文/本刊評論員

住房租賃市場在培育和發(fā)展過程中遭遇了“成長的煩惱”，近期出現(xiàn)的一些問題引起了各方高度關注。比如，有媒體先后報道，一些城市房租大幅上漲，少數(shù)企業(yè)涉嫌壟斷房源從而抬高租金，行業(yè)內(nèi)不少企業(yè)在租金分期貸款（“租金貸”）方面有違法違規(guī)嫌疑，某些企業(yè)的出租房屋存在裝修污染，另外還存在侵犯承租人隱私的問題等。對此，有關監(jiān)管部門及時做出了回應。住房和城鄉(xiāng)建設部多次重申“控租金”是房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標之一，并聯(lián)合相關部委開展打擊操縱房價房租等市場亂象的專項行動；北京、上海、深圳等城市陸續(xù)采取了規(guī)范住房租賃市場的相應措施。這些整頓規(guī)范舉措必將對住房租賃市場發(fā)展產(chǎn)生積極作用。

住房租賃是人民群眾解決居住問題、實現(xiàn)住有所居的一種重要方式，也是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，為了鞏固階段性的整頓規(guī)范成效，促進市場長效發(fā)展，應建立健全住房租賃市場治理體系。

與買賣市場相比，住房租賃市場具有交易總額較低、交易頻率較高、市場主體組織化程度較低、市場需求彈性較小等特點。這些特點使得住房租賃市場在運行中更容易出現(xiàn)一些不規(guī)范的現(xiàn)象，以致侵害租賃關系相關當事人的合法權益，促使公共部門采取嚴格監(jiān)管措施。但是，如果過于依靠“沖擊—回應”監(jiān)管模式的整頓和規(guī)范，與其他一些市場一樣，住房租賃市場也很容易陷入“一放就亂、一管就死”的發(fā)展怪圈。從長期看，這種鐘擺式往復循環(huán)的波動以及由此形成的失衡狀態(tài)將不利于住房租賃市場的可持續(xù)發(fā)展，也不利于維護人民群眾的合法權益。

國內(nèi)外各城市的住房租賃市場發(fā)展差異較大，但也呈現(xiàn)出一些共性，比如：租賃需求具有多元性，且多為真實需求；自然人在租賃住房供給中一直占據(jù)較大份額；公共部門一般不是租賃住房的唯一供給者?；谶@些特征，各城市監(jiān)管住房租賃市場的重點是根據(jù)住房制度和發(fā)展實際選擇合適的政策工具和手段。從實際效果看，有些城市的租賃市場實現(xiàn)了平穩(wěn)健康發(fā)展，有些則不然。總結(jié)租賃市場得以可持續(xù)發(fā)展的案例經(jīng)驗，可以發(fā)現(xiàn)，不少城市致力于采取一種具有市場包容性的治理體系。與傳統(tǒng)的“沖擊—回應”監(jiān)管模式相比，這種治理體系更強調(diào)多元參與，更注重長效發(fā)展，更聚焦監(jiān)管效能。

在發(fā)展和規(guī)范我國住房租賃市場的過程中，可以學習借鑒有關城市的成功經(jīng)驗和有益做法，改變傳統(tǒng)的監(jiān)管模式，基于治理視角，建立健全適應住房發(fā)展實際情況的具有市場包容性的治理體系，既讓市場保持強大的活力和動力，又形成有序、規(guī)范與可持續(xù)的發(fā)展態(tài)勢。首先，租賃市場治理體系由政府監(jiān)管、行業(yè)自律、企業(yè)負責、社會監(jiān)督等要素組成。每種主體在治理體系中都有其價值訴求和應有功能，應讓各類主體在治理框架中各司其職，相互補充。其次，租賃市場體系應以可持續(xù)發(fā)展為目標，同時妥善處置各種隨機擾動。在市場發(fā)展過程中，既要重視處置隨機擾動，又不能被短期問題所牽絆，從而影響對長遠目標的追求。一種相對健全的市場治理體系應能平衡好短期問題與長遠目標的關系。再次，具有市場包容性的治理體系應聚焦監(jiān)管效能，而非過于依靠監(jiān)管強度。在治理實踐中，要不斷補齊監(jiān)管短板，提升監(jiān)管效能，使監(jiān)管能適應市場發(fā)展的新形勢。