段紅玲

（武漢城市職業(yè)學(xué)院，湖北武漢）

引言：物業(yè)管理主要是指業(yè)主的活動在區(qū)分所有建筑物的公共部分和公共建筑物、場所和設(shè)施建筑物內(nèi)分區(qū)或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他經(jīng)理來管理建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所和地點(diǎn)由業(yè)主共同擁有。在物權(quán)法明確表示，業(yè)主完全能夠自行管理物業(yè)，同樣能夠委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他經(jīng)營者進(jìn)行管理。物業(yè)管理可以分成廣義和俠義兩個方面。俠義的物業(yè)主要是指業(yè)主根據(jù)合同約定，將房屋建筑和設(shè)備委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并對市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等開展維護(hù)與維修。廣義的物業(yè)管理主要是指物業(yè)管理公司和業(yè)主自身共同開展管理的過程中。

1 物業(yè)管理公司的作用

依托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理的現(xiàn)代化新型城市住宅小區(qū)，已經(jīng)在全國各個城市中進(jìn)行應(yīng)用，促進(jìn)了城市住宅小區(qū)和物業(yè)管理企業(yè)的有效借個。為城市居民小區(qū)提供更好管理服務(wù)的物業(yè)管理公司，其主要責(zé)任是為居民供應(yīng)基礎(chǔ)的日常維護(hù)、園林綠化和社區(qū)安全保潔等良好的服務(wù)，同時還必須對物業(yè)管理模式進(jìn)行創(chuàng)新，滿足社區(qū)業(yè)主的全面發(fā)展需求，為居民打造安全文明、溫馨和諧的優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境。

1.1 物業(yè)管理公司對房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的支持作用

在房地產(chǎn)價格方面，只要是將市場充當(dāng)自身的準(zhǔn)繩，具有房地產(chǎn)價格的基本特點(diǎn)，也就是建筑價格與市場價格的雙重屬性。房地產(chǎn)的建設(shè)價格是根據(jù)市場用地、建筑材料和各種建設(shè)投資和支出實(shí)施確定的，它的財產(chǎn)是由房地產(chǎn)控制的價格。房地產(chǎn)制定的價格才是房地產(chǎn)對消費(fèi)者展示的真實(shí)價格。最后，人們所談?wù)摰氖鞘袌錾系膬r格。實(shí)際上，只有當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)入市場以后，它的具體價值才能得到充分展示。加入房地產(chǎn)還沒有進(jìn)入市場，就不能對房地產(chǎn)的真實(shí)價格進(jìn)行詳細(xì)的定位，市場才是真實(shí)展現(xiàn)房地產(chǎn)的實(shí)際價格。目前，房地產(chǎn)市場行業(yè)的競爭極為激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該竭盡全力打造房地產(chǎn)熱點(diǎn)賣點(diǎn)，但是優(yōu)秀的物業(yè)管理，正日益變成商品房的主要賣點(diǎn)，特別是對于品牌地產(chǎn)而言，更是不可缺少的市場重要賣點(diǎn)，這一觀點(diǎn)已經(jīng)得到了業(yè)界所以人的共同認(rèn)可。對于城市的普通市民來說，在選取商品房進(jìn)行購買的時候，首先應(yīng)該詳細(xì)了解小區(qū)中是否具備物業(yè)管理，加入具有物業(yè)管理，其服務(wù)范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的，也就是說，所有房產(chǎn)購買人員都極為關(guān)心物業(yè)管理，并且變成了消費(fèi)者在進(jìn)行商品購買過程中極為重要的選擇條件。由此我們可以看出，物業(yè)管理在房地產(chǎn)銷售和開發(fā)中的重要作用。

1.2 對房地產(chǎn)估值的提振

在我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定中，物業(yè)管理主要展現(xiàn)了以下幾個特點(diǎn)：（1）小區(qū)業(yè)主自主選擇和聘請物業(yè)管理企業(yè)；（2）聘用的物業(yè)管理公司應(yīng)按照中國的物業(yè)管理規(guī)定與業(yè)主簽訂服務(wù)合同。在合同中，主要內(nèi)容應(yīng)該包括業(yè)主的住宅物業(yè)及配套設(shè)施、設(shè)備和有關(guān)場地的維護(hù)、管理和維護(hù)；（3）維護(hù)有關(guān)區(qū)域中的環(huán)境衛(wèi)生以及秩序。物業(yè)公司應(yīng)該按照相關(guān)的服務(wù)合同內(nèi)容來開展這些活動，也就是物業(yè)管理。

2 物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售價格的影響

2.1 物業(yè)管理對一級房地產(chǎn)市場銷售價格的影響

房地產(chǎn)一級市場的銷售價格被房地產(chǎn)的區(qū)位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)質(zhì)量、周邊環(huán)境、自有品牌等各種因素影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身具有價值大、流動性差的特點(diǎn)，并且在目前的一級市場中大部分都使用預(yù)售的方式，它讓買家在選取商品的過程中能夠關(guān)注開發(fā)商、建筑商和服務(wù)提供商(物業(yè)管理公司)的品牌。由于品牌是一種無形的資產(chǎn)，并且也是房地產(chǎn)企業(yè)良好聲譽(yù)的體現(xiàn)，一般來說，在市場中具有較高知名度和美譽(yù)度的物業(yè)管理公司對提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和價格有極大的推動力，通?？梢猿洚?dāng)為商品的賣點(diǎn)。另外，其對銷售價格的影響與開發(fā)商和建筑商相比的特殊性在于，只有極大限度的投入和滿足法規(guī)要求后，開發(fā)商和建筑商才能對外銷售定價，并且他們對商銷售價格的影響大多數(shù)都能夠進(jìn)行量化。但是物業(yè)管理公司是提供服務(wù)的企業(yè)，在開展服務(wù)之前就已經(jīng)對銷售價格造成了一定的影響，很難進(jìn)行量化。可見，物業(yè)管理對一級市場房地產(chǎn)銷售價格的影響往往是利用企業(yè)品牌來實(shí)現(xiàn)的，從而加強(qiáng)了消費(fèi)者對商品的信心。所以，開發(fā)商和建筑商在制定銷售價格的過程中，應(yīng)有效考慮物業(yè)管理的各種影響因素，對其影響實(shí)施有效的評估。

2.2 物業(yè)管理對二級房地產(chǎn)市場銷售價格的影響

與一級房地產(chǎn)市場相比較，房地產(chǎn)服務(wù)提供商(物業(yè)管理企業(yè))往往是經(jīng)過大量具體的持續(xù)管理活動和服務(wù)來影響二級房地產(chǎn)市場中的銷售價格。站在市場銷售模式來看，商品房二級市場的交易價格構(gòu)成比一級市場更加的復(fù)雜，假如只是站在二級市場商品房估價的角度來說，簡單講解了物業(yè)管理企業(yè)對于商品房價格的影響力。在二級市場中，物業(yè)管理大部分是利用很多具體、持續(xù)的管理以及服務(wù)來對房地產(chǎn)的價格形成影響。此外，對二級市場中房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的原因通常會比一級市場更加的復(fù)雜，主要是因?yàn)榻灰走^程中雙方的信息不對稱造成的，與此同時，原有業(yè)主的地位和發(fā)展對消費(fèi)者的心理也造成了一定的影響，導(dǎo)致價格呈現(xiàn)波動。為了可以清楚的介紹這個問題，相關(guān)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)估價的方面進(jìn)行著手，具體了解物業(yè)管理對房地產(chǎn)客觀合理價格的影響，并找出在房地產(chǎn)估價環(huán)節(jié)應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)管理的因素，讓房地產(chǎn)估價結(jié)果能夠更加接近估價對象的真實(shí)價值。

結(jié)論：物業(yè)管理對于房地產(chǎn)銷售價格的影響，應(yīng)該重視小覷是否具有物業(yè)管理，假如具有業(yè)務(wù)管理，那么管理的質(zhì)量和水平達(dá)到什么效果。在倡導(dǎo)更好的居住環(huán)境理念的引導(dǎo)下，目前，居民對于小區(qū)物業(yè)管理也越來越重視。市場中的房地產(chǎn)實(shí)際銷售結(jié)果能夠充分證明，市場上物業(yè)管理對商品房銷售價格水平的影響，是影響房產(chǎn)價格的重要因素之一，尤其是物業(yè)管理的質(zhì)量水平，對其影響更大。對二級市場的二手房價格來說，無論是否具有物業(yè)管理以及物業(yè)管理的水平好壞，對二手房的市場價格都具有直接影響，物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)的住宅二手房比缺少物業(yè)管理或者物業(yè)管理質(zhì)量較差的住宅價格要高得多。因此，我們可以看出，不管是一級還是二級房地產(chǎn)市場，開發(fā)商、建筑商、二手房產(chǎn)業(yè)主，在開展商品房估價的過程中，都可以把物業(yè)管理水平的影響納入考慮范圍，這樣能夠有利于新建商品房以及二手房實(shí)行科學(xué)合理的定價、估價，借助物業(yè)管理促進(jìn)商品房市場銷售渠道的快速進(jìn)入。