中遭受損害的各種情形以及各自對(duì)應(yīng)的賠償范圍進(jìn)行拙論。

關(guān)鍵詞：租賃房屋承租人;優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2019）02-0094-02

一、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利構(gòu)成

依據(jù)《合同法》第230條和《解釋?zhuān)俚?1條，對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利構(gòu)成進(jìn)行如下解析：

（一）主體為承租人

按照該權(quán)利在我國(guó)法律中的表述，不難確認(rèn)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利主體是承租人，但是實(shí)際中也不乏存在承租人將其租賃的房屋轉(zhuǎn)租于次承租人的情形，那么，此時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)權(quán)利主體是承租人還是次承租人，則應(yīng)以我國(guó)《合同法》第224條為基礎(chǔ)分別討論。

轉(zhuǎn)租的情形有兩種，不同的情形會(huì)導(dǎo)致相異的結(jié)果。在出租人將房屋租賃于承租人后，基于利益需要或者為滿(mǎn)足其他人的需要，承租人會(huì)將其自己租賃的房屋再行轉(zhuǎn)租于他人，此時(shí)如果承租人是經(jīng)過(guò)出租人的同意將房屋轉(zhuǎn)租于他人的，則承租人為第一承租人和轉(zhuǎn)租后的承租人，且均為法律所允許。在轉(zhuǎn)租的情形下，次承租人對(duì)于房屋的使用需求大于承租人，承租人在更大程度上為獲取轉(zhuǎn)租的利益而租賃房屋。所以，轉(zhuǎn)租后的承租人擁有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于第一承租人。相反，在承租人擅自將房屋再行租賃的，轉(zhuǎn)租后的承租人所享有的權(quán)利不得對(duì)抗出租人，其僅僅對(duì)第一承租人具有約束力，此時(shí)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)屬于第一承租人。

（二）出租人欲將租賃房屋進(jìn)行出賣(mài)

承租人要想行使其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則必須以出租人存在出賣(mài)為要件，且承租人不得不受限制的行使權(quán)利，要嚴(yán)格遵守《解釋》第24條的相應(yīng)規(guī)定。出賣(mài)是以支付對(duì)價(jià)為體現(xiàn)的，故出租人出賣(mài)房屋的“出賣(mài)”應(yīng)做擴(kuò)大解釋?zhuān)瑢?shí)質(zhì)上與出賣(mài)意思一致的行為都應(yīng)認(rèn)定為出賣(mài)，不應(yīng)當(dāng)單純理解為買(mǎi)賣(mài)。實(shí)踐中存在兼有買(mǎi)賣(mài)與贈(zèng)與的混合贈(zèng)與，對(duì)此，有學(xué)者認(rèn)為混合贈(zèng)與中的買(mǎi)賣(mài)，可作為承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的前提;另一部分學(xué)者認(rèn)為，混合贈(zèng)與中房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移中存在基于情感因素的贈(zèng)與，且買(mǎi)賣(mài)于贈(zèng)與的部分無(wú)法做清晰的區(qū)分，故，混合贈(zèng)與中承租人無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

（三）出租人與第三人成立買(mǎi)賣(mài)合同

《合同法》規(guī)定，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是有前提的，其為承租人與其他購(gòu)買(mǎi)者在價(jià)格、支付方式等一致的情況下?lián)碛袃?yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的權(quán)利。對(duì)此筆者認(rèn)為，出租人與第三人確定交易條件且交易條件必須在承諾到達(dá)要約人時(shí)，出租人應(yīng)將此情況告知承租人，承租人在同等條件下行使其權(quán)利。所以，出租人已經(jīng)與除承租人之外的第三人達(dá)成買(mǎi)賣(mài)房屋的合同并將房屋變更登記于第三人名下的，承租人可要求出租人承擔(dān)權(quán)利侵害的賠償責(zé)任;若只是簽訂合同還未變更登記的，則承租人利用其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以阻卻出租人對(duì)第三人的義務(wù)履行，導(dǎo)致出租人承擔(dān)對(duì)第三人的違約責(zé)任。綜上，承租人與第三人的買(mǎi)賣(mài)合同只是作為承租人權(quán)利行使的前置條件，不會(huì)影響合同的效力。

二、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)界定

（一）應(yīng)為請(qǐng)求權(quán)

該種支持者認(rèn)為出租人在不向承租人通知且未給予承租人購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)后直接將房屋出賣(mài)給除承租人之外的第三人的，承租人可基于保護(hù)自身利益而要求承租人作出向其轉(zhuǎn)讓房屋的保證，因而將此權(quán)利界定為債權(quán)。又由于締約是需要雙方協(xié)商的，如將該權(quán)利認(rèn)定為請(qǐng)求權(quán)則必然導(dǎo)致承租人與出租人為了達(dá)成交易而反復(fù)協(xié)商，這將與該權(quán)利本身制定的法理邏輯相違背。

（二）應(yīng)為形成權(quán)

形成權(quán)是單單依據(jù)權(quán)利人的單方行為就可以發(fā)生權(quán)利變動(dòng)效果的一種權(quán)利。加之《合同法》第230條，優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)人可以依據(jù)自己的單方意思，形成與出賣(mài)人和第三人達(dá)成的合同中約定的條件一致的契約，且該契約并不需要出賣(mài)人的承諾。有學(xué)者認(rèn)為在通常情況下承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)經(jīng)常出現(xiàn)被侵害且侵害人為出租人，因此，他們認(rèn)為認(rèn)定為形成權(quán)不符合法理。對(duì)此，筆者持有不同意見(jiàn)，以下三種情形可以理解為形成權(quán)確實(shí)受到了侵害：①行使形成權(quán)條件是否達(dá)成的控制權(quán)掌握在相對(duì)人手中，如相對(duì)人沒(méi)有在期限內(nèi)通知形成權(quán)人，就會(huì)出現(xiàn)無(wú)法行使權(quán)利，進(jìn)而導(dǎo)致侵害結(jié)果;②若房屋不存在，這會(huì)直接出現(xiàn)權(quán)利侵害;③形成權(quán)相對(duì)人有意或者惡意的去阻礙該權(quán)利的行使也必定會(huì)出現(xiàn)權(quán)利遭受損害的結(jié)果。筆者認(rèn)為，我們將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)界定為形成權(quán)，并不會(huì)像其他學(xué)者認(rèn)為的那樣存在法律障礙。所顧慮的，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)下的出租人的通知義務(wù)屬于程序義務(wù)，與權(quán)利本身的屬性無(wú)任何關(guān)聯(lián)，因此，通知義務(wù)是出租人對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的附屬義務(wù)，而不是權(quán)利本身要求的義務(wù)。

三、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的損害情形

（一）出租人未通知承租人出賣(mài)事宜

出租人是租賃房屋是否出賣(mài)以及出賣(mài)房屋交易條件的第一信息知情人，承租人是否有機(jī)會(huì)行使權(quán)利取決于出租人是否將出賣(mài)房屋的事項(xiàng)告知承租人，告知后承租人才有選擇購(gòu)買(mǎi)的機(jī)會(huì)。有學(xué)者認(rèn)為，鑒于出租人沒(méi)有履行通知義務(wù)時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任以及承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使在我國(guó)法律中無(wú)跡可尋，故承租人可以在知曉出賣(mài)后隨時(shí)向出租人主張權(quán)利，但將如王澤鑒先生對(duì)出租人出賣(mài)土地的論述一樣更加劇權(quán)利實(shí)現(xiàn)的難度。

（二）房屋已過(guò)戶(hù)至第三人

承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的賦予目的是保障承租人對(duì)房屋使用利益的穩(wěn)定性，故承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的目的是將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至其名下，權(quán)利的行使與其是否與出租人簽訂合同不存在直接的代表關(guān)系。如出租人同時(shí)與除承租人外的第三人以及承租人分別簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但將房屋過(guò)戶(hù)至第三人名下，此時(shí)依據(jù)物權(quán)變動(dòng)原理之不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于第三人，同理，出租人就無(wú)法按約定向承租人履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同，最終造成權(quán)利的侵害。

（三）出租人阻礙權(quán)利行使

不難發(fā)現(xiàn)，在我國(guó)的法律中，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有強(qiáng)制性，但仍不可避免在實(shí)際中出租人故意以其行為（有意躲避承租人、不予配合房屋變更登記等）阻礙承租人權(quán)利的行使，這種行為實(shí)際上不會(huì)影響承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但必然會(huì)給承租人帶來(lái)額外的費(fèi)用支出。

四、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)損害賠償

《解釋》的第21條僅規(guī)定出租人未盡通知義務(wù)得賠償承租人的損失，未提及損害賠償?shù)姆秶?。以下為根?jù)前述承租人受侵害的三種情形對(duì)進(jìn)行的分析。

（一）無(wú)法行使權(quán)利時(shí)的損害賠償責(zé)任

承租人的權(quán)利是否受到侵害并不能直接用依據(jù)出租人的通知作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樵趯?shí)際中存在雖然出租人沒(méi)有告訴承租人出賣(mài)房屋的事項(xiàng)，但是承租人在短時(shí)間內(nèi)運(yùn)用其他方式獲取了真實(shí)情況，這時(shí)的承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并沒(méi)有受到侵害，故不應(yīng)讓出租人擔(dān)責(zé)。另外一種情形則為從出租人出賣(mài)房屋至完成過(guò)戶(hù)期間，承租人一直沒(méi)有得知出賣(mài)的事實(shí)，這種情況下就屬于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)無(wú)法行使、權(quán)利受侵害的情形。

由于實(shí)際中會(huì)存在承租人故意擾亂交易秩序而主張權(quán)利受損，故在判斷其權(quán)利受損時(shí)要先以承租人對(duì)出租人出賣(mài)的房屋是否具有購(gòu)買(mǎi)意向?yàn)榍疤?，如無(wú)購(gòu)買(mǎi)意向則不存在權(quán)利受損，于此，承租人想利用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受損的理由主張損害賠償應(yīng)當(dāng)首先證明其有受讓租賃房屋的需求或者想法，這種想法包括但不限于承租人在出租人出賣(mài)房屋之前與出租人通過(guò)當(dāng)面溝通或者電話、郵件或其他有效方式表達(dá)其有意購(gòu)買(mǎi)房屋、對(duì)于房屋的價(jià)款以及購(gòu)買(mǎi)的其它條件進(jìn)行協(xié)商等。如果依據(jù)承租人出具的證明能確定承租人確實(shí)對(duì)出租人的出售房屋具有購(gòu)買(mǎi)能力和購(gòu)買(mǎi)意愿，就應(yīng)依據(jù)因承租人喪失購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)而造成的損失進(jìn)行賠償，賠償還應(yīng)以承租人為了滿(mǎn)足居住需求而尋找房源并購(gòu)買(mǎi)房屋所支付的實(shí)際價(jià)格與租賃房屋出賣(mài)時(shí)的實(shí)際支付價(jià)格的差價(jià)為依據(jù)，并結(jié)合承租人因此多支付的租金以及其他合理費(fèi)用等綜合認(rèn)定賠償責(zé)任的大小。

（二）權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)的損害賠償責(zé)任

文章前部分對(duì)于承租人不能實(shí)現(xiàn)權(quán)利的表述，若出現(xiàn)此種情形，即出租人在與承租人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的同時(shí)還與第三人進(jìn)行磋商，在比對(duì)價(jià)格后選擇了第三人，而后與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并完成過(guò)戶(hù)。承租人想要實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)該怎么辦？這時(shí)需要分析第三人的主觀情況是否是善意的。若第三人在簽訂合同及過(guò)戶(hù)時(shí)是惡意的，即第三人明知承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情況，這時(shí)承租人得以行使其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)抗惡意的第三人的行為，不管買(mǎi)賣(mài)合同是否合法有效、房屋是否已經(jīng)過(guò)戶(hù)。承租人實(shí)現(xiàn)權(quán)利的方式可以選擇申請(qǐng)房屋登記部門(mén)撤銷(xiāo)第三人在標(biāo)的房產(chǎn)的登記，還可以訴至法院請(qǐng)求將房屋登記到自己的名下。這樣，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)便得以行使。但是，若第三人的主觀為善意，這時(shí)承租人不可以以享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)抗第三人的善意行為，承租人只能向出租人主張違約的損害賠償，賠償?shù)姆秶勒沼嘘P(guān)規(guī)定依據(jù)實(shí)際損失和可得利益損失進(jìn)行確定。對(duì)于房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)移所有權(quán)到第三人名下時(shí)，法律賦予承租人可以不繼續(xù)租賃，解除租賃合同的權(quán)利，這樣可以對(duì)承租人予以一定程度的保護(hù)，讓其可以去尋找適合的房源以減少對(duì)其造成的損害。

（三）權(quán)利行使受阻時(shí)的損害賠償責(zé)任

在實(shí)際交易中出租人故意阻礙承租人行使權(quán)利的情形并不少見(jiàn)，出租人阻礙的情形如故意躲避承租人、不配合辦理房屋過(guò)戶(hù)登記等，這些行為在實(shí)質(zhì)上并不會(huì)影響優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使的結(jié)果，但是出租人的這種行為必然會(huì)在增加承租人為排除多重障礙而付出的時(shí)間成本以及其他不必要的投入，還會(huì)拖延承租人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的進(jìn)度。出租人這樣的行為可以概括為對(duì)承租人的侵權(quán)，承租人有權(quán)要求出租人停止侵權(quán)行為，必要時(shí)可以請(qǐng)求法院判令出租人停止侵權(quán)，并賠償承租人因此所支出必要費(fèi)用。

[ 注 釋 ]

①《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》.

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]張禮洪.按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之實(shí)現(xiàn)——<物權(quán)法>第101條的法解釋和適用[J].華東政法大學(xué)《法學(xué)》月刊，2009（5）.

[2]王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究[M].北京大學(xué)出版社，2015.

[3]最高人民法院民事審判第一庭編著.最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用[M].人民法院出版社，2009.