李永哲 王芳 姚婷 韓新辰

“去庫(kù)存”作為房地產(chǎn)行業(yè)改革的新政策，是當(dāng)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措。然而該項(xiàng)政策的實(shí)施會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)造成一定沖擊，特別是銀行業(yè)作為房地產(chǎn)發(fā)展的資金提供者，存在較高的融資風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，使得房地產(chǎn)行業(yè)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)更為凸顯。因此，有效識(shí)別房地產(chǎn)業(yè)改革中隱藏的金融風(fēng)險(xiǎn)并采取適當(dāng)?shù)拇胧?，加?qiáng)政府宏觀審慎監(jiān)管、完善社會(huì)信用體系、建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制等應(yīng)對(duì)措施，避免引發(fā)區(qū)域性和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)顯得尤為緊迫。

一、 “去庫(kù)存”的背景及其意義

（一）“去庫(kù)存”的背景及政策意義

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在各方面因素影響下，已經(jīng)出現(xiàn)“供過(guò)于求”的局面，其資金來(lái)源主要依賴銀行放貸支持。吸取西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)“泡沫”導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)（泡沫經(jīng)濟(jì)），結(jié)合我國(guó)當(dāng)前的高庫(kù)存現(xiàn)狀，2015年至2016年兩會(huì)期間，“去庫(kù)存”政策應(yīng)勢(shì)而出，并成為中央部署的未來(lái)五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。吸取西方發(fā)達(dá)國(guó)家尤其是美國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題——“泡沫經(jīng)濟(jì)”，我國(guó)政府結(jié)合本國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高庫(kù)存現(xiàn)狀，提出“去庫(kù)存”政策，是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展進(jìn)入新時(shí)代背景下，習(xí)總書(shū)記提出“兩個(gè)十五年”，到2035年全面建成小康社會(huì)，在此基礎(chǔ)上在奮斗十五年到2050年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化[ 習(xí)近平.決勝全面建成小康社會(huì)奪取新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義偉大勝利——在中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)上的報(bào)告[N].人民日?qǐng)?bào)，2017-10-28.]，那么要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)就要保證我們國(guó)家的人民有房住，而當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)雖然出現(xiàn)高庫(kù)存的現(xiàn)狀，表面上房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“買(mǎi)方市場(chǎng)”，然而房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格并非此種表現(xiàn)，而是“越炒越高”，致使越來(lái)越多的人民買(mǎi)不起作為“剛需”的房子，另外一方面則是房?jī)r(jià)在“炒客”的操作下日益“高升”，最終導(dǎo)致房子越存越多。在這種情況下黨中央及時(shí)體察民情，提出房地產(chǎn)“去庫(kù)存”，解決群眾的生活需求。那么該項(xiàng)政策出臺(tái)的的意義主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)行業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)，有效調(diào)整干預(yù)有助于房產(chǎn)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，有利于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng);二是該項(xiàng)政策有利于政府?dāng)[脫財(cái)政依賴，通過(guò)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，拓寬新的財(cái)政收入來(lái)源;三是房地產(chǎn)去庫(kù)存政策不僅有助于引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸“居住”功能，更對(duì)我國(guó)居民居住問(wèn)題的改善具有積極意義。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融發(fā)展現(xiàn)狀

一是商業(yè)銀行住房信貸發(fā)展有一定進(jìn)步。我國(guó)的住房信貸與我國(guó)住房體制改革、金融體制改革的進(jìn)程是一致的，健全的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系不僅包括房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，也應(yīng)包括以證券化為主要手段的二級(jí)市場(chǎng)。目前，從我國(guó)的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)，支持房地產(chǎn)金融行業(yè)的僅有銀行體系，由于我國(guó)目前資本市場(chǎng)的相對(duì)落后，導(dǎo)致一級(jí)市場(chǎng)很難為房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供各項(xiàng)金融支持。2005年，我國(guó)出臺(tái)了信貸資產(chǎn)證券化的公告，從我國(guó)的住房抵押貸款的發(fā)展情況看，基本上已經(jīng)形成了一定的基礎(chǔ)模式，但同發(fā)達(dá)國(guó)家相比，差距甚遠(yuǎn)。目前，我國(guó)商業(yè)銀行住房信貸的發(fā)展重點(diǎn)是如何在符合我國(guó)國(guó)情的基礎(chǔ)上，不斷擴(kuò)展房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。二是住房信貸結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。國(guó)家加快住房制度改革步伐和重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，使各國(guó)商業(yè)銀行逐漸認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)金融的巨大發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展前景。目前個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)在當(dāng)前銀行的改革與發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用，其對(duì)于優(yōu)化銀行信貸結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)質(zhì)量，創(chuàng)造效益發(fā)揮了重要作用。

三、房地產(chǎn)業(yè)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)

（一）存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

盡管我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式有所轉(zhuǎn)變，但就目前來(lái)看，我國(guó)依舊依賴于資金的支持來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，中國(guó)“重投資，輕消費(fèi)”的風(fēng)氣依舊盛行。由于各類資金的流入，使得房地產(chǎn)行業(yè)供給無(wú)法平衡，房地產(chǎn)的價(jià)格無(wú)法真實(shí)體現(xiàn)，這就導(dǎo)致了人民群眾不能承擔(dān)過(guò)高的房?jī)r(jià)，只能依靠金融市場(chǎng)，這種情況導(dǎo)致的結(jié)果就是大量房子的閑置，居住區(qū)入住率低，房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金困難，不惜向銀行大量貸款，長(zhǎng)此以往，將會(huì)產(chǎn)生所謂的泡沫經(jīng)濟(jì)。倘若房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌或者銷量繼續(xù)下滑，將會(huì)導(dǎo)致我國(guó)金融體系面臨巨大的系統(tǒng)性和區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）易引發(fā)政策“失靈”的風(fēng)險(xiǎn)

反觀當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，在去庫(kù)存過(guò)程中極易引發(fā)政策調(diào)控“失靈”的風(fēng)險(xiǎn)，這也是未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)之一。隨著公積金存款利率上調(diào)、房貸首付比例降低、房地產(chǎn)交易的契稅減免等一系列“去庫(kù)存”政策的多項(xiàng)實(shí)施，投資者重新建立起關(guān)于政府“救市”和“托市”的預(yù)期，導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫積累風(fēng)險(xiǎn)加大。我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，房地產(chǎn)投資已告別了高增長(zhǎng)時(shí)代，依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的措施已然不現(xiàn)實(shí)，通過(guò)貨幣刺激房地產(chǎn)行業(yè)促使經(jīng)濟(jì)增速手段存在很大風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)高度警惕一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)大漲并蔓延至二、三線城市，防止引發(fā)新一輪泡沫膨脹，那將打斷我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的進(jìn)程。

（三）存在操作風(fēng)險(xiǎn)與信用風(fēng)險(xiǎn)

操作風(fēng)險(xiǎn)一方面是指由于我國(guó)現(xiàn)有的銀行制度尚未完善，相關(guān)的法律條文也不夠全面，這就導(dǎo)致了銀行在給企業(yè)提供資金的過(guò)程中出現(xiàn)很多操作上的不合理，從而給房地產(chǎn)金融行業(yè)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面則是因?yàn)槲覈?guó)銀行有很強(qiáng)的行政性質(zhì)，與政府保持密切的關(guān)系，但缺乏現(xiàn)代企業(yè)的運(yùn)營(yíng)氣息。例如2016年，我國(guó)金融業(yè)發(fā)生了最嚴(yán)重的“錢(qián)荒”現(xiàn)象，銀行在應(yīng)對(duì)時(shí)并非關(guān)注如何通過(guò)市場(chǎng)盤(pán)活流動(dòng)資金，相反卻在期待央行出臺(tái)何種貨幣政策，由此可見(jiàn)，銀行對(duì)政府的依賴較為嚴(yán)重。反觀我國(guó)的信用體系目前一直處于不完善狀態(tài)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)如何準(zhǔn)確識(shí)別貸款人的還款能力，如何避免損失最大化是目前需待解決的事情。

四、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的路徑

2018年到現(xiàn)在以來(lái)，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場(chǎng)，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。解決好當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)困境的一個(gè)有效方法就是加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。一方面通過(guò)減少政府干預(yù)，讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加市場(chǎng)的有效供給。另一方面政府作為“守夜人”進(jìn)一步為行業(yè)發(fā)展搭建好政策框架，營(yíng)造良好的制度環(huán)境，為房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。為此，在推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革時(shí)，政策中應(yīng)注重以下幾點(diǎn)措施：

（一）建立政府長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制

一是政府積極引導(dǎo)。從政府角度來(lái)看，目前我國(guó)各地都紛紛采取措施進(jìn)一步推動(dòng)房改政策的落實(shí)，但始終未能深層系改善房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境，反而與目標(biāo)背道而馳。因此，針對(duì)不同經(jīng)濟(jì)水平的地區(qū)， 政府應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待， 即去庫(kù)存的實(shí)施力度要與城市發(fā)展水平相適應(yīng)，必須時(shí)常監(jiān)測(cè)城市人口規(guī)模以及其經(jīng)濟(jì)水平， 改善房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)， 如增加土地的供應(yīng)以及大力發(fā)展商品房、保障房等暫緩商品房的增建、改造經(jīng)濟(jì)適用房等措施， 以補(bǔ)償費(fèi)用或公積金貸款等來(lái)刺激流動(dòng)人口的購(gòu)房需求，避免政府過(guò)度干預(yù)，要不斷引導(dǎo)市場(chǎng)調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)。二是避免房地產(chǎn)投機(jī)套利活動(dòng)。政府在實(shí)施去庫(kù)存政策的同時(shí)， 要謹(jǐn)防房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)及個(gè)人投資者的投機(jī)套利活動(dòng)。政府之所以提出去庫(kù)存政策， 是想讓房地產(chǎn)業(yè)在盤(pán)活存量的同時(shí)讓其發(fā)展趨于穩(wěn)定健康，但若出現(xiàn)機(jī)構(gòu)或者投資者的投機(jī)性購(gòu)房行為， 短期中炒作買(mǎi)賣(mài)則會(huì)浪費(fèi)房地產(chǎn)存量的合理配置， 則會(huì)再次抬高房?jī)r(jià)，衍生出房地產(chǎn)金融泡沫。三是加快相關(guān)扶持政策的進(jìn)一步改革。去庫(kù)存政策實(shí)施主要在于拉動(dòng)農(nóng)民工等流動(dòng)人口以及低收人居民的住房增長(zhǎng)需求，例如運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策，起到區(qū)別對(duì)待的作用，通過(guò)減免房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等措施， 既能鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)增建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等， 減少樓房建筑成本等方式， 拉動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的去庫(kù)存積極性， 達(dá)到盤(pán)活地產(chǎn)存量進(jìn)而將資金配置于實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的目的。

（二）加強(qiáng)金融宏觀審慎監(jiān)管

從銀行業(yè)監(jiān)管的角度看，因加強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的審核、監(jiān)管力度。由于銀行業(yè)危機(jī)是金融危機(jī)乃至經(jīng)濟(jì)危機(jī)的關(guān)鍵，維持銀行體系的基本穩(wěn)定是保證金融安全的重要措施。為此，要加強(qiáng)金融宏觀審慎監(jiān)管，嚴(yán)密防范房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。一是要通過(guò)金融監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的審慎監(jiān)管，協(xié)助銀行解決信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面的弱項(xiàng)，督促銀行建立起房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)管理的內(nèi)部機(jī)制，減緩房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)銀行體系的沖擊。二是要建立和完善宏觀審慎管理的支柱框架，加強(qiáng)逆周期調(diào)控，弱化金融機(jī)構(gòu)的順周期行為，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，完善房地產(chǎn)信貸政策，提高房地產(chǎn)貸款準(zhǔn)入門(mén)檻，規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。

（三）完善社會(huì)信用體系

一方面從銀行業(yè)角度來(lái)看，應(yīng)積極完善社會(huì)信用評(píng)分系統(tǒng)的發(fā)展。為了能夠?qū)崟r(shí)了解貸款人的資金流向以及更客觀地評(píng)判貸款人的信用等級(jí)，銀行業(yè)有必要建立一套完善的信用評(píng)分系統(tǒng)，準(zhǔn)確識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)情況。另一方面從金融業(yè)監(jiān)管部門(mén)角度來(lái)看，應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面完善信用體系：一是征信。要盡快完善社會(huì)征信體系，發(fā)揮各類征信機(jī)構(gòu)，例如中國(guó)人民銀行，在尊重和保護(hù)個(gè)人隱私前提下征集盡可能多的數(shù)據(jù)，突出解決各部門(mén)、各領(lǐng)域間的信用數(shù)據(jù)互聯(lián)互通功能。二是用信。要不斷建設(shè)和完善公共信用信息服務(wù)平臺(tái)，提供查詢服務(wù)，完善信用信息使用機(jī)制，促進(jìn)信用信息的有序擴(kuò)散和充分利用。三是守信。相關(guān)部門(mén)應(yīng)家強(qiáng)懲治守信機(jī)制的建設(shè)，通過(guò)特定的制度和規(guī)范來(lái)促進(jìn)，通過(guò)規(guī)范的信用法規(guī)來(lái)營(yíng)造互信的信用環(huán)境。（作者單位：中國(guó)人民銀行正寧縣支行）