文/寶山區(qū)住房保障和房屋管理局課題組

習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中指出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確提出：“十三五”期間本市城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量以及住房用地供應(yīng)總量將顯著增加，其中新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬(wàn)套，比“十二五”增加60%左右。5年間，預(yù)計(jì)新增住宅用地5500萬(wàn)平方米（約170萬(wàn)套），其中，商品住房用地2000萬(wàn)平方米（約45萬(wàn)套）、租賃住房用地1700萬(wàn)平方米（約70萬(wàn)套）、保障性住房用地1800萬(wàn)平方米（約55萬(wàn)套）。從用地指標(biāo)來(lái)看，將形成多層次、差異化、全履蓋的住房保障體系，并將住房分為市場(chǎng)化商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。保障性住房和租賃住房將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主力軍。

根據(jù)《上海市“十三五”住房租賃發(fā)展任務(wù)指標(biāo)分解和考核方案》的要求，“十三五”期間，本區(qū)將新增和轉(zhuǎn)化租賃住房共計(jì)3.6萬(wàn)套，新增代理經(jīng)租房源2.6萬(wàn)套（間）。其中，2018年新增和轉(zhuǎn)化租賃住房共計(jì)1.8萬(wàn)套，新增代理經(jīng)租房源8550套（間）。

本文將圍繞本區(qū)住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，并針對(duì)存在的問(wèn)題提出相應(yīng)的對(duì)策建議。

一、推進(jìn)“租購(gòu)并舉”的重要意義

習(xí)近平總書記指出，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程。最早提出“租購(gòu)并舉”，并明確其為住房制度改革的主要方向，是2015年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議。而確定這一政策導(dǎo)向，針對(duì)的正是長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“重售輕租”的現(xiàn)狀。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，保障房建設(shè)力度加大，住房總量大幅增加，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善，城鎮(zhèn)低收入住房困難戶的住房問(wèn)題也得到了基本解決。一些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性、階段性過(guò)剩，去庫(kù)存壓力較大；同時(shí)兩億多農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和一些參加工作不久的新市民的住房問(wèn)題成為市場(chǎng)要解決的主要問(wèn)題。因此，推進(jìn)“租購(gòu)并舉”的住房制度刻不容緩。

（一）推進(jìn)“租購(gòu)并舉”的住房制度是強(qiáng)化政府公共服務(wù)職能、實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的重要舉措

概括來(lái)講，“住有所居”就是要做到“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”，進(jìn)一步深化住房制度改革，形成面向高中低不同收入群體的多層次、差異化住房政策體系。大規(guī)模人口遷移的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力沒(méi)有削弱，讓新市民住有所居，仍然是亟待解決的民生課題。建立“租購(gòu)并舉”的住房制度，就是要從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，樹(shù)立適度、合理、節(jié)約的住房消費(fèi)觀念，滿足不同人群多樣化的居住需求。

（二）推進(jìn)“租購(gòu)并舉”的住房制度是規(guī)范住房租賃市場(chǎng)的重要舉措

目前，在我國(guó)住房供應(yīng)體系中，住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不充分、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、管理不規(guī)范、權(quán)益不清晰，存在明顯的短板，表現(xiàn)在多個(gè)方面：供應(yīng)量短缺，尤其是在一些人口集中涌入的大中城市，租賃住房供應(yīng)顯著不足；質(zhì)量不佳，市場(chǎng)租賃房源“老齡化”，不適應(yīng)市場(chǎng)需求;經(jīng)濟(jì)主體分散，以個(gè)人業(yè)主出租為主，缺乏規(guī)?；?、集中化的機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)者;租賃關(guān)系不穩(wěn)定，市場(chǎng)秩序不規(guī)范，缺乏契約精神和成熟的法律規(guī)則約束，隨意攆租客、提租金的行為比較普遍;支持租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策體系也不夠健全，住房供給“重售輕租”的積弊仍然存在，買房成了新市民增加安全感、融入感、成功感的“華山一條路”。 正因如此，培養(yǎng)住房租賃市場(chǎng)，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，使住房租賃成為與住房銷售并重的住房市場(chǎng)支柱，既是妥善解決過(guò)去住房體系失衡、住房制度缺陷問(wèn)題的現(xiàn)實(shí)要求，也是滿足人民美好生活需要的民生工程，更是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量的戰(zhàn)略布局。

（三）推進(jìn)“租購(gòu)并舉”的住房制度是緩解“購(gòu)租失衡”現(xiàn)象、平抑房?jī)r(jià)的重要舉措

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年到2016年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積從32.9平方米提高到36.6平方米，城鎮(zhèn)住房自有率達(dá)到87%。總體上城鎮(zhèn)居民已經(jīng)從根本上脫離了“憂房階段”，逐漸進(jìn)入“有房階段”，有望在2020年實(shí)現(xiàn)“一人一房”。尤其是近年來(lái)，由于一些城市房?jī)r(jià)高漲，購(gòu)房家庭獲得很大收益，這種“財(cái)富效應(yīng)”引發(fā)了更大程度的購(gòu)房熱，加之租賃住房供給缺乏、體驗(yàn)不佳的情況普遍存在，導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民家庭更多地通過(guò)購(gòu)買住房來(lái)解決居住問(wèn)題，加劇了市場(chǎng)供求失衡，促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。長(zhǎng)期“重售輕租”不利于市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展。在加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、遏制投機(jī)性需求的同時(shí)，強(qiáng)化租購(gòu)并舉、推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展，滿足居民多層次的居住需求，無(wú)疑有利于穩(wěn)定消費(fèi)者預(yù)期，進(jìn)而也有利于住房市場(chǎng)的穩(wěn)定。

二、保障性租賃住房籌措和入住概況

“四位一體”保障房中用于租賃住房的主要為公租房和廉租房，通過(guò)公租房項(xiàng)目認(rèn)定及商品住房配建等方式籌措。

（一）區(qū)屬公租房房源

1．新建“霄云灣”項(xiàng)目：該項(xiàng)目為寶山區(qū)首個(gè)公共租賃住房項(xiàng)目，2015年建成竣工，2012年通過(guò)認(rèn)定。項(xiàng)目位于羅涇寶山工業(yè)園區(qū)內(nèi)，總套數(shù)1642套（一居室231套、二居室155套、集體公寓1256套），總建筑面積73204平方米。

2017年3月15日正式開(kāi)展申請(qǐng)受理審核工作。截至2018年3月底，已簽訂單位整體預(yù)租賃協(xié)議91家，預(yù)租賃1557套房源。項(xiàng)目共申請(qǐng)受理956件，通過(guò)審核767件，實(shí)際配租簽約入住478套。目前，雖已完成90%的分配任務(wù)（含預(yù)分配），但實(shí)際入住率較低。

2．商品房配建作為公租房：第一批配建房源4個(gè)項(xiàng)目，總套數(shù)234套，總面積17905.84平方米。截至2018年3月底，已簽訂單位整體預(yù)租賃協(xié)議70家，預(yù)租賃234套房源。第二批配建房源4個(gè)項(xiàng)目，總套數(shù)230套，總面積16491.4平方米，目前正在辦理產(chǎn)權(quán)登記，計(jì)劃年底達(dá)到可供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。第三批配建房源7個(gè)項(xiàng)目，總套數(shù)517套，總面積37549.94平方米，今年6月底完成90%的督辦任務(wù)，5月開(kāi)展預(yù)分配工作。

3．顧村“華山北院”項(xiàng)目：顧村“華山醫(yī)院北院”項(xiàng)目房源位于顧村鎮(zhèn)菊泉路沙浦河，總套數(shù)452套，總面積44460.57平方米。目前正處于收購(gòu)階段，今年年底需完成90%的預(yù)分配工作。

4．第一批公廉并軌：廉租房轉(zhuǎn)化為公租房項(xiàng)目6個(gè)，總套數(shù)181套，總面積10121.59平方米。目前正在辦理產(chǎn)權(quán)登記。其中馬涇橋、盛橋、華靈路和七牧場(chǎng)小區(qū)共70套，已預(yù)分配66套。計(jì)劃今年年底達(dá)到可供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）新增和轉(zhuǎn)化公租房房源

根據(jù)考核指標(biāo)，2018年本區(qū)新增和轉(zhuǎn)化的1.8萬(wàn)套租賃住房主要通過(guò)以下五種途徑進(jìn)行籌措：“類住宅”存量轉(zhuǎn)型2827套；商品住房15%配建（企業(yè)自持）1759套；城中村改造配建1348套；“非改居”擬轉(zhuǎn)型及單位租賃房6860套；租賃住房土地出讓5206套。1至4月份，本區(qū)已實(shí)現(xiàn)新增和轉(zhuǎn)化租賃住房約7500套，完成全年目標(biāo)的40%。

此外，主要通過(guò)培育和發(fā)展代理經(jīng)租公司，鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)收儲(chǔ)、轉(zhuǎn)租、改建等方式開(kāi)展代理經(jīng)租業(yè)務(wù)，并允許按照國(guó)家和本市的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范對(duì)代理經(jīng)租的社會(huì)閑置存量住房進(jìn)行改造后出租。去年以來(lái)，本區(qū)已累計(jì)通過(guò)代理經(jīng)租出租房源11753間，超額完成全年目標(biāo)的37.5%。

三、保障性租賃住房市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題

（一）分配入住比例低，存在“空置”

本區(qū)公共租賃住房項(xiàng)目自2011年啟動(dòng)以來(lái)，截至目前房源總套數(shù)為3256套，已配租478套，解決了一部分城市中等偏低收入家庭及新就業(yè)職工、外來(lái)務(wù)工人員等“夾心層”群體階段性住房困難問(wèn)題。但是，因?yàn)檎呦拗戚^嚴(yán)、地理位置偏遠(yuǎn)等原因，我區(qū)公租房還存在吸引力不足、實(shí)際入住率低等問(wèn)題。如：針對(duì)園區(qū)員工的住房難問(wèn)題，寶山區(qū)已推出大型人才公寓“霄云灣公寓”，主要為寶山工業(yè)園區(qū)及羅涇、羅店等周邊地區(qū)企業(yè)解決職工住房困難問(wèn)題，但是實(shí)際入住情況卻不容樂(lè)觀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目共計(jì)1642套公租房，目前配租簽約入住的僅478套，一定程度上造成了資源浪費(fèi)。究其原因，主要有以下幾方面：

1.生活配套尚不完善。霄云灣公寓由于地處遠(yuǎn)郊（距中心城區(qū)35公里），距離較近軌道交通7號(hào)線終點(diǎn)站美蘭湖站7公里，周邊生活服務(wù)、交通出行及商業(yè)配套欠缺。很多企業(yè)參觀后對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套及住房配置都表示滿意，但由于項(xiàng)目地理位置較偏遠(yuǎn)，周邊缺少基本生活配套設(shè)施，給居住帶來(lái)很多不便，使得很多企業(yè)及員工打消了租賃意愿。

2.房型適配性不強(qiáng)。現(xiàn)有的公租房由于項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)早，當(dāng)初規(guī)劃以集體宿舍為主，所以房型與目前市場(chǎng)實(shí)際需求不匹配。從目前輪候和退出的情況看，一居室、兩居室的需求較大，已入住的分別占各自房源的45.4%和59.3%。從總量上看，由于房型適配性不強(qiáng)，已入住的房源占比為29.1%，閑置率較高。

3.缺乏價(jià)格優(yōu)勢(shì)。由于公租房周邊農(nóng)村宅基地房源、征收安置房源較多，公租房相對(duì)沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。據(jù)了解，目前“霄云灣”項(xiàng)目建筑面積50平方米的租金為634—893元/月，建筑面積44平方米的一居室租金為850—1072元/月，建筑面積61平方米的二居室租金為1035—1232元/月，對(duì)比周邊農(nóng)村宅基地的私房和閑置的征收安置房，后者在房型或租金上更具有優(yōu)勢(shì)。園區(qū)內(nèi)不少規(guī)模性企業(yè)通常通過(guò)租住周邊征收安置房或農(nóng)村私房的方式，解決員工的住宿問(wèn)題。

4.相關(guān)申請(qǐng)人條件不符。由于園區(qū)企業(yè)外省市戶籍員工較多，有實(shí)際租房需求的員工因不持有《上海市居住證》或不滿足連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)金達(dá)到一年的條件，不符合公租房申請(qǐng)條件，無(wú)法申請(qǐng)到公租房。

（二）住房租賃市場(chǎng)存在的短板

1.從需求層面看，適配性租賃房源缺乏。從企業(yè)需求層面來(lái)看，此次調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)內(nèi)不少企業(yè)因無(wú)法解決員工住房問(wèn)題而導(dǎo)致務(wù)工人員流失，直接影響了人才的引進(jìn)、企業(yè)的生存和發(fā)展。

如：寶山區(qū)政協(xié)委員周漢康同志在《關(guān)于緩解企業(yè)員工住房難的建議》中寫道：在本區(qū)部分勞動(dòng)密集型企業(yè)工作的員工平日居住在企業(yè)周邊的農(nóng)村民居中，隨著拆違等住房管理工作的進(jìn)行，這部分員工失去了廉價(jià)的住所又無(wú)力承擔(dān)周邊商品房的租金，這導(dǎo)致了企業(yè)員工的流失，不僅影響了企業(yè)正常的生產(chǎn)運(yùn)作，也影響了日后區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。再如：寶山城市工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有落戶企業(yè)265家，其中規(guī)模以上用工企業(yè)103家，用工人數(shù)達(dá)1.6萬(wàn)余人，其中外來(lái)人口數(shù)約為2.45萬(wàn)人。由于沒(méi)有集中的單位租賃住房，大部分企業(yè)都利用空閑廠房向社會(huì)出租（即“非改居”規(guī)模性租賃房）的形式來(lái)安置來(lái)滬職工住宿問(wèn)題。而目前經(jīng)整治后保留的“非改居”項(xiàng)目實(shí)際房源約1700余間，居住5000余人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足不斷涌入園區(qū)的外來(lái)務(wù)工人員的居住需求，也導(dǎo)致一些商務(wù)樓宇違法搭建違章建筑的產(chǎn)生，給政府管理帶來(lái)一定難度。

居住問(wèn)題限制了企業(yè)吸引高新技術(shù)人才的腳步，大部分企業(yè)由于用地容積率、消防要求等限制，不具有建造職工宿舍的條件，金亭線束、光馳、復(fù)星藥業(yè)等企業(yè)都面臨著留不住人才的問(wèn)題。如：金亭線束有中層核心管理人員30人，至2017年底20多人離職，主要原因是沒(méi)有合法、穩(wěn)定的居住環(huán)境，導(dǎo)致居住證不能辦理，帶來(lái)諸多不便。還有很多企業(yè)2017年由于不能吸引人才，研發(fā)部門只能留在了市區(qū)，這在一定程度上也影響了園區(qū)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的進(jìn)程。

2.從租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，租賃房還存在缺口。從租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，以寶山區(qū)811個(gè)小區(qū)、11.8萬(wàn)套房產(chǎn)交易為樣本，寶山區(qū)租賃住房總量在2018年3月前呈下降趨勢(shì)，2018年2月份僅市場(chǎng)提供3161套住房（主要是受春節(jié)節(jié)假日的影響），而3月份則回升至9431套。租賃人群對(duì)40平方米、60平方米以及80平方米的租賃房源關(guān)注度占比達(dá)到58.22%，而此三類房源的市場(chǎng)占比僅有46.2%，表明寶山區(qū)的租賃市場(chǎng)還是存在一定的缺口。

3.從租賃市場(chǎng)制度看，管理有待規(guī)范。住房租賃市場(chǎng)制度及市場(chǎng)體系還不完善,租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、不規(guī)范,“黑中介”、假房東、二房東重重設(shè)卡,“霸王條款”、無(wú)理漲價(jià)、房租欺詐等現(xiàn)象依然存在,嚴(yán)重影響租賃雙方的權(quán)益,導(dǎo)致租賃市場(chǎng)發(fā)展受到限制、租房者的權(quán)益得不到保障。

四、相關(guān)對(duì)策建議

綜上所述，我區(qū)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景較好，市場(chǎng)需求較大。針對(duì)上述問(wèn)題，只有同時(shí)擴(kuò)大市場(chǎng)化租賃住房和保障性租賃住房的發(fā)展空間，才能滿足不同人群的居住需求。主要有以下幾方面的對(duì)策建議。

（一）針對(duì)保障性租賃住房的工作建議

1.對(duì)現(xiàn)有公租房進(jìn)行調(diào)整。針對(duì)“霄云灣”項(xiàng)目及第一批配建項(xiàng)目在申請(qǐng)審核時(shí)遇到的問(wèn)題，結(jié)合本區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，現(xiàn)對(duì)公租房提出以下幾方面建議：

①建議放寬區(qū)屬公租房準(zhǔn)入條件?！侗臼邪l(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（滬府辦〔2010〕32號(hào)）第三大項(xiàng)第一條中規(guī)定，申請(qǐng)公租房的對(duì)象應(yīng)具備“在本市無(wú)自有住房或人均住房建筑面積低于15平方米”。該條款限制了工作單位在我區(qū),但在其他區(qū)有住房的申請(qǐng)人。由于我區(qū)位于上海市北郊，特別是新建的“霄云灣”項(xiàng)目位于寶山工業(yè)園區(qū)內(nèi)，地處偏遠(yuǎn)，部分在其他區(qū)有住房的員工有就近租住需求。由于該條款的限制，會(huì)使本就因地理位置、配套設(shè)施不佳而客源匱乏的區(qū)屬公租房更加難以出租，同時(shí)也增加了相關(guān)職工的交通、生活成本。建議市級(jí)層面放寬相關(guān)政策，允許申請(qǐng)人跨區(qū)申請(qǐng)公租房。

②建議放寬引進(jìn)人才配租標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)市籌公租房各項(xiàng)目的供應(yīng)工作通知規(guī)定，單身可配租一居室，兩到三人家庭可配租兩居室，四人及以上家庭可配租三居室。對(duì)本區(qū)引進(jìn)的人才，特別是高端人才，該配租標(biāo)準(zhǔn)難以滿足其居住需求。建議對(duì)此類人才適當(dāng)放寬配租標(biāo)準(zhǔn)。

③擴(kuò)大整體租賃的企事業(yè)名單。區(qū)政府于2017年8月17日召開(kāi)了第17次常務(wù)會(huì)議，首批417家企事業(yè)單位被列入《寶山區(qū)重點(diǎn)支持整體租賃公共租賃住房的企事業(yè)名單目錄》，建議結(jié)合單位申請(qǐng)實(shí)際需求，為租住需求較大但未納入名單目錄的企事業(yè)單位制定一定的考量辦法，及時(shí)補(bǔ)充納入名單。

④推行“一項(xiàng)一策”申請(qǐng)政策。對(duì)于“霄云灣”公寓等地處遠(yuǎn)郊且周邊生活交通服務(wù)配套欠缺、實(shí)際需求較小的公租房項(xiàng)目，建議推行一項(xiàng)目一申請(qǐng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的政策，對(duì)其準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適當(dāng)放寬，將更多有實(shí)際租住需求但無(wú)法滿足準(zhǔn)入要求的申請(qǐng)人納入進(jìn)來(lái)。

2.建立房源轉(zhuǎn)化互通橋梁，提高利用率。建立區(qū)屬保障性公租房和市場(chǎng)租賃房房源轉(zhuǎn)化互通橋梁，是提高租賃房利用率的有效途徑。公租房和租賃房雖然在使用上存在政策層面的差異，但從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)具有一致性，即同為租賃住房。若能將公租房和租賃住房的房源打通，實(shí)現(xiàn)隨時(shí)互相轉(zhuǎn)化，將帶來(lái)以下三方面益處：

①有利于住房需求問(wèn)題得到快速解決。當(dāng)公租房申請(qǐng)量大于房源供給能力時(shí)，如果通過(guò)新建、配建、改建、收購(gòu)或轉(zhuǎn)化等方式籌措，都需要一定流程和較長(zhǎng)時(shí)間，而現(xiàn)成的租賃房則能立刻滿足需求，當(dāng)即解決民生問(wèn)題，體現(xiàn)政府服務(wù)的高效能。

②有利于財(cái)政資金的合理利用。公租房的房源籌集需要財(cái)政資金支持，一旦房源閑置，財(cái)政資金流動(dòng)性降低，將造成損失。如公租房和租賃房房源轉(zhuǎn)化互通，當(dāng)公租房閑置房源用作租賃房時(shí)，不僅可以降低公租房公司運(yùn)營(yíng)的成本，還可將租金差額返還財(cái)政，帶來(lái)資金收益。

③有利于提升租賃住房管理水平?？赏ㄟ^(guò)與大型經(jīng)紀(jì)公司、代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)開(kāi)展協(xié)同合作等方式，形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)，更好緩解部分常住人口及青年群體和各類人才、創(chuàng)業(yè)人士的居住問(wèn)題。同時(shí)借助地方企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)和成熟管理模式，提高裝修層次、配套設(shè)施質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)管理水平，滿足中高層次人才的居住需求。

3.增加區(qū)屬公租房貨幣補(bǔ)貼方式。當(dāng)前公租房配租過(guò)程中，還存在延遲滯后、方式單一等問(wèn)題。有的房源輪候時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，例如部分市籌公租房輪候長(zhǎng)達(dá)兩年；有的房源建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，難以滿足人才尤其是高層次人才需求。單純采用實(shí)物配租方式，已經(jīng)跟不上當(dāng)前形勢(shì)發(fā)展，建議參考廉租相關(guān)政策，靈活采用貨幣補(bǔ)貼方式配租，由財(cái)政資金支持。如符合條件的申請(qǐng)人無(wú)法在一定時(shí)間段內(nèi)完成配租工作，其經(jīng)過(guò)一定審核后，可通過(guò)市場(chǎng)租賃予以解決，保障部門給予公租房?jī)r(jià)格補(bǔ)貼，更及時(shí)、更靈活地滿足各層次租賃需求。

區(qū)屬公租房為“四位一體”保障性住房體系中的重要一環(huán)，在解決職工暫時(shí)居住困難方面發(fā)揮著重要作用。公租房?jī)r(jià)格比市場(chǎng)租賃低10%，為申請(qǐng)人提供了實(shí)惠，而《寶山區(qū)優(yōu)秀人才房資助實(shí)施辦法》對(duì)本區(qū)各層次優(yōu)秀人才都有相應(yīng)的住房補(bǔ)助，充分體現(xiàn)了我區(qū)在改善營(yíng)商環(huán)境、吸引人才、保障民生等方面所作的努力。

（二）針對(duì)市場(chǎng)化租賃住房的建議

1.創(chuàng)新工作機(jī)制，盤活存量房源。2018年，本區(qū)新增和轉(zhuǎn)化的1.8萬(wàn)套房源中，“非改居”轉(zhuǎn)型比例占到總量的三分之一以上。從前期推進(jìn)和實(shí)地了解的情況來(lái)看，目前開(kāi)展試點(diǎn)的“非改居”轉(zhuǎn)型項(xiàng)目，出租率均達(dá)到90%以上。

如：灣流國(guó)際青年公寓（上大店）位于滬太路城鎮(zhèn)發(fā)展帶，附近商業(yè)配套設(shè)施齊全，步行20分鐘到地鐵7號(hào)線上大路站，是眾多來(lái)華留學(xué)生和應(yīng)屆生的第一選擇，配套完善區(qū)域“非改居”轉(zhuǎn)型項(xiàng)目有較大市場(chǎng)空間。為此，下階段我們要進(jìn)一步探索“非改居”房屋納管工作機(jī)制，形成監(jiān)管合力。在前期對(duì)項(xiàng)目實(shí)地走訪的基礎(chǔ)上，按照《關(guān)于寶山區(qū)“非改居”房屋納入租賃住房管理的工作方案》中的職能分工，由消防、規(guī)劃、建交委、環(huán)保、公安、水務(wù)等相關(guān)職能部門明確“非改居”房屋納入租賃住房管理的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，形成“清單式”標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)部分有條件納管的項(xiàng)目采取多部門聯(lián)合驗(yàn)收的方式進(jìn)行專題研究，形成“一事一議”的操作路徑，并在試點(diǎn)工作中逐步完善“非改居”房屋納入租賃住房管理的工作方案，建立長(zhǎng)效管理工作機(jī)制。

2.大力發(fā)展園區(qū)內(nèi)單位租賃住房。為進(jìn)一步盤活存量土地，激活產(chǎn)業(yè)動(dòng)能，寶山投資總額達(dá)298億元，占地2950畝的37個(gè)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集中啟動(dòng)。這37個(gè)項(xiàng)目分布于寶山“一帶三線五園”產(chǎn)業(yè)區(qū)域內(nèi)，其中寶山工業(yè)園區(qū)5個(gè)項(xiàng)目，總投資約為30.9億元。同時(shí)，坐落在園區(qū)內(nèi)的以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心的北郊未來(lái)產(chǎn)業(yè)園還在集中建設(shè)階段。建議相關(guān)職能部門在出讓土地時(shí)能考慮企業(yè)的實(shí)際需求，留出7%—15%的土地面積，供企業(yè)集中配建單位租賃住房，以滿足企業(yè)員工租住需求。

3.不斷提升租賃住房的綜合品質(zhì)。目前，地鐵1號(hào)線和7號(hào)線貫通寶山區(qū)，15號(hào)線將在2021年運(yùn)營(yíng)通車。15號(hào)線的開(kāi)通，為居住在15號(hào)線沿線的租客提供了更多的出行選擇。為此，我們應(yīng)充分發(fā)揮地域優(yōu)勢(shì)，以人口調(diào)控為前提，以規(guī)劃布局為引領(lǐng)，在交通便利、公共設(shè)施較為齊全的區(qū)域合理安排租賃住房，同步做好區(qū)域內(nèi)外市政和公建配套設(shè)施建設(shè)。同時(shí)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，可以通過(guò)信息化手段規(guī)范管理，利用智能化集成系統(tǒng)提升管理質(zhì)量和效率，助力住房租賃市場(chǎng)更趨成熟。

4.大力培育租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體。堅(jiān)持以企業(yè)為主體的市場(chǎng)化運(yùn)作，充分發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各類企業(yè)在住房租賃市場(chǎng)中的主體作用，注重發(fā)揮國(guó)資、國(guó)企對(duì)住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器、壓艙石作用，鼓勵(lì)企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等按規(guī)定改建為租賃住房，發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期、盤活存量房屋和增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。

5.加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的監(jiān)管。通過(guò)建立健全企業(yè)主體備案、誠(chéng)信建設(shè)、分類管理等一系列制度，持續(xù)開(kāi)展違法違規(guī)租賃行為整治，建立住房租賃管理長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)施為租賃當(dāng)事人提供法律援助等措施，進(jìn)一步規(guī)范住房租賃秩序。

黨的十九大報(bào)告指出“讓全體人民住有所居”“破除妨礙勞動(dòng)力、人才社會(huì)性流動(dòng)的體制機(jī)制弊端，使人人都有通過(guò)辛勤勞動(dòng)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展的機(jī)會(huì)”。加快培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，正是實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)的措施之一。站在戰(zhàn)略高度培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，城鎮(zhèn)化、人口轉(zhuǎn)移過(guò)程中的住房難題就能逐步破解，讓“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的住房政策落到實(shí)處。