李建鳳

中圖分類號：F253 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2018）10-319-01

摘要 在房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中，會計成本分攤與所得稅處理是非常關鍵的一個組成部分。為此，本文分析了房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中成本分攤與所得稅處理容易性的差異性問題，以及健全房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的有效措施。

關鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè) 會計核算 成本 所得稅

當今房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算問題依舊存在模糊性，這是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的一個困難。為此，需要探究房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中的成本分攤問題，引導房地產(chǎn)行業(yè)結合財務核算分攤成本，進而有效地處理這個難題。并且，需要分析房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中的所得稅處理問題，以提示風險，且實施相應的管理對策。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會計核算中成本分攤與所得稅處理容易形成的差異性問題

（一）資產(chǎn)負債差異

會計核算需要應用核算基礎（權責發(fā)生制或收付實現(xiàn)制），征收所得稅務必兼顧納稅者支付稅收的水平，即應用權責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制相統(tǒng)一的手段。在會計核算中，資產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)進行交易時得到的全部使企業(yè)獲得利益的市場、經(jīng)濟支撐、信息等資源，負債是企業(yè)在進行經(jīng)營活動時形成的一系列義務，而有關的義務要求流出相應的資源作為支持。盡管會計核算中可以有效地兼顧關于企業(yè)負債和資產(chǎn)的現(xiàn)狀，可是稅收法未曾明確相應的法則或要求，兩者間形成的模糊界限導致在計算無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)的情況下形成非常大的不同之處。

（二）收入差異

企業(yè)進行會計核算的目的是為了使企業(yè)明確自身的真實財務現(xiàn)狀，應提供有效、真實的信息，從而將完整、有價值的財務信息提供給企業(yè)的利益相關者。全體社會是所得稅的服務對象，征稅的作用在于實現(xiàn)我國經(jīng)濟結構與經(jīng)濟發(fā)展狀況的調整，確保納稅者的正當利益?；诔霭l(fā)點的差異，其存在差異性的收入組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算的收入指的是房產(chǎn)銷售收入、投資收入、租賃收入等，而會計核算的收入事項跟所得稅的應稅收入存在相應的不同之處。結合稅收法的要求，企業(yè)需要按年上交所得稅，可是房地產(chǎn)行業(yè)的收入時段存在不平衡性的特點，常常前期的收入要大于后期，因此導致前期稅收多，而后期稅收很少的情況。

（三）成本差異

因為會計核算跟所得稅計算的出發(fā)點存在顯著的差異性，兩者也存在不一樣的核算原則。鑒于企業(yè)的風險性考慮，會計核算還存在所得稅核算不存在的謹慎性原則，會計核算中的利潤是指企業(yè)收入跟成本相減之后的余額，而所得稅利潤的計算基于會計利潤進行。如此一來，在基建工程上，處于在建工程試運營過程中的房地產(chǎn)企業(yè)面臨不同之處，該過程中形成的收入跟成本能夠相減，可是根據(jù)稅收法的要求，稅收事項也包括試運營過程中形成的利潤。

二、健全房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的有效措施

（一）健全房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度，跟稅收法相配合

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，注重建設會計制度，積極地跟稅收部門相協(xié)調，這是實現(xiàn)工作效率提升的根本所在。為此，需要實現(xiàn)房地產(chǎn)信息披露的擴大化，這涵蓋籌資、土地儲備、土地成本等一系列項目存在的真實風險，這樣不但可以實現(xiàn)企業(yè)透明度的提升，而且可以根據(jù)實際現(xiàn)狀對企業(yè)的質量保證金進行提取。以使企業(yè)的風險、災難應對能力提升。除此之外，還應實現(xiàn)會計核算中借款費用核算以及成本核算的完善。成本核算的目的是為了有效地分攤成本，針對各個核算對象實施用總面積與總成本加權平均數(shù)算計算單位面積銷售成本，根據(jù)成本分攤、銷售價格、銷售成本、利潤分紅等制定完善的制度，以使分配的合理性實現(xiàn)。房地產(chǎn)項目的借款總成本與借款總費用的聯(lián)系密切，一系列項目需要分攤的借款總費用=（借款費用總額-臨時投資帶來的效益-存款利息）/（各項開發(fā)項目帶來的累計余額-各項開發(fā)項目的預收款）。按照實際配比原則對相關費用進行合理核算。

（二）改進與完善稅收法，以有效適應會計核算工作

跟比較完整的會計準則進行比較而言，在很多情況下，存在的稅收法跟稅收優(yōu)惠政策、內外兩套稅收制度相似，即都面臨不少缺陷。當今，需要實現(xiàn)國內稅收法的完善。在歸納之前典型房地產(chǎn)稅收案例經(jīng)驗的基礎上，以及需要立足于固有的要求跟實際現(xiàn)狀創(chuàng)新規(guī)則。再者，能夠在高校進行選擇性的模擬實驗，即讓建筑專業(yè)、法律專業(yè)的學生在觀察、試運行中檢查稅收法的效果，完善與改進稅收法的缺陷、不足，在堅持會計準則、所得稅征收原則和目的的前提條件下進行小范圍的優(yōu)化。

（三）交叉應用各種協(xié)作方式，提高會計核算與稅收工作效率

在改革開放之后，國內的會計準則立足于國際會計準則而持續(xù)完善、發(fā)展。會計目標注重服務于利益相關者，如此的服務形式存在多元化的特點。因此，在國內特色化稅收方式形成之后，根據(jù)各自業(yè)務的不同需要實施異樣的協(xié)作手段對會計核算與所得稅核算中的操作進行處理，盡可能地使兩者間的差異性減小，以使會計核算與稅收工作效率大大提升。

三、結語

綜上所述，對于當前不斷發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)而言，需要高度關注其存在的會計核算中的成本分攤與所得稅處理問題。針對房地產(chǎn)會計核算中的成本分攤問題，需要堅持配比性原則、重要性原則、謹慎性原則科學分攤，在我國會計核算與所得稅處理之間仍存在的收入差異、資產(chǎn)負債差異和成本差異面前，應加強會計行業(yè)與法律行業(yè)的交流，從我國國情出發(fā)，充分考慮兩者之間存在的差異因素和解決辦法，逐步做到消除小差異，縮小大差異，努力為國家經(jīng)濟建設作貢獻。