摘 要 《物權(quán)法》確定了預(yù)告登記制度，但是民法中的其他領(lǐng)域未及時(shí)修訂相配套的法律法規(guī)，這樣不僅使得民法體系中的預(yù)告登記性質(zhì)得不到確定，還會(huì)導(dǎo)致抵押預(yù)告登記以及抵押權(quán)在相互沖突的情況下，不能找到較好的解決方案。對(duì)此，本文主要在分析現(xiàn)階段抵押權(quán)預(yù)告登記立法的基礎(chǔ)上，對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記在法律適用中所起的沖突進(jìn)行了分析，并提出了當(dāng)前抵押預(yù)告登記立法中存在的缺陷，最后通過(guò)對(duì)問(wèn)題的剖析提出了完善抵押權(quán)預(yù)告登記制度的策略。

關(guān)鍵詞 抵押權(quán) 預(yù)告登記 法律適用

作者簡(jiǎn)介：林時(shí)坤，上海段和段（廈門(mén)）律師事務(wù)所。

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.10.132

一、抵押權(quán)預(yù)告登記制度中存在的缺陷

由于商品房、土地等的預(yù)售需要大量的資金。而其對(duì)資金的需求在一定程度上又超出普通買(mǎi)受人的承受范圍，由此衍生出了普遍的抵押貸款。然而，這種預(yù)售的不動(dòng)產(chǎn)在交易時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的條件還未成就，無(wú)法進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的登記，由此導(dǎo)致從權(quán)利的抵押權(quán)無(wú)法進(jìn)行現(xiàn)實(shí)登記。又由于抵押權(quán)預(yù)告登記的缺位，造成了交易安全上的真空狀態(tài)。為了彌補(bǔ)這一缺位，《物權(quán)法》針對(duì)這一問(wèn)題對(duì)預(yù)告登記制度進(jìn)行了調(diào)整，但是由于現(xiàn)階段我國(guó)法律對(duì)于抵押權(quán)預(yù)告登記的規(guī)定不明確，再加上許多地方所制定的抵押權(quán)預(yù)告登記相關(guān)規(guī)定不完善，最終導(dǎo)致其在實(shí)際運(yùn)用中存在較大的沖突和問(wèn)題。而其問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）各地區(qū)對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記的行政管理不統(tǒng)一

對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記的具體實(shí)施辦法各地?fù)碛胁煌淖龇?，例如：上海及重慶的預(yù)售商品房抵押權(quán)登記必須以已進(jìn)行了預(yù)告登記為前提；在南京地區(qū)，只要是正在預(yù)售的商品房，若是在建就都可以憑借抵押合同進(jìn)行抵押權(quán)預(yù)告登記。

從上面的兩個(gè)不同城市的抵押權(quán)預(yù)告登記的相關(guān)管理制度來(lái)看，我國(guó)各個(gè)地區(qū)對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記的不同規(guī)定造成了行政管理上的區(qū)域各異。將抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記程序的繁瑣，增加了登記權(quán)人的程序負(fù)擔(dān)，也導(dǎo)致了商品房預(yù)售市場(chǎng)在抵押事項(xiàng)上的混亂局面，一定程度上成了預(yù)售商品房市場(chǎng)不穩(wěn)定因素之一。

（二）各地法院對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記能否產(chǎn)生抵押登記的物權(quán)擔(dān)保效力的認(rèn)定意見(jiàn)不統(tǒng)一

我國(guó)法院在司法裁判中就對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求所持有的態(tài)度不同，具體而言主要有以下兩點(diǎn)：

第一，對(duì)于辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人而言，若其沒(méi)有進(jìn)行抵押權(quán)的登記，則不能享受優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。此外，對(duì)于依法進(jìn)行抵押權(quán)登記的權(quán)利人而言，若其抵押權(quán)處于未登記不動(dòng)產(chǎn)登記簿的狀態(tài)時(shí)，則預(yù)告登記也不能基于權(quán)利人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

第二，如果權(quán)利人進(jìn)行了抵押權(quán)預(yù)告登記，那么權(quán)利人則有權(quán)根據(jù)其抵押權(quán)預(yù)告登記享受優(yōu)先受償權(quán)。也就是說(shuō)，只要是將預(yù)售的商品房進(jìn)行了抵押權(quán)預(yù)告登記，那么登記人的這一行為就會(huì)使其獲得對(duì)預(yù)售商品房的物上排他權(quán)，其就能夠享受優(yōu)先受償權(quán)。

總之，不管是哪一種態(tài)度，其在實(shí)施的過(guò)程中都存在著一定的問(wèn)題，第一種將抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)登記的效力分離開(kāi)來(lái)，這就使得預(yù)告登記與原本的立法目的相背離。抵押權(quán)人雖進(jìn)行了預(yù)告登記，但該登記的實(shí)際法律效果與未進(jìn)行預(yù)告登記的效果沒(méi)有太大差別，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)亦不能得到法律的有效保護(hù)。第二種觀點(diǎn)將抵押權(quán)預(yù)告登記的效力直接等同于抵押權(quán)登記的做法沒(méi)有實(shí)體法上的根據(jù)。既然法律規(guī)定了抵押權(quán)登記和抵押權(quán)預(yù)告登記兩種制度，顯然說(shuō)明法律上并不認(rèn)同這兩種制度具有同等的效力。假若人為將兩種制度的效力進(jìn)行等同，明顯違背立法本意。

（三）沒(méi)有明確規(guī)定抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記的時(shí)間及條件

《物權(quán)法》規(guī)定“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”?！斗课莸怯涋k法》對(duì)此規(guī)定與《物權(quán)法》大體相同。實(shí)踐中，債務(wù)人故意拖延抵押登記的辦理時(shí)間，這就在一定程度上阻礙了抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)登記?，F(xiàn)階段雖然部分地區(qū)允許抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)人在一定條件下可單方申請(qǐng)將抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記，但這種做法僅局限于少部分地區(qū)，未能在全國(guó)推廣。而《物權(quán)法解釋一》也未對(duì)上述問(wèn)題提出解決方案。

（四）抵押權(quán)預(yù)告登記與破產(chǎn)別除權(quán)的沖突

別除權(quán)是破產(chǎn)法給予某些既成實(shí)體權(quán)利的特殊待遇，享有這種特殊待遇的權(quán)利基礎(chǔ)是擔(dān)保物權(quán)。雖然抵押權(quán)經(jīng)登記后乃為法律上承認(rèn)的擔(dān)保物權(quán)，但是抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利并不是抵押權(quán)本身，而是保障將來(lái)該抵押權(quán)登記的條件成熟后，抵押權(quán)預(yù)告登記人則會(huì)依照登記事項(xiàng)的具體要求來(lái)轉(zhuǎn)登記抵押權(quán)登記。而該種預(yù)告登記所生之債權(quán)請(qǐng)求權(quán)又具有準(zhǔn)物權(quán)的對(duì)抗效力，即該抵押權(quán)經(jīng)預(yù)告登記所獲得的將來(lái)請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)抵押登記的效力具有對(duì)抗效力。而在《企業(yè)破產(chǎn)法》中，被申請(qǐng)破產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，該企業(yè)便失去了對(duì)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，轉(zhuǎn)由破產(chǎn)管理人行使。法律并未規(guī)定抵押權(quán)預(yù)告登記所生之債與其他普通債權(quán)的受償效力。然，別除權(quán)人有權(quán)就擔(dān)保物單獨(dú)優(yōu)先受償。抵押權(quán)預(yù)告登記所產(chǎn)生的權(quán)利介于擔(dān)保物權(quán)與普通債權(quán)之間，既依附于前者，又歸屬于后者，此時(shí)抵押權(quán)預(yù)告登記如何適用就陷入了兩難境地。并且該抵押權(quán)預(yù)告登記之債是否可進(jìn)入破產(chǎn)和解程序或者破產(chǎn)重整程序也面臨同樣的兩難問(wèn)題。

二、完善抵押權(quán)預(yù)告登記制度的相關(guān)策略

（一）統(tǒng)一各地區(qū)對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記的行政管理

由國(guó)家級(jí)的立法機(jī)關(guān)或者其授權(quán)給國(guó)務(wù)院出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的抵押權(quán)預(yù)告登記的法律規(guī)范，明確當(dāng)下我國(guó)實(shí)踐中遇到的抵押權(quán)預(yù)告登記糾紛問(wèn)題的處理辦法是非常必要的?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變化登記到不動(dòng)產(chǎn)登記簿中去，這樣一來(lái)，作為抵押權(quán)登記的前保全行為的抵押權(quán)預(yù)告登記就會(huì)全部登記在一起，從而有效確保將來(lái)該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)時(shí)，使抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)人的權(quán)利不受惡意侵害，且可確保善意第三人知曉該不動(dòng)產(chǎn)已抵押的事實(shí)，這樣就會(huì)避免或減少因不動(dòng)產(chǎn)糾紛問(wèn)題而產(chǎn)生的矛盾。

此外，在登記前，還需要審查申請(qǐng)人提交的證明預(yù)售商品房人擁有該房屋的事實(shí)材料，以保證簽訂了抵押合同并享有抵押權(quán)的權(quán)利人將來(lái)順利實(shí)現(xiàn)權(quán)利。由此，通過(guò)規(guī)范的統(tǒng)一，更好地維護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，使其不至于面對(duì)各地不相同的登記要求感到不知所措。

（二）明確抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)，化解司法實(shí)踐過(guò)程中產(chǎn)生的矛盾

要想解決抵押權(quán)預(yù)告登記制度中存在的各種缺陷，就應(yīng)該在相關(guān)的法律中對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記中不能產(chǎn)生物權(quán)擔(dān)保效力進(jìn)行明確的規(guī)定，這樣才能夠有效的避免造成各地法院在司法實(shí)踐中對(duì)于抵押權(quán)預(yù)告登記效力認(rèn)定的矛盾。關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)，最高法院認(rèn)為：僅辦理商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，并不必然享有優(yōu)先受償權(quán)。此外，抵押權(quán)預(yù)告登記不僅僅是一種臨時(shí)性的登記行為，其主要是在期房買(mǎi)賣(mài)中維護(hù)交易安全以及平衡各方利益等而指定的，法律則賦予抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人能夠?qū)沟谌说奈餀?quán)效力，但是其并不具備法定的抵押登記條件，所以說(shuō)，不會(huì)產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男Я?wèn)題?？傊鞔_抵押權(quán)預(yù)告登記不能產(chǎn)生物權(quán)擔(dān)保效力，才能與我國(guó)《物權(quán)法》及《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定保持一致。

（三）建立抵押權(quán)預(yù)告登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記機(jī)制，保障抵押權(quán)人的權(quán)利得到及時(shí)確定

應(yīng)當(dāng)建立一套自動(dòng)轉(zhuǎn)化的程序，使抵押權(quán)預(yù)告登記能夠及時(shí)轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記。該種制度的建立可以借鑒預(yù)查封的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以授權(quán)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人與抵押人協(xié)議并在預(yù)告登記事項(xiàng)中記錄。而當(dāng)?shù)盅喝藢?shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記以后，抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人則應(yīng)該根據(jù)預(yù)告登記的記錄事項(xiàng)由相關(guān)的登記機(jī)構(gòu)在對(duì)所有項(xiàng)目進(jìn)行逐一審核后將抵押權(quán)預(yù)告登記直接轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記。這樣，不僅能夠在一定程度上減少抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人在登記過(guò)程中的環(huán)節(jié)還能夠防止抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人因工作中的疏忽而造成的權(quán)利損失。

如若抵押人惡意不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)允許抵押權(quán)人向法院提起違約之訴，法院發(fā)布強(qiáng)制執(zhí)行裁定，由登記部門(mén)根據(jù)法院生效的執(zhí)行裁定對(duì)抵押人的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并將抵押權(quán)預(yù)告登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記。

（四）統(tǒng)一抵押權(quán)預(yù)告登記的法律適用性

現(xiàn)階段，雖然我國(guó)沒(méi)有出臺(tái)破產(chǎn)程序中的抵押權(quán)預(yù)告登記與別除權(quán)沖突的專(zhuān)門(mén)法律規(guī)范條文。在相關(guān)法律規(guī)范出臺(tái)前，最高法院可以運(yùn)用自身對(duì)全國(guó)法院審判工作的指導(dǎo)力，通過(guò)制定統(tǒng)一的司法解釋和發(fā)布指導(dǎo)案例，使各地法院在審理該類(lèi)糾紛案件時(shí)有統(tǒng)一的參照標(biāo)準(zhǔn)，以期在最大范圍內(nèi)及時(shí)統(tǒng)一該類(lèi)沖突的司法認(rèn)定。在統(tǒng)一認(rèn)識(shí)該問(wèn)題時(shí)，應(yīng)該明確這樣的原則：在破產(chǎn)程序中，抵押權(quán)預(yù)告登記后，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人擁有對(duì)該登記物的保全力，在抵押權(quán)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)前，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理人不得對(duì)該物進(jìn)行處分，只能留待至抵押權(quán)登記實(shí)現(xiàn)時(shí)，由抵押權(quán)利人依別除權(quán)就該物單獨(dú)優(yōu)先受償。若是將來(lái)該抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，則作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的剩余財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配。這樣既符合了我國(guó)破產(chǎn)法的相關(guān)規(guī)定，又不會(huì)與抵押權(quán)發(fā)生沖突，有效的保留了抵押權(quán)預(yù)告登記準(zhǔn)物權(quán)的權(quán)責(zé)和屬性，同時(shí)也兼顧了抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)人與破產(chǎn)債權(quán)人的利益，能夠最大限度的促進(jìn)兩者利益的平衡。

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