摘 要：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以金融為支撐的市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房信貸以及其他貸款總額的80%都是以房產(chǎn)作為抵押物的，房產(chǎn)貸款在銀行的總貸款額中占比已達(dá)70%以上，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)穩(wěn)定金融發(fā)展至關(guān)重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

1.中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組（2004）將我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)歸為六類：（1）部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）“假按揭”所隱藏的道德風(fēng)險(xiǎn)。（4）基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在的操作風(fēng)險(xiǎn)。（5）土地開(kāi)發(fā)貸款面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)。（6）房地產(chǎn)貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)。

2.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所（2005）認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)包括五類：（1）信用或違約風(fēng)險(xiǎn)。（2）抵押物或財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。（3）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。（4）期限不匹配風(fēng)險(xiǎn)。（5）提前支付的風(fēng)險(xiǎn)。

目前，中國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了諸如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、房地產(chǎn)信托融資、合作開(kāi)發(fā)融資、買(mǎi)殼上市等其他融資方式，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未出現(xiàn)多元化的融資體系，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)、房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的發(fā)展才剛剛起步，比重還很小，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要是房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)。在這樣一種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)還是購(gòu)房者，融資渠道都過(guò)于單一，不能擺脫對(duì)銀行的依賴。所以，房地產(chǎn)金融實(shí)則是以間接融資為主的融資體系，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)實(shí)則是商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)，銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的金融風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)中，銀行是承擔(dān)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主體，那么可以從銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)類型入手對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行劃分。巴塞爾委員會(huì)認(rèn)為銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)類型主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性四大類。

中國(guó)房地產(chǎn)貸款絕大多數(shù)是浮動(dòng)利率貸款，利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款收益影響較小。外資雖然已經(jīng)介入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，但外資所占規(guī)模較小，我國(guó)房地產(chǎn)貸款主要以本幣進(jìn)行交易，房地產(chǎn)金融面臨的匯率風(fēng)險(xiǎn)微乎其微。目前中國(guó)房地產(chǎn)金融面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要包括信用風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)兩類。

二、模式及結(jié)論

中國(guó)形成了以銀行為核心的中國(guó)特色房地產(chǎn)金融模式，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的資金主要來(lái)源于商業(yè)性信貸，銀行貸款參與到產(chǎn)業(yè)鏈上的各個(gè)環(huán)節(jié)。

在房地產(chǎn)企業(yè)的貸款總額占其資金來(lái)源總額的40%-50%。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的主要資金來(lái)源是國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的貸款，在房地產(chǎn)資金中銷售收入是其主要的資金來(lái)源，房地產(chǎn)業(yè)商品房的銷售收入主要是居民的個(gè)人購(gòu)房款，這其中的70%都來(lái)自住房貸款，因此房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金和相關(guān)資金的籌集必須要得到商業(yè)銀行信貸的大力支持，所以在本質(zhì)上都屬于銀行貸款?？梢钥闯?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要的資金主要來(lái)自于商業(yè)銀行的貸款。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的根源在于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)價(jià)格是影響個(gè)人住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的最主要的指標(biāo)，它對(duì)開(kāi)發(fā)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)也有著顯著的影響，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的根源。

價(jià)格波動(dòng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的常態(tài)，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著穩(wěn)固的需求基礎(chǔ)。房地產(chǎn)兼具金融資產(chǎn)和實(shí)物資產(chǎn)的雙重特征，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍面臨著較強(qiáng)的消費(fèi)和投資需求，房地產(chǎn)價(jià)格整體上呈上升趨勢(shì)。

隨著國(guó)民收入水平的提升，仍有改善住房條件的消費(fèi)需求。其次，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平急劇提升，新增城鎮(zhèn)人口將為房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅房地產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)勁需求。根據(jù)聯(lián)合國(guó)有關(guān)組織的統(tǒng)計(jì)，世界各國(guó)己經(jīng)有50%以上的人口生活在城市，全世界己經(jīng)步入了城市化時(shí)代。最后，房地產(chǎn)作為投資品，受到了經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快地區(qū)更多人群的關(guān)注。

但是從房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款率來(lái)看，2013年以前，中國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率呈現(xiàn)出逐漸下降的趨勢(shì)，說(shuō)明在中國(guó)的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量還是比較高的，銀行業(yè)在控制房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)方面還是比較審慎的。2013年以后不良貸款率的比重逐漸上升，表明房地產(chǎn)行業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)逐漸增加，銀行業(yè)應(yīng)該警惕。

從房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)看，一線房?jī)r(jià)城市呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而二三線城市的房?jī)r(jià)指數(shù)比較平穩(wěn)，這個(gè)和我們目前得出的理論一致。即目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是比較穩(wěn)定的，房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較小，但是局部地區(qū)還是存在較大風(fēng)險(xiǎn)的。

房?jī)r(jià)收入比，國(guó)際上通常認(rèn)為理想的范圍是3-6倍，世界銀行認(rèn)為發(fā)展中國(guó)家的比值一般在4-6倍，發(fā)達(dá)國(guó)家一般在1.8-5.5之間。從wind上的數(shù)據(jù)來(lái)看， 2015年，北京的房?jī)r(jià)收入比是19.6，上海的房?jī)r(jià)收入比20.6。

從全國(guó)層面來(lái)看，中國(guó)不存在房地產(chǎn)泡沫，而從北京和上海的區(qū)域?qū)用鎭?lái)看，兩個(gè)地區(qū)的多數(shù)指標(biāo)超過(guò)或接近存在泡沫時(shí)的臨界值，這說(shuō)明北京和上海已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，需要關(guān)注和防范。

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作者簡(jiǎn)介：

常翔（1992-），男，山西長(zhǎng)治人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)2016（金融學(xué)）學(xué)碩研究生，研究方向：商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)管理.