王志宇

在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的過程中，由于企業(yè)所得稅以及土地增值稅的稅收籌劃存在一定的問題，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展受到影響。本文通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與土地增值稅進(jìn)行全面的討論，通過詳細(xì)分析兩個(gè)稅種繳納存在的不足，提出相應(yīng)的解決對(duì)策，能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的整體稅收利潤(rùn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅與增值稅納稅籌劃存在的問題

（一）收入核算不全面，存在隱瞞銷售的問題

由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的施工項(xiàng)目施工工期長(zhǎng)，而且整體的投入非常高，大多數(shù)的交易都需要按照特殊交易方式進(jìn)行處理銷售收入，但是大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，由于并沒有完全根據(jù)會(huì)計(jì)制度和稅法規(guī)定來確認(rèn)收入條件，這樣就導(dǎo)致很多情況下往往會(huì)以借款的方式來獲取房屋預(yù)售款，并且存入到企業(yè)負(fù)責(zé)人的賬戶之中，通過負(fù)責(zé)人以個(gè)人的名義借款，占用這一部分的預(yù)收款，并且用于日常的建設(shè)支出，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的交易風(fēng)險(xiǎn)沒有實(shí)現(xiàn)完全轉(zhuǎn)移，也不符合收入確認(rèn)的主要原則。特殊形式的收入金額情況屢見不鮮，大多數(shù)的企業(yè)也沒有能夠?qū)N售地下室、地下車位等納入到收支中，很多的企業(yè)也并沒有認(rèn)為其他應(yīng)付款，短期借款等納入到企業(yè)的經(jīng)營所得，很容易導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)政稅款流失嚴(yán)重。還有的企業(yè)可以通過成立附屬房地產(chǎn)銷售公司的方式利用附屬公司利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，這樣就能夠減少發(fā)票或者推遲確認(rèn)收入，轉(zhuǎn)移利潤(rùn)達(dá)到少繳納或者延遲繳納企業(yè)的應(yīng)納稅額。

（二）成本費(fèi)用核算不合理

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程預(yù)算估計(jì)開發(fā)的過程中，很多的企業(yè)為了能夠獲得合法的票據(jù)，往往會(huì)虛增開發(fā)費(fèi)用成本，并且根據(jù)已付工程款計(jì)算開發(fā)成本，虛列支出，或者在工程尚未完工時(shí)向用戶開具發(fā)票，增加可售面積單位，利用確認(rèn)銷售和配比成本等方法來計(jì)算應(yīng)當(dāng)申報(bào)的所得稅額，導(dǎo)致應(yīng)納稅所得嚴(yán)重削弱前期開發(fā)成本費(fèi)用。

由于房地產(chǎn)的工期成本較長(zhǎng)，所占用的資金增長(zhǎng)非常大，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠提高企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，經(jīng)常會(huì)通過分期滾動(dòng)開發(fā)的方式導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)舞弊問題非常嚴(yán)重，即使是整個(gè)工程項(xiàng)目開工完成之前就按照土地出讓合同來付清土地出讓金或者拆遷賠償費(fèi)，而并沒有根據(jù)開發(fā)成本進(jìn)行確認(rèn)，導(dǎo)致企業(yè)的開發(fā)成本和稅前扣除費(fèi)用大大增加，減少企業(yè)的計(jì)稅成本和應(yīng)納稅的所得額。在費(fèi)用扣除計(jì)算的過程中也不符合稅法規(guī)定，或者直接將應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本的利息支出而轉(zhuǎn)移到期間費(fèi)用中，或者是超出同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，直接扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用嚴(yán)重增加了需要扣除的金額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的主要策略

（一）企業(yè)管理部門應(yīng)該合理的利用增值稅的實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃

在實(shí)現(xiàn)增值稅政策以后，由于增值稅具有明顯的價(jià)外稅特點(diǎn)，所以企業(yè)在采購階段必須要以企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，另外企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)合同管理，對(duì)企業(yè)的價(jià)外增值稅以及企業(yè)合同價(jià)格進(jìn)行合理的判斷，保證企業(yè)增值稅能夠轉(zhuǎn)嫁，另外還應(yīng)該與交易方進(jìn)行及時(shí)的溝通，保證雙方的能夠明確增值稅實(shí)行之后，企業(yè)所提供的應(yīng)稅服務(wù)價(jià)格。具體做法是，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝飾時(shí)便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著再和購買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用計(jì)征土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了省稅的目的。對(duì)于任何一個(gè)行業(yè)來說，在改革的過程中，如果不能夠積極適應(yīng)增值稅的政策支持，則很容易導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展受到嚴(yán)重影響。為此必須要積極加強(qiáng)增值稅的試點(diǎn)工作，通過試點(diǎn)實(shí)驗(yàn)來判斷增值稅對(duì)不同行業(yè)產(chǎn)生的主要影響，并且總結(jié)成功的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，通過這樣的方式才能夠?yàn)樵鲋刀惖娜嫫占疤峁┍匾恼咭罁?jù)，保證財(cái)會(huì)人員，稅務(wù)人員都能夠順應(yīng)增值稅的改革趨勢(shì)，加強(qiáng)增值稅的試點(diǎn)工作。

（二）提高企業(yè)內(nèi)部對(duì)納稅籌劃的正確認(rèn)識(shí)

現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)主要繳納的稅種有營業(yè)稅（5%）、土地增值稅（30%-60%）、企業(yè)所得稅（25%）以及城建稅和教育費(fèi)附加（1%-7%）等，土地增值稅在稅費(fèi)支出中占有很大的比重。所以，合理有效的進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著至關(guān)重要的影響。在確定土地增值稅稅額時(shí)，很重要的一點(diǎn)便是確定增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，因而納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入對(duì)其應(yīng)納稅額有很大影響。如果能想辦法使得轉(zhuǎn)讓收入變少，從而減少納稅人轉(zhuǎn)讓的增值額，顯然是能節(jié)省稅款的。本文就從分散收入的角度來進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。如何使得收入分散合理合法，是這個(gè)方法的關(guān)鍵。并且對(duì)企業(yè)的增值稅額進(jìn)行深入的研究，保證增值稅發(fā)票勞務(wù)供應(yīng)的效果和質(zhì)量，所以在這一過程中必須要強(qiáng)化對(duì)于下游企業(yè)的管理力度，保證供應(yīng)商的整體評(píng)價(jià)。通過這樣的方式也能夠增強(qiáng)整個(gè)增值稅的改革和應(yīng)用效率保障企業(yè)的快速發(fā)展，在增值稅實(shí)施推廣的過程中，必須要對(duì)增值稅的具體內(nèi)容進(jìn)行充分的判斷，這樣才能夠保證企業(yè)會(huì)計(jì)處理符合增值稅的實(shí)際要求。

（三）加強(qiáng)對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員培訓(xùn)

提高企業(yè)管理人員的思想意識(shí)，讓他們能夠明確的認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃的重要性和積極作用，同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)于稅收政策的關(guān)注，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行動(dòng)態(tài)化的管理，明確稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)問題，還應(yīng)該建立健全企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)籌劃管理機(jī)制，對(duì)可能存在的各種系統(tǒng)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的分析，通過高質(zhì)量的專業(yè)水平來促進(jìn)稅務(wù)籌劃管理工作的有效開展。在稅務(wù)籌劃的過程中，最主要的就是對(duì)相關(guān)的稅務(wù)政策以及財(cái)會(huì)金融會(huì)計(jì)等方面的法律法規(guī)進(jìn)行嚴(yán)格的分析，對(duì)于關(guān)鍵的政策文件進(jìn)行充分的研究，這樣才能夠更好的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，而不違反法律相關(guān)的規(guī)定。所以在這一過程中最重要的就是對(duì)法律法規(guī)政策的熟知與了解，避免稅務(wù)籌劃遇到各種各樣的意外政策風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)論

在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃分析時(shí)，首先應(yīng)該明確房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的計(jì)算方法應(yīng)納稅額為應(yīng)納稅所得稅乘適用稅率減減免稅額的免稅額，通俗的說應(yīng)納稅額包括這四個(gè)部分。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身對(duì)我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常重要的影響，所以在稅收制度方面管理更為嚴(yán)格，尤其是在稅收管理上很少有給予低稅率的政策，為此在企業(yè)開展納稅稅收籌劃時(shí)必須要盡可能的降低應(yīng)納稅所得額。