文/丁永洪、鐘玲 四川天成房地產(chǎn)土地估價(jià)咨詢有限公司 四川成都 610000

基于國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展背景下，城鄉(xiāng)之間的發(fā)展差距日趨縮小。如今我國(guó)正積極落實(shí)農(nóng)村土地征收與集體建設(shè)用地入市、宅基地體制改革試點(diǎn)工作，有的地區(qū)關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)方面的流轉(zhuǎn)管理已經(jīng)制定了體制，實(shí)現(xiàn)了土地資源的科學(xué)、有效管理，站在土地資源立法史方面分析，其有著里程碑式的成果與意義。然而事實(shí)上應(yīng)用土地資源時(shí)，面對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也會(huì)暴露出新的問(wèn)題，由此就要求有關(guān)工作者建立更豐富、有效的管理方法，以實(shí)現(xiàn)有效應(yīng)對(duì)。

1、集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估面臨的問(wèn)題

1.1 評(píng)估范圍無(wú)法明確

不管是城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估，或者是集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估，在進(jìn)行評(píng)估前必須明確評(píng)估的具體范圍。通常狀況下，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估具體范圍是主要分為城市的建成區(qū)、在建區(qū)與規(guī)劃區(qū)，是相對(duì)比較集中的。然而集體建設(shè)用地是比較分散的，而且分布斷斷續(xù)續(xù)的，不是很集中。所以怎樣明確集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估范圍是最基本的前提條件。

1.2 級(jí)別界限無(wú)法處理

級(jí)別的明確，通常需要于定級(jí)單元前提下，實(shí)現(xiàn)同一總分區(qū)間有關(guān)單元的合并。關(guān)于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)方面的級(jí)別界限，主要由自然的線狀地物組成，比如公路、河流以及行政區(qū)劃界線等等。與城鎮(zhèn)國(guó)有土地對(duì)比，在開(kāi)發(fā)程度方面集體建設(shè)用地有著明顯區(qū)別，尤其是基礎(chǔ)圖件無(wú)法與國(guó)有土地相比。例如，路網(wǎng)系統(tǒng)不健全，甚至有的路尚未命名，從而使得級(jí)別界限的明確變得十分困難。與此同時(shí)，農(nóng)村集體建設(shè)用地的實(shí)踐應(yīng)用，具體成果必須使廣大的農(nóng)民可以看得見(jiàn)、享受到，所以成果就要有著良好的可操作性。

1.3 估價(jià)參數(shù)、稅費(fèi)選擇有失依據(jù)

關(guān)于樣點(diǎn)地價(jià)的準(zhǔn)確評(píng)估，無(wú)論是選擇收益還原方法、成本逼近方法，或者是假設(shè)開(kāi)發(fā)方法等，都需要相應(yīng)的估價(jià)參數(shù)。從國(guó)有建設(shè)用地角度分析，其樣點(diǎn)地價(jià)的有效評(píng)估，許多參數(shù)與稅費(fèi)皆是有文件數(shù)據(jù)可以依據(jù)、參考的，即便是個(gè)別缺少依據(jù)，可是也趨于成熟了。而從集體建設(shè)用地角度分析，其地價(jià)評(píng)估參數(shù)難以準(zhǔn)確把握，最重要的是稅費(fèi)不一定可以參考國(guó)家有關(guān)規(guī)定。因?yàn)殡S意性比較大，每一位估價(jià)師所依據(jù)的參數(shù)與稅費(fèi)都有所區(qū)別，由此樣點(diǎn)地價(jià)就會(huì)產(chǎn)生巨大出入，嚴(yán)重影響集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

2、規(guī)范集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法

2.1 明確評(píng)估范圍

評(píng)估范圍通常是以市縣作為基本單位，實(shí)現(xiàn)集體基準(zhǔn)地價(jià)的統(tǒng)一性測(cè)算，可是必須結(jié)合規(guī)劃方案明確建設(shè)用地劃定的詳細(xì)范圍，具體需要按照下述幾方面狀況加以確定：①若是測(cè)算的范圍比較廣，各地的集體建設(shè)用地也是獨(dú)立的，而且內(nèi)部設(shè)施較為成熟，建設(shè)用地大多被農(nóng)田、未開(kāi)發(fā)的地進(jìn)行阻隔，那么評(píng)估范圍就需要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地的相應(yīng)地界線進(jìn)行劃定。②若是測(cè)算的范圍比較小，而且集體建設(shè)用地的分布相對(duì)分散，那么預(yù)測(cè)范圍就需要以行政邊界進(jìn)行范圍的劃定。③若是測(cè)算的范圍比較下，而且集體建設(shè)用地的分布相對(duì)集中，那么測(cè)算范圍需要以建設(shè)用地作為依據(jù)進(jìn)行劃定。

2.2 科學(xué)處理級(jí)別界線

根據(jù)集體建設(shè)用地方面定級(jí)提供的級(jí)別圖，無(wú)法準(zhǔn)確和線狀地物完美的吻合，尤其是偏遠(yuǎn)地區(qū)的道路，那里線狀地物十分的少，而且路名也不完善。此種形勢(shì)下，為能突出集體建設(shè)用地使用成果特點(diǎn)，有利于實(shí)現(xiàn)基層的操作使用。同時(shí)根據(jù)地價(jià)特點(diǎn)與規(guī)律，必須完成級(jí)別界線的科學(xué)處理與調(diào)整，將行政村作為最小的單元，借助地價(jià)處在同一水平的村和村行政界線的理性合并。由此級(jí)別界線的具體范圍就會(huì)變得清晰，而且文字描述更加的嚴(yán)謹(jǐn)，有效規(guī)避了不必要糾紛，更貼合農(nóng)村現(xiàn)實(shí)情況，有利于成果操作應(yīng)用。

2.3 采集地價(jià)真實(shí)狀況

估價(jià)資料的采集作為集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本工作，是實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)地價(jià)準(zhǔn)確評(píng)估的重點(diǎn)。資料采集的真實(shí)性、準(zhǔn)確性直接影響著集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果的可信度。若是采集的估價(jià)資料可以如實(shí)的呈現(xiàn)交易價(jià)格或者是收益情況，然后以此作為依據(jù)選擇科學(xué)的評(píng)估方式，準(zhǔn)確評(píng)估集體建設(shè)用地樣點(diǎn)價(jià)格，由此才可以得出與現(xiàn)實(shí)相符的基準(zhǔn)地價(jià)。政府應(yīng)規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)登記制度，建立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，實(shí)時(shí)掌握集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格變化的動(dòng)態(tài)信息，并提供相關(guān)信息。為基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估提供了第一手信息。

2.4 選取估價(jià)參數(shù)

估價(jià)工作人員應(yīng)該綜合分析國(guó)有土地、集體建設(shè)用地之間的差異性，根據(jù)集體建設(shè)用地的基本特色合理選擇估價(jià)參數(shù)。選擇收益還原方法進(jìn)行地價(jià)測(cè)算時(shí)，明確土地還原利率也尤為重要。因?yàn)榧w土地的租售資料十分的少，而通過(guò)租售比進(jìn)行還原利率的測(cè)算難度相對(duì)比較大，首先要計(jì)算出國(guó)有土地的減息率，然后集體土地投資風(fēng)險(xiǎn)大于國(guó)有土地投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，集體土地的恢復(fù)利率高于國(guó)有土地的恢復(fù)利率，從而間接地確定了評(píng)價(jià)參數(shù)，從原則方面可以保障不發(fā)生方向性錯(cuò)誤，以選取的參數(shù)符合實(shí)際情況。

總結(jié)：

總而言之，作為土地資源管理工作者，關(guān)于集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估方面，需要結(jié)合現(xiàn)實(shí)情形對(duì)集體建設(shè)用地的具體范圍實(shí)行科學(xué)規(guī)劃和處理，選用適當(dāng)?shù)姆椒ㄡ槍?duì)集體建設(shè)用地的交易、流轉(zhuǎn)進(jìn)行管理，只有實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地急轉(zhuǎn)地價(jià)評(píng)估的規(guī)范性、標(biāo)準(zhǔn)性處理，才可以保證集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)時(shí)以公正、公平的價(jià)格完成交易。