陳凱 陳煦煦

摘 要： 以全國(guó)融資政策現(xiàn)狀為背景，從溫州市政府、國(guó)有開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行三方利益主體在“大建大美”行動(dòng)中的行為博弈分析，構(gòu)建完全信息靜態(tài)博弈模型，將博弈因子引入統(tǒng)計(jì)模型進(jìn)行實(shí)證建模，探討各方投融資行為主體決策對(duì)棚改進(jìn)程均衡結(jié)果的影響。研究發(fā)現(xiàn)，三方在追求自身利益的同時(shí)，以更多地?fù)p害對(duì)方利益為代價(jià)加緊了棚改的投融資行為。統(tǒng)計(jì)建模表明，全國(guó)市場(chǎng)環(huán)境因素、地方市場(chǎng)環(huán)境因素和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素會(huì)影響開(kāi)發(fā)商投融資意愿。

關(guān)鍵詞： 棚戶區(qū)改造 開(kāi)發(fā)商融資 政府購(gòu)買服務(wù) 完全信息靜態(tài)博弈 “囚徒困境”模型

一、引言

黨的十九大報(bào)告中提出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的的定位，讓全體人民住有所居?！苯陙?lái)，溫州市政府按照全省“大都市區(qū)”建設(shè)要求，全面推進(jìn)住房城鄉(xiāng)建設(shè)，積極開(kāi)展“大拆大整，大建大美”專項(xiàng)行動(dòng)（簡(jiǎn)稱“大建大美”）。截止2018年底，共完成市區(qū)2645處剩余房屋“清零”任務(wù);完成行政村整村改造18個(gè)、區(qū)塊69個(gè)，簽約436萬(wàn)戶、拆除舊房26萬(wàn)戶[1]?！按蠼ù竺馈弊鳛橐豁?xiàng)重點(diǎn)民生工程，加快推進(jìn)了美麗溫州建設(shè)，精致打造城市品牌，刷新了城市顏值。

棚改最初的資金來(lái)源于寬松的財(cái)政政策和貨幣政策，但財(cái)政資金相當(dāng)有限，不僅棚改難以推進(jìn)，而且對(duì)拆遷居民多是實(shí)物安置。因此，央行創(chuàng)立PSL貸款政策為特定金融機(jī)構(gòu)（如商業(yè)銀行等）的部分高風(fēng)險(xiǎn)實(shí)體項(xiàng)目（如棚戶區(qū)改造等）提供特定融資支持和信用擔(dān)保，通過(guò)“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”機(jī)制發(fā)揮作用，降低社會(huì)融資成本，從而使棚改獲得了定向放水的支持[2]。然而，2018年中央連續(xù)頒發(fā)了《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于防范化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意見(jiàn)》（中發(fā)〔2018〕27號(hào)）和《地方政府隱性債務(wù)問(wèn)責(zé)辦法的通知》（中發(fā)〔2018〕46號(hào)）兩個(gè)文件，對(duì)地方政府借道棚改增加政府隱性債務(wù)進(jìn)行強(qiáng)有力地遏制，直接導(dǎo)致了各地土地流拍大幅度增多，政府和國(guó)資平臺(tái)企業(yè)出現(xiàn)資金短缺問(wèn)題。

作為民生的重要內(nèi)容，中央意識(shí)到政府購(gòu)買服務(wù)模式融資難成為了棚改攻堅(jiān)戰(zhàn)最大的瓶頸。溫州市以政府、國(guó)有開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行為代表的各方利益主體是否持續(xù)投融資成為了棚改最大的阻力。因此，本文試圖借助完全信息靜態(tài)博弈理論模型，分析“大建大美”在“攻堅(jiān)收尾”階段中政府、國(guó)有開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行三者的博弈過(guò)程和納什解，將博弈結(jié)果納入實(shí)證分析，探討融資難問(wèn)題的根本原因，以期為城鄉(xiāng)建設(shè)融資決策提供理論支持，促進(jìn)民生的發(fā)展。

二、文獻(xiàn)綜述

博弈論是通過(guò)尋求在各博弈方具有充分或者有限理性、能力的條件下，合理的策略選擇和合理選擇策略時(shí)博弈的結(jié)果，并分析這些結(jié)果的經(jīng)濟(jì)意義、效率意義的理論和方法[3]。

目前，國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)各方利益的博弈理論研究較多，但是對(duì)政策性房地產(chǎn)市場(chǎng)（棚改）的融資決策研究上比較匱乏。國(guó)外方面，美國(guó)賓夕法尼亞大學(xué)Dewey首次提出房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈是指政府、開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行等利益主體在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)程中受特定的制度規(guī)則制約下的策略選擇過(guò)程。Grenadier[4]對(duì)國(guó)家的房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了短時(shí)追蹤調(diào)查，并且利用博弈論中的靜態(tài)博弈理論分析經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)條件可以影響信息的效率，從而影響房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格。

國(guó)內(nèi)方面，張維迎（1996）[5]指出市場(chǎng)需求的不確定是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)存在的原因之一，并以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)博弈模型闡述開(kāi)發(fā)商在不同環(huán)境下會(huì)有多種開(kāi)發(fā)策略選擇;王小平，白云濤通過(guò)（2006）[6]建立銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和監(jiān)督者三者之間的動(dòng)態(tài)博弈模型，揭示了銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款有監(jiān)督者介入時(shí)期望得益最大化時(shí)的策略;周少帥（2009）[7]針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行之間的信息不對(duì)稱問(wèn)題建立完全信息動(dòng)態(tài)博弈，認(rèn)為銀行和開(kāi)發(fā)商要在潛在的合作伙伴間進(jìn)行選擇，來(lái)使得合作博弈中爭(zhēng)取最大的利益。劉紅忠等人（2019）[8]從多重博弈視角闡釋地方政府融資平臺(tái)的結(jié)構(gòu)演變，研究表明政府針對(duì)開(kāi)發(fā)商投融資的融資平臺(tái)的約束收緊，激勵(lì)弱化。

綜上所述，博弈論已經(jīng)運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)投融資、房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)建設(shè)等相關(guān)領(lǐng)域，而系統(tǒng)運(yùn)用完全信息靜態(tài)博弈研究房地產(chǎn)融資的研究還比較少，本文采用完全信息靜態(tài)博弈模型理論來(lái)分析開(kāi)發(fā)商投融資決策是對(duì)完全信息靜態(tài)博弈的應(yīng)用領(lǐng)域的一個(gè)新拓展。

三、溫州市“大建大美”融資決策的博弈分析

要解決棚改融資難、資金短缺、渠道單一之間的矛盾，政府應(yīng)該充分發(fā)揮市場(chǎng)資源配置的優(yōu)勢(shì)，為國(guó)有開(kāi)發(fā)商和商業(yè)銀行提供適當(dāng)?shù)恼邔?dǎo)向，促進(jìn)棚改項(xiàng)目的正常運(yùn)行。下面通過(guò)兩個(gè)簡(jiǎn)化的完全信息靜態(tài)博弈矩陣模型分析政府、國(guó)有開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行在參與棚改融資環(huán)節(jié)的行為博弈。

（一）博弈模型的基本假設(shè)

在博弈之前，為了使博弈的探討具有共同的基礎(chǔ)，我們先要確定如下的博弈基本假設(shè)。

1假設(shè)博弈行為的參與者是政府、國(guó)有開(kāi)發(fā)商和商業(yè)銀行，不考慮其余參與者。

2參與者是完全理性人，即在博弈中，假設(shè)參與者都是理性的，每一方都能在決策時(shí)充分考慮到他當(dāng)前面臨的局勢(shì)，也會(huì)顧及對(duì)方的行動(dòng)對(duì)自己造成的影響與后果，根據(jù)各種推測(cè)選擇使自己利益最大化的策略[9]。

3博弈雙方參與者在清楚對(duì)方的收益條件下，雙方同時(shí)作出決定時(shí)不能出現(xiàn)合謀、干涉及串通等行為。

（二）博弈模型的建立

1開(kāi)發(fā)商與政府的完全信息靜態(tài)博弈

按照浙江省“大都市區(qū)”建設(shè)要求，溫州市政府考慮到“大建大美”的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，選擇加大投資促進(jìn)美麗溫州城鄉(xiāng)住房建設(shè)，然而大規(guī)模的專項(xiàng)行動(dòng)僅依靠政府財(cái)政是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此要求政府要積極應(yīng)對(duì)融資政策的調(diào)整，把握棚改的節(jié)奏。因此，開(kāi)發(fā)商很可能會(huì)由于融資政策收緊來(lái)考慮短期的收益，而不愿投資“大建大美”。或者，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為通過(guò)棚戶區(qū)的改造會(huì)帶動(dòng)城市品質(zhì)的提升，促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲，為公司帶來(lái)更高的利潤(rùn)，因此開(kāi)發(fā)商會(huì)加強(qiáng)對(duì)“大建大美”的投資力度。

在上述博弈中，政府有兩種策略即政策寬松與政策收緊，開(kāi)發(fā)商也有主動(dòng)選擇投融資或者放棄選擇投融資這兩種策略。假設(shè)博弈參與者為政府和開(kāi)發(fā)商，由此建立完全信息靜態(tài)博弈矩陣模型如下表1所示。

第一象限表示，政府主動(dòng)采取政策寬松的策略，大幅度提升了拆遷安置進(jìn)度，樹(shù)立良好的引領(lǐng)作用。在政府鼓勵(lì)支持棚戶區(qū)改造的前提下，開(kāi)發(fā)商意識(shí)到棚戶區(qū)對(duì)城市轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要性，以期帶來(lái)高額的回報(bào)率，因此主動(dòng)投資獲得資金支持。我們假設(shè)政府和開(kāi)發(fā)商擁有同樣的收益，各獲得25個(gè)單位的收益。由此可知，其最佳選擇策略為（主動(dòng)選擇投融資，政策寬松），將會(huì)實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。

第二象限表示，政府由于財(cái)政壓力大，選擇收緊政策，不定向提供資金支持。但是，開(kāi)發(fā)商意識(shí)到投資棚改有利于自身長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的發(fā)展，從而決定自主選擇投融資。由于政府無(wú)成本付出，且消除了棚改的負(fù)外部性，給予30個(gè)單位收益。開(kāi)發(fā)商由于獨(dú)自承擔(dān)所需建設(shè)成本和融資壓力，則給予15個(gè)單位收益。

第三象限表示，政府積極建設(shè)棚戶區(qū)改造，通過(guò)政策寬松來(lái)加大投資力度，但是開(kāi)發(fā)商由于資金有限或只注重短期收益，主動(dòng)放棄棚改的投融資。因此，單靠政府的定向資金支持，則會(huì)面臨資金緊張而導(dǎo)致縮減城市基礎(chǔ)設(shè)施輻射，則給予政府15個(gè)單位收益。開(kāi)發(fā)商雖然不能提供投融資，但棚戶區(qū)的改造仍由其開(kāi)發(fā)，相應(yīng)的服務(wù)報(bào)酬給與30個(gè)單位收益。

第四象限表示，政府單方面資金緊張，不提供定向資金。開(kāi)發(fā)商由于資金短缺和預(yù)判行業(yè)未來(lái)量?jī)r(jià)景氣低，放棄對(duì)棚改項(xiàng)目的投融資。此時(shí)，棚戶區(qū)改造為停滯階段，雙方收益為0個(gè)單位收益。由此可知，該博弈矩陣模型為典型的“囚徒困境”，博弈雙方在追求自身利益的同時(shí)，以更多地?fù)p害對(duì)方利益為代價(jià)。因此，（放棄選擇投融資，政策收緊）為納什均衡解，但這個(gè)均衡結(jié)果對(duì)棚改進(jìn)程來(lái)說(shuō)是最壞的結(jié)局。

2開(kāi)發(fā)商與商業(yè)銀行的完全信息靜態(tài)博弈

隨著商業(yè)銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商行業(yè)的重視，更是促進(jìn)了貨幣化安置棚改項(xiàng)目的廣泛推廣。從統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)上顯示，除利用外資的規(guī)模一直較小以外，國(guó)內(nèi)貸款的比例從2000年來(lái)能夠穩(wěn)定在14%-19%之間波動(dòng)。開(kāi)發(fā)商可以憑信用與商業(yè)銀行展開(kāi)相關(guān)融資貸款業(yè)務(wù)，但是2018年銀監(jiān)會(huì)下發(fā)限令禁止信托資金投入融資平臺(tái)使得商業(yè)銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)貸款尤為謹(jǐn)慎，審批限制條款增加，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商融資規(guī)?？s減，現(xiàn)金流狀況惡化加劇。

在上述博弈中，開(kāi)發(fā)商有兩種策略即背叛，賴賬與合作，還款。商業(yè)銀行也有背叛，不放款或者合作，放款這兩種策略。假設(shè)博弈參與者為開(kāi)發(fā)商和商業(yè)銀行，由此建立完全信息靜態(tài)博弈矩陣模型如下表2所示。

第一象限表示，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的同時(shí)，希望通過(guò)商業(yè)銀行融資擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)利益最大化。在商業(yè)銀行方面，其認(rèn)為棚改雖然是民生工程，但是其對(duì)未來(lái)城市整體品質(zhì)的提升與商業(yè)銀行發(fā)展不謀而合，愿意和開(kāi)發(fā)商共同打造樓盤(pán)，為自身帶來(lái)收益。最終，開(kāi)發(fā)商和商業(yè)銀行達(dá)成共識(shí)，雙方給予同等3個(gè)單位收益。由此可知，其最佳選擇策略為（合作，還款，合作，放款），將會(huì)實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。

第二象限表示，開(kāi)發(fā)商希望獲取融資，加大對(duì)棚改的建設(shè)力度，實(shí)現(xiàn)自身利益最大化。然而，商業(yè)銀行在融資放款業(yè)務(wù)上，會(huì)考慮到銀監(jiān)會(huì)的限制令，特別是融資業(yè)務(wù)有周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，對(duì)自身業(yè)務(wù)是否觸及違規(guī)還未有統(tǒng)一的制度。因此，商業(yè)銀行選擇不放款。由于資金短缺，開(kāi)發(fā)商對(duì)其擴(kuò)大投資帶來(lái)了影響，將會(huì)失去5個(gè)單位收益。而商業(yè)銀行沒(méi)有選擇放款，降低了金融風(fēng)險(xiǎn)，選擇了合適的投資項(xiàng)目，則得到了5個(gè)單位收益。

第三象限表示，開(kāi)發(fā)商在面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，無(wú)法按時(shí)還款，則會(huì)選擇背叛商業(yè)銀行，通過(guò)順延或者賴賬來(lái)解決資金周轉(zhuǎn)的問(wèn)題。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商將憑借自身的授信以質(zhì)押、抵押或者拍賣方式還款，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)其收益了初始資金5個(gè)單位的收益。然而，商業(yè)銀行在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之前選擇合作，將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款開(kāi)給了開(kāi)發(fā)商，由于不能及時(shí)還款，則商業(yè)銀行損失了5個(gè)單位收益。

第四象限表示，同一時(shí)間，雙方都選擇背叛，則項(xiàng)目不成立，雙方的收益均為0。由此可知，該博弈矩陣模型為典型的“囚徒困境”，博弈雙方在追求自身利益的同時(shí)，以更多地?fù)p害對(duì)方利益為代價(jià)。因此，（背叛，賴賬，背叛，不放款）為納什均衡解，但這個(gè)均衡結(jié)果對(duì)棚改進(jìn)程來(lái)說(shuō)也是最壞的結(jié)局。

五、溫州市開(kāi)發(fā)商對(duì)“大建大美”投融資決策的實(shí)證分析

投融資決策意味著開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下通過(guò)跨期實(shí)現(xiàn)利益的最大化，因此，投融資決策決定了開(kāi)發(fā)商的既得利益。通過(guò)對(duì)溫州市12家開(kāi)發(fā)商110位高層管理者的典型性訪談，采用態(tài)度量化指標(biāo)計(jì)算量表進(jìn)行建模，其中有8958%的管理者是支持“大建大美”政策的投融資，而1042%的管理者選擇審時(shí)度勢(shì)。

（一）權(quán)重指標(biāo)設(shè)計(jì)

本次定量調(diào)查的態(tài)度量化調(diào)查指數(shù)（AQI：Attitude Quantity Index）采用樣本測(cè)評(píng)直接獲得，計(jì)算的方法是采用加權(quán)平均的方法。公式如下：

AQI—態(tài)度量化指數(shù);λi—第i項(xiàng)指標(biāo)的加權(quán)系數(shù);Xi—公眾對(duì)第i項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)。

（二）主成分分析與指標(biāo)計(jì)算

為了探討影響開(kāi)發(fā)商對(duì)“大建大美”投融資意愿的重要因素，結(jié)合溫州市的實(shí)際情況，本研究引入了“宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)好”、“溫州市投資環(huán)境形勢(shì)轉(zhuǎn)好”及“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好”等十四個(gè)解釋變量（見(jiàn)表3）進(jìn)行態(tài)度量化。

將三大主因子作為自變量，“開(kāi)發(fā)商投融資意愿”為因變量，回歸分析顯示（如表5所示）：多元回歸系數(shù)（R）為0921，判定系數(shù)（R2）為0848，說(shuō)明該模型數(shù)據(jù)擬合程度較好。Durbin-Waton值為196，接近于2，說(shuō)明變量之間不存在自相關(guān)，殘差獨(dú)立。F統(tǒng)計(jì)量為53434，P < 005，在α=005的檢驗(yàn)水準(zhǔn)下，可認(rèn)為所擬合的多重線性回歸方程具有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。

爾濱、大連、武漢、濟(jì)南（市場(chǎng)環(huán)境弱、商務(wù)成本高）;第三象限南京、寧波（市場(chǎng)環(huán)境弱、商務(wù)成本低）;第四象限青島、杭州、廈門(mén)、廣州、深圳（市場(chǎng)環(huán)境好、商務(wù)成本低）。

說(shuō)明影響溫州市開(kāi)發(fā)商對(duì)“大建大美”投融資意愿主要是全國(guó)市場(chǎng)環(huán)境因素、地方市場(chǎng)環(huán)境因素及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素（如圖1所示）。全國(guó)市場(chǎng)環(huán)境因素上升一個(gè)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商投融資意愿就上升0683個(gè)點(diǎn);地方市場(chǎng)環(huán)境因素上升一個(gè)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商投融資意愿就上升0202個(gè)點(diǎn);項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素上升一個(gè)點(diǎn)（即個(gè)體因子下降），開(kāi)發(fā)商投融資意愿就上升0185個(gè)點(diǎn)。

六、對(duì)策及建議

通過(guò)政府、國(guó)有開(kāi)發(fā)商與商業(yè)銀行在參與“大建大美”融資環(huán)節(jié)的行為博弈分析，筆者認(rèn)為建立和完善公共政策與商業(yè)銀行共同參與的、多渠道的創(chuàng)新體系，是加快“大建大美”專項(xiàng)行動(dòng)建設(shè)速度的必要保障。政府可以通過(guò)多元融資渠道、創(chuàng)新金融服務(wù)體系等措施促使社會(huì)資本“共建共享”，打破融資困境，提高棚改建設(shè)的效率，實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。

（一）拓寬融資新型渠道，促使社會(huì)“共建共享”

“大建大美”是溫州市一項(xiàng)重點(diǎn)民心工程，其具有前期投資額巨大、利潤(rùn)率相對(duì)較低、存在限定條件多和資金面窄等特點(diǎn)，僅政府財(cái)政支撐不利于項(xiàng)目的正常建設(shè)。政府在積極落實(shí)“大建大美”專項(xiàng)行動(dòng)的同時(shí)，要積極探索多元化的融資渠道，

根據(jù)目前市內(nèi)的棚改面積和開(kāi)發(fā)商建設(shè)需求進(jìn)行編制年度預(yù)算，既要保證商品房的開(kāi)發(fā)規(guī)模，又要兼顧保障性住房的投融資建設(shè)，滿足偏低收入人群購(gòu)房的剛性需求，從而實(shí)現(xiàn)利益的最大化。同時(shí)，可以借鑒國(guó)內(nèi)外成功的融資經(jīng)驗(yàn)，考慮如合作開(kāi)發(fā)和PPP（公私合營(yíng)）等新型融資。與此同時(shí)，溫州市政府可以完善相關(guān)法規(guī)與制度，規(guī)范房地產(chǎn)債券、證券及信托基金等渠道在內(nèi)的融資途徑。通過(guò)建立稅收優(yōu)惠政策，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，支持土地供應(yīng)等方面，為開(kāi)發(fā)商提供便利渠道，從而打破融資困境。

（二）完善監(jiān)督管理體系，防范金融隱性風(fēng)險(xiǎn)

在目前嚴(yán)格規(guī)定政府隱性債務(wù)不能新增的背景下，溫州市政府應(yīng)該引入合理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，嚴(yán)格對(duì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)項(xiàng)目的資格審查，并對(duì)“大建大美”建設(shè)過(guò)程中實(shí)施信息監(jiān)督和風(fēng)險(xiǎn)控制，進(jìn)行統(tǒng)一化管理、統(tǒng)一化融資和資金的統(tǒng)一化使用，以確保全部的棚改工程按質(zhì)按量地完成，防止由于違規(guī)操作導(dǎo)致資金短缺和偷工減料等現(xiàn)象，從而實(shí)現(xiàn)棚改資金利用的最大化。與此同時(shí)，政府要保障融資平臺(tái)的安全性、穩(wěn)定性和合規(guī)性，必須注意以下幾個(gè)方面：一是政府融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，要充分考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況及投融資方的收益水平。二是政府要對(duì)自身和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格把控資金效率，履行信貸契約，確保資金能夠按時(shí)還貸。三是要明確商業(yè)銀行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的制度，建立公平公正的投融資退出機(jī)制，保護(hù)合法權(quán)益。

（三）參與者要積極換位思考，實(shí)現(xiàn)三方利益最大化

政府、開(kāi)發(fā)商和商業(yè)銀行三方矛盾的根本原因在于私人成本與社會(huì)成本之間的差異，即行為的負(fù)外部性。三方如果只考慮自身的利益最大化，選擇短期利益而忽視長(zhǎng)期發(fā)展的策略，是實(shí)現(xiàn)不了帕累托最優(yōu)的。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們的完全信息靜態(tài)博弈其實(shí)非常少，更多的是動(dòng)態(tài)博弈，也稱重復(fù)博弈。三方是否選擇合作也不是一次博弈就能出結(jié)果的，更多是采取“一報(bào)還一報(bào)”的策略（tit-for-tat），即首次選擇合作，只要對(duì)方合作，下一次就肯定是合作;只要對(duì)方背叛，下一次就選擇背叛，即后續(xù)的選擇始終與對(duì)方上一次的行動(dòng)一樣。如果政府能夠提前規(guī)劃好未來(lái)的收益，重視長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，提出合理有效且風(fēng)險(xiǎn)較低的融資機(jī)制，則三方很容易打破現(xiàn)有的納什均衡，從而實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

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〔本文系溫州市基礎(chǔ)性軟科學(xué)研究項(xiàng)目“溫州市“大拆大整，大建大美”政策下民眾拆遷安置選擇與民生問(wèn)題探討”（編號(hào)：R20180015）研究成果〕

（陳凱、陳煦煦，溫州職業(yè)技術(shù)學(xué)院財(cái)會(huì)系）