劉陽

[摘 要] 由于我國的政府行為，如對(duì)地產(chǎn)業(yè)過度征稅以及房地產(chǎn)市場本身等原因，導(dǎo)致高房價(jià)這一問題持續(xù)升溫，尤其是一二線城市的房價(jià)更是成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。這對(duì)對(duì)百姓以及市場經(jīng)濟(jì)帶來危害。我國應(yīng)通過調(diào)控房價(jià)、減少房屋空置率、加大保障房的建設(shè)、增加住房公積金的覆蓋率等措施進(jìn)行改善和解決。

[關(guān)鍵詞] 一二線城市；高房價(jià)；問題研究

[中圖分類號(hào)] F293.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] B

一、引言

當(dāng)前，我國在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展中面臨著幾大難題，住房問題便是其一。居民住房具有雙重屬性，房子能為百姓遮風(fēng)避雨，提供基本的生存場所，是人權(quán)保障的體現(xiàn)，是百姓生活的必需品。同時(shí)，住房也是一種具有消費(fèi)投資用途的商品。只有滿足大部分社會(huì)居民的住房需求，社會(huì)才能健康穩(wěn)定。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，近年我國城市商品住宅房同比漲幅最高的十個(gè)城市分別是：北京、廣州、深圳、上海、南京、鄭州、廈門、福州、沈陽和南充，其中全部為一二線城市。特別是“北上廣深”四個(gè)一線城市，由于它們影響力和聚集力進(jìn)一步增強(qiáng)，房價(jià)還會(huì)持續(xù)上漲。而絕大部分省會(huì)等一二線城市因勞動(dòng)力不斷流入，使房價(jià)下跌的可能性很小。相比于我國，美國人均居住面積為92平方米，是我國人均居住面積的3倍。且美國的住房單價(jià)折合成人民幣大約6800元/平方米，所以在美國，購房的壓力大大減小。在我國一二線城市買房，普通居民一般需要?jiǎng)佑么罅績?chǔ)蓄，除此之外還有向銀行按揭貸款，一次性付清房款額的現(xiàn)象非常少見。所以人均購買力即房價(jià)收入比的低下造成了我國居民買房難，壓力大的現(xiàn)象。由此高房價(jià)無論是給社會(huì)還是人民生活等都造成了很大影響。

二、高房價(jià)問題產(chǎn)生的原因

（一）政府行為

政府對(duì)地產(chǎn)業(yè)過度征稅導(dǎo)致了高房價(jià)的形成，目前政府對(duì)其征稅的項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到幾十項(xiàng)，包括了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅印花稅、土地增值稅等。部分項(xiàng)目的稅費(fèi)占房地產(chǎn)價(jià)格的30%左右。而相比于其他國家，即使是一些發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)稅收入僅占地方稅收的8%左右，而我國卻在70%以上。再有就是我國房地產(chǎn)相關(guān)法律的不健全也加速了各地房價(jià)的上漲。例如炒賣“房票”來牟利，一些人在“房票”出手時(shí)，通過與開發(fā)商、房管部門打個(gè)招呼，再去房管部門修改一下相關(guān)票據(jù)，由此造成了這條“利益鏈”的形成。還有我們通常所熟知的“炒樓花”，即買家在樓盤未落成之時(shí)只需交數(shù)量很少的訂金，訂下一套或多套單元，然后再轉(zhuǎn)手賣給別人，從中套取高額訂金，賺取差價(jià)。由于相關(guān)法律并沒有明確對(duì)其規(guī)范和制裁，導(dǎo)致無法從根本上制止這種投機(jī)行為的產(chǎn)生。最后，導(dǎo)致我國一二線城市房價(jià)高的原因還有大城市聚集了先進(jìn)的硬件、軟件設(shè)施。各行業(yè)的優(yōu)秀人才集中于大城市，通過這樣循環(huán)，導(dǎo)致了全國的優(yōu)質(zhì)資源向大城市集中、集中、再集中。這就意味著，財(cái)富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和居住環(huán)境較好的城市轉(zhuǎn)移，也就是向著少數(shù)高收入特別是購房投機(jī)者以及房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)移。如此這般往復(fù)，大城市房價(jià)越來越高。同時(shí)，一二線城市銀行信貸政策的放水也加劇了大量資金涌入房地產(chǎn)市場，推動(dòng)其價(jià)格的上漲。

（二）房地產(chǎn)市場

首先，土地價(jià)格上升是近年一二線城市的土地價(jià)格上升原因。房價(jià)由土地成本、建筑成本、稅費(fèi)和利潤組成。而土地作為不可再生資源，它的成本會(huì)逐漸增加。并且土地供應(yīng)量減少與土地需求增加是導(dǎo)致土地價(jià)格上升的直接原因，而房地產(chǎn)市場供給方的彈性較低，所以土地價(jià)格主要是由需求方?jīng)Q定的。尤其是在2003年通過了土地承包法，使土地的市場競爭更加激烈。再加上建筑成本的增加、勞動(dòng)力價(jià)格增加等因素加大了建房成本，而開發(fā)商成本的增加必定通過抬高房屋價(jià)格來轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者才能從中獲取利潤。其次，國家對(duì)房地產(chǎn)市場的管轄不規(guī)范且缺少透明。普通居民對(duì)房屋價(jià)格了解的渠道有限，不能做到快速和深入地了解。同時(shí)，由于房地產(chǎn)的市場競爭不完全，大企業(yè)憑借其自身的品牌、資金和傳媒優(yōu)勢(shì)造成了市場壟斷。進(jìn)而對(duì)房價(jià)市場價(jià)格具有一定的操控能力，通過囤地和捂盤造成房源供給小于需求，變相抬高房價(jià)。

三、高房價(jià)的嚴(yán)重危害

（一）對(duì)百姓的危害

首先，高房價(jià)減少居民可支配收入。普通百姓在買房過程中傾其積蓄，甚至大量貸款成為“房奴”。即使購買到住房，但是自用住房不能拿到市場上去做交易，因此自用住房只會(huì)增加其賬面財(cái)富而不是實(shí)際財(cái)富。其次，居民幸福感下降。由于老百姓買不起房，他們對(duì)房地產(chǎn)商乃至房地產(chǎn)業(yè)以及富人階層采取“仇富”態(tài)度，甚至還會(huì)引起一系列“社會(huì)排斥”的不良現(xiàn)象。高房價(jià)讓百姓有了畏懼心理，抗拒了解房地產(chǎn)市場，也給房地產(chǎn)業(yè)造成了威脅。

（二）對(duì)市場經(jīng)濟(jì)的危害

高房價(jià)使很多房屋需求者不得不求助于銀行貸款，事實(shí)上，目前我國有55%-70%的房屋投資來源于銀行。而大量按揭貸款使整個(gè)銀行體系面臨著壞賬風(fēng)險(xiǎn)，一旦這種房產(chǎn)泡沫破裂，房價(jià)就會(huì)下跌，沒人接盤，銀行就會(huì)出現(xiàn)大量壞賬和呆賬，接下去處理不好很可能就是蕭條。因此，隨著住房市場和信貸支持的過度需求，最后導(dǎo)致的整個(gè)房產(chǎn)泡沫的形成會(huì)使整個(gè)金融系統(tǒng)面臨危險(xiǎn)。所以任志強(qiáng)說，如果房價(jià)下跌，“要死也是先死銀行”絕非戲言。

高房價(jià)還削弱了城市競爭力。隨著房價(jià)的不斷上漲，一些受過高等教育的人才無法承受大城市的高房價(jià)而選擇離開大城市大企業(yè)，投向中小城市。舉一個(gè)例子，即使是中上等收入水平的高新白領(lǐng)，每月1.5萬元的稅后月薪，每年收入18萬，每年把所有收入用于儲(chǔ)蓄，十年可儲(chǔ)蓄180萬，按照3萬每平米的較低端的房價(jià)計(jì)算，十年才能買到60平，這還不算裝修等后期費(fèi)用。一個(gè)高薪白領(lǐng)尚且無法擔(dān)負(fù)高額的房價(jià)，更何況那些低收入的人群。在企業(yè)需要政府給他們提供什么服務(wù)的調(diào)查中，很多企業(yè)表示需要政府提供更好的公共服務(wù)，假設(shè)一所公司提供了5000元的月薪，但是房價(jià)卻是幾萬一平米，這樣的薪資待遇無法吸引人才，削弱了城市的競爭能力。此外，由于房價(jià)的上漲，大量開發(fā)商涌入市場，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動(dòng)高消耗和高污染的鋼鐵業(yè)迅速發(fā)展，給我國生態(tài)環(huán)境造成了很大傷害，同時(shí)鋼鐵行業(yè)出現(xiàn)了過度臃腫，嚴(yán)重的產(chǎn)能、產(chǎn)量過剩問題。endprint

四、高房價(jià)的解決措施

（一）調(diào)控房價(jià)的基本前提

自2003年，我國政府就采取了很多抑制房價(jià)過快增長的政策。不過盡管經(jīng)過了多輪調(diào)控，房價(jià)仍居高不下，甚至出現(xiàn)了房價(jià)越調(diào)控越增長的奇怪現(xiàn)象。之所以會(huì)出現(xiàn)這種奇怪的現(xiàn)象，有兩方面原因。首先，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國的經(jīng)濟(jì)支柱，所以根據(jù)中央的宏觀調(diào)控層面來講，它面臨著很強(qiáng)的約束。如果房地產(chǎn)業(yè)倒下了，危及了整個(gè)金融體系，我國的經(jīng)濟(jì)將會(huì)有硬著陸的危險(xiǎn)，整個(gè)社會(huì)秩序等也會(huì)因此而混亂?；谶@些原因，我國的宏觀調(diào)控措施的目標(biāo)并不是將房價(jià)壓到最低，而是要維持房價(jià)的穩(wěn)定和整個(gè)金融系統(tǒng)的安全和穩(wěn)態(tài)，因此無法大力打壓房價(jià)。所以我國政府應(yīng)采取較為溫和的方式使房價(jià)逐漸平緩下降，同時(shí)也保持了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。第二個(gè)原因是中央的一些政策遭到地方政府、開發(fā)商、國有銀行的聯(lián)合抵制。原因是地方政府、開發(fā)商、國有銀行是高房價(jià)的受益者。一旦樓市低迷，一些地方政府立即出臺(tái)了相關(guān)使樓市回暖的措施，比如降低首付款、減免相關(guān)稅賦等。例如西安甚至出臺(tái)了相關(guān)購房補(bǔ)貼的政策，這樣使購房需求量增加，抬高了樓價(jià)。

由此，想要治理我國的高房價(jià)，難度在于如何在保持整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的情況下，使房價(jià)逐漸下調(diào)。但是這兩者難以兼顧，所以每次調(diào)控之后，反而造成了房價(jià)的反彈現(xiàn)象。著名財(cái)經(jīng)的評(píng)論員葉譚針對(duì)此現(xiàn)象發(fā)出評(píng)論，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的上升會(huì)使我國的制造業(yè)面臨全軍覆沒的危險(xiǎn)。房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展關(guān)乎于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以如何溫和地使房價(jià)的溫度下降，同時(shí)保持其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)所受打擊最小是房價(jià)調(diào)控措施的前提。

（二）加大住房公積金的覆蓋率

住房公積金是單位和在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金，它是國家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有保障性、互助性和強(qiáng)制性。單位和職工個(gè)人有依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。但是根據(jù)企業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，對(duì)待住房公積金的態(tài)度也不同。例如私企并不積極繳納住房公積金，有些企業(yè)也并不提供此福利。另外，各個(gè)城市住房公積金的覆蓋區(qū)域不平衡，一二線城市的覆蓋率要高于三四線城市。為了提高住房公積金的覆蓋率，應(yīng)該進(jìn)一步完善住房公積金制度，比如完善其相關(guān)條例，由原來支持基本住房的消費(fèi)向支持基本住房消費(fèi)和保障性住房的建設(shè)并重轉(zhuǎn)型，增強(qiáng)住房公積金制度的公平性。同時(shí)，可以擴(kuò)大繳存政策的輻射范圍，將個(gè)體工商戶、進(jìn)城務(wù)工人員等各類勞動(dòng)者納入其覆蓋范圍，使每一個(gè)就業(yè)者都能享受到住房公積金政策。同時(shí)，加強(qiáng)立法保障，將公積金寫入勞動(dòng)法或者其他相關(guān)法律，以達(dá)到增加公積金的覆蓋率。

（三）增加保障房的建設(shè)

經(jīng)濟(jì)適用房就是用于解決中低等收入人群的住房問題。經(jīng)濟(jì)適用房是政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格來解決低收入家庭居住問題而修建的保障性住房。但是由于經(jīng)濟(jì)適用房的利潤較小，建設(shè)費(fèi)用比較大，所以開發(fā)商并不愿意開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房。另外，政府應(yīng)同時(shí)加大廉租房的建設(shè)。廉租房是指政府以租金進(jìn)行補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房與商品房不同，它對(duì)地方政府的財(cái)政收入有很大的影響，因?yàn)榱夥坎]有土地出讓金，也不能帶來財(cái)政收入，所以政府就得不到任何收入的回扣，政府當(dāng)然不愿意推進(jìn)廉租房的建設(shè)。所以針對(duì)此現(xiàn)象，政府應(yīng)該對(duì)民意進(jìn)行調(diào)查，真正關(guān)心百姓的生活是否幸福，真正做到百姓的衣食父母，加大廉租房的建設(shè)。

推進(jìn)廉租房的建設(shè)不僅能使低收入群體以及社會(huì)需要關(guān)愛的群體得到住房的保障，它對(duì)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程也起到了關(guān)鍵性的作用。而一個(gè)國家城鎮(zhèn)化的建設(shè)可以為其經(jīng)濟(jì)帶來飛速發(fā)展。例如在日本，在東京、大阪和名古屋三大城市，就集中了日本50%以上的廉租房，由此成就了日本三大經(jīng)濟(jì)圈之名，可見廉租房對(duì)城市經(jīng)濟(jì)具有一定的推動(dòng)作用。

[參 考 文 獻(xiàn)]

[1]王小剛.中國高房價(jià)的成因與治理[J].蘭州月刊，2011（10）

[2]黃仰玲.論我國城市高房價(jià)及其治理對(duì)策[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2014（9）

[3]趙泰軍.高儲(chǔ)蓄與高房價(jià)：因果關(guān)系的再審視[J].南京審計(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2015（3）

[責(zé)任編輯：王鳳娟]endprint