常冬

（鶴壁市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，河南 鶴壁 458030）

一、簡(jiǎn)述直管公房的基本概念

直管公房的所有權(quán)歸國(guó)家各級(jí)政府房地產(chǎn)管理部門(mén)所有，并由房管部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)籌管理。其中還包括企事業(yè)單位自建福利住房等。直管公房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，如何將其高效合理的融合到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中。成為深化變革住房制度的重要途徑.也是保證國(guó)有資產(chǎn)發(fā)揮社會(huì)效益的基本手段。

二、針對(duì)直管公房開(kāi)展管理存在的不足

（一）租金收繳難度大。在住房制度優(yōu)化變革前期，承租直管公房需要綜合考量申請(qǐng)人的工作年限、工作性質(zhì)及家庭組成情況。從1994年國(guó)務(wù)院正式發(fā)文實(shí)行城鎮(zhèn)住房改革、構(gòu)建公積金制度、開(kāi)放自由購(gòu)買商品房政策后。申請(qǐng)承租直管公房的基本上都是經(jīng)濟(jì)收入不穩(wěn)定的人群。而大多數(shù)低等收入人群短時(shí)間內(nèi)無(wú)法繳納充足的租金，即便租金遠(yuǎn)低于商品房市場(chǎng)交易價(jià)格。此類人群也沒(méi)有能力承擔(dān)?；驉阂馔锨?。另外針對(duì)租金收繳缺乏嚴(yán)格的法律條例，也增加了租金收繳的難度。

（二）高危公房的維修養(yǎng)護(hù)難度大。基于當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)條件有限.房屋基礎(chǔ)架構(gòu)存在較大差異，大多數(shù)都是磚混結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)，隨著使用年限的增長(zhǎng)，且承租人維修保養(yǎng)不到位，公房的危險(xiǎn)系數(shù)加大，甚至危害公眾財(cái)產(chǎn)安全。而依靠承租方式保養(yǎng)房屋的策略已逐步被淘汰，在一定程度上加大了管理養(yǎng)護(hù)工作的難度。

（三）違規(guī)轉(zhuǎn)租亂象。與商品房市場(chǎng)交易價(jià)格相比。直管公房的租金已降低到最低水準(zhǔn)，這不僅對(duì)中低等收入的家庭有較大的吸引力，部分高層次人員也轉(zhuǎn)移了目光，且大多數(shù)公房都是建立在老城區(qū)的學(xué)區(qū)房。使承租市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，秩序混亂，存在嚴(yán)重的違規(guī)轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，給不法分子留有可乘之機(jī)。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定可知，承租人在獲取出租人認(rèn)同的情況下.可向第三方轉(zhuǎn)租租賃物。由此可見(jiàn)，轉(zhuǎn)租行為必須要在原承租人知曉并同意的情況下進(jìn)行，但實(shí)際上，諸多房管部門(mén)由于缺乏對(duì)市場(chǎng)的深入調(diào)查和了解，并不知曉違法轉(zhuǎn)租行為，這使得直管公房成為市場(chǎng)牟利工具，并未真正發(fā)揮其實(shí)際效應(yīng)。

（四）管理人員青黃不接。在對(duì)直管公房實(shí)施全方位管理的過(guò)程中。絕大多數(shù)基層員工都是工作年限較長(zhǎng)的老員工，其思想觀念保守，文化水平低，實(shí)際工作不符合現(xiàn)行的制度條例。而且大多數(shù)熟知公房基本狀況的老員工未能培養(yǎng)新員工就退休。這使得基層年輕職工對(duì)直管公房的發(fā)展情況缺乏經(jīng)驗(yàn)，理論知識(shí)不足，盡管掌握了現(xiàn)代化信息技術(shù)，但缺少工作熱情，直管公房管理工作遇到瓶頸。

三、強(qiáng)化直管公房管理質(zhì)量的創(chuàng)新思路

（一）加大政策條例宣傳力度。針對(duì)上文所提出的各類問(wèn)題，首先，應(yīng)當(dāng)加大針對(duì)直管公房相關(guān)政策條例的宣傳力度，確保原租戶和現(xiàn)租戶充分了解我國(guó)現(xiàn)行的政策條例，促使其定期對(duì)住房進(jìn)行維修保養(yǎng)。在開(kāi)展宣傳工作時(shí)。需著重強(qiáng)調(diào)直管公房的性質(zhì)，明確相應(yīng)的管理?xiàng)l例和租金收繳標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而為租戶樹(shù)立正確的法律意識(shí)。另外負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作的房管部門(mén)，要充分發(fā)揮其職能優(yōu)勢(shì)，定期深入住戶進(jìn)行走訪調(diào)查，掌握市場(chǎng)的變化形勢(shì)。

此外，直管公房的安全問(wèn)題也直接關(guān)系到國(guó)有資產(chǎn)的增值保值。因此，房管部門(mén)應(yīng)組織租戶參與安全知識(shí)培訓(xùn)，或通過(guò)走訪與租戶保持有效的溝通。并規(guī)范租戶的實(shí)際行為。樹(shù)立積極的公房風(fēng)氣。

（二）充分發(fā)揮合同的法律效應(yīng)。針對(duì)惡意拖欠租金等損耗國(guó)家根本利益的行為。地方房管部門(mén)要與相關(guān)部門(mén)建立合作，采取有效策略開(kāi)展專項(xiàng)綜合治理。將違規(guī)轉(zhuǎn)租、長(zhǎng)期拖欠租金等行為作為重點(diǎn)整治對(duì)象，并發(fā)揮合同的法律效益，確保直管公房使用的規(guī)范化和合理化。具體策略如下：房管部門(mén)可根據(jù)合同的各項(xiàng)條款，深入調(diào)查原租戶對(duì)直管公房的具體使用情況。一旦發(fā)現(xiàn)違反合同條例的行為，依據(jù)事件的嚴(yán)重程度，當(dāng)即處理。

（三）將三維空間技術(shù)應(yīng)用到管理工作中。當(dāng)下計(jì)算機(jī)三維空間技術(shù)水平不斷提高，而對(duì)于現(xiàn)代管理工作來(lái)說(shuō)，其提供了完善的可視化平臺(tái)和系統(tǒng)的數(shù)據(jù)管理方法。能夠促進(jìn)地籍管理從普通的平面形式逐步趨向立體空間形式。在調(diào)查研究直管公房的過(guò)程中，首先需明確相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)信息，掌握其全面的調(diào)查內(nèi)容。具體包括：直管公房的占地情況、所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平、自然環(huán)境及基礎(chǔ)配套設(shè)施等。同時(shí)還要借助專業(yè)軟件。綜合分析建筑結(jié)構(gòu)形式等基本信息，從而生成三維數(shù)據(jù)庫(kù)，確保公關(guān)住房監(jiān)督管理工作的有序運(yùn)行。

（四）預(yù)測(cè)直管公房整治潛力。從專業(yè)角度來(lái)說(shuō)。直管公房整治潛力和規(guī)模潛力、生態(tài)潛力及社會(huì)經(jīng)濟(jì)潛力有著緊密的聯(lián)系，具體測(cè)算方式有如下兩種：

1.宏觀概略測(cè)算。此種測(cè)算方式主要是將整治范圍內(nèi)的直管公房作為一個(gè)整體統(tǒng)籌規(guī)劃目標(biāo).根據(jù)完善的預(yù)測(cè)指標(biāo)體系劃分潛力等級(jí).之后對(duì)直管公房的總體潛力進(jìn)行判斷。2。精細(xì)化測(cè)算。此種測(cè)算方式是將直管公房單元作為主要目標(biāo)，以此開(kāi)展數(shù)據(jù)庫(kù)運(yùn)算工作，通過(guò)情景模擬分析，判定直管公房的整治潛力。這兩種測(cè)算方式能夠優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。同步發(fā)展。

（五）制定統(tǒng)一的整治標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)當(dāng)下直管公房整治過(guò)程出現(xiàn)的各種規(guī)劃失調(diào)情況，首先，應(yīng)當(dāng)深入研究直管公房整治，并綜合分析城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)保護(hù)規(guī)劃、基礎(chǔ)配套設(shè)施規(guī)劃等基本規(guī)劃的內(nèi)在聯(lián)系。此外，根據(jù)各類具體規(guī)劃的內(nèi)在聯(lián)系。制定切實(shí)可行的直管公房整治條例和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

（六）采用恰當(dāng)?shù)木S修養(yǎng)護(hù)措施。為了顯著提高維修養(yǎng)護(hù)效率。在管理直管公房的過(guò)程中，可推行責(zé)任制，使其充分了解房屋建成時(shí)間。掌握老化程度。并針對(duì)房屋的老化狀況，采取恰當(dāng)措施，降低房屋安全隱患，在必要的情況下。也可實(shí)行拆除處理。

結(jié)語(yǔ)：綜上所述，加大對(duì)直管公房的管理力度，能夠使其充分發(fā)揮社會(huì)效應(yīng)，滿足中低等收入家庭的住房需求。同時(shí)深化變革住房制度，也能確保國(guó)有資產(chǎn)的增值保值，維護(hù)人民基本利益