劉義剛

改革開(kāi)放以來(lái)，深圳市寶安區(qū)一直堅(jiān)持“工業(yè)立區(qū)、實(shí)業(yè)立區(qū)”的理念，發(fā)展成為泛珠三角地區(qū)著名的經(jīng)濟(jì)大區(qū)、產(chǎn)業(yè)大區(qū)、工業(yè)大區(qū)。2017年，全區(qū)產(chǎn)值超百億元的工業(yè)企業(yè)有6家，產(chǎn)值超億元的工業(yè)企業(yè)1316家，全區(qū)二、三產(chǎn)比例為51.2:48.8，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)平分秋色，在深圳各區(qū)當(dāng)中獨(dú)一無(wú)二。

隨著工業(yè)化、城市化的快速發(fā)展，深圳市寶安已面臨土地空間資源缺乏、產(chǎn)業(yè)附加值不高等困境。面對(duì)新形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新情況、新問(wèn)題、新要求，寶安區(qū)加快建設(shè)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系，以拓展優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間為切入點(diǎn)和突破口，以產(chǎn)業(yè)空間革命引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)，豐富和發(fā)展了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的方法和路徑。

一、寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)空間的現(xiàn)實(shí)困境

隨著改革開(kāi)放和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的設(shè)立，寶安進(jìn)入城市化發(fā)展“快車道”，但多年以來(lái)，土地粗放利用的問(wèn)題一直比較突出，在歷史影響和現(xiàn)實(shí)沖擊下，當(dāng)前寶安產(chǎn)業(yè)空間問(wèn)題復(fù)雜而嚴(yán)峻，總體來(lái)說(shuō)，主要存在以下問(wèn)題：

（一）產(chǎn)業(yè)空間有效供給存在“兩個(gè)不足”

一是新增產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)不足。全區(qū)國(guó)有儲(chǔ)備土地僅124.7萬(wàn)平方米，僅占全區(qū)建設(shè)用地面積0.5%，直接導(dǎo)致工業(yè)用地出讓的地塊數(shù)量和土地面積嚴(yán)重偏少。2015—2017年全區(qū)工業(yè)用地僅出讓10宗，面積約24.78公頃，而同為珠三角地區(qū)的佛山市僅2017年一年就出讓工業(yè)用地76公頃。

二是存量產(chǎn)業(yè)用地釋放動(dòng)力不足。大部分土地權(quán)利人要么還維持著“守著一片地、蓋一片住宅或廠房出租”的“寓公”思維，要么就一門心思想“改工為居為商”走房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，因此寶安區(qū)已列入計(jì)劃的拆除重建類城市更新項(xiàng)目中，現(xiàn)狀為工業(yè)用地的項(xiàng)目6.73平方公里，其中“工改工”項(xiàng)目2.66平方公里，占比39%；其中工改M1的僅為0.37平方公里，僅占5.5%。

（二）產(chǎn)業(yè)空間形態(tài)結(jié)構(gòu)存在“三個(gè)矛盾”

一是產(chǎn)業(yè)高端轉(zhuǎn)型與空間載體低端矛盾突出。廠房老舊問(wèn)題突出，全區(qū)74平方公里工業(yè)用地中，建成10年以上的工業(yè)廠房占地41平方公里。大部分工業(yè)區(qū)建筑質(zhì)量和環(huán)境較差，在整體環(huán)境、停車場(chǎng)地、建筑配比、建筑內(nèi)部空間、配套設(shè)施等方面標(biāo)準(zhǔn)較低，難以達(dá)到高端產(chǎn)業(yè)用房需求。大部分工業(yè)園區(qū)與城中村混居，嚴(yán)重缺乏學(xué)校、醫(yī)院和大型商業(yè)等公配設(shè)施。

二是產(chǎn)業(yè)集約集聚與產(chǎn)業(yè)空間碎片化矛盾突出。全區(qū)工業(yè)區(qū)呈現(xiàn)“小、散、亂”的特點(diǎn)，平均開(kāi)發(fā)容積率僅為0.94，建筑面積10萬(wàn)平方米以上的工業(yè)園區(qū)稀少，占地1萬(wàn)平方米以上產(chǎn)業(yè)園區(qū)728個(gè)，面積約3900公頃，占全部工業(yè)用地面積52.7%，各自為政的小產(chǎn)業(yè)載體和原村集體產(chǎn)業(yè)載體占全區(qū)一半以上。更為嚴(yán)重的是，大量工業(yè)廠房物業(yè)掌握在私人手中，被層層承包轉(zhuǎn)租，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，本就小的工業(yè)區(qū)廠房進(jìn)一步化整為零，分割出租，無(wú)法形成產(chǎn)業(yè)集約集聚形態(tài)。

三是企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)與空間固化矛盾突出。缺乏新增產(chǎn)業(yè)用地，特別是政府儲(chǔ)備的產(chǎn)業(yè)用地嚴(yán)重不足，最大單塊可用土地面積不超過(guò)1萬(wàn)平方米，地塊面積較小且零散。受各種歷史原因影響，全區(qū)存量產(chǎn)業(yè)用地中，大部分被“散亂污危”企業(yè)占據(jù)，具有合法產(chǎn)權(quán)的不到35平方公里，不足工業(yè)用地總量一半，即便在擁有合法產(chǎn)權(quán)的工業(yè)園區(qū)中，也存在“合作建房”、“以租代買”等各種歷史遺留問(wèn)題，利益協(xié)調(diào)和空間騰挪難度極大。

（三）產(chǎn)業(yè)空間利用的“二個(gè)不夠”

一是產(chǎn)業(yè)空間配置不夠科學(xué)。大部分產(chǎn)業(yè)空間被“散亂污?！逼髽I(yè)占據(jù)；部分產(chǎn)業(yè)空間長(zhǎng)期閑置，經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，近期閑置的工業(yè)用地超過(guò)35宗105萬(wàn)平方米。

二是產(chǎn)業(yè)空間配置不夠精準(zhǔn)。一方面，優(yōu)質(zhì)企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)空間需求非常迫切，但找不到合適市場(chǎng)主體合作“工改工”。另一方面，社區(qū)股份合作公司也期望與優(yōu)質(zhì)企業(yè)合作，但對(duì)合作風(fēng)險(xiǎn)存在疑慮，難以形成互利共贏的合作模式。

二、寶安區(qū)拓展產(chǎn)業(yè)空間的主要?jiǎng)?chuàng)新

隨著國(guó)家大手筆擘畫粵港澳大灣區(qū)、廣深科技創(chuàng)新走廊，寶安產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)的歷史機(jī)遇，獲取土地空間也成為企業(yè)扎根寶安發(fā)展產(chǎn)業(yè)的主要需求。為了破解土地空間瓶頸硬約束，寶安區(qū)迎難而上、積極作為，進(jìn)行了以下探索：

（一）戰(zhàn)略創(chuàng)新——全市首創(chuàng)將拓展產(chǎn)業(yè)空間作為優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境戰(zhàn)略主抓手

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，近幾年寶安區(qū)50億元以上的企業(yè)有增資擴(kuò)產(chǎn)需求的超過(guò)30家，規(guī)模以上優(yōu)質(zhì)企業(yè)因生產(chǎn)空間不足而外遷現(xiàn)象愈演愈烈。安居才能樂(lè)業(yè)，寶安區(qū)委區(qū)政府深刻認(rèn)識(shí)到保障高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間供給是優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境中的重要關(guān)鍵一環(huán)。為此，寶安區(qū)全面貫徹習(xí)近平總書記要求深圳等特大城市率先加大營(yíng)商環(huán)境改革力度的指示精神，于2017年11月率先出臺(tái)《關(guān)于優(yōu)化提升營(yíng)商環(huán)境的若干措施》及5個(gè)配套文件（簡(jiǎn)稱“1+5”文件），全市首創(chuàng)將拓展產(chǎn)業(yè)空間作為優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境戰(zhàn)略主抓手， 5個(gè)配套文件全部劍指產(chǎn)業(yè)空間拓展，全區(qū)在戰(zhàn)略層面掀起了一場(chǎng)深刻的產(chǎn)業(yè)空間革命：

一是細(xì)化完善工業(yè)用地管理。以嚴(yán)格落實(shí)市委市政府劃定工業(yè)控制線為契機(jī)，出臺(tái)《深圳市寶安區(qū)工業(yè)控制線管理辦法（試行）》，迅速細(xì)化完善全區(qū)工業(yè)控制線的劃定、調(diào)整、管理和監(jiān)督制度體系，將制造業(yè)基礎(chǔ)好、集中連片、優(yōu)質(zhì)企業(yè)聚集、符合城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的工業(yè)園區(qū)劃入線內(nèi)管理，確保寶安區(qū)工業(yè)控制線劃定范圍總規(guī)模高于70平方公里，守住產(chǎn)業(yè)發(fā)展根基。

二是清理“散亂污?！眻@區(qū)和企業(yè)。出臺(tái)《寶安區(qū)工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)暨“散亂污?！逼髽I(yè)專項(xiàng)整治工作方案》，科學(xué)界定“散”“亂”“污”“?！逼髽I(yè)范圍，明確清理整治標(biāo)準(zhǔn)，綜合利用安監(jiān)、消防、環(huán)保等手段，對(duì)不在產(chǎn)業(yè)鏈、不貢獻(xiàn)價(jià)值和稅收、存在嚴(yán)重安全隱患、污染環(huán)境的“散亂污?！逼髽I(yè)進(jìn)行全面清理、擠壓，為優(yōu)質(zhì)企業(yè)騰出空間；通過(guò)各街道全面排查并建立“散亂污?！眻@區(qū)和企業(yè)臺(tái)賬，與相關(guān)部門搭建招商項(xiàng)目共享平臺(tái)，建立重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目需求庫(kù)，確保項(xiàng)目的精準(zhǔn)對(duì)接。

三是盤活閑散土地資源。出臺(tái)《寶安區(qū)閑散用地清理處置工作方案》，通過(guò)實(shí)行“項(xiàng)目化、表格化、數(shù)據(jù)化、責(zé)任化”任務(wù)分工機(jī)制、“三級(jí)平臺(tái)”議事決策機(jī)制和人財(cái)物運(yùn)行保障機(jī)制，建立全鏈條閉環(huán)管理體系，全面梳理全區(qū)空地，在摸清每塊空地底數(shù)的基礎(chǔ)上，綜合運(yùn)用規(guī)劃、整備、查違、更新等方法，制定相應(yīng)處置方案，高效盤活閑散用地。

四是聚焦項(xiàng)目落地企業(yè)擴(kuò)產(chǎn)。立足重大項(xiàng)目落地和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)用地現(xiàn)實(shí)需求，出臺(tái)《寶安區(qū)促進(jìn)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地和重點(diǎn)企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)“1+2+N”專項(xiàng)工作方案》，明確每個(gè)街道每年招引一個(gè)實(shí)際投資額超過(guò)10億元的重大項(xiàng)目落地，落實(shí)2個(gè)在寶安成長(zhǎng)的、年產(chǎn)值20億元以上、近兩年年均產(chǎn)值增速20%以上的高成長(zhǎng)企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目的用地用房需求；鼓勵(lì)有條件的街道落實(shí)N個(gè)重大項(xiàng)目和增資擴(kuò)產(chǎn)項(xiàng)目，即“1+2+N”。

五是精準(zhǔn)配置重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)空間。出臺(tái)《寶安區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選辦法（暫行）》，科學(xué)設(shè)置遴選標(biāo)準(zhǔn)、遴選流程、責(zé)任分工，建立新引進(jìn)的重點(diǎn)項(xiàng)目庫(kù)和高成長(zhǎng)的重點(diǎn)企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)庫(kù)，通過(guò)帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓、農(nóng)地入市、產(chǎn)權(quán)換股權(quán)、解決歷史遺留問(wèn)題、城市更新、帶項(xiàng)目租用廠房等方式，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)保障重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目工業(yè)用地用房需求。

（二）機(jī)制創(chuàng)新：高位設(shè)計(jì)打造產(chǎn)業(yè)空間“1+N”高效運(yùn)作機(jī)制

充分利用深圳市強(qiáng)區(qū)放權(quán)重大改革契機(jī)，高位設(shè)計(jì)打造“區(qū)委統(tǒng)籌、規(guī)劃領(lǐng)控、部門聯(lián)動(dòng)、集約高效”產(chǎn)業(yè)空間管理體制機(jī)制。

一是成立規(guī)劃工作領(lǐng)導(dǎo)小組，規(guī)劃領(lǐng)控產(chǎn)業(yè)空間。利用強(qiáng)區(qū)放權(quán)，規(guī)劃國(guó)土部門實(shí)施“雙重管理”的體制優(yōu)勢(shì)，成立由區(qū)委書記掛帥的規(guī)劃工作領(lǐng)導(dǎo)小組，全面統(tǒng)籌全區(qū)空間規(guī)劃管理，高效鏈接市規(guī)劃國(guó)土部門，把產(chǎn)業(yè)空間規(guī)劃納入領(lǐng)導(dǎo)小組審議重點(diǎn)。

二是設(shè)立城市更新委員會(huì)，形成“1+1+6”決策架構(gòu)。為進(jìn)一步規(guī)范城市更新工作，提升城市更新工作的科學(xué)性和實(shí)施效率，成立以書記、區(qū)長(zhǎng)為雙主任的城市更新工作委員會(huì)，并在委員會(huì)總體架構(gòu)下設(shè)置1個(gè)委員會(huì)辦公室和規(guī)劃（交通市政）專業(yè)委員會(huì)、公共資源和民生發(fā)展專業(yè)委員會(huì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展專業(yè)委員會(huì)、住房保障專業(yè)委員會(huì)、整治提升專業(yè)委員會(huì)、廉潔建設(shè)專業(yè)委員會(huì)6個(gè)專業(yè)委員會(huì)，組織了全區(qū)發(fā)改、規(guī)土、交通、經(jīng)促、住建、整備、城管等部門高效參與城市更新，形成“1+1+6”的高規(guī)格組織決策架構(gòu)。

三是組建區(qū)土地整備局，構(gòu)建“1+10”整備體系。成立區(qū)征地拆遷及土地整備指揮部，將區(qū)土地整備中心升格為區(qū)土地整備局，在各街道成立土地整備事務(wù)中心，形成了區(qū)委統(tǒng)籌的“1+10”土地整備體系，同時(shí)不斷完善區(qū)級(jí)整備會(huì)議議事規(guī)則，進(jìn)一步完善土地整備工作的決策和審核程序。

（三）動(dòng)力創(chuàng)新：構(gòu)建政企社多元聯(lián)動(dòng)靈活釋放低效空間動(dòng)力體系

由于歷史遺留問(wèn)題突出、權(quán)屬不清晰、更新成本巨大等問(wèn)題，存量產(chǎn)業(yè)空間普遍存在更新動(dòng)力不足問(wèn)題，僅靠市場(chǎng)力量難以高效推進(jìn)產(chǎn)業(yè)類城市更新，對(duì)此，寶安區(qū)充分發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，組織國(guó)企、社會(huì)企業(yè)和社區(qū)股份合作公司（原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）有序推進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間轉(zhuǎn)型升級(jí)，探索形成“政府主導(dǎo)+國(guó)企推動(dòng)+街道工作組+股份合作公司協(xié)助”工作模式，多主體實(shí)施，多模式推進(jìn)，綜合運(yùn)用城市更新、土地整備、棚改等多種政策工具，成功構(gòu)建政企社多元聯(lián)動(dòng)靈活釋放低效空間動(dòng)力體系。

一是培育國(guó)企深耕產(chǎn)業(yè)空間拓展。一方面統(tǒng)籌區(qū)屬和街道國(guó)企資源，組建專門專職負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)空間拓展和經(jīng)營(yíng)的寶安產(chǎn)業(yè)集團(tuán)和寶安實(shí)業(yè)集團(tuán)；另一方面，明確區(qū)屬各類國(guó)企集團(tuán)必須把拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間作為共同使命，讓區(qū)屬國(guó)企成為政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)空間拓展主要支撐，為區(qū)委區(qū)政府中心工作服務(wù)，配合重大項(xiàng)目落地。

二是引導(dǎo)社區(qū)股份合作公司轉(zhuǎn)變土地經(jīng)營(yíng)模式。健全社區(qū)股份合作公司治理模式，強(qiáng)化集體資產(chǎn)科學(xué)管理，引導(dǎo)原農(nóng)村集體理順權(quán)屬關(guān)系，轉(zhuǎn)變“蓋房出租”的單一粗放土地經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，更加重視土地空間集約開(kāi)發(fā)，鼓勵(lì)社區(qū)積極參與“農(nóng)地入市”、“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”等土地經(jīng)營(yíng)模式創(chuàng)新。

三是主動(dòng)探索多元主體聯(lián)動(dòng)的空間更新模式。針對(duì)城市更新僅僅依靠市場(chǎng)力量引發(fā)的更新動(dòng)力不足、更新效率不高等問(wèn)題，積極強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)類城市更新的政府主導(dǎo)力量，引入多元主體參與城市更新，探索不同主體參與的更新模式。目前已形成4種可推廣復(fù)制的空間更新模式：以“新橋東”項(xiàng)目為代表的政府主導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施的重點(diǎn)更新單元+土地整備模式，即除回遷安置物業(yè)外，政府可提供相當(dāng)規(guī)模的產(chǎn)業(yè)空間落實(shí)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和公共項(xiàng)目；以“福永東”項(xiàng)目為代表政府主導(dǎo)、市場(chǎng)實(shí)施的綜合整治+拆除重建模式，該模式周期短，成效快，可快速提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間，并完善配套；以“尖崗山”項(xiàng)目為代表的市場(chǎng)主導(dǎo)、市場(chǎng)實(shí)施的拆除重建+綜合整治模式，即由權(quán)利人自行改造或與重點(diǎn)企業(yè)合作改造，項(xiàng)目由各個(gè)申報(bào)實(shí)施主體自行推進(jìn)，市場(chǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁，運(yùn)用調(diào)整規(guī)劃在內(nèi)的多元手段統(tǒng)籌實(shí)施，社區(qū)積極性高，市場(chǎng)動(dòng)力強(qiáng)勁，操作靈活性高。

（四）政策創(chuàng)新：探索更加因地制宜的拓展空間新政策新路徑

一是推行“ M1+M0”混合改造模式。對(duì)強(qiáng)區(qū)放權(quán)前已列入市更新單元計(jì)劃，但未批專項(xiàng)規(guī)劃的工改M0類項(xiàng)目，要求配建占主導(dǎo)用途建筑面積比例不低于20%的廠房（無(wú)污染生產(chǎn)）。對(duì)用地規(guī)模超過(guò)5公頃的工改工項(xiàng)目，可結(jié)合全區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局、區(qū)位、交通及實(shí)際發(fā)展需要，規(guī)劃配置占地不超過(guò)20%的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)用地為M0功能。對(duì)位于城市核心區(qū)、城市中心、組團(tuán)中心以及已建或近期規(guī)劃建設(shè)軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)的工改工類城市更新項(xiàng)目，可規(guī)劃配置開(kāi)發(fā)建設(shè)用地20%以上的M0，這些政策特別有利于產(chǎn)業(yè)集聚的尖崗山、鐵仔山等片區(qū)。

二是深入開(kāi)展“工業(yè)上樓”研究。為了讓“工業(yè)上樓”更具科學(xué)性和可操作性，我們對(duì)深圳翠綠珠寶大廈、全至科技園、香港德高中心等無(wú)污染生產(chǎn)高層（超高層）廠房案例進(jìn)行調(diào)研，從規(guī)范依據(jù)、技術(shù)支持、結(jié)構(gòu)成本、生產(chǎn)安全、荷載、高度、產(chǎn)業(yè)類別等方面進(jìn)行研究，目前已形成初步成果。

三是有機(jī)統(tǒng)籌土地整備與城市更新。針對(duì)涉及原村集體未征轉(zhuǎn)土地面積較大、利益關(guān)系復(fù)雜的項(xiàng)目，按照大規(guī)劃、大統(tǒng)籌的思路，土地整備和城市更新同步介入，兩條腿走路，互相支持，推動(dòng)項(xiàng)目順利開(kāi)展。

三、寶安區(qū)拓展產(chǎn)業(yè)空間的初步成效

“1+5”文件多管齊下，打出了一套保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的組合拳，打造了土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的助推器，構(gòu)建了質(zhì)量型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新平臺(tái)，設(shè)計(jì)了精準(zhǔn)供地的導(dǎo)航儀。拓展產(chǎn)業(yè)空間取得了初步成效。

（一）產(chǎn)業(yè)空間品質(zhì)明顯提升

一是低效空間不斷騰退?！吧y污?！逼髽I(yè)專項(xiàng)整治成效明顯，截至目前，全區(qū)累計(jì)清退“散亂污危”企業(yè)2373家，其中，清退園區(qū)內(nèi)“散亂污?！逼髽I(yè)743家、園區(qū)外“散亂污?！逼髽I(yè)1630家。33個(gè)目標(biāo)園區(qū)中，已有32家全部清退完成，累計(jì)整治騰出廠房及宿舍面積82.2萬(wàn)平方米（廠房面積69.6萬(wàn)平方米、宿舍面積為12.6平方米）。

二是品質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)不斷涌現(xiàn)。通過(guò)開(kāi)展工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)暨“散亂污?！逼髽I(yè)專項(xiàng)整治工作，園區(qū)品質(zhì)不斷提升。例：星輝工業(yè)園清退17家“散亂污?！逼髽I(yè)后，整體租給深圳市歐陸通電子有限公司，完成了園區(qū)外墻和道路改造翻新，并配備了垃圾棚、公共飯?zhí)玫扰涮自O(shè)施，預(yù)計(jì)園區(qū)年產(chǎn)值由原來(lái)的0.95億元預(yù)計(jì)提升至13億元；福永銀山大廈清退8家“散亂污?！逼髽I(yè)后，完成了園區(qū)外墻翻新，并增添了停車場(chǎng)、公共休息區(qū)等配套設(shè)施，招引了深圳韋科思科技有限公司等6家規(guī)上企業(yè)，預(yù)計(jì)園區(qū)年產(chǎn)值由原來(lái)的0.5億元提升至3億元。

三是連片工業(yè)區(qū)更新步伐加快。在10個(gè)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌片區(qū)的基礎(chǔ)上，完成對(duì)成片舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，梳理出18個(gè)成片舊工業(yè)區(qū)，“10+18”個(gè)總用地規(guī)模約30.90平方公里，確定“新橋東、福永東、尖崗山”等更新改造升級(jí)實(shí)施模式。

（二）產(chǎn)業(yè)營(yíng)商環(huán)境明顯改善

一是大量企業(yè)扎根寶安。寶安區(qū)西鄉(xiāng)、福海、沙井、新橋、松崗、燕羅等相關(guān)街道通過(guò)租賃廠房的形式解決或部分解決了深圳市威通科技有限公司、易力聲科技（深圳）有限公司、深圳市信維通信股份有限公司等8家企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)的用地用房需求，極大促進(jìn)了企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

二是產(chǎn)業(yè)空間供給效率加快。通過(guò)土地整備方式，成功保障了大族激光、鵬鼎、環(huán)境產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心等產(chǎn)業(yè)順利落地，涉及土地整備面積約18公頃。

四、寶安區(qū)拓展產(chǎn)業(yè)空間的經(jīng)驗(yàn)啟示

以優(yōu)化提升營(yíng)商環(huán)境“1+5”文件為依托的寶安產(chǎn)業(yè)空間拓展行動(dòng)，是一套既成系統(tǒng)、既成體系的改革創(chuàng)新，這是繼31年前的深圳土地使用權(quán)有償出讓“第一拍”土地市場(chǎng)化改革的第二次土地革命，核心內(nèi)涵是在土地市場(chǎng)化的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強(qiáng)化政府主導(dǎo)，實(shí)施土地管理的精耕細(xì)作，實(shí)現(xiàn)土地由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式增長(zhǎng)、精明增長(zhǎng)。

（一）空間利用應(yīng)該體現(xiàn)“公共屬性”

土地公有制是國(guó)家根本土地制度，土地使用權(quán)與所有權(quán)分開(kāi)，是國(guó)家發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要。2004年寶安完成城市化轉(zhuǎn)地后，進(jìn)一步奠定了土地國(guó)有的基礎(chǔ)。土地作為生產(chǎn)要素，寶安區(qū)認(rèn)為土地既是各個(gè)使用權(quán)人的，但也不僅僅的某一個(gè)人的，而是一種國(guó)家戰(zhàn)略資源，具有公共屬性，每一寸土地、每一片空間都要服從于、服務(wù)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)。面對(duì)國(guó)有土地使用的閑散低效利用，面對(duì)“散亂污?！逼髽I(yè)大量占據(jù)國(guó)有土地，政府有權(quán)加強(qiáng)管理，這是一種居于國(guó)有土地所有權(quán)制度為基礎(chǔ)的新型土地管理思維，是破解土地空間低效利用的有效途徑。

（二）空間管控必須突出“政府主導(dǎo)”理念

自1988年以來(lái)，深圳實(shí)行產(chǎn)業(yè)用地出讓招拍掛制度，城市更新“工改工”也遵循“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的理念，這種市場(chǎng)主導(dǎo)的模式推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的繁榮，但也進(jìn)一步推高了地價(jià)，提高了工業(yè)企業(yè)的空間租賃成本，最終阻礙了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。寶安經(jīng)驗(yàn)告訴我們，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)空間變革，必須堅(jiān)持政府主導(dǎo)，通過(guò)政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)空間管控，既能夠有效防范市場(chǎng)失靈，通過(guò)政府之手，最大程度降低企業(yè)獲得產(chǎn)業(yè)空間成本，實(shí)行最有效率的空間配置，也能夠破解產(chǎn)業(yè)空間復(fù)雜的土地歷史遺留問(wèn)題，通過(guò)政策和政府信用，化解社區(qū)、企業(yè)對(duì)合作風(fēng)險(xiǎn)存在的疑慮，形成多方共贏的拓展產(chǎn)業(yè)空間好模式。

（三）空間騰挪必須探索“多方共贏”模式

深圳經(jīng)歷了快速城市化轉(zhuǎn)地，這種整體的城市化不可避免地讓土地空間具備了復(fù)雜的歷史遺留問(wèn)題，部分土地存在先天的法律問(wèn)題，政府用不了，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織也用不好，企業(yè)更加難于利用。寶安用“大族模式”和“臻鼎模式”告訴我們，推動(dòng)存量空間騰挪利用的關(guān)鍵是平衡利益，要堅(jiān)持多方共贏，充分考慮社區(qū)、企業(yè)、政府各方需求，統(tǒng)籌各個(gè)主體利益訴求，最終實(shí)現(xiàn)多方共贏，在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)空間釋放、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)片區(qū)城市整體配套和環(huán)境的提升。

（四）空間配置必須堅(jiān)持“精準(zhǔn)供應(yīng)”方略

供求信息不對(duì)稱是產(chǎn)業(yè)空間配置長(zhǎng)期面臨的問(wèn)題，一方面優(yōu)質(zhì)企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)空間需求非常迫切，但找不到合適的產(chǎn)業(yè)空間，另一方面，工業(yè)園區(qū)和政府也期望與優(yōu)質(zhì)企業(yè)合作，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。而解決信息不對(duì)稱的重要抓手就是產(chǎn)業(yè)空間供給的“精準(zhǔn)供應(yīng)”，寶安通過(guò)制定《寶安區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選辦法》，建立新引進(jìn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目庫(kù)和高成長(zhǎng)重點(diǎn)企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)庫(kù)，搭建產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目供需平臺(tái)，有效保障了好企業(yè)、好項(xiàng)目能扎根寶安，推動(dòng)了優(yōu)質(zhì)資源高效配置，值得借鑒。