關(guān)惠敏

【摘 要】我國(guó)的住房供應(yīng)體系由住房銷(xiāo)售市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)和保障房市場(chǎng)組成，三個(gè)市場(chǎng)相互配合，互為補(bǔ)充，共同解決居民住房問(wèn)題。但自 1998年房屋商品化改革以來(lái)，住房銷(xiāo)售市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，住房租賃卻發(fā)展緩慢甚至停滯不前，租賃關(guān)系不穩(wěn)定、缺乏系統(tǒng)規(guī)范的租金定價(jià)機(jī)制，租賃雙方遭遇欺詐、利益被侵犯的事時(shí)有發(fā)生，日益成為中國(guó)城市住房供給環(huán)節(jié)的短板，沒(méi)有在住房供應(yīng)體系中充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。為了扶植和培育住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)自進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，就開(kāi)始制定相關(guān)政策。租購(gòu)并舉政策就是在這個(gè)背景下提出來(lái)的。

【關(guān)鍵詞】租購(gòu)并舉;住有所居;高房?jī)r(jià)

一、租購(gòu)并舉制度概述

2017年10月，黨的十九大報(bào)告明確提出“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這一制度的提出，使發(fā)展住房租賃市場(chǎng)具有了戰(zhàn)略性的指導(dǎo)意義，是實(shí)現(xiàn)居民住有所居的住房目標(biāo)、落實(shí)房住不炒的住房定位、進(jìn)行住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要落腳點(diǎn)。

租購(gòu)并舉這一表述主要經(jīng)歷了三個(gè)階段的變化。第一，最早的表述是租售并舉，出現(xiàn)在住建部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》建房[2015]4號(hào)文件中，當(dāng)時(shí)是站在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)租賃房產(chǎn);第二，購(gòu)租并舉最早出現(xiàn)在2015年年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，這一表述是站在消費(fèi)者的角度，提倡轉(zhuǎn)變消費(fèi)方式;第三就是十九大報(bào)告中提出的關(guān)于租購(gòu)并舉的表述。

租購(gòu)并舉本質(zhì)上是對(duì)住房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整，同樣屬于住房市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一部分。從字面意思上理解，“租購(gòu)并舉”是指在住房供給體系中既存在租賃性質(zhì)的住房又存在出售性質(zhì)的住房。對(duì)具備購(gòu)房能力的常住人口，支持其購(gòu)買(mǎi)商品住房;對(duì)不具備購(gòu)房能力或者沒(méi)有購(gòu)房意愿的常住人口，支持其通過(guò)住房租賃市場(chǎng)租房居住。

二、“租購(gòu)并舉的住房制度”對(duì)實(shí)現(xiàn)“全體人民住有所居”目標(biāo)的意義

（一）租購(gòu)并舉是解決我國(guó)住房問(wèn)題的重要渠道

近年來(lái)，我國(guó)一線城市以及熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，居民的房?jī)r(jià)收入比不斷升高，大部分的中低收入群體難以企及當(dāng)前的高房?jī)r(jià)，越來(lái)越難實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的目標(biāo)。這表明，我國(guó)住房銷(xiāo)售市場(chǎng)自動(dòng)過(guò)濾并不能解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的居住困難問(wèn)題。此外，經(jīng)歷了二十多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，我國(guó)一些高房?jī)r(jià)的城市，其土地開(kāi)發(fā)已經(jīng)接近極限，基本進(jìn)入存量房時(shí)代。這就要求在住房供求基本平衡的前提條件下，住房供給應(yīng)從新建住房或全面更新改造住房為主轉(zhuǎn)為利用舊房為主，盤(pán)活閑置用地或住房、允許商業(yè)性房產(chǎn)改建成租賃住房和試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，提倡分層供應(yīng)和梯度消費(fèi)。因此，為了能夠解決好新時(shí)代居民的住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)中低收入群體的住有所居，需要住房租賃市場(chǎng)與住房銷(xiāo)售市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展，推行租購(gòu)并舉的住房發(fā)展模式，加快培育與發(fā)展租賃市場(chǎng)。

（二）租購(gòu)并舉是保持房地產(chǎn)健康發(fā)展的必要途徑

1.租購(gòu)并舉有利于抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲

在一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市，城市化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展、投資投機(jī)者炒作以及購(gòu)房者獲得較大收益產(chǎn)生的“財(cái)富效應(yīng)”等諸多因素引發(fā)了更大程度的購(gòu)房熱。此外，租賃住房供給匱乏、租賃市場(chǎng)秩序混亂等情況普遍存在，最終導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民更多地通過(guò)購(gòu)房來(lái)實(shí)現(xiàn)住有所居，進(jìn)一步加劇了住房供求失衡，促使房?jī)r(jià)不斷飆升。由于租賃市場(chǎng)不能有效分流部分消費(fèi)者，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房需求在購(gòu)房市場(chǎng)中過(guò)度集中釋放，這也是房?jī)r(jià)屢屢突破調(diào)控目標(biāo)的重要推手。因此，只有在新時(shí)代推行租購(gòu)并舉的住房發(fā)展模式，加快培育與發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，補(bǔ)齊租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后的短板，排除對(duì)住房租賃消費(fèi)的制度性歧視，給居民提供一個(gè)可以“先租后買(mǎi)”的市場(chǎng)環(huán)境，滿(mǎn)足不同居民多層次的居住需求，從而能夠有效截留部分購(gòu)房需求，緩解銷(xiāo)售市場(chǎng)住房供求的失衡，起到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的效果。

2.租購(gòu)并舉是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制是有利于中國(guó)城鎮(zhèn)化長(zhǎng)期發(fā)展、人口合理聚集，以及空間分布的機(jī)制，有利于平衡房地產(chǎn)業(yè)的供給和需求，即短期均衡和長(zhǎng)期均衡不斷趨近的機(jī)制。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷二十多年的發(fā)展，“購(gòu)”的一端過(guò)于火熱，“租”的一端過(guò)于薄弱，以往“重購(gòu)輕租”的住房市場(chǎng)發(fā)展模式已呈現(xiàn)出諸多問(wèn)題，諸如房?jī)r(jià)過(guò)高、商品房空置率高、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱等，這不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定健康。因此，只有在新時(shí)代強(qiáng)化租購(gòu)并舉，補(bǔ)齊租賃市場(chǎng)這個(gè)短板，盤(pán)活存量房，擴(kuò)大住房供給，構(gòu)建多層次的住房供給體系，滿(mǎn)足不同群體的住房需求，形成房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，才能保持房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。

（三）租購(gòu)并舉是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一步大棋

1.當(dāng)前，我國(guó)鼓勵(lì)大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新，然而，高房?jī)r(jià)會(huì)給人們的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新帶來(lái)一定的阻力。高房?jī)r(jià)不僅造成購(gòu)房者拼盡幾代人財(cái)富積累付首付而且還要按月還貸當(dāng)房奴，使購(gòu)房者缺乏勇氣和信心去創(chuàng)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)租房群體中，年齡在20歲至34歲的年輕人占的比重高達(dá)89%以上。20-34歲是人一生中進(jìn)行創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的黃金時(shí)間。如果不能給他們提供一個(gè)穩(wěn)定的居所，那么有些人就會(huì)匆匆入市買(mǎi)房，等還清貸款早已錯(cuò)過(guò)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的階段了。因此，只有在新時(shí)代推行租購(gòu)并舉，提供可以長(zhǎng)期租賃的房源，滿(mǎn)足這些年輕人的居住需求，才能解除他們的后顧之憂(yōu)，讓他們能夠安心地在城市里落腳和扎根，并一心一意地投身于創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新之中，從而促進(jìn)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與發(fā)展，提高城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

2.當(dāng)前，我國(guó)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)仍然處于較低水平，其中造成居民不敢消費(fèi)的原因之一就是居民對(duì)于住房的“購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)”，所以高房?jī)r(jià)不利于消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)。同時(shí)，在高房?jī)r(jià)的背景下，生活成本全面提高，無(wú)房者房租上漲每月所剩無(wú)幾，更別說(shuō)將收入的大部分用于消費(fèi)了。另一方面，高房?jī)r(jià)不利于人口大規(guī)模地在大城市聚集。租金價(jià)格持續(xù)上漲的情況會(huì)促使城市中的外來(lái)務(wù)工人員無(wú)法久居，產(chǎn)生城市勞動(dòng)力不足的結(jié)果。因此，只有在新時(shí)代加快培育與發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，能夠大規(guī)模地向市場(chǎng)提供租金較低的租賃房源，才能促進(jìn)人口向大城市自由地遷徙，才能促進(jìn)服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，并相應(yīng)地提高消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。

三、結(jié)語(yǔ)

在新時(shí)代建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義的關(guān)鍵時(shí)期，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度對(duì)中國(guó)住房體制改革發(fā)揮重要作用，而租購(gòu)并舉住房制度的建立離不開(kāi)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的培育和發(fā)展。經(jīng)過(guò)研究和分析發(fā)現(xiàn)，我國(guó)從十八大以來(lái)就十分的重視住房問(wèn)題，出臺(tái)了多項(xiàng)政策，城鄉(xiāng)居民居住條件明顯改善。黨的十九大又深入解讀了住房制度，為住房改革指明了方向、路徑、目標(biāo)，只有加快建立并落實(shí)“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，保持房子“居住”的基本屬性，才能滿(mǎn)足人民群眾日益增長(zhǎng)的住房需求，才能逐步實(shí)現(xiàn)住有所居的宏偉目標(biāo)。

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