高 琛

(西安翻譯學(xué)院商學(xué)院，陜西 西安 710105)

土地增值稅主要是指在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)及地上建筑物產(chǎn)權(quán)，其主要以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的增值額作為征稅對(duì)象，現(xiàn)階段我國(guó)已經(jīng)將土地、房屋的轉(zhuǎn)讓收入合并成土地增值稅。在計(jì)算土地增值稅過程中一般采用扣法和評(píng)估法對(duì)增值額進(jìn)行計(jì)算，并且在計(jì)算土地增值稅過程中需要對(duì)納稅人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入進(jìn)行計(jì)算，然后減去法定扣除金額，最后將余額作為征稅依據(jù)。

一、土地增值稅分析

(一)土地增值稅納稅人分析

土地增值稅納稅人主要指的是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物以及附著物，從而取得收入的個(gè)人或單位，此處所提到的個(gè)人或單位，主要是指有償轉(zhuǎn)讓土地的個(gè)人和單位，其中包括團(tuán)體、企事業(yè)單位、個(gè)體以及部隊(duì)等，同時(shí)還涵蓋外商投資企業(yè)、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)以及華僑等[1]。

(二)土地增值稅征稅范圍分析

土地增值稅的征稅范圍主要是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物等獲取的收入行為，其中主要包含以下三個(gè)方面：第一，我國(guó)土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓我國(guó)土地使用權(quán)征收費(fèi)用，不對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)征稅；第二，僅對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為進(jìn)行征稅，對(duì)于不轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的行為不征收；第三，只對(duì)發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地行為并且獲取收入的征稅，對(duì)于存在轉(zhuǎn)讓行為，沒有收入的不征稅[2]。

(三)土地增值稅稅率分析

土地增值稅稅率一直是人們所關(guān)注的重點(diǎn)，其采用了四級(jí)超率累進(jìn)稅率法。具體稅率情況如下表。

表1 土地增值稅超率累進(jìn)稅率表

二、土地增值稅計(jì)算中相關(guān)稅費(fèi)的處理

(一)涉及增值稅的案例及處理分析

案例1分析：某房地產(chǎn)公司把自己開發(fā)的房產(chǎn)分配給公司內(nèi)的股東，所分配的房產(chǎn)同類、同期市場(chǎng)價(jià)格為1000萬，那么其中存在的問題為：該公司怎樣確定土地增值稅應(yīng)稅收入？

解析：對(duì)于以上問題解答則需要采用國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)(下簡(jiǎn)稱70號(hào)公告)公告中的第三條規(guī)定，其中明確規(guī)定納稅人將開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)用于公司內(nèi)部員工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、分配股東以及抵償債務(wù)等非貨幣行為，在出現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，需要根據(jù)銷售房地產(chǎn)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》執(zhí)行收入，也就是根據(jù)該公司在同一年度、地區(qū)、類別房產(chǎn)的平均價(jià)格進(jìn)行確定。與此同時(shí)，還需要考慮房屋銷售價(jià)格為含增值稅價(jià)格，而該公司視同銷售價(jià)格為1000萬，在計(jì)算土地增值稅應(yīng)稅收入過程中不僅需要區(qū)分納稅人類型，還需要對(duì)土地承包抵減銷售額等進(jìn)行分析。假設(shè)該公司適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)算方法，則需要根據(jù)70號(hào)公告中的第一條進(jìn)行計(jì)算，土地增值稅應(yīng)稅收入=1000÷(1+5%)=952.38(萬元)；假設(shè)該公司房產(chǎn)的地價(jià)款為450萬，則適用增值稅一般計(jì)算方法：土地增值稅應(yīng)稅收入=(1000-450)÷(1+11%)=495.50(萬元)。

(二)涉及契稅的案例處理分析

案例2：若某公司開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中銷售收入為900萬，在進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中印花稅為0.5萬，在對(duì)相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行清算時(shí)，該繳納的印花稅怎么扣除呢？

解析：印花稅已作為開發(fā)費(fèi)用，需要根據(jù)綜合比例進(jìn)行扣除，不能進(jìn)行重復(fù)扣除。

案例3：某公司不是房地產(chǎn)公司，該公司銷售一套二手店鋪收入為900萬，繳納的印花稅為0.5萬，那么印花稅是否可以在土地增值稅前扣除？

解析：印花稅以“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除。主要原因?yàn)樵摴静⒎欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以不存在特殊規(guī)定，該公司所繳納的印花稅需要以“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除，同時(shí)對(duì)于財(cái)務(wù)核算中非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅需要以“稅金及附加”或“營(yíng)業(yè)稅稅金及附加”為標(biāo)準(zhǔn)。

(三)涉及城建稅和教育費(fèi)等案例處理分析

案例4：某房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，在計(jì)算增值稅過程中采用一般計(jì)稅方式，若A項(xiàng)目含稅銷售收入為1000萬，預(yù)繳增值稅為35萬，那么在A項(xiàng)目增值稅清算過程中，怎樣確定可以扣除的城建稅、教育費(fèi)附加？

解析：城建稅、教育費(fèi)附加扣除需要與預(yù)繳增值稅相對(duì)應(yīng)，即25×(7%+3%)=25萬。按照70號(hào)公告中的第三條規(guī)定，對(duì)于不能根據(jù)清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的稅務(wù)，需要根據(jù)清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅過程中，實(shí)際所繳納的城建稅和教育費(fèi)附加。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，所有在境內(nèi)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)同時(shí)獲取收入的單位、個(gè)人，除了相關(guān)稅法規(guī)定免稅外，其余均需要根據(jù)土地增值稅條例規(guī)定繳納相應(yīng)的土地增值稅。經(jīng)過上文分析可得，在對(duì)土地增值稅計(jì)算及相關(guān)稅費(fèi)處理過程中，需要對(duì)轉(zhuǎn)讓單位及個(gè)人具體情況進(jìn)行分析，并根據(jù)相關(guān)稅法對(duì)應(yīng)稅收入進(jìn)行計(jì)算，因此對(duì)土地增值稅計(jì)算過程中相關(guān)稅費(fèi)處理研究，能夠充分應(yīng)用到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)計(jì)算中來。