黃鵬杰

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展關(guān)乎著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民生活水平，由于部分企業(yè)未重視資產(chǎn)管理工作，建立的制度不夠完善，運(yùn)用的管理手段與技能已經(jīng)無法滿足現(xiàn)時(shí)代下的管理需求，從而阻滯了企業(yè)健康并穩(wěn)定的發(fā)展。需要企業(yè)掌握現(xiàn)時(shí)代下對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求，根據(jù)需求改善資產(chǎn)管理模式，從而使企業(yè)的發(fā)展順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，在市場(chǎng)中能夠穩(wěn)定生存與進(jìn)步，進(jìn)一步推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);資產(chǎn)管理;動(dòng)態(tài)管理

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理工作是決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與發(fā)展的重要工具，通過企業(yè)自身或者是向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)委托，從而對(duì)有形的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的管理工作，使企業(yè)資產(chǎn)能夠最朋限度的保值增值。由于我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響力度較大，競(jìng)爭程度不斷加大，需要企業(yè)改變以往的競(jìng)爭模式，使企業(yè)內(nèi)外都具備競(jìng)爭條件，且創(chuàng)新資產(chǎn)管理模式，從而推動(dòng)企業(yè)成為市場(chǎng)贏家，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

一、案例介紹

上海某房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司是中國XX集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，也是國家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，中國知名的新型城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商，在全國各地有分公司及項(xiàng)目部。該房地產(chǎn)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)范圍的比較廣泛，包括物業(yè)發(fā)展，建安、裝修、物業(yè)管理和物業(yè)投資等。企業(yè)擁有的固定資產(chǎn)數(shù)量眾多，固定資產(chǎn)的年預(yù)算較大，因此，在企業(yè)中實(shí)施有合理、科學(xué)的資產(chǎn)管理具有重要的意義與作用。

二、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)管理工作是決定企業(yè)生存與發(fā)展的重要內(nèi)容，需要企業(yè)重視資產(chǎn)管理，通過不斷掌握資產(chǎn)管理技術(shù)與管理手段應(yīng)用于資產(chǎn)管理工作中，達(dá)到與時(shí)俱進(jìn)的要求，從而在先進(jìn)的管理模式下，推動(dòng)企業(yè)健康并穩(wěn)定的發(fā)展。參與資產(chǎn)管理工作的人員不只是企業(yè)內(nèi)部的某一個(gè)人或者是某個(gè)部門，而是企業(yè)全員共同參與的工作內(nèi)容。從此可知，企業(yè)中的每一個(gè)人都是影響資產(chǎn)管理質(zhì)量的重要因素，只有全員共同具備高度管理意識(shí)與責(zé)任，才能使資產(chǎn)管理工作完成的質(zhì)量達(dá)到最高要求。只有在高質(zhì)量、高效率的資產(chǎn)管理模式下，企業(yè)的內(nèi)部產(chǎn)權(quán)才能清晰明確，內(nèi)部資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)有效盤活，從而達(dá)到合理有效的利用資產(chǎn)，充分發(fā)揮出資產(chǎn)的作用與價(jià)值[1]。另外，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)管理工作，能夠避免企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)流失問題，實(shí)現(xiàn)企業(yè)保值，再在優(yōu)質(zhì)的管理模式下經(jīng)濟(jì)效益不斷提升，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)增值，從此可以看出，良好的資產(chǎn)管理工作能夠?yàn)槠髽I(yè)實(shí)現(xiàn)保值增值的目標(biāo)。

三、當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理中存在的問題

通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的必要性進(jìn)行分析后可以發(fā)現(xiàn)，合理的資產(chǎn)管理能夠更好的服務(wù)于企業(yè)產(chǎn)權(quán)的管理、實(shí)現(xiàn)企業(yè)增值，可見，資產(chǎn)管理工作對(duì)企業(yè)起著決定性作用。本章將根據(jù)實(shí)際案例，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)管理實(shí)施過程中遇到的典型問題進(jìn)行分析。

3.1資產(chǎn)管理制度不健全

企業(yè)中缺乏完善的資產(chǎn)管理制度，內(nèi)部資產(chǎn)控制制度具有一定的缺陷，沒有固定的人員對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行定期的盤點(diǎn)，以致企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)張賬目長期得不到效對(duì)、資產(chǎn)清點(diǎn)不夠全面以及缺乏相應(yīng)的監(jiān)管。而企業(yè)財(cái)務(wù)部門只負(fù)責(zé)資產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理，但同時(shí)企業(yè)資產(chǎn)又屬于資產(chǎn)是部門進(jìn)行監(jiān)管，因此出現(xiàn)了資產(chǎn)管理權(quán)限劃分不明確等問題;企業(yè)內(nèi)資產(chǎn)在損壞、報(bào)廢、轉(zhuǎn)讓以及變賣時(shí)通常無法按照相關(guān)流程進(jìn)行處理，導(dǎo)致出現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)流失的情況發(fā)生。

3.2資產(chǎn)賬實(shí)不符、賬簿設(shè)置不健全

由于該企業(yè)項(xiàng)目投資規(guī)模較大，具有較多的在建項(xiàng)目，工程建設(shè)施工周期較長，涉及的施工單位較多，而且各個(gè)工程項(xiàng)目之間的施工進(jìn)度與又很大的差異，導(dǎo)致企業(yè)在結(jié)算過程中較為麻煩，雖然后期設(shè)立了企業(yè)資產(chǎn)總賬戶以及各個(gè)工程明細(xì)，但在實(shí)際中發(fā)現(xiàn)帳目中仍出現(xiàn)不規(guī)范的現(xiàn)象，而且沒有固定資產(chǎn)的管理賬目，導(dǎo)致一些沒有折余價(jià)值但仍有使用價(jià)值的物品沒有納入到管理賬目之中。同時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)管理方式較為單一，如財(cái)務(wù)部門使用財(cái)務(wù)軟件對(duì)資金進(jìn)行管理，但資產(chǎn)歸屬部門卻沒有相關(guān)軟件，導(dǎo)致資產(chǎn)歸屬部門無法及時(shí)有效的與財(cái)務(wù)部門進(jìn)行對(duì)接，一些資產(chǎn)在實(shí)際中只能長期掛賬而無法進(jìn)行財(cái)務(wù)處理。

3.3資產(chǎn)盤點(diǎn)方式落后流于形式

企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)的盤點(diǎn)時(shí)依然使用人工方式，導(dǎo)致在工作過程中經(jīng)常出現(xiàn)紕漏和錯(cuò)誤的情況，而在時(shí)間緊迫的情況下更會(huì)出現(xiàn)資產(chǎn)盤點(diǎn)形式化的情況，以至于企業(yè)新資產(chǎn)沒有入賬而出現(xiàn)有物無賬;外單位以及個(gè)人長期占用企業(yè)資產(chǎn)卻沒有相關(guān)手續(xù)以及財(cái)務(wù)處理;少提甚至不提折舊，使資產(chǎn)賬面凈值虛增、賬實(shí)不符。

四、加強(qiáng)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理的策略

房地產(chǎn)企業(yè)的生存條件是在保值的基礎(chǔ)上，再實(shí)現(xiàn)增值，而企業(yè)投資目的是實(shí)現(xiàn)自身收益最大化、保值增值，與企業(yè)的生存條件相一致。如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)的投資目標(biāo)，需要依靠企業(yè)的經(jīng)營理念、資產(chǎn)管理、管理制度、先進(jìn)技術(shù)、營銷策略等內(nèi)容。其中，資產(chǎn)管理的作用較為具大，原因是能夠決定企業(yè)保值增值、收益最大化目標(biāo)的成敗。所以，企業(yè)需要重視資產(chǎn)管理，加強(qiáng)資產(chǎn)管理工作，從而充分發(fā)揮出資產(chǎn)管理的作用，成為企業(yè)不斷發(fā)展的助推劑。

4.1提高資產(chǎn)管理意識(shí)

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理工作是決定企業(yè)生存與發(fā)展的重要工具，需要企業(yè)在運(yùn)營過程中加強(qiáng)重視，并不斷引入先進(jìn)的管理模式與技術(shù)，使自身的管理模式能夠與時(shí)俱進(jìn)，成為自身發(fā)展的助推劑。由于資產(chǎn)管理工作并非是一個(gè)人或者是一個(gè)部門的工作內(nèi)容，而是企業(yè)全員共同參與的工作，需要企業(yè)在重視資產(chǎn)管理的同時(shí)，深入了解資產(chǎn)管理的功能與內(nèi)涵，從而使管理理念得到優(yōu)質(zhì)轉(zhuǎn)變。企業(yè)再根據(jù)功能與內(nèi)涵制定科學(xué)、完善的管理制度與業(yè)務(wù)流程，只有科學(xué)的制度與業(yè)務(wù)流程才是提高資產(chǎn)管理工作質(zhì)量的前提與保證。在內(nèi)部，企業(yè)要設(shè)立專門的資產(chǎn)管理部，及時(shí)組建工作人員修訂與完善管理制度、業(yè)務(wù)流程，使資產(chǎn)管理的日常工作實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、科學(xué)化。另外，企業(yè)要加強(qiáng)員工培訓(xùn)，讓所有員工的資產(chǎn)管理理念與意識(shí)不斷提高，共同努力提升管理質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資最大化，且能夠保值增值。

4.2采用科學(xué)的資產(chǎn)管理方法

由于我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展及融入國際經(jīng)濟(jì)，需要房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營理念、資產(chǎn)管理理念、資產(chǎn)管理方法不斷改變，以發(fā)展眼光探索房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，并根據(jù)發(fā)展方向轉(zhuǎn)變理念，通過不斷引入先進(jìn)的資產(chǎn)管理方法，使自身的管理模式與時(shí)俱進(jìn)，從而成為市場(chǎng)中的佼佼者。企業(yè)在實(shí)際資產(chǎn)管理工作中，要保證資產(chǎn)使用效率，可以運(yùn)用生命周期的管理理論管理資產(chǎn)全流程。在資產(chǎn)購建時(shí)，要對(duì)購置計(jì)劃的可行性嚴(yán)謹(jǐn)性分析，準(zhǔn)確評(píng)估與測(cè)算項(xiàng)目成本與收益。企業(yè)還要對(duì)資產(chǎn)核算管理工作力度不斷加強(qiáng)，運(yùn)用信息技術(shù)與數(shù)據(jù)共享功能，全方位、全過程的管理資產(chǎn)，使資產(chǎn)管理工作質(zhì)量有效保證。例如，運(yùn)用信息技術(shù)把資產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)錄入計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)中，使采購數(shù)據(jù)、調(diào)撥數(shù)據(jù)、報(bào)廢數(shù)據(jù)等資產(chǎn)管理全流程能夠在計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)中全部顯示，并對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)與管理者實(shí)現(xiàn)共享、方便查閱，再根據(jù)管理系統(tǒng)中提供的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)制定合理化的決策[2]。

4.3加強(qiáng)資產(chǎn)動(dòng)態(tài)管理

由于市場(chǎng)處于不斷變化中，企業(yè)資產(chǎn)管理也需要實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)式管理，才能適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)，從而使資產(chǎn)管理決策實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確性。企業(yè)可以利用生命周期理論，把靜態(tài)資產(chǎn)管理模式轉(zhuǎn)變成動(dòng)態(tài)管理，設(shè)置專職部門集中管理企業(yè)資產(chǎn)，使每一個(gè)環(huán)節(jié)的管理呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)模式。如果是閑置資產(chǎn)或者是不使用的資產(chǎn)，需要及時(shí)處理，使無法發(fā)揮自身功能的資產(chǎn)發(fā)揮出剩余的作用。年末階段，企業(yè)還要盤點(diǎn)、評(píng)估、檢查實(shí)物資產(chǎn)，如果存在變化性的資產(chǎn)要及時(shí)調(diào)整數(shù)據(jù)，使資產(chǎn)管理系統(tǒng)不斷更新，從而充分發(fā)揮出資產(chǎn)應(yīng)用的使用效率。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)管理工作決定著企業(yè)的發(fā)展，需要企業(yè)重視此工作內(nèi)容，不斷引入先進(jìn)的、科學(xué)的管理方法，運(yùn)用動(dòng)態(tài)式的管理模式，使資產(chǎn)管理充分發(fā)揮自身作用，推動(dòng)企業(yè)成為市場(chǎng)中的佼佼者。

【參考文獻(xiàn)】

[1]范國剛.房地產(chǎn)企業(yè)如何加強(qiáng)固定資產(chǎn)實(shí)物管理[J].企業(yè)改革與管理. 2017，（16）：21-22.

[2]李晶.中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)管理戰(zhàn)略研究[J].企業(yè)改革與管理. 2016，（16）：18-19.