羅桂艷

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，個人按揭貸款的規(guī)模在商業(yè)銀行貸款結(jié)構(gòu)中的占比越來越大，但隨著宏觀調(diào)控的開展，各地出臺地產(chǎn)限購政策，加上政府遏制房價畸形上漲的決心，個人按揭住房貸款呈現(xiàn)出規(guī)模大、利率高、期限長、還款壓力大的特點，各種風(fēng)險因素凸顯。針對當(dāng)前個人住房按揭貸款的特點，指出當(dāng)前個人住房按揭貸款存在的風(fēng)險因素，探討風(fēng)險防范的對策及建議。

關(guān)鍵詞：個人住房按揭貸款;風(fēng)險;防范

文章編號：1004-7026（2019）23-0130-03? ? ? ? ?中國圖書分類號：F832.4;F293.3? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

1? 個人住房按揭貸款的風(fēng)險特點

1.1? 貸款規(guī)模龐大，貸款利率高，期限長

個人住房按揭貸款近年發(fā)展迅猛，據(jù)年報數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年上半年房貸余額超過萬億的銀行有4家，中農(nóng)工建繼續(xù)以絕對優(yōu)勢，位居房貸業(yè)務(wù)的第一。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的推動，我國的房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，各地房價不斷上漲，特別是北上廣深一線城市。目前，中央號召“房住不炒”，采取堅決遏制房價的政策，房價上漲得到了有效遏制，但是房價水平已經(jīng)處于較高水平，大眾還是難以承受。高房價必然是高杠桿，導(dǎo)致個人住房貸款金額龐大，而政策調(diào)控導(dǎo)致商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款規(guī)模受限，貸款利率水平高，借款人的還款壓力倍增。各大商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款產(chǎn)品設(shè)計時限最長為30年，二手房貸利率均上浮20%，有些貸款規(guī)?？刂?，上浮更多[1]。

1.2? 風(fēng)險管理難度增大

個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)在各大商業(yè)銀行中占比較高，對此業(yè)務(wù)的管理難度加大。

首先，從大環(huán)境來說，目前各大商業(yè)銀行均通過查詢借款人的人行征信信息了解其個人的信用情況，如果借款人沒有商業(yè)銀行信用卡消費記錄，就會出現(xiàn)信用空白的現(xiàn)象，這就導(dǎo)致信息不對稱，存在風(fēng)險隱患。其次，重視貸前調(diào)查忽視貸后管理的問題依然存在。個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)對應(yīng)的客戶群體很龐大，各大商業(yè)銀行的個貸客戶經(jīng)理維護(hù)的客戶量較大，對每一個客戶個體貸款進(jìn)行細(xì)致的貸前調(diào)查、貸中管理、貸后監(jiān)督是艱巨的任務(wù)，不是單獨個貸客戶經(jīng)理可以完成的任務(wù)，終歸難以實現(xiàn)。最后，借款人都傾向于盡量長的合同期限，在這個合同期限內(nèi)，借款人自身存在不確定性，借款商業(yè)銀行難以實時掌握借款人的有效變動信息，這就會增加潛在的變動風(fēng)險[2]。

1.3? 風(fēng)險具有可傳導(dǎo)性

近年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，中央號召房住不炒，堅決遏制房價畸形上漲?；诜康禺a(chǎn)市場蓬勃發(fā)展的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，隨著房地產(chǎn)風(fēng)險的增加，其風(fēng)險的可控性也逐漸受到關(guān)注。如果房價市場突然出現(xiàn)高位下折，市場出現(xiàn)業(yè)主大鬧營銷中心是小，國家出現(xiàn)金融風(fēng)險是大。當(dāng)市場出現(xiàn)房屋價值小于或者等于貸款價值的信號時，借款銀行將會要求借款人增加抵押物價值，以此降低銀行風(fēng)險，屆時將會出現(xiàn)大量借款人違約的情況，地產(chǎn)風(fēng)險將傳至金融系統(tǒng)。大規(guī)模的不良資產(chǎn)有可能引發(fā)整個金融系統(tǒng)的震蕩，銀行將受到極大沖擊[3]。

2? 個人按揭貸款的風(fēng)險類型

2.1? 內(nèi)部風(fēng)險

（1）商業(yè)銀行操作風(fēng)險?；ヂ?lián)網(wǎng)金融飛速發(fā)展，促使各大商業(yè)銀行快速升級轉(zhuǎn)型，個人住房貸款市場份額競爭依然是角逐的焦點。作為各大商業(yè)銀行主要營銷力量的客戶經(jīng)理隊伍，承受的壓力明顯更大。高壓的考核指標(biāo)，高強(qiáng)度的工作節(jié)奏，個貸客戶經(jīng)理有可能會因此追求量而選擇忽視質(zhì)，即便知道借款人提供的是虛假資料也繼續(xù)受理，甚至協(xié)助借款人補(bǔ)充借款資料，誤導(dǎo)貸款審批人。更有甚者，個貸客戶經(jīng)理為了完成考核指標(biāo)，與中介機(jī)構(gòu)或者開發(fā)商偽造客戶資料，制造假象，騙取商業(yè)銀行信貸資金，借此完成考核量。這就提高了商業(yè)銀行的操作風(fēng)險[4]。

（2）貸前審核風(fēng)險。貸前審核是辦理個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的第一步。經(jīng)辦個貸客戶經(jīng)理作為風(fēng)險把控第一道門的守門人，應(yīng)該具備專業(yè)性，同時有較高的風(fēng)險責(zé)任意識，守好風(fēng)險責(zé)任關(guān)。在初步了解借款人基本情況的過程中，使每一個核實環(huán)節(jié)無紕漏，核實借款人提供的貸款申請資料的真實性和合規(guī)性，如實審核借款人的借款資格。疏于環(huán)節(jié)監(jiān)管，都會增加風(fēng)險點。如果經(jīng)辦個貸客戶經(jīng)理不熟悉業(yè)務(wù)，則會錯失合格借款客戶，將其推向?qū)κ帚y行，因此個貸客戶經(jīng)理隊伍的建設(shè)管理尤為重要[5]。

（3）貸后管理風(fēng)險。個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)主體對應(yīng)的是個人客戶，群體數(shù)量眾多。各大商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)占比大，發(fā)展快，個人個貸客戶經(jīng)理名下維護(hù)的個貸客戶數(shù)量相當(dāng)可觀。但是個人的精力是有限的，面對巨大的任務(wù)量，很多網(wǎng)點都會側(cè)重完成任務(wù)量。對已經(jīng)完成的個貸業(yè)務(wù)，要求對應(yīng)的貸后管理，就會疏于關(guān)注。高強(qiáng)度的工作節(jié)奏和高任務(wù)量，導(dǎo)致客戶經(jīng)理團(tuán)隊往往追求高完成率，側(cè)重點放在前面，后面就缺少關(guān)注動力。針對個貸業(yè)務(wù)的期限，5年是一個相對安全的期限，因此前期的維護(hù)工作容易被忽視。各大商業(yè)銀行對不良貸款缺乏有效的處罰措施，即使借款人出現(xiàn)逾期等風(fēng)險提示，對應(yīng)的個貸客戶經(jīng)理也只是督促還款，未能針對客戶的狀況進(jìn)行有效的排查，采取有效措施防止借款銀行出現(xiàn)信貸損失[6]。

2.2? 外部風(fēng)險

（1）信息不對稱。各大商業(yè)銀行借助人行征信系統(tǒng)的征信報告和行內(nèi)評分系統(tǒng)對借款人進(jìn)行資格和額度審核，借款人對借款銀行故意隱瞞其個人真實收入情況，提交虛假的申請材料，借款銀行也存在核實不出來的風(fēng)險，由此產(chǎn)生的個貸業(yè)務(wù)風(fēng)險就很高，銀行的信貸資金存在損失風(fēng)險[7]。

（2）借款人還款能力變動。目前，各大商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)品的周期最長一般設(shè)置為30年，很多借款人都傾向最長的期限，以此緩解當(dāng)前的還款壓力。在漫長的貸款周期中，如果借款人還款能力出現(xiàn)嚴(yán)重下降，不足以支撐其還款，其支撐的家庭也不足以應(yīng)對變動，銀行將會遭受風(fēng)險損失。