謝澤鋒

“房地產(chǎn)一打噴嚏，家電行業(yè)可能就要感冒?！庇捎诩译姰a(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)具有密切的協(xié)同效應，許多家電巨頭早已染指房地產(chǎn)業(yè)務，而當這些家電巨頭玩起房地產(chǎn)，依舊是那么兇猛。

據(jù)統(tǒng)計，美的、海爾、海信、長虹、奧克斯等家電企業(yè)均涉足房地產(chǎn)領域，而這些企業(yè)不少打起了“智慧地產(chǎn)”的旗號。例如，海爾以“產(chǎn)城創(chuàng)生態(tài)圈”為發(fā)展戰(zhàn)略，打造地產(chǎn)+物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)系統(tǒng)。

據(jù)報道，2011年，海爾地產(chǎn)位列“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)第三十六位”、成長眭TOP10第二名、連續(xù)四年榮獲中國房地產(chǎn)百強企業(yè)。集團還為海爾地產(chǎn)定下用五六年時間趕超萬科的“宏偉目標”，喊出五六年內資產(chǎn)規(guī)模趕超萬科。

然而，房地產(chǎn)市場的突然遇冷讓這些家電企業(yè)瞬間“水土不服”，一些企業(yè)萌生退意。海爾地產(chǎn)也由此轉入下滑通道?？硕鸢l(fā)布的《2019年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，海爾產(chǎn)城創(chuàng)以133.3億元排名第108位，與萬科等行業(yè)龍頭相差甚遠。

而在家電企業(yè)中，美的當屬投資房地產(chǎn)業(yè)務最為成功的企業(yè)。根據(jù)最新公告，2019年前9個月，美的置業(yè)（03990.HK）連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司共實現(xiàn)合同銷售金額約708億元，同比增長約21.65%;已售建筑面積約694.9萬平方米，同比增長約20.89%。

今年初，美的置業(yè)董事局主席郝恒樂在出席業(yè)績發(fā)布會時曾表示，2019年公司的銷售目標為1000億元，這與此前“2020年千億計劃”的時間表相比提前了1年。

這家五年前才剛剛達到百億級別的房企，5年時間就計劃突破千億，何享健家族的地產(chǎn)野心和他的家電產(chǎn)業(yè)—樣龐大。

加速拿地

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2019年1-9月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》，美的置業(yè)以269億元排在26位，超過了藍光發(fā)展、榮盛發(fā)展、世茂等房企。

據(jù)報道，在城市布局方面，美的置業(yè)過往聚焦在二線及強三線城市。3月的年度業(yè)績會上，郝恒樂表示，二線和強三線是美的置業(yè)強力要做的城市，這是房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場。

從去年下半年到今年上半年，美的置業(yè)新增項目都在原來城市布局的基礎上進—步升級，基本上以一線、二線和強三線城市為最主要區(qū)域。

中報數(shù)據(jù)顯示，公司上半年新增46宗地塊，新增土地儲備總建筑面積達966萬平方米。對應的新增貨值為1254億元，其中一線、新一線城市以及二線城市的貨值占比將近70%。其新增面積能躋身新增土地建面的TOP10（基于克而瑞數(shù)據(jù)）。

截至上半年，公司擁有土地儲備總建筑面積約5251萬平方米，平均地價約為每平方米2677元，土地成本具有價格優(yōu)勢。

與此同時，美的置業(yè)開始加大力度布局一、二線城市，新進入了上海、天津、杭州、武漢、惠州等城市。

盡管土地成本具有一定價格優(yōu)勢，但也不乏高溢價拿地。2019年2月底，美的置業(yè)以總價16.02億元競得徐州銅山區(qū)一宗商住地塊，成交樓面價2425元/平方米，溢價率高達73%;4月3日，以6.43億元競得寧波市路橋區(qū)南官新天地（3號地塊），溢價率約86.6%;4月20日，斥資7.65億元拍下衡陽[2019]拍字01號地塊，溢價率為44%，該地塊也成為了衡陽的“地王”;3天后美的置業(yè)又以28.57億元競得武漢編號P（2019）028號宗地，溢價率72.9%。

負債激增現(xiàn)金流為負

快速擴張的同時，美的置業(yè)背負的債務規(guī)模也在不斷攀升。

根據(jù)Wind金融數(shù)據(jù)，2017年美的置業(yè)總負債達到千億級別后，仍舊不斷匕漲。2017-2019中報，其總負債規(guī)模分別為1008.14億元、1537.35億元、1861.66億元。

在負債上升的同時，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流卻持續(xù)為負，上述三個財季，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額分別為-73.57億元、-166.15億元、-82.66億元。

根據(jù)公告，其今年上半年凈債務率95.6%，較2018年末的97.4%下降1.8個百分點。但超過95%的凈負債率依然處于高位，需要進一步優(yōu)化。

從公告中也可以看出美的置業(yè)做出的努力。公告提到，截至今年上半年，公司銀行借款及債券融資占比由年初的62%提升至81%，信托融資占比由年初的24%下降至8%，一年內到期有息負債由年初的34%下降至21%。，同時，公司還擁有現(xiàn)金及銀行存款278.26億元。

截至上半年，公司短期借款及長期借貸當期到期部分總計為114.9億元，長期借款為426.93億元，就目前來看，公司現(xiàn)金足夠覆蓋短期債務，償債壓力并不大。

今年1、2月，美的置業(yè)還發(fā)行了三期本金總額為50.6億元的公司債，票面利率為7.00%、5.30%及6.50%。

為應對不斷趨緊的融資政策，美的置業(yè)開始不斷翻新融資花樣。

為應對不斷趨緊的融資政策，美的置業(yè)確實也開始不斷翻新融資花樣。公司表示，除了發(fā)債外，還將研究加大與險資的合作。

今年7月8日，華泰保險認購了華泰資產(chǎn)旗下的“華泰一美的置業(yè)不動產(chǎn)債權投資計劃”，金額0.3億元。據(jù)悉，本次華泰保險集團投資為第一期發(fā)行，起息日為2019年7月11日，產(chǎn)品存續(xù)期限為3+2年?！叭A泰一美的置業(yè)不動產(chǎn)債權投資計劃”融資主體為美的置業(yè)集團有限公司或其合法承繼人，資金用于約定的美的廣場項目和美的德賢公館項目的開發(fā)和建設支出。雖然一期認購規(guī)模不大，但也是美的置業(yè)與保險資金合作的一次嘗試。

此外，6月24日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，公司間接全資公司美的建業(yè)與貸款人就初步總金額達25億港元的銀團定期貸款融資達成協(xié)議，并設綠鞋機制允許包括上述初步貸款金額在內的總金額增加至不超過30億港元或其等值美元，并訂立融資協(xié)議。

“動能十足的馬拉松選手”，郝恒樂用這句話定義美的置業(yè)。不知在行業(yè)增速進^換擋期，各種政策趨緊的背景下，美的置業(yè)能否真正成為他口中穿越行業(yè)周期的長跑者？