摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)存在緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展離不開金融市場(chǎng)的大力支持。本文分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)影響宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制以及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)相互影響的動(dòng)態(tài)過程。最后提出政策建議政府應(yīng)該"審慎"調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，防止其劇烈波動(dòng)并且從根源上防止金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)和蔓延。

關(guān)鍵詞：宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)防范；房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)存在緊密聯(lián)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展離不開金融市場(chǎng)的大力支持。在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史上，日本、美國(guó)以及東南亞都發(fā)生過因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格波動(dòng)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫最終引發(fā)金融危機(jī)爆發(fā)的事件。這類事件一旦發(fā)生一方面不僅影響本國(guó)金融體系穩(wěn)定及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面還會(huì)破壞全球金融系統(tǒng)以及經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)價(jià)格水平的波動(dòng)對(duì)一國(guó)以及全球金融和經(jīng)濟(jì)發(fā)展都會(huì)產(chǎn)生影響。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，我國(guó)政府擔(dān)憂房地產(chǎn)市場(chǎng)上發(fā)生波動(dòng)會(huì)對(duì)我國(guó)金融及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)生造成影響，時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向，出臺(tái)嚴(yán)苛的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格采取“審慎”的態(tài)度。到底房地產(chǎn)市場(chǎng)如何對(duì)宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)造成影響，其程度如何，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以及金融體系穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。本文試圖從房地產(chǎn)市場(chǎng)影響宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制判斷近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)相互影響的動(dòng)態(tài)過程。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)影響宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制

從已有文獻(xiàn)分析，國(guó)內(nèi)外學(xué)者采用不同的方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制進(jìn)行研究取得較為豐富的成果。宋凌峰和葉永剛（2010）發(fā)現(xiàn)從2001年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸變大，2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控在一定程度上釋放了部分金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格需要維持在一定的水平才能夠控制風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格過高或者過低都會(huì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)增大。Dell等（2011）銀行將其資產(chǎn)過多的投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得收益，使得杠桿增大，金融風(fēng)險(xiǎn)積聚，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅時(shí)，將會(huì)影響金融穩(wěn)定。王勁松等（2016）發(fā)現(xiàn)金融不穩(wěn)定的重要來(lái)源之一就是房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)。周偉亞等（2017）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀變量的關(guān)系具有十分明顯的時(shí)間趨勢(shì)，兩者關(guān)系并不穩(wěn)定會(huì)隨著時(shí)間的變化發(fā)生突變。因此，時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融風(fēng)險(xiǎn)的靜態(tài)及動(dòng)態(tài)關(guān)系十分重要。

分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的原因，第一，土地供應(yīng)不足是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的重要制度因素，由于土地資源具有稀缺性從而決定房地產(chǎn)土地供給彈性小而需求大，為風(fēng)險(xiǎn)的形成提供條件。第二，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，這種利用土地?fù)Q取財(cái)政收入的短期行為是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要原因。第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮、高預(yù)期收益吸引了大量商業(yè)銀行資金，商業(yè)銀行過于樂觀的向房地產(chǎn)市場(chǎng)提供大量信貸資金，兩者的關(guān)聯(lián)性越來(lái)越緊密。

從理論分析房地產(chǎn)市場(chǎng)影響宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于以上三種原因價(jià)格不斷上漲。其次，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)泡沫會(huì)反過來(lái)進(jìn)一步刺激金融信貸擴(kuò)張，急劇放大金融風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)出現(xiàn)“非理性繁榮”，投機(jī)盛行，當(dāng)房?jī)r(jià)超過市場(chǎng)基本面決策的實(shí)際支付能力時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的可能性越來(lái)越大。然后，如果此時(shí)政府出臺(tái)相關(guān)管制措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸，較少投資者投入資金，部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂，房?jī)r(jià)受到外部沖擊快速下跌。最后，在外部沖擊下房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷下跌，從金融體系角度分析，上游房地產(chǎn)公司和下游房貸居民的貸款違約率不斷提高，金融機(jī)構(gòu)擁有越來(lái)越多的呆賬和壞賬，嚴(yán)重削弱投資者對(duì)銀行業(yè)的信心，引起金融危機(jī)的爆發(fā)。從經(jīng)濟(jì)秩序角度分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退會(huì)導(dǎo)致全社會(huì)的消費(fèi)和生產(chǎn)大幅減少，大量公司倒閉，失業(yè)人數(shù)上升，還可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退甚至崩潰。

鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)之間具有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，我國(guó)政府十分重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地差市場(chǎng)進(jìn)行“供給側(cè)改革”，去掉房地產(chǎn)市場(chǎng)的多余庫(kù)存，為我國(guó)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長(zhǎng)動(dòng)力提供助力，有效防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)相互影響的動(dòng)態(tài)過程

2003年房地產(chǎn)被確立為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資額與日俱增。2004年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，2005年出現(xiàn)高漲態(tài)勢(shì)，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)有顯著的正影響。為了有效控制投資過熱，2006-2007年間我國(guó)政府展開了一系列宏觀調(diào)控，隨著“國(guó)八條”、“國(guó)六條”以及一系列增息、嚴(yán)控房貸等貨幣政策的頒布與實(shí)施，房?jī)r(jià)漲幅有所回落，2006年—2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的影響減小。2008年受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一段時(shí)間的低增長(zhǎng)。2009年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格從低點(diǎn)迅速增長(zhǎng)到一定高度，助力我國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定發(fā)展到一定合理水平，金融風(fēng)險(xiǎn)逐漸變小。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，房地產(chǎn)價(jià)格又開始快速上漲，整體上發(fā)生較大幅度波動(dòng)，2011年國(guó)家進(jìn)行了史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控—“國(guó)十條”，房地產(chǎn)市場(chǎng)冷卻下來(lái)，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的影響不太明顯。2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到投資頂峰，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展下行。由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)作用強(qiáng)，宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)較高。從2014年底政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列利好房地產(chǎn)發(fā)展的政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，到2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，金融風(fēng)險(xiǎn)較高。當(dāng)前，房地產(chǎn)早已偏離其“居住屬性”。天價(jià)房屋的背后表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)貸款支付土地購(gòu)置費(fèi)的“上游杠桿”和居民貸款支付房屋購(gòu)置費(fèi)的“下游杠桿”維持在較高水平。由于金融風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜性、突發(fā)性和傳染性等特點(diǎn)，在多重因素壓力下，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)崩塌，極易引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。2016年開始正式實(shí)施供給側(cè)改革，2017年10月明確“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的”，2017年12月又對(duì)住房制度的頂層設(shè)計(jì)做出部署，十分重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，我國(guó)積極實(shí)施調(diào)控政策守住不發(fā)生宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。

三、政策建議

為了促進(jìn)我國(guó)政府實(shí)施有效的房地產(chǎn)調(diào)政策以及穩(wěn)定我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展，我們提出如下政策建議：第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)有著較強(qiáng)的影響，政府要合理控制土地的供應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)投資，從房地產(chǎn)價(jià)格上漲的機(jī)制角度出發(fā)采取“宏觀審慎”原則，使其不要發(fā)生劇烈波動(dòng)，并且嚴(yán)密監(jiān)管宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的情況。第二，我國(guó)應(yīng)該從根源上防止金融風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)和蔓延，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王勁松，韓克勇，趙琪.資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)金融穩(wěn)定的影響——基于中國(guó)數(shù)據(jù)的實(shí)證研究[J].中國(guó)流通經(jīng)濟(jì)，2016，30（03）：102-107.

作者簡(jiǎn)介：

潘揚(yáng)（1993—），女，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)碩士研究生；鄭睿（1991-），男，山西財(cái)經(jīng). 項(xiàng)目基金：潘揚(yáng) 鄭睿大學(xué)博士研究生。本文為2018年山西省研究生教育創(chuàng)新項(xiàng)目課題（2018BY087）階段成果.